Какие документы нужны для продажи квартиры

Для продажи квартиры в базовом случае, когда один совершеннолетний собственник продает квартиру, на которую ни один ребенок не имеет права собственности или пользования, нужны четыре вещи: имеющиеся документы о праве собственности, паспорт и РНОКПП, ваше заявление о том, имеют ли дети или недееспособные лица право пользования квартирой, и согласие второго из супругов, если квартира куплена в браке. Справку о зарегистрированных лицах нотариус может истребовать дополнительно, и лучше иметь ее заранее. Остальное, выписку из реестра прав, проверку арестов и запретов, оценку, нотариус либо получает сам, либо объясняет, как заказать. Ниже полный чеклист, время на каждый документ и отдельные случаи, которые добавляют к списку еще одну или две бумаги.

Базовый набор

Правоустанавливающий документ. Договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, решение суда. Это документ, по которому вы стали собственником. Для квартиры от застройщика проверьте документы о завершении строительства и зарегистрированное право: инвестиционный договор с актом сам по себе оформленным правом собственности не является. Если право зарегистрировано без выдачи документа, нотариус подтвердит его по данным ДРРП. Если оригинал утерян, нотариус, который его удостоверял, или архив выдает дубликат; для документов, выданных до 2013 года, нужна еще и запись в реестре, а почему старое право иногда «не видит» реестр, разобрано в материале о документах на квартиру.

Паспорт и РНОКПП. Для ID-карты дополнительно выписка о месте проживания, если нотариус ее просит. Для паспорта-книжечки старого образца с вклеенными фото по возрасту. Данные в паспорте должны совпадать с правоустанавливающим документом; смена фамилии после брака подтверждается свидетельством о браке.

Заявление о правах пользования и справка о зарегистрированных лицах. Продавец подает нотариусу заявление о наличии или отсутствии прав пользования квартирой у детей и недееспособных или ограниченно дееспособных лиц. Справку о зарегистрированных лицах выдает исполнительный орган местного совета или ЦНАП по данным реестра территориальной громады; уточните в своей громаде доступный канал и форму документа, которую примет нотариус. Справка показывает зарегистрированных лиц; наличие права пользования, в частности у детей, нотариус выясняет также по другим документам и обстоятельствам. Нотариусы обычно просят свежую справку.

Согласие второго из супругов. Если квартира приобретена во время брака, по общему правилу она является общей совместной собственностью супругов (ст. 60 Семейного кодекса); исключение возможно, в частности, когда она приобретена за личные средства одного из супругов (ст. 57 СК), и это подтверждают документами. Для продажи общей квартиры нужно нотариально удостоверенное согласие второго из супругов (ст. 65 СК). Это касается и бывших супругов, если квартира куплена в браке, а имущество после развода не разделено. Квартира, полученная в наследство или в дар, либо приобретенная до брака, является личной собственностью, и согласие не нужно; тогда понадобится свидетельство о браке или разводе, чтобы нотариус это увидел.

Что нотариус получает сам

Выписку из Государственного реестра вещных прав нотариус формирует в момент удостоверения сам, вместе с проверкой обременений, арестов и запретов отчуждения. Заказывать ее заранее для сделки не нужно, но посмотреть свою запись заблаговременно полезно: ошибка в площади, адресе или ФИО, которую обнаружат у нотариуса, откладывает сделку на недели. Как получить выписку самостоятельно, рассказано отдельно.

Доверенность представителя нотариус проверяет по Единому реестру доверенностей; какие еще проверки нужны, в частности для унаследованной квартиры, он определяет по поданным документам.

Оценка

Для расчета налогов при продаже нотариус использует оценочную стоимость. С 2021 года ее определяют либо через автоматическую оценку в Единой базе отчетов об оценке, которую формирует сам нотариус или продавец на сайте Фонда госимущества, либо через отчет субъекта оценочной деятельности, зарегистрированный в той же базе, если продавец не согласен с автоматической. Срок подготовки отчета уточните у оценщика; он нужен, когда автоматическая оценка выглядит завышенной: налог считают с большей из двух сумм, договорной цены и оценочной.

Какие именно налоги и сборы платят продавец и покупатель в 2026 году, разобрано в материале о налогах при купле-продаже.

Технический паспорт

Нотариус берет площадь из реестра прав, и во многих сделках техпаспорт не подают. Но есть случаи, когда нотариусу нужны техническая документация или дополнительные сведения о характеристиках квартиры, а техпаспорт также просят покупатели и банки при ипотеке. Поэтому сначала передайте нотариусу имеющиеся документы, отдельно сообщите о расхождениях в документах и выполненных перепланировках и уточните, нужен ли техпаспорт именно для этой сделки. Изготавливает его БТИ или частный инженер-техник после обмера; срок уточните у исполнителя. Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, техпаспорт ее покажет, и лучше выяснить это до того, как выяснит покупатель.

Отдельные случаи

Совместная собственность. Если квартира принадлежит нескольким лицам, продают все совладельцы вместе, и каждый приходит с паспортом и РНОКПП или дает доверенность. Если продается только доля, другие совладельцы имеют преимущественное право ее купить по той же цене (ст. 362 ГК), поэтому их письменно уведомляют о цене и других условиях продажи; месячный срок считают с получения уведомления, и подтверждение вручения стоит сохранить. Как это оформить и чем грозит пропуск, описано в материале о согласии совладельцев.

Наследство. Продавец имеет свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в реестре прав. Покупатели боятся других наследников, которые появятся позже, и чем раньше после открытия наследства продажа, тем больше вопросов. Что покупатель будет проверять и что стоит подготовить продавцу, чтобы не потерять сделку, есть отдельно.

Доверенность. Если продаете через представителя, доверенность должна соответствовать нотариальной форме сделки, охватывать продажу именно этой квартиры и отдельно получение средств, если их будет принимать представитель. Ее действительность нотариус проверяет по Единому реестру доверенностей, кроме документов, удостоверенных или выданных компетентными органами иностранных государств. Доверенность, выданную за границей, заранее согласуйте с украинским нотариусом: удостоверение консулом или иностранным нотариусом, апостиль или легализация и перевод зависят от государства и международного договора. Генеральная доверенность «на все имущество» работает, но вызывает больше вопросов, чем конкретная.

Ипотека. Квартира под ипотекой продается только с согласия ипотекодержателя (ст. 9 Закона «Об ипотеке»). Банк дает письменное согласие и порядок погашения: либо покупатель платит часть цены на кредитный счет, и банк снимает обременение, либо обременение снимают до сделки за средства продавца. Как это выглядит со стороны покупателя и на что смотреть, разобрано отдельно.

Дети. Если ребенок является собственником или совладельцем квартиры, или имеет право пользования ею, нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 177 Семейного кодекса, ст. 17 Закона «Об охране детства», ст. 12 Закона «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей»). Сведения о регистрации места проживания ребенка учитывают при проверке, но сами по себе они наличие права пользования не определяют, поэтому нотариус смотрит справку о зарегистрированных и задает вопросы о детях. Орган опеки проверяет, сохранятся ли жилищные права ребенка, и определяет условия разрешения для конкретной ситуации; перечень заявителей, документов и исключения относительно участия второго из родителей уточните до подачи. Снять ребенка с регистрации «перед сделкой», чтобы избежать разрешения, является решением, которое позже оспаривают, и что из этого выходит для покупателя, описано здесь.

Новостройка без оформленного права. Если квартира в доме, который не сдан, продают не квартиру, а имущественные права или специальное имущественное право, и документы другие: договор с застройщиком или ФФС и его правила. Это отдельная процедура, разобранная в материале о переуступке.

Что не является обязательным, но о чем спросят

Справка об отсутствии задолженности за коммунальные. Закон не требует ее для сделки, долги за коммунальные остаются на предыдущем собственнике как на потребителе по договору, а не переходят с квартирой. Но покупатель спросит, и лучше принести счета за последний месяц с оплатой. Так же и с показаниями счетчиков на день передачи: их фиксируют в акте приема-передачи квартиры, который подписывают с покупателем при передаче ключей.

Вознаграждение нотариуса и распределение расходов стороны согласовывают, а плательщика пенсионного сбора и льготы определяет закон, по общему правилу его платит покупатель; какие суммы в 2026 году, есть в материале о налогах, а порядок с задатком и предварительным договором, если покупатель хочет закрепить сделку до сбора документов, описан отдельно.

Сколько времени закладывать

Документ	Где	От чего зависит срок
Справка о зарегистрированных лицах	орган регистрации громады, ЦНАП	канал подачи и загруженность органа
Согласие супругов	любой нотариус	один визит, если второй из супругов доступен
Оценка	электронная справка Единой базы или оценщик	нужен ли отчет оценщика
Технический паспорт, если нужен	БТИ, инженер-техник	обмер и очередь исполнителя
Дубликат правоустанавливающего документа	нотариус или архив	где хранится дело
Согласие банка при ипотеке	банк	внутренняя процедура банка
Разрешение органа опеки	исполком или соответствующий орган	рассмотрение заявления и заседание комиссии
Доверенность из-за границы	консульство или иностранный нотариус	запись, апостиль или легализация, перевод

Срок подготовки зависит от доступности документов, записи в учреждения и дополнительных проверок, поэтому получите его от конкретного нотариуса, громады, банка и консульства до того, как согласовывать дату сделки. Начинайте со справки о зарегистрированных и с просмотра своей записи в реестре прав: ошибка в них откладывает сделку дольше всего.

Что из этого видно на HataHub

Объявление о продаже связано с объектом собственника: для объектов из ДРРП сервис использует реестровые данные и проверяет право собственности, вручную добавленные объекты проходят согласование модератором, а покупатель видит адрес до дома и отметку «Проверено» или «Живая съемка», если медиа прошли соответствующую проверку. Вести общение может также доверенное лицо, которое собственник назначил в кабинете. Проверку документов нотариусом при сделке отметка не заменяет, но снимает первый вопрос о том, к чьему объекту относится объявление, еще до первого звонка. Опубликовать квартиру можно в кабинете, а как объявление видят покупатели, видно в подборке продажи в Киеве.