Какие документы нужны для продажи квартиры в 2026 году: чеклист продавца

Для продажи квартиры в 2026 году продавец собирает базовый набор из семи документов, и первые три нужны в каждой сделке. Представитель, ипотека или совладельцы добавляют другие бумаги, о них ниже. Остальное из базового набора добавляется, когда есть брак, дети или налог:

1. Правоустанавливающий документ: договор, свидетельство о праве на наследство или о праве собственности, решение суда. Если документа не выдавали, нотариус подтвердит право по данным ДРРП.
2. Паспорт или ID-карта и РНОКПП.
3. Заявление продавца о том, имеют ли дети, недееспособные или ограниченно дееспособные лица право пользования квартирой.
4. Справка о зарегистрированных в квартире лицах, если ее истребует нотариус.
5. Нотариально удостоверенное согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке (ст. 65 СК).
6. Разрешение органа опеки и попечительства, если ребенок имеет долю в квартире или право пользования ею (ст. 177 СК).
7. Квитанции об уплате НДФЛ и военного сбора, если продажа облагается налогом: без документа об уплате налога нотариус договор не удостоверит (п. 172.4 НКУ).

Выписку из реестра прав, проверку арестов и запретов и оценочную стоимость нотариус получает сам или объясняет, как их заказать. Ниже подробности по каждому пункту, документы покупателя, сроки и отдельные случаи, а порядок всей продажи, от цены до дня сделки, описан в материале как продать квартиру.

Базовый набор

Правоустанавливающий документ. Договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, решение суда. Это документ, по которому вы стали собственником. Для квартиры от застройщика проверьте документы о завершении строительства и зарегистрированное право: инвестиционный договор с актом сам по себе оформленным правом собственности не является. Если право зарегистрировано без выдачи документа, нотариус подтвердит его по данным ДРРП. Если оригинал утерян, нотариус, который его удостоверял, или архив выдает дубликат; для документов, выданных до 2013 года, нужна еще и запись в реестре, а почему старое право иногда «не видит» реестр, разобрано в материале о документах на квартиру.

Паспорт и РНОКПП. Для ID-карты дополнительно выписка о месте проживания, если нотариус ее просит. Для паспорта-книжечки старого образца с вклеенными фото по возрасту. Данные в паспорте должны совпадать с правоустанавливающим документом; смена фамилии после брака подтверждается свидетельством о браке.

Заявление о правах пользования и справка о зарегистрированных лицах. Продавец подает нотариусу заявление о наличии или отсутствии прав пользования квартирой у детей и недееспособных или ограниченно дееспособных лиц. Справку о зарегистрированных лицах выдает исполнительный орган местного совета или ЦНАП по данным реестра территориальной громады; уточните в своей громаде доступный канал и форму документа, которую примет нотариус. Справка показывает зарегистрированных лиц; наличие права пользования, в частности у детей, нотариус выясняет также по другим документам и обстоятельствам. Нотариусы обычно просят свежую справку.

Согласие второго из супругов. Если квартира приобретена во время брака, по общему правилу она является общей совместной собственностью супругов (ст. 60 Семейного кодекса); исключение возможно, в частности, когда она приобретена за личные средства одного из супругов (ст. 57 СК), и это подтверждают документами. Для продажи общей квартиры нужно нотариально удостоверенное согласие второго из супругов (ст. 65 СК). Это касается и бывших супругов, если квартира куплена в браке, а имущество после развода не разделено. Квартира, полученная в наследство или в дар, либо приобретенная до брака, является личной собственностью, и согласие не нужно; тогда понадобится свидетельство о браке или разводе, чтобы нотариус это увидел.

Что нотариус получает сам

Выписку из Государственного реестра вещных прав нотариус формирует в момент удостоверения сам, вместе с проверкой обременений, арестов и запретов отчуждения. Заказывать ее заранее для сделки не нужно, но посмотреть свою запись заблаговременно полезно: ошибка в площади, адресе или ФИО, которую обнаружат у нотариуса, откладывает сделку на недели. Как получить выписку самостоятельно, рассказано отдельно.

Доверенность представителя нотариус проверяет по Единому реестру доверенностей; какие еще проверки нужны, в частности для унаследованной квартиры, он определяет по поданным документам.

Оценка

Для расчета налогов при продаже нотариус использует оценочную стоимость. С 2021 года ее определяют либо через автоматическую оценку в Единой базе отчетов об оценке, которую формирует сам нотариус или продавец на сайте Фонда госимущества, либо через отчет субъекта оценочной деятельности, зарегистрированный в той же базе, если продавец не согласен с автоматической. Срок подготовки отчета уточните у оценщика; он нужен, когда автоматическая оценка выглядит завышенной: налог считают с большей из двух сумм, договорной цены и оценочной.

Какие именно налоги и сборы платят продавец и покупатель в 2026 году, разобрано в материале о налогах при купле-продаже.

Технический паспорт

Нотариус берет площадь из реестра прав, и во многих сделках техпаспорт не подают. Но есть случаи, когда нотариусу нужны техническая документация или дополнительные сведения о характеристиках квартиры, а техпаспорт также просят покупатели и банки при ипотеке. Поэтому сначала передайте нотариусу имеющиеся документы, отдельно сообщите о расхождениях в документах и выполненных перепланировках и уточните, нужен ли техпаспорт именно для этой сделки. Изготавливает его БТИ или частный инженер-техник после обмера; срок уточните у исполнителя. Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, техпаспорт ее покажет, и лучше выяснить это до того, как выяснит покупатель.

Отдельные случаи

Совместная собственность. Если квартира принадлежит нескольким лицам, продают все совладельцы вместе, и каждый приходит с паспортом и РНОКПП или дает доверенность. Если продается только доля, другие совладельцы имеют преимущественное право ее купить по той же цене (ст. 362 ГК), поэтому их письменно уведомляют о цене и других условиях продажи; месячный срок считают с получения уведомления, и подтверждение вручения стоит сохранить. Как это оформить и чем грозит пропуск, описано в материале о согласии совладельцев.

Наследство. Продавец имеет свидетельство о праве на наследство, а его право собственности на квартиру зарегистрировано в ДРРП. Покупатели боятся других наследников, которые появятся позже, и чем раньше после открытия наследства продажа, тем больше вопросов. Что покупатель будет проверять и что стоит подготовить продавцу, чтобы не потерять сделку, есть отдельно.

Доверенность. Если продаете через представителя, доверенность должна соответствовать нотариальной форме сделки, охватывать продажу именно этой квартиры и отдельно получение средств, если их будет принимать представитель. Ее действительность нотариус проверяет по Единому реестру доверенностей, кроме документов, удостоверенных или выданных компетентными органами иностранных государств. Доверенность, выданную за границей, заранее согласуйте с украинским нотариусом: удостоверение консулом или иностранным нотариусом, апостиль или легализация и перевод зависят от государства и международного договора. Генеральная доверенность «на все имущество» работает, но вызывает больше вопросов, чем конкретная.

Ипотека. Квартира под ипотекой продается только с согласия ипотекодержателя (ст. 9 Закона «Об ипотеке»). Банк дает письменное согласие и порядок погашения: либо покупатель платит часть цены на кредитный счет, и банк снимает обременение, либо обременение снимают до сделки за средства продавца. Как это выглядит со стороны покупателя и на что смотреть, разобрано отдельно.

Дети. Если ребенок является собственником или совладельцем квартиры, или имеет право пользования ею, нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 177 Семейного кодекса, ст. 17 Закона «Об охране детства», ст. 12 Закона «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей»). Сведения о регистрации места проживания ребенка учитывают при проверке, но сами по себе они наличие права пользования не определяют, поэтому нотариус смотрит справку о зарегистрированных и задает вопросы о детях. Орган опеки проверяет, сохранятся ли жилищные права ребенка, и определяет условия разрешения для конкретной ситуации; перечень заявителей, документов и исключения относительно участия второго из родителей уточните до подачи. Снять ребенка с регистрации «перед сделкой», чтобы избежать разрешения, является решением, которое позже оспаривают, и что из этого выходит для покупателя, описано здесь.

Новостройка без оформленного права. Если квартира в доме, который не сдан, продают не квартиру, а имущественные права или специальное имущественное право, и документы другие: договор с застройщиком или ФФС и его правила. Это отдельная процедура, разобранная в материале о переуступке.

Что не является обязательным, но о чем спросят

Справка об отсутствии задолженности за коммунальные. Закон не требует ее для сделки, долги за коммунальные остаются на предыдущем собственнике как на потребителе по договору, а не переходят с квартирой. Но покупатель спросит, и лучше принести счета за последний месяц с оплатой. Так же и с показаниями счетчиков на день передачи: их фиксируют в акте приема-передачи квартиры, который подписывают с покупателем при передаче ключей.

Вознаграждение нотариуса и распределение расходов стороны согласовывают, а плательщика пенсионного сбора и льготы определяет закон, по общему правилу его платит покупатель; какие суммы в 2026 году, есть в материале о налогах, а порядок с задатком и предварительным договором, если покупатель хочет закрепить сделку до сбора документов, описан отдельно.

Что приносит покупатель

Покупатель приносит паспорт или ID-карту и РНОКПП. Документ, без которого сделки не будет, это квитанция об уплате 1% сбора на обязательное государственное пенсионное страхование от цены в договоре: нотариус удостоверяет договор только при наличии подтверждения уплаты (абз. 3 п. 9 ч. 1 ст. 1 и п. 10 ст. 4 Закона № 400/97-ВР). Кто покупает жилье впервые или состоит в очереди на получение жилья, сбор не уплачивает и приносит документы, которые это подтверждают (п. 9 ч. 1 ст. 1 того же закона).

Если покупатель в браке и платит общими деньгами, нужно нотариально удостоверенное согласие его мужа или жены (ч. 3 ст. 65 СК). Объединенная палата Кассационного гражданского суда в постановлении от 3 июня 2024 года по делу № 712/3590/22 подтвердила, что такое согласие касается и покупки, потому что покупатель распоряжается общими средствами. Если квартиру покупают за личные средства, например от продажи добрачного жилья, документы об их происхождении покажите нотариусу заранее (п. 3 ч. 1 ст. 57 СК).

Расчет между физическими лицами по договору купли-продажи, который подлежит нотариальному удостоверению, на сумму свыше 50 000 грн проводят только переводом со счета на счет или внесением либо переводом средств на счет (подп. 2 п. 7 раздела II Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте, постановление Правления НБУ № 148). Как записать порядок расчета в самом договоре, разобрано в материале о договоре купли-продажи квартиры.

Сколько времени закладывать

Прокрутите таблицу вбок

Срок подготовки зависит от доступности документов, записи в учреждения и дополнительных проверок, поэтому получите его от конкретного нотариуса, громады, банка и консульства до того, как согласовывать дату сделки. Начинайте со справки о зарегистрированных и с просмотра своей записи в реестре прав: ошибка в них откладывает сделку дольше всего.

Частые вопросы

Сколько берет нотариус за продажу квартиры?

Частный нотариус берет плату, размер которой определяют по договоренности с ним (ч. 1 ст. 31 Закона «О нотариате»), поэтому сумму и того, кто ее платит, согласовывают до сделки. В государственной нотариальной конторе за удостоверение договора отчуждения квартиры взимают государственную пошлину: 1% суммы договора, но не меньше одного необлагаемого минимума доходов граждан (п. 3 ст. 3 Декрета «О государственной пошлине»).

Является ли договор купли-продажи правом собственности?

Нет. Договор является основанием, а право покупателя на квартиру возникает со дня государственной регистрации (ч. 4 ст. 334 ГК). Нотариус сам является государственным регистратором (ст. 10 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»), поэтому регистрацию может провести тот же нотариус сразу после удостоверения.

Какой налог при продаже квартиры?

Первая за год продажа квартиры, которая принадлежит вам более трех лет или получена в наследство, не облагается налогом (п. 172.1 НКУ). В остальных случаях НДФЛ составляет 5% или 18% и еще 5% военного сбора (п. 172.2 НКУ, п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НКУ). Расчет с примерами есть в материале о налоге с продажи квартиры.

Нужно ли выписать всех зарегистрированных перед продажей?

Порядок совершения нотариальных действий не делает снятие всех зарегистрированных лиц условием удостоверения договора: нотариус берет справку о зарегистрированных и заявление продавца о правах пользования. Срок, до которого продавец и члены его семьи снимутся с регистрации, стороны могут записать в договор. Для ребенка снятие с регистрации перед сделкой не отменяет необходимости в разрешении органа опеки, если у него есть право пользования квартирой.

Что из этого видно на HataHub

Объявление о продаже, которое собственник разместил сам, связано с его объектом: для объектов из ДРРП сервис использует реестровые данные и проверяет право собственности, вручную добавленные объекты проходят согласование модератором, а покупатель видит адрес до дома и отметку «Проверено» или «Живая съемка», если медиа прошли соответствующую проверку. Вести общение может также доверенное лицо, которое собственник назначил в кабинете. Проверку документов нотариусом при сделке отметка не заменяет, но снимает первый вопрос о том, к чьему объекту относится объявление, еще до первого звонка. Объявления с отметкой «Агрегатор» собраны с других сайтов и такой проверки не проходили, поэтому в подборке продажи квартир в Киеве включен фильтр «Только проверенные объявления». Опубликовать свою квартиру можно в кабинете.