Продавец женат или у квартиры есть совладельцы. Чьё согласие нужно

Квартира, приобретённая в браке, презюмируется общей совместной собственностью, даже когда в реестре стоит только одна фамилия (ст. 60 Семейного кодекса). Для её продажи по общему правилу нужно нотариально заверенное согласие второго супруга, если продавец не подтвердит, что имущество является его личной собственностью или действует другое законное исключение (ст. 57 и 65). Если квартира принадлежит нескольким совладельцам с долями, они могут продать её вместе; при продаже только доли остальные имеют преимущественное право её купить (ст. 362 Гражданского кодекса). Нотариус проверяет нужные для конкретной сделки согласия и документы, а нарушение прав второго супруга или совладельца может привести к судебному спору.

Далее о том, как отличить общую квартиру от личной, что именно должно лежать на столе у нотариуса и какие три ошибки создают для покупателя существенный риск.

Одна фамилия в реестре ещё не означает одного собственника

Имущество, приобретённое супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на праве общей совместной собственности независимо от того, что один из них не имел по уважительной причине самостоятельного заработка (ст. 60 Семейного кодекса). Это презумпция: считается, что каждая вещь, купленная в браке, общая, пока не доказано иное. Запись в ДРРП на одного человека эту презумпцию не опровергает. Поэтому вместе со справкой из реестра нотариус выясняет семейное положение на дату приобретения и правовой режим имущества.

Личной частной собственностью одного из супругов по ст. 57 Семейного кодекса является, в частности:

• имущество, приобретённое до брака;
• имущество, приобретённое за время брака по договору дарения или в порядке наследования;
• имущество, приобретённое за время брака за средства, которые принадлежали лично, например за деньги от продажи добрачной квартиры;
• жильё, приобретённое за время брака вследствие его приватизации;
• земельный участок, приобретённый вследствие бесплатной приватизации.

В этих случаях согласие второго супруга не нужно, но это должно быть видно из документов: дата брака позднее даты договора купли, основание приобретения «дарение» или «свидетельство о праве на наследство», свидетельство о приватизации на одно лицо. Слов «это моя личная квартира» нотариусу мало, и покупателю тоже.

Расторжение брака общую собственность не прекращает (ст. 68 Семейного кодекса). Квартира, купленная десять лет назад в браке, который расторгнут пять лет назад, до сих пор общая, и распоряжаться ею бывшие супруги могут только по взаимному согласию. Исковая давность по требованиям о разделе такого имущества после развода три года, но считают её не со дня развода, а со дня, когда совладелец узнал или мог узнать о нарушении своего права (ст. 72), то есть, например, со дня продажи.

И ещё одна категория, о которой редко думают: женщина и мужчина, которые проживают одной семьёй без брака и не состоят в другом браке. На имущество, приобретённое за время такого совместного проживания, ст. 74 СК распространяет режим общей совместной собственности, если письменный договор не устанавливает иное. Реестр сам по себе этого не покажет. Прямой вопрос продавцу, его заявление и проверка известных обстоятельств снижают риск, но не дают покупателю полной информации о фактических семейных отношениях; при сомнении обсудите доказательства и структуру сделки с нотариусом или адвокатом.

Что именно должно быть у нотариуса

При заключении договоров одним из супругов считается, что он действует с согласия второго. Но для договоров, которые требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие должно быть письменным и нотариально заверенным (ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса). Купля-продажа квартиры и удостоверяется нотариусом, и регистрируется, поэтому устное согласие или подпись на клочке бумаги не работают.

На практике на сделке должно быть одно из двух:

1. Нотариально заверенное заявление второго супруга о согласии на продажу именно этой квартиры, с адресом и, как правило, с ценой или оговоркой «по цене и на условиях по усмотрению продавца». Его можно оформить заранее у любого нотариуса, в том числе за границей в консульстве.
2. Заявление продавца о том, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял, или что квартира является его личной собственностью со ссылкой на основание. Нотариус проверяет это по Государственному реестру актов гражданского состояния, где видны зарегистрированные браки и разводы.

Реестр актов гражданского состояния может не дать полной картины, например в отношении фактических семейных отношений или сведений, которые в него не попали. Второй супруг может оспорить договор по ч. 2 ст. 65 СК, но результат зависит от правового режима имущества, наличия согласия и добросовестности сторон. Поэтому при противоречивых обстоятельствах покупателю стоит получить отдельную оценку нотариуса или адвоката до расчёта.

Попросите нотариуса объяснить, какими документами подтверждается семейное положение продавца на дату приобретения и продажи. Если квартира приобретена в браке, который позже расторгнут, отдельно выясните правовой режим имущества и нужное участие или согласие бывшего супруга. Не собирайте копии семейных документов «на всякий случай»: передавайте необходимое нотариусу в рамках конкретной сделки.

Несколько собственников с долями

Вторая ситуация выглядит иначе: в справке из ДРРП несколько собственников, у каждого своя доля, например по одной второй после наследства или по одной третьей после приватизации на всю семью. Это общая долевая собственность, и у неё два режима продажи.

Продают все вместе. Тогда каждый совладелец является стороной договора и подписывает его лично или через представителя по нотариальной доверенности. Согласие здесь отдельно не оформляется, оно в самой подписи. Доверенность проверяйте в том же порядке, что и у представителя собственника при аренде, описано в материале о проверке собственника: полномочия продать, получить деньги, подписать договор.

Продаёт один свою долю. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преимущественное право перед другими лицами на её покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях (ч. 1 ст. 362 Гражданского кодекса). Продавец обязан письменно уведомить других совладельцев о намерении продать долю, указав цену и условия. Если остальные совладельцы отказались или не воспользовались правом на недвижимое имущество в течение одного месяца со дня получения уведомления, продавец вправе продать долю кому угодно (ч. 2 ст. 362).

Для покупателя доли это означает: нотариус потребует доказательство, что совладельцев уведомили, и что месяц прошёл или что они письменно отказались. Уведомление часто передают через нотариуса, чтобы подтвердить его содержание и вручение. Если процедуру нарушили, совладелец может в течение одного года требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя, предварительно внеся цену на депозитный счёт суда (ч. 4 ст. 362). Для первоначального покупателя это означает риск потери доли и отдельных расчётов по последствиям решения, хотя сам договор не признают недействительным только по этому основанию.

Покупка доли без выкупа остальных вообще отдельный жанр со своими рисками: вы становитесь совладельцем с людьми, которые вас не выбирали, а пользование квартирой определяется по договорённости или судом. Если цель жить в квартире, договаривайтесь о покупке всех долей одновременно.

Три ошибки покупателя

Верить реестру вместо документов. ДРРП показывает собственника, но не показывает брак на дату приобретения. Справка из реестра плюс документ-основание плюс дата брака, и только тогда ясно, нужно ли согласие.

Принимать согласие не в той форме. Для продажи недвижимости согласие второго супруга должно быть письменным и нотариально заверенным. Его содержание и достаточность для конкретной квартиры проверьте с нотариусом заранее; скриншот или обычная подпись в мессенджере законной формы не заменяет.

Не спросить о фактическом браке и о бывшем супруге. Эти двое не существуют для реестров, но существуют для ст. 68 и 74 Семейного кодекса. Прямой вопрос и письменное заявление стоят дешевле иска.

Что проверить перед сделкой

1. Справка из ДРРП: сколько собственников, какие доли, основание и дата приобретения права.
2. Документ-основание продавца: договор, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации. Что именно доказывает каждый, разобрано в материале о документах на квартиру.
3. Семейное положение продавца на дату приобретения: свидетельство о браке или о его расторжении, отметки в паспорте.
4. Если квартира приобретена в браке: документальное подтверждение её правового режима и, когда имущество общее, нотариально заверенное согласие второго супруга, нынешнего или бывшего.
5. Если собственников несколько: все подписывают договор или предоставляют нотариальные доверенности.
6. Если покупаете долю: доказательства письменного уведомления совладельцев и истечения месяца или их нотариальные отказы.
7. Если дети являются собственниками или имеют право пользования квартирой: разрешение органа опеки. Сама регистрация адреса ещё не даёт окончательного ответа; об этом отдельный материал о детях в квартире, которую продают.

На HataHub отметка «Проверено» показывает результат сопоставления собственника с ДРРП. Объявлением может заниматься уполномоченное на платформе лицо, поэтому смотрите также на роль автора. Если собственников в реестре несколько, проверка одного из них не заменяет согласий или участия остальных. Режим имущества супругов, доли и нужные документы нотариус проверяет для конкретной сделки.