Два собственника квартиры или продавец в браке: чьё согласие нужно для продажи

Для продажи квартиры нужно участие или согласие каждого, кому она принадлежит. Если у квартиры несколько собственников с долями, договор подписывают все, сами или через представителя по доверенности. Если собственность совместная, договор может подписать один совладелец с нотариально удостоверенным согласием остальных (ч. 2 ст. 369 ГК). Квартиру, приобретённую в браке, один из супругов по общему правилу продаёт только с нотариально удостоверенным согласием второго, даже когда в реестре стоит одна фамилия (ст. 60 и 65 Семейного кодекса).

Согласие второго супруга не нужно, если продавец подтвердит документами, что квартира является его личной собственностью, или действует другое законное исключение (ст. 57 СК). Свою долю совладелец может продать и без согласия остальных, но сначала письменно предлагает её им и ждёт месяц, потому что у них есть преимущественное право покупки (ст. 362 Гражданского кодекса). Нотариус проверяет нужные для конкретной сделки согласия и документы, а нарушение прав второго супруга или совладельца может привести к судебному спору.

Дальше для собственников: почему у квартиры бывает два собственника, что делать, если совладелец против продажи, и как оформить сделку, когда он за границей. Для покупателей: что должно лежать на столе у нотариуса и какие три ошибки создают существенный риск.

Может ли у квартиры быть два собственника

Да, и больше двух. Имущество, которое принадлежит двум или более лицам, является их общей собственностью, долевой или совместной (ст. 355 Гражданского кодекса). От вида общей собственности зависит, кто подписывает продажу и можно ли продать только свою часть.

Прокрутите таблицу вбок

Если договор или закон не устанавливает совместную собственность, общая собственность считается долевой (ч. 4 ст. 355 ГК), а доли считаются равными, пока совладельцы не договорились или закон не установил иное (ч. 1 ст. 357 ГК). Для супругов закон прямо устанавливает совместную собственность, и при разделе их доли по общему правилу равны (ст. 70 СК).

Несколько собственников часто появляются после смерти одного из них, когда наследники получают доли. Как оформить свою долю, разобрано в материале о наследстве на квартиру.

Одна фамилия в реестре ещё не означает одного собственника

Имущество, приобретённое супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на праве общей совместной собственности независимо от того, что один из них не имел по уважительной причине самостоятельного заработка (ст. 60 Семейного кодекса). Это презумпция: считается, что каждая вещь, купленная в браке, общая, пока не доказано иное. Запись в ДРРП на одного человека эту презумпцию не опровергает. Поэтому вместе со справкой из реестра нотариус выясняет семейное положение на дату приобретения и правовой режим имущества.

Личной частной собственностью одного из супругов по ст. 57 Семейного кодекса является, в частности:

• имущество, приобретённое до брака;
• имущество, приобретённое за время брака по договору дарения или в порядке наследования;
• имущество, приобретённое за время брака за средства, которые принадлежали лично, например за деньги от продажи добрачной квартиры;
• жильё, приобретённое за время брака вследствие его приватизации;
• земельный участок, приобретённый вследствие бесплатной приватизации.

В этих случаях согласие второго супруга не нужно, но это должно быть видно из документов: дата брака позднее даты договора купли, основание приобретения «дарение» или «свидетельство о праве на наследство», свидетельство о приватизации на одно лицо. Слов «это моя личная квартира» нотариусу мало, и покупателю тоже.

Расторжение брака общую собственность не прекращает (ст. 68 Семейного кодекса). Квартира, купленная десять лет назад в браке, который расторгнут пять лет назад, до сих пор общая, и распоряжаться ею бывшие супруги могут только по взаимному согласию. Исковая давность по требованиям о разделе такого имущества после развода три года, но считают её не со дня развода, а со дня, когда совладелец узнал или мог узнать о нарушении своего права (ст. 72), то есть, например, со дня продажи.

И ещё одна категория, о которой редко думают: женщина и мужчина, которые проживают одной семьёй без брака и не состоят в другом браке. На имущество, приобретённое за время такого совместного проживания, ст. 74 СК распространяет режим общей совместной собственности, если письменный договор не устанавливает иное. Реестр сам по себе этого не покажет. Прямой вопрос продавцу, его заявление и проверка известных обстоятельств снижают риск, но не дают покупателю полной информации о фактических семейных отношениях; при сомнении обсудите доказательства и структуру сделки с нотариусом или адвокатом.

Что именно должно быть у нотариуса

При заключении договоров одним из супругов считается, что он действует с согласия второго. Но для договоров, которые требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие должно быть письменным и нотариально удостоверенным (ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса в редакции Закона № 4824-IX, действующей с 25 мая 2026 года; раньше закон требовал нотариально засвидетельствованного согласия). Договор купли-продажи квартиры удостоверяет нотариус (ст. 657 ГК), а право собственности покупателя регистрируют в ДРРП, поэтому устное согласие или подпись на клочке бумаги не работают.

На практике на сделке должно быть одно из двух:

1. Нотариально удостоверенное заявление второго супруга о согласии на продажу именно этой квартиры, с адресом и, как правило, с ценой или оговоркой «по цене и на условиях по усмотрению продавца». Его можно оформить заранее у любого нотариуса, в том числе за границей в консульстве.
2. Заявление продавца о том, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял, или что квартира является его личной собственностью со ссылкой на основание. Нотариус проверяет это по Государственному реестру актов гражданского состояния, где видны зарегистрированные браки и разводы.

Реестр актов гражданского состояния может не дать полной картины, например в отношении фактических семейных отношений или сведений, которые в него не попали. Второй супруг может оспорить договор по ч. 2 ст. 65 СК, но результат зависит от правового режима имущества, наличия согласия и добросовестности сторон. Поэтому при противоречивых обстоятельствах покупателю стоит получить отдельную оценку нотариуса или адвоката до расчёта.

Попросите нотариуса объяснить, какими документами подтверждается семейное положение продавца на дату приобретения и продажи. Если квартира приобретена в браке, который позже расторгнут, отдельно выясните правовой режим имущества и нужное участие или согласие бывшего супруга. Не собирайте копии семейных документов «на всякий случай»: передавайте необходимое нотариусу в рамках конкретной сделки.

Несколько собственников с долями

Вторая ситуация выглядит иначе: в справке из ДРРП несколько собственников, у каждого своя доля, например по одной второй после наследства или по одной третьей после приватизации на всю семью. Это общая долевая собственность, и у неё два режима продажи.

Продают все вместе. Тогда каждый совладелец является стороной договора и подписывает его лично или через представителя по нотариальной доверенности. Согласие здесь отдельно не оформляется, оно в самой подписи. Доверенность проверяйте в том же порядке, что и у представителя собственника при аренде, описано в материале о проверке собственника: полномочия продать, получить деньги, подписать договор.

Продаёт один свою долю. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преимущественное право перед другими лицами на её покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях (ч. 1 ст. 362 Гражданского кодекса). Продавец обязан письменно уведомить других совладельцев о намерении продать долю, указав цену и условия. Если остальные совладельцы отказались или не воспользовались правом на недвижимое имущество в течение одного месяца со дня получения уведомления, продавец вправе продать долю кому угодно (ч. 2 ст. 362).

Для покупателя доли это означает: нотариус потребует доказательство, что совладельцев уведомили, и что месяц прошёл или что они письменно отказались. Уведомление часто передают через нотариуса, чтобы подтвердить его содержание и вручение. Если процедуру нарушили, совладелец может в течение одного года требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя, предварительно внеся цену на депозитный счёт суда (ч. 4 ст. 362). Для первоначального покупателя это означает риск потери доли и отдельных расчётов по последствиям решения, хотя сам договор не признают недействительным только по этому основанию.

Покупка доли без выкупа остальных вообще отдельный жанр со своими рисками: вы становитесь совладельцем с людьми, которые вас не выбирали, а пользование квартирой определяется по договорённости или судом. Если цель жить в квартире, договаривайтесь о покупке всех долей одновременно.

Что делать, если совладелец против продажи

Продать всю квартиру без согласия совладельца нельзя. Право общей долевой собственности совладельцы осуществляют по их согласию (ч. 1 ст. 358 ГК), а совместным имуществом распоряжаются с согласия всех (ч. 2 ст. 369 ГК). Способа заставить совладельца продать всю квартиру Гражданский кодекс не предусматривает, но оставляет другие пути.

1. Продать свою долю. Совладелец вправе самостоятельно распорядиться своей долей (ст. 361 ГК). Сначала направьте остальным совладельцам письменное уведомление с ценой и условиями. Если они отказались или не купили долю в течение одного месяца со дня получения уведомления, её можно продать другому лицу (ч. 2 ст. 362 ГК). Продавайте на тех же условиях, которые предложили совладельцам: преимущественное право действует по объявленной цене и на прочих равных условиях (ч. 1 ст. 362).
2. Предложить другому совладельцу выкупить вашу долю или продать вам свою. Это обычный договор купли-продажи доли у нотариуса.
3. Требовать выдела доли (ст. 364 ГК). Совладелец имеет право на выдел своей доли в натуре. Если закон этого не допускает или выдел невозможен, он имеет право на денежную или иную компенсацию стоимости доли от остальных совладельцев, но только со своего согласия; право на долю прекращается со дня получения компенсации. Договор о выделе доли из недвижимого имущества удостоверяет нотариус (ч. 4 ст. 364). Можно ли выделить отдельное жильё из конкретной квартиры, зависит от её планировки.
4. Обратиться в суд с иском о прекращении права на долю (ст. 365 ГК). Это путь остальных совладельцев против одного из них, например собственника малой доли. Большая Палата Верховного Суда (дело № 908/1754/17) считает, что достаточно хотя бы одного из трёх оснований: доля незначительна и не может быть выделена в натуре, вещь неделима или совместное владение и пользование невозможно. Обязательно также, чтобы прекращение не причинило существенного вреда совладельцу и членам его семьи. Истец сначала вносит стоимость доли на депозитный счёт суда (ч. 2 ст. 365). Квартиру при этом не продают: суд прекращает право на долю, а её собственник получает внесённые деньги.

Если против продажи нынешний или бывший муж или жена, сначала делят общее имущество: по договорённости, договор о разделе недвижимого имущества удостоверяет нотариус (ч. 4 ст. 372 ГК), или через суд (ст. 71 СК). Денежную компенсацию вместо доли в квартире суд присуждает только с согласия того, кто её получает (ч. 4 ст. 71 СК). Без такого согласия долю можно прекратить только по ст. 365 ГК, и тогда истец сначала вносит её стоимость на депозитный счёт суда (ч. 5 ст. 71 СК, Большая Палата Верховного Суда, дело № 209/3085/20).

Пока вопрос не решён, совладельцы могут договориться о порядке пользования квартирой. Договор о таком порядке, удостоверенный нотариально, обязателен и для того, кто позже купит долю (ч. 4 ст. 358 ГК). Если совладельцу невозможно предоставить в пользование часть квартиры, которая соответствует его доле, он вправе требовать соответствующей материальной компенсации от совладельцев, которые квартирой пользуются (ч. 3 ст. 358). Перед иском получите оценку адвоката: результат зависит от размера доли, планировки и обстоятельств семьи.

Если совладелец за границей

Приезжать не обязательно. Совладелец, который живёт за границей, может подписать продажу через представителя по нотариальной доверенности, а второй супруг может дать нотариально удостоверенное согласие. Оформить эти документы можно двумя способами.

1. В консульском учреждении Украины. Консульства удостоверяют сделки, в том числе доверенности, и свидетельствуют подлинность подписи на документах (ст. 38 Закона «О нотариате»). Согласие второго супруга с 25 мая 2026 года должно быть именно нотариально удостоверено (ч. 3 ст. 65 СК), поэтому форму, в которой его оформит консульство, заранее согласуйте с украинским нотариусом. Сам договор продажи квартиры, которая находится в Украине, консульство не удостоверяет: сделки об отчуждении недвижимого имущества в Украине исключены из его полномочий (п. 1 ч. 1 ст. 38).
2. У иностранного нотариуса. Документы, составленные за границей с участием иностранных органов, украинский нотариус принимает при условии их легализации, если законодательство или международный договор не освобождает от неё (ст. 100 Закона «О нотариате»). Для государств, которые участвуют в Гаагской конвенции 1961 года, легализацию заменяет апостиль; для Украины конвенция действует с 22 декабря 2003 года.

Что должно быть в доверенности на продажу и как её проверяет нотариус, разобрано в материале о доверенности на продажу квартиры. Текст доверенности, выданной за границей, согласуйте с украинским нотариусом, который будет удостоверять продажу, ещё до визита в консульство: формулировки полномочий и требования к переводу проверяет именно он. Другие дела из-за границы, в том числе аренда с подписью в Дії, описаны в материале о сдаче квартиры из-за границы.

Три ошибки покупателя

Верить реестру вместо документов. ДРРП показывает собственника, но не показывает брак на дату приобретения. Справка из реестра плюс документ-основание плюс дата брака, и только тогда ясно, нужно ли согласие.

Принимать согласие не в той форме. Для продажи недвижимости согласие второго супруга должно быть письменным и нотариально удостоверенным. Его содержание и достаточность для конкретной квартиры проверьте с нотариусом заранее; скриншот или обычная подпись в мессенджере законной формы не заменяет.

Не спросить о фактическом браке и о бывшем супруге. Эти двое не существуют для реестров, но существуют для ст. 68 и 74 Семейного кодекса. Прямой вопрос и письменное заявление стоят дешевле иска.

Что проверить перед сделкой

1. Справка из ДРРП: сколько собственников, какие доли, основание и дата приобретения права.
2. Документ-основание продавца: договор, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации. Что именно доказывает каждый, разобрано в материале о документах на квартиру.
3. Семейное положение продавца на дату приобретения: свидетельство о браке или о его расторжении, отметки в паспорте.
4. Если квартира приобретена в браке: документальное подтверждение её правового режима и, когда имущество общее, нотариально удостоверенное согласие второго супруга, нынешнего или бывшего.
5. Если собственников несколько: все подписывают договор или предоставляют нотариальные доверенности.
6. Если покупаете долю: доказательства письменного уведомления совладельцев и истечения месяца или их нотариальные отказы.
7. Если совладелец или второй супруг за границей: доверенность или согласие, удостоверенные в консульстве или у иностранного нотариуса с апостилем или легализацией.
8. Если дети являются собственниками или имеют право пользования квартирой: разрешение органа опеки. Сама регистрация адреса ещё не даёт окончательного ответа; об этом отдельный материал о детях в квартире, которую продают.

На HataHub отметка «Проверено» показывает результат сопоставления собственника с ДРРП. Объявления с отметкой «Агрегатор» собраны с других сайтов и не проверены. Объявлением может заниматься уполномоченное на платформе лицо, поэтому смотрите также на роль автора. Если собственников в реестре несколько, проверка одного из них не заменяет согласий или участия остальных. Режим имущества супругов, доли и нужные документы нотариус проверяет для конкретной сделки.