Попередній договір і завдаток при купівлі. Що буде, якщо хтось передумає

Передана до купівлі квартири сума не стає завдатком лише тому, що так написано в розписці. У справі № 711/5065/15-ц Верховний Суд визнав авансом кошти за домовленістю про майбутню купівлю будинку, коли основний договір не уклали, і присудив їх повернення незалежно від вини сторін. Але з цього не випливає, що будь-яка сума за будь-яким нотаріальним попереднім договором завжди повертається без інших наслідків. Окрема неустойка або забезпечувальний платіж може забезпечувати обов'язок укласти основний договір, якщо його належно погодили; суд оцінюватиме форму, текст і пропорційність відповідальності.

Якщо передумав продавець, вимога про «подвійну суму» теж залежить не від назви платежу, а від чинності й змісту забезпечення. Мінімум, на який зазвичай претендує покупець щодо звичайного авансу, це повернення сплаченого; збитки або неустойка потребують окремої правової підстави. Далі про те, як відрізнити платежі й що записати в попередньому договорі.

Завдаток, аванс і попередній договір: три різні речі

Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних платежів, є завдатком, вона вважається авансом (ст. 570 Цивільного кодексу). Наслідки в ст. 571: якщо порушення сталося з вини того, хто дав завдаток, він лишається в іншої сторони; якщо з вини того, хто отримав, він повертає завдаток і додатково сплачує таку саму суму.

Ключ у словах «у рахунок належних за договором платежів». Договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 657 і 220 ЦК), тому побутова розписка до основного договору часто не створює завдатку за ст. 570. Водночас нотаріальний попередній договір створює окремий обов'язок укласти основний договір; його можна забезпечити іншими способами, передбаченими законом або договором. Тому до основного продажу точніше називати суму авансом або забезпечувальним платежем і дослівно описувати наслідки, а не покладатися на слово «завдаток».

Попередній договір є іншою конструкцією. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти договір у майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором (ч. 1 ст. 635). Він зобов'язує укласти основний договір, а не заплатити за квартиру, і сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення основного договору, відшкодовує другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або законом (ч. 2 ст. 635). Наявність і розмір збитків треба довести.

Чому форми «договору завдатку» може бути недостатньо

Форма попереднього договору має відповідати формі основного (ч. 1 ст. 635), а форма основного нотаріальна. Отже, попередній договір купівлі-продажу квартири, підписаний на кухні без нотаріуса, не є попереднім договором у розумінні закону, і зобов'язання укласти основний договір з нього не виникає.

Від такого документа лишається щонайменше доказ передачі суми та змісту домовленості. Але без належної нотаріальної форми він не створює обов'язку укласти основний договір як попередній договір купівлі-продажу нерухомості. Вимогу про повернення грошей суд кваліфікуватиме за фактичними обставинами: як повернення авансу, договірну вимогу або, коли договірної підстави немає, безпідставне збагачення.

Окремо про документи з назвами «договір про наміри», «протокол про наміри», «угода про бронювання». Договір про наміри, якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором (ч. 4 ст. 635). Його можливі інші наслідки залежать від змісту, але обов'язку укласти основний договір за ст. 635 він не створює.

Практичний наслідок для покупця: якщо продавець або посередник пропонує «внести завдаток, щоб зняти квартиру з продажу» лише під розписку, такий документ може не створити обов'язку укласти основний договір. Повернення коштів іноді доводиться вимагати в суді, тому до платежу перевірте особу одержувача, його право або повноваження та текст домовленості. Як перевірити, чи ця людина взагалі власник, розібрано в матеріалі про перевірку власника квартири.

Що тримає угоду: нотаріальна форма і точні наслідки

Попередній договір купівлі-продажу квартири посвідчує нотаріус. Крім обов'язку укласти основний договір, сторони можуть погодити неустойку, порядок повернення авансу або інший вид забезпечення за ст. 546 і 549 ЦК. Запишіть окремо наслідки для покупця й продавця, перелік поважних причин відмови, строк платежу та можливість зарахування зустрічних вимог. Не копіюйте механічно «штраф 100% авансу»: за ч. 3 ст. 551 ЦК суд може зменшити надмірну неустойку, а результат конкретного спору залежить від обставин.

Перед посвідченням нотаріус встановлює особи й повноваження сторін, перевіряє зареєстровані права та обтяження і з'ясовує обставини, потрібні для конкретного правочину. Це не замінює перевірку документів і умов покупцем, але може виявити перешкоди ще до основного договору. Про окремі ризики: квартира в іпотеці, згода подружжя і співвласників, діти в квартирі.

Безпечніше передавати аванс після підписання належно оформленого попереднього договору переказом на погоджений рахунок продавця з точним призначенням платежу. Готівка потребує змістовної розписки. Банківська квитанція підтверджує рух коштів, але не вирішує сама по собі спір про підставу чи умови їх повернення.

Що записати в попередньому договорі

Мінімальний набір, без якого документ не виконує своєї роботи:

1. Об'єкт. Адреса, площа, реєстраційний номер об'єкта в ДРРП, підстава права власності продавця.
2. Ціна основного договору і застереження, що вона не змінюється, а аванс зараховується в її рахунок.
3. Строк укладення основного договору. Конкретна дата або визначений період. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом встановленого строку або якщо жодна зі сторін не направить другій пропозицію про його укладення (ч. 3 ст. 635).
4. Хто що готує до угоди. Довідка про зареєстрованих осіб, згода другого з подружжя, дозвіл органу опіки, оціночна вартість, погашення іпотеки. Із строком на кожен документ.
5. Стан квартири на момент передачі. Що з меблів і техніки лишається, що продавець вивозить, коли звільняє квартиру. Докладний перелік допомагає довести, про яку комплектацію сторони домовилися.
6. Хто платить за нотаріуса, оцінку, реєстрацію. Витрати на самій угоді розібрано в матеріалі про податки й витрати при купівлі-продажу.
7. Штраф за ухилення з кожної сторони і порядок повернення авансу: у який строк, на який рахунок, з яким заліком.
8. Обставини, за яких угода скасовується без штрафів. Наприклад, відмова банку в кредиті покупцю, виявлення нерозкритого обтяження або відмова органу опіки, якщо її дозвіл потрібен. Для кожної обставини визначте, хто і яким документом її підтверджує.

Ще одна норма, про яку варто знати, з'явилася у ст. 635 у 2022 році: попередній договір щодо купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Назва документа «бронювання» не повинна підміняти перевірку його змісту: якщо він фактично є попереднім договором щодо такого об'єкта, форму оцінюють за цією нормою.

Що робити, якщо ви вже передумали

Ви покупець, договір нотаріальний із неустойкою. Прочитайте окремо порядок повернення авансу, нарахування неустойки й можливого заліку: наслідки не виникають автоматично за однією формулою. Якщо причина відмови збігається з обставинами, які договір звільняє від відповідальності, повідомте продавця письмово й збережіть докази.

Ви покупець, договір паперовий або була лише розписка. Надішліть продавцю письмову вимогу повернути суму із зазначенням підстави, строку й реквізитів. У позові правову конструкцію обирають за документами: договірну вимогу, повернення авансу або безпідставно набуті кошти. Не відкладайте звернення; початок перебігу позовної давності залежить від того, коли право на повернення стало порушеним.

Ви продавець, покупець зник. За нотаріальним договором виконайте процедуру повідомлення, зафіксуйте власну готовність укласти основний договір і дійте за погодженими умовами про аванс та відповідальність. За документом без належної форми не вважайте суму автоматично своєю: письмово запропонуйте врегулювання, а перед утриманням отримайте юридичну оцінку.

Ви продавець і отримали кращу пропозицію. Нотаріальний попередній договір продовжує зобов'язувати вас незалежно від нової ціни. Перевірте відповідальність, порядок повернення грошей і можливі збитки покупця до будь-якої домовленості з третьою особою. Документ без належної форми може не створити обов'язку продати квартиру, але не дає права безпідставно залишити отримані кошти.

HataHub не приймає через сервіс аванс за квартиру. Якщо сторони домовляються про попередній платіж окремо, його підстава, одержувач і умови повернення мають бути зафіксовані в належній формі до переказу. Позначка «Перевірено» показує результат зіставлення власника з ДРРП, але оголошенням може опікуватися представник. Тому перед платежем перевірте не лише право на квартиру, а й повноваження саме одержувача грошей.