Завдаток при купівлі квартири чи будинку: що це, чи повертається і чим відрізняється від авансу

Завдаток це грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання (ч. 1 ст. 570 Цивільного кодексу). Якщо зобов'язання порушено з вини того, хто дав завдаток, сума лишається в іншої сторони, а якщо з вини того, хто його отримав, він повертає завдаток і додатково сплачує таку саму суму (ч. 1 ст. 571 ЦК). При купівлі квартири чи будинку ці наслідки до нотаріального договору купівлі-продажу зазвичай не настають: Верховний Суд у постанові від 17 червня 2021 року у справі № 711/5065/15-ц визнав суму, названу в розписках завдатком, авансом і погодився з її поверненням незалежно від того, з чиєї вини основний договір не уклали.

Так суди вирішують ці спори щонайменше з постанови Верховного Суду України від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12. Але з цього не випливає, що будь-яка сума за будь-яким нотаріальним попереднім договором завжди повертається без інших наслідків. Окрема неустойка може забезпечувати обов'язок укласти основний договір, якщо її належно погодили; суд оцінюватиме форму, текст і пропорційність відповідальності.

Якщо передумав продавець, вимога про «подвійну суму» теж залежить не від назви платежу, а від чинності й змісту забезпечення. Мінімум, на який зазвичай претендує покупець щодо звичайного авансу, це повернення сплаченого; збитки або неустойка потребують окремої правової підстави. Далі про те, як відрізнити платежі й що записати в попередньому договорі.

Завдаток, аванс і застава: у чому різниця

Гортайте таблицю вбік

Завдаток, аванс і попередній договір: три різні речі

Найважливіша для покупця частина ст. 570 це ч. 2: якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Отже, сумнів щодо природи платежу закон вирішує на користь авансу.

Ключ у словах «у рахунок належних за договором платежів». Договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 657 і 220 ЦК), тому побутова розписка до основного договору часто не створює завдатку за ст. 570. Водночас нотаріальний попередній договір створює окремий обов'язок укласти основний договір; його можна забезпечити іншими способами, передбаченими законом або договором. Тому до основного продажу точніше називати суму авансом або забезпечувальним платежем і дослівно описувати наслідки, а не покладатися на слово «завдаток».

Попередній договір є іншою конструкцією. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти договір у майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором (ч. 1 ст. 635). Він зобов'язує укласти основний договір, а не заплатити за квартиру, і сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення основного договору, відшкодовує другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або законом (ч. 2 ст. 635). Наявність і розмір збитків треба довести.

Чому форми «договору завдатку» може бути недостатньо

Форма попереднього договору має відповідати формі основного (ч. 1 ст. 635), а форма основного нотаріальна. Отже, попередній договір купівлі-продажу квартири, підписаний на кухні без нотаріуса, не є попереднім договором у розумінні закону, і зобов'язання укласти основний договір з нього не виникає.

Від такого документа лишається щонайменше доказ передачі суми та змісту домовленості. Але без належної нотаріальної форми він не створює обов'язку укласти основний договір як попередній договір купівлі-продажу нерухомості. Вимогу про повернення грошей суд кваліфікуватиме за фактичними обставинами: як повернення авансу, договірну вимогу або, коли договірної підстави немає, безпідставне збагачення.

Окремо про документи з назвами «договір про наміри», «протокол про наміри», «угода про бронювання». Договір про наміри, якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором (ч. 4 ст. 635). Його можливі інші наслідки залежать від змісту, але обов'язку укласти основний договір за ст. 635 він не створює.

Практичний наслідок для покупця: якщо продавець або посередник пропонує «внести завдаток, щоб зняти квартиру з продажу» лише під розписку, такий документ може не створити обов'язку укласти основний договір. Повернення коштів іноді доводиться вимагати в суді, тому до платежу перевірте особу одержувача, його право або повноваження та текст домовленості. Як перевірити, чи ця людина взагалі власник, розібрано в матеріалі про перевірку власника квартири.

Що тримає угоду: нотаріальна форма і точні наслідки

Попередній договір купівлі-продажу квартири посвідчує нотаріус. Крім обов'язку укласти основний договір, сторони можуть погодити неустойку, порядок повернення авансу або інший вид забезпечення за ст. 546 і 549 ЦК. Запишіть окремо наслідки для покупця й продавця, перелік поважних причин відмови, строк платежу та можливість зарахування зустрічних вимог. Не копіюйте механічно «штраф 100% авансу»: за ч. 3 ст. 551 ЦК суд може зменшити надмірну неустойку, а результат конкретного спору залежить від обставин.

Перед посвідченням нотаріус встановлює особи й повноваження сторін, перевіряє зареєстровані права та обтяження і з'ясовує обставини, потрібні для конкретного правочину. Це не замінює перевірку документів і умов покупцем, але може виявити перешкоди ще до основного договору. Про окремі ризики: квартира в іпотеці, згода подружжя і співвласників, діти в квартирі.

Безпечніше передавати аванс після підписання належно оформленого попереднього договору переказом на погоджений рахунок продавця з точним призначенням платежу. Готівка потребує змістовної розписки. Банківська квитанція підтверджує рух коштів, але не вирішує сама по собі спір про підставу чи умови їх повернення.

Що записати в попередньому договорі

Мінімальний набір, без якого документ не виконує своєї роботи:

1. Об'єкт. Адреса, площа, реєстраційний номер об'єкта в ДРРП, підстава права власності продавця.
2. Ціна основного договору і застереження, що вона не змінюється, а аванс зараховується в її рахунок.
3. Строк укладення основного договору. Конкретна дата або визначений період. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом встановленого строку або якщо жодна зі сторін не направить другій пропозицію про його укладення (ч. 3 ст. 635).
4. Хто що готує до угоди. Довідка про зареєстрованих осіб, згода другого з подружжя, дозвіл органу опіки, оціночна вартість, погашення іпотеки. Із строком на кожен документ.
5. Стан квартири на момент передачі. Що з меблів і техніки лишається, що продавець вивозить, коли звільняє квартиру. Докладний перелік допомагає довести, про яку комплектацію сторони домовилися.
6. Хто платить за нотаріуса, оцінку, реєстрацію. Витрати на самій угоді розібрано в матеріалі про податки й витрати при купівлі-продажу.
7. Штраф за ухилення з кожної сторони і порядок повернення авансу: у який строк, на який рахунок, з яким заліком.
8. Обставини, за яких угода скасовується без штрафів. Наприклад, відмова банку в кредиті покупцю, виявлення нерозкритого обтяження або відмова органу опіки, якщо її дозвіл потрібен. Для кожної обставини визначте, хто і яким документом її підтверджує.

Ще одна норма, про яку варто знати, з'явилася у ст. 635 у 2022 році: попередній договір щодо купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. За таким договором будь-які платежі на підтвердження зобов'язання, а також інші фінансові зобов'язання сторін, крім штрафних санкцій, не допускаються (ч. 5 ст. 635). Назва документа «бронювання» не повинна підміняти перевірку його змісту: якщо він фактично є попереднім договором щодо такого об'єкта, форму оцінюють за цією нормою.

Що робити, якщо ви вже передумали

Ви покупець, договір нотаріальний із неустойкою. Прочитайте окремо порядок повернення авансу, нарахування неустойки й можливого заліку: наслідки не виникають автоматично за однією формулою. Якщо причина відмови збігається з обставинами, які договір звільняє від відповідальності, повідомте продавця письмово й збережіть докази.

Ви покупець, договір паперовий або була лише розписка. Надішліть продавцю письмову вимогу повернути суму із зазначенням підстави, строку й реквізитів. У позові правову конструкцію обирають за документами: договірну вимогу, повернення авансу або безпідставно набуті кошти. Не відкладайте звернення; початок перебігу позовної давності залежить від того, коли право на повернення стало порушеним.

Ви продавець, покупець зник. За нотаріальним договором виконайте процедуру повідомлення, зафіксуйте власну готовність укласти основний договір і дійте за погодженими умовами про аванс та відповідальність. За документом без належної форми не вважайте суму автоматично своєю: письмово запропонуйте врегулювання, а перед утриманням отримайте юридичну оцінку.

Ви продавець і отримали кращу пропозицію. Нотаріальний попередній договір продовжує зобов'язувати вас незалежно від нової ціни. Перевірте відповідальність, порядок повернення грошей і можливі збитки покупця до будь-якої домовленості з третьою особою. Документ без належної форми може не створити обов'язку продати квартиру, але не дає права безпідставно залишити отримані кошти.

Часті запитання

Як правильно: завдаток чи задаток?

Завдаток. Саме так ця конструкція названа в ст. 570 і 571 Цивільного кодексу, тому в договорі чи розписці вживайте цей термін.

Чи повертається завдаток за квартиру?

До підписання нотаріального договору купівлі-продажу суди зазвичай повертають суму покупцю як аванс, навіть якщо в розписці написано «завдаток» (справа № 711/5065/15-ц). Після того як основний договір укладено, діє ст. 571 ЦК: завдаток втрачає або подвоює та сторона, з чиєї вини зобов'язання порушено. Якщо зобов'язання припинилося до початку виконання або його неможливо виконати, завдаток повертається (ч. 3 ст. 571).

Чи повертається завдаток за будинок?

Правила ті самі, що для квартири. Договір купівлі-продажу житлового будинку, як і квартири чи земельної ділянки, підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 657 ЦК), тому до нотаріуса передана сума зазвичай є авансом.

Скільки дають завдатку при купівлі квартири?

Закон розміру не встановлює, суму погоджують сторони. Чим більша сума до нотаріального договору, тим більше доведеться повертати через суд, якщо продавець не віддасть її добровільно. Тому перед будь-яким платежем перевірте власника й обтяження.

Чим завдаток відрізняється від застави?

Завдаток передають у рахунок оплати, і при порушенні договору він переходить до іншої сторони або повертається в подвійному розмірі. Заставлене майно в рахунок оплати не передають: кредитор лише має право задовольнити свою вимогу за його рахунок, якщо боржник не виконав зобов'язання (ст. 572 ЦК). Застава квартири чи будинку це іпотека.

Що робити, якщо угода зірвалася не з вашої вини?

Якщо ви покупець і заплатили до нотаріального договору, надішліть продавцю письмову вимогу повернути суму з реквізитами й строком; якщо строк не вказали, боржник має виконати вимогу протягом семи днів (ч. 2 ст. 530 ЦК). Якщо був нотаріальний попередній договір і друга сторона необґрунтовано ухиляється від основного, можна вимагати відшкодування збитків від прострочення (ч. 2 ст. 635 ЦК), але їх розмір доведеться довести.

Якщо квартиру ви знайшли на HataHub

HataHub не приймає через сервіс аванс за квартиру. Якщо сторони домовляються про попередній платіж окремо, його підстава, одержувач і умови повернення мають бути зафіксовані в належній формі до переказу. Позначка «Перевірено» показує результат зіставлення власника з ДРРП, але оголошенням може опікуватися представник. Тому перед платежем перевірте не лише право на квартиру, а й повноваження саме одержувача грошей.