Квартира дісталась продавцю у спадщину. Які ризики для покупця

Успадковану квартиру купувати можна. Її додаткові ризики пов'язані не з «першим роком після смерті», а з оформленням спадщини: пропущеним спадкоємцем, обов'язковою часткою, недійсним заповітом, скасованим рішенням суду або помилкою у свідоцтві. Перевіряти треба весь ланцюжок від спадкодавця до продавця.

Пізній спадкоємець не отримує квартиру від покупця автоматично. Наслідки залежать від ст. 1280 і 388 ЦК, того, хто та на якій підставі відчужив майно, волі законного власника, добросовісності покупця й пропорційності втручання в його право. За одних обставин вимога спрямовується на компенсацію від спадкоємця-продавця, за інших можливе витребування майна. Тому перевірка має бути не формальною, а документальною.

Звідки береться зайвий спадкоємець

Загальний строк для прийняття спадщини становить шість місяців з дня її відкриття (ст. 1270 ЦК). Спадкоємець, який мав подати заяву й не зробив цього у строк, вважається таким, що спадщину не прийняв (ст. 1272). Однак ЦК передбачає випадки прийняття без такої заяви та можливість додаткового строку.

Перший: спадкоємець, який постійно проживав разом зі спадкодавцем на час відкриття спадщини, вважається таким, що її прийняв, якщо у встановлений строк не відмовився (ч. 3 ст. 1268). Малолітні, неповнолітні, недієздатні та обмежено дієздатні спадкоємці вважаються такими, що прийняли спадщину, крім установлених законом випадків (ч. 4). Реєстрація адреси є одним із доказів, але не тотожна факту постійного спільного проживання.

Другий: строк можна відновити. За письмовою згодою спадкоємців, які прийняли спадщину, той, хто пропустив строк, подає заяву нотаріусу, а якщо згоди немає, суд може визначити йому додатковий строк, якщо причина пропуску поважна (ч. 2, 3 ст. 1272). Після цього спадщина перерозподіляється (ст. 1280), і новий спадкоємець має право вимагати передати йому частину майна в натурі або грошову компенсацію.

Окрема категорія: обов'язкова частка. Малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти спадкодавця, непрацездатна вдова чи вдівець і непрацездатні батьки спадкують незалежно від змісту заповіту половину законної частки, якщо суд не зменшив її з урахуванням відносин та інших істотних обставин (ст. 1241). Перевірте, як нотаріус установлював це коло осіб.

Коли можуть забрати квартиру, а коли тільки гроші

Тут працює ст. 388 Цивільного кодексу. Якщо майно придбано за плату в особи, яка не мала права його відчужувати, і покупець про це не знав і не міг знати, власник може витребувати майно лише тоді, коли воно вибуло з його володіння не з його волі: було загублене, викрадене або вибуло іншим шляхом поза волею власника.

Стаття 1280 ЦК регулює перерозподіл спадщини після того, як її прийняли інші спадкоємці: якщо майно вже відчужене, пізній спадкоємець може мати грошову вимогу, але конкретний відповідач і спосіб захисту залежать від обставин. У справі № 461/12525/15-ц Велика Палата Верховного Суду 14 грудня 2022 року розглядала вузьку ситуацію: особа оформила спадщину за рішенням суду, продала квартиру, рішення згодом скасували, а громада вимагала визнати спадщину відумерлою й витребувати житло. Суд указав на грошовий спосіб захисту інтересу громади щодо особи, яка відчужила майно. Це не універсальне правило для кожного «запізнілого» спадкоємця.

Витребування в добросовісного покупця можливе лише за умов ст. 388 ЦК і з оцінкою всіх фактів. Наприклад, у справі № 183/1672/22 Касаційний цивільний суд 17 квітня 2024 року дозволив спадкоємцю витребувати квартиру, яка ще за життя власника вибула поза його волею на підставі рішення суду, пізніше скасованого. Ця справа не була про підроблений заповіт і не доводить, що будь-яке скасування спадкового свідоцтва автоматично забирає квартиру в покупця.

Практичний висновок: перевіряйте не лише справжність свідоцтва, а й підставу його видачі, судові рішення в ланцюжку, відомості спадкової справи та добросовісність власної поведінки. Жоден один документ не дає повної відповіді.

П'ять напрямів перевірки

Свідоцтво про право на спадщину. Спадкоємець, який прийняв спадщину з нерухомим майном, зобов'язаний отримати свідоцтво у нотаріуса (ст. 1297 Цивільного кодексу). Дивіться на дату видачі відносно дати смерті: раніше ніж через шість місяців з дня смерті свідоцтво видати не могли (ст. 1298 Цивільного кодексу). Дуже свіже свідоцтво, отримане тиждень тому, не є проблемою, але з ним не варто пропускати решту перевірок.

Запис у ДРРП. Прийнята спадщина належить спадкоємцеві з часу її відкриття незалежно від дати оформлення (ч. 5 ст. 1268 ЦК), а відсутність свідоцтва не позбавляє права на спадщину (ч. 3 ст. 1296). Водночас для продажу успадкованої квартири спадкоємець має отримати свідоцтво й зареєструвати речове право. Інформаційна довідка з ДРРП покаже, чи виконана реєстрація, на кого, з якої підстави і чи немає обтяжень. Як її замовити, є в матеріалі про витяг з ДРРП, а чим свідоцтво відрізняється від запису, у матеріалі про документи на квартиру.

Інформація зі Спадкового реєстру. Після смерті заповідача витяги або інформаційні довідки видають у порядку, встановленому Положенням про Спадковий реєстр, за відповідними документами. Попросіть продавця й нотаріуса угоди перевірити заповіти, спадкові договори, заведення справи та видані свідоцтва. Витяг показує реєстраційні відомості, а не доводить, що нотаріусу відомі всі фактичні спадкоємці.

Докази проживання на дату смерті. Відомості реєстру територіальної громади можуть бути одним із доказів, але не остаточною відповіддю на питання про постійне спільне проживання. Попросіть нотаріуса пояснити, які документи є в спадковій справі та як це питання перевіряли.

Коло потенційних спадкоємців. Обговоріть із нотаріусом дітей від усіх шлюбів, другого з подружжя на дату смерті, батьків та осіб з можливою обов'язковою часткою. Покупець не має вільного доступу до всієї спадкової справи, тому не вимагайте надлишкові сімейні документи «для себе»: попросіть нотаріуса перевірити їх і пояснити результат у межах професійної таємниці.

Гроші: податки й ціна

Для спадкоємців першого і другого ступеня споріднення ПКУ встановлює нульову ставку ПДФО. Для інших резидентів загальна ставка спадщини становить 5%, а коли спадкодавець або спадкоємець є нерезидентом, 18%; військовий збір перевіряють окремо за чинними на дату отримання доходу правилами та винятками. Порядок сплати й декларування залежить від статусу сторін. Покупцеві важлива чинність права продавця, але відсутність показаної йому квитанції сама по собі не робить свідоцтво недійсним.

Пункт 172.1 ПКУ не застосовує вимогу трирічного володіння до успадкованого майна. Нульова ставка ПДФО при продажу можлива, якщо одночасно виконані й інші умови цього пункту, зокрема щодо виду майна та кількості продажів у звітному році. Перед угодою нотаріус перевіряє конкретний розрахунок. Повна таблиця ставок є в матеріалі про податки при продажу квартири.

Якщо спадкоємців кілька і кожен має частку, продавати мають усі разом, або один за нотаріальними довіреностями решти. Продаж лише частки тягне за собою переважне право інших співвласників на її купівлю, і про це є окремий матеріал про згоду співвласників.

Що робити з квартирою, яку продає «спадкоємець без документів»

Трапляється варіант, коли продавець каже, що квартира дісталася від батьків, але свідоцтва про право на спадщину немає, а є лише старий договір на ім'я померлого. Нотаріальний продаж квартири не можна завершити, доки спадкоємець не отримає свідоцтво й не зареєструє речове право. Не підміняйте ці дії розпискою або авансом.

Правильний порядок для продавця: спадкова справа, свідоцтво, реєстрація права в ДРРП, і лише потім продаж. Якщо спадкоємець мав подати заяву, але шестимісячний строк минув, шлях може залежати від письмової згоди інших спадкоємців, доказів постійного спільного проживання або рішення суду про додатковий строк. Не платіть аванс під обіцянку «оформлю за місяць»: строк і потрібні дії визначають факти, закон, нотаріус, а за наявності спору суд.

Перелік перед підписом

1. Довідка з ДРРП: власником записано продавця, підстава свідоцтво про право на спадщину, обтяжень немає.
2. Оригінал свідоцтва про право на спадщину, виданого після закінчення шестимісячного строку з дня відкриття спадщини.
3. Витяг зі Спадкового реєстру про заповіти, спадкові справи та видані свідоцтва щодо спадкодавця.
4. Відомості про зареєстрованих у квартирі на дату смерті та на сьогодні.
5. Пояснення нотаріуса щодо перевірки потенційних спадкоємців, обов'язкової частки та спільного проживання; не збирайте зайві копії сімейних документів продавця.
6. Якщо продавець одружений, покажіть нотаріусу підставу набуття. Квартира, успадкована саме продавцем, є його особистою власністю за ст. 57 СК, тому згода другого з подружжя зазвичай не потрібна. Окремо перевірте, чи немає частки другого з подружжя в самій квартирі або спору про вкладення, що могли істотно збільшити її вартість.

На HataHub позначка «Перевірено» означає, що власника зіставлено із записом у ДРРП; оголошенням при цьому може опікуватися уповноважена на платформі особа. Без зареєстрованого права нема запису, з яким можна виконати таку перевірку. Статус не охоплює підстави спадкування, можливу обов'язкову частку чи судові рішення в ланцюжку. Це потрібно перевірити з нотаріусом до авансу.