Податки при продажу квартири і витрати покупця у нотаріуса

Ціну узгодили, дату в нотаріуса призначили, і десь тут хтось питає: а податок хто платить. Питання просте, погано те, що воно виникає за тиждень до угоди. Податки при продажу квартири платить продавець, і сплатити їх треба до того, як нотаріус посвідчить договір, а не після того, як гроші зайдуть на рахунок. Без квитанцій угоди не буде.

У покупця свої витрати: один відсоток збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, частина плати нотаріусу, іноді оцінка. У домовленості про ціну їх часто не закладають. Далі про кожен платіж окремо: з якої норми він виникає, від чого рахується і на чиєму боці лежить.

Податки при продажу квартири: 0%, 5% чи 18%

Правило живе у ст. 172 Податкового кодексу, і починається воно з нуля. Дохід продавця не оподатковується, якщо збіглися дві умови: це перший продаж такого об'єкта за звітний рік і квартира була у власності понад три роки (п. 172.1 ПКУ). Умова про три роки не діє для житла, отриманого у спадщину, тож успадковану квартиру можна продати одразу після оформлення і ПДФО не платити.

Ситуація	ПДФО	Військовий збір
Перший продаж за рік, у власності понад три роки або спадщина	0%	0%
Перший продаж за рік, але у власності менше трьох років	5%	5%
Другий об'єкт нерухомості за той самий рік	5%	5%
Третій і наступні об'єкти за рік	18%	5%

Розподіляє ці ситуації п. 172.2 ПКУ, а самі ставки бере зі ст. 167: 5% це п. 167.2, 18% це п. 167.1. Успадковане житло лишається на 5% навіть у третьому продажі. Починаючи з третього об'єкта за рік оподатковуваний дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання саме цього об'єкта, якщо він розташований в Україні. Але скористатися цим тихо не вийде: хто зменшив дохід на витрати, той зобов'язаний задекларувати всі продажі того самого року і додати до декларації копії документів про витрати. Якщо продавець податковий нерезидент, його оподатковуваний дохід іде за ставкою 18% (п. 172.9 ПКУ).

Військовий збір і база, від якої рахують податок

Військовий збір іде причепом до ПДФО. Ставка для доходів фізичних осіб становить 5% (п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ, підвищена з 1 грудня 2024 року), і рахують його від тієї самої бази. Якщо продаж під ПДФО не підпадає, збору теж немає. Це не окрема пільга, просто збору немає від чого рахуватися.

База це не завжди ціна в договорі. За п. 172.3 ПКУ дохід визначають за ціною договору, але не нижче оціночної вартості. Оціночну вартість або формує електронний модуль Єдиної бази даних звітів про оцінку, або визначає суб'єкт оціночної діяльності, і тоді його звіт має бути зареєстрований у тій самій базі. Скажімо, у договорі 2,2 млн, а оцінка показала 2,5 млн: податок порахують від 2,5 млн. Заниження ціни в договорі економить менше, ніж здається, а ризик перекладає на покупця. Якщо договір колись визнають недійсним, повернути він зможе рівно ту суму, яка в ньому написана.

Продавець сплачує ПДФО і військовий збір самостійно через банк до нотаріального посвідчення (п. 172.5 ПКУ). Нотаріус перевіряє довідку про оціночну вартість і квитанції, а раз на квартал передає податковій дані про посвідчені договори (п. 172.4 ПКУ). Коли покупцем виступає юридична особа або самозайнята особа, податковим агентом стає покупець (п. 172.7 ПКУ). Якщо угода зірвалася і договір так і не посвідчили, сплачений податок повертають.

Окрему річну декларацію після звичайної угоди подавати не треба: податок сплачено при нотаріальному посвідченні, і обов'язок вважається виконаним (п. 179.2 ПКУ). Виняток один, продаж третього об'єкта зі зменшенням доходу на витрати, там декларація обов'язкова.

Один відсоток покупця і пільга на перше житло

Покупець платить збір на обов'язкове державне пенсійне страхування: 1% від вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі. Платника визначає п. 9 ст. 1 Закону «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування», базу п. 8 ст. 2, ставку п. 10 ст. 4 того ж закону.

У законі є виняток: збір не поширюється на громадян, які перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше. На папері це звучить як автоматична пільга. На практиці працює інакше. Окремого реєстру «перших покупок» не існує, тому нотаріус має побачити документи, які підтверджують право на виняток, ще до підписання договору: заяву покупця та інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав про відсутність зареєстрованої за ним нерухомості. Нотаріуси часто просто просять квитанцію, бо без неї або без документів на пільгу договір вони не посвідчать.

Друга складність у тому, що ДРРП веде записи з 1 січня 2013 року. Квартира, приватизована в дев'яностих і відтоді не перереєстрована, у реєстрі може не значитися, тож «чистий» документ сам по собі не доводить, що покупець ніколи не мав житла. Як читати такий документ і що в ньому шукати, розібрано окремо: що таке ДРРП і як отримати витяг.

Якщо збір сплачено, а право на виняток було, гроші не згорають: до Пенсійного фонду подають заяву з квитанцією і документами, а відмову оскаржують у суді. Це довго, тому дешевше зібрати документи до угоди. Якщо берете іпотеку, рахуйте цей відсоток окремо від першого внеску і заздалегідь спитайте банк, які супутні витрати кредит не покриває: за збори, плату нотаріусу, страхування та оцінку зазвичай платять власними коштами. Умови конкретної програми, зокрема єОселі, різняться, тож звіряйте їх з банком до підписання.

Нотаріус, держмито і оцінка: за що ще платять

Договір купівлі-продажу квартири обов'язково посвідчує нотаріус (ст. 657 ЦКУ). Договір, складений за зразком з інтернету і підписаний без нотаріуса, нікчемний (ст. 220 ЦКУ), а право власності покупця за ним не зареєструють. Тому шукати зразок договору купівлі-продажу квартири для самостійного підписання марно: текст готує нотаріус, а сторони заздалегідь узгоджують з ним ціну, порядок розрахунку, строк звільнення квартири і те, хто і коли знімається з реєстрації.

Тепер про гроші. Держмито за посвідчення договорів відчуження житла становить 1% суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (п. 3 ст. 3 Декрету «Про державне мито»). Деталь, про яку рідко пишуть: держмито справляють державні нотаріальні контори та виконкоми рад. Приватний нотаріус держмита не справляє взагалі, він бере плату за домовленістю (ст. 31 Закону «Про нотаріат»). У побуті цю плату теж називають «одним відсотком», але це гонорар, а не податок, і його розмір обговорюється. За роз'ясненням податкової держмито платить той, в чиїх інтересах вчиняється дія, а сторони можуть поділити суму між собою. На практиці плату нотаріуса при купівлі квартири ділять навпіл або кладуть на покупця, і це предмет домовленості, а не закону.

Окремо платять за оцінку, якщо сторони беруть звіт суб'єкта оціночної діяльності замість електронної довідки. І за державну реєстрацію права власності: розмір адміністративного збору прив'язаний до прожиткового мінімуму для працездатних осіб (ст. 34 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Реєстрацію проводить той самий нотаріус одразу після посвідчення договору, тож окремо йти в ЦНАП не треба.

Про сам розрахунок домовляються так само заздалегідь. Готівкові розрахунки між фізичними особами обмежені граничною сумою, яку встановлює Національний банк, тому гроші зазвичай проводять через банк або нотаріальний депозит. Нотаріус є суб'єктом первинного фінансового моніторингу і може запитати підтвердження джерела коштів.

Приклад: квартира за 2 400 000 грн

Сума умовна, вона потрібна лише для арифметики. Припустімо, що оціночна вартість збіглася з договірною.

Продавець володіє квартирою шість років, інших об'єктів цього року не продавав: ПДФО 0 грн, військовий збір 0 грн.

Продавець купив квартиру два роки тому:

• ПДФО 5% = 120 000 грн
• військовий збір 5% = 120 000 грн
• разом 240 000 грн

Продавець цього року продає третій об'єкт:

• ПДФО 18% = 432 000 грн
• військовий збір 5% = 120 000 грн
• разом 552 000 грн, і саме тут має сенс піднімати документи про витрати на придбання

Покупець у всіх трьох випадках платить пенсійний збір 1% = 24 000 грн, плату нотаріусу за домовленістю та адміністративний збір за реєстрацію права власності.

Якби оцінка показала 2 650 000 грн, відсотки продавця рахувалися б від 2 650 000 грн. А один відсоток покупця рахують від суми, зазначеної в договорі, тобто від 2 400 000 грн.

Завдаток, аванс і попередній договір

Тут втрачають гроші найчастіше. Завдаток це грошова сума або рухоме майно, яке боржник видає кредиторові в рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не встановлено, що сплачена сума є завдатком, вона вважається авансом (ст. 570 ЦКУ).

Різниця у наслідках. За ст. 571 ЦКУ, якщо угоду зриває той, хто дав завдаток, завдаток лишається у другої сторони. Якщо зриває той, хто отримав, він повертає завдаток і додатково сплачує суму в його розмірі. А коли зобов'язання припинилося до початку виконання або стало неможливим для виконання, завдаток просто повертають. Аванс повертають у будь-якому разі, і на цьому все.

Завдаток забезпечує зобов'язання, яке вже існує. Тому окремий «договір завдатку» при купівлі квартири сам по собі хиткий: якщо жодного договору між сторонами ще немає, суд цілком може прочитати передану суму як аванс і зобов'язати лише повернути її. Робочий варіант це попередній договір із ціною, строком укладення основного договору і сумою забезпечення.

Форма попереднього договору має відповідати формі основного (ст. 635 ЦКУ). Основний договір купівлі-продажу квартири нотаріальний, отже і попередній посвідчує нотаріус. Роздрукована розписка без нотаріуса дає значно менше, ніж від неї очікують. Зобов'язання за попереднім договором припиняється, якщо основний не уклали у визначений у ньому строк, а сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення, відшкодовує другій завдані збитки.

І про розірвання. Посвідчений та зареєстрований договір купівлі-продажу скасовують або за згодою сторін, знову ж таки у нотаріуса, або через суд. Загальна позовна давність становить три роки (ст. 257 ЦКУ).

Які документи потрібні для продажу і купівлі квартири

Остаточний список нотаріус уточнює під конкретну ситуацію, але базовий набір сталий.

Продавцю:

1. Паспорт або ID-картка та РНОКПП.
2. Документ, на підставі якого виникло право власності: договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності, рішення суду. Що саме підтверджує право власності і що робити, коли документ старий і в реєстрі його немає, розібрано у статті про документи на квартиру.
3. Технічний паспорт.
4. Довідка про осіб, зареєстрованих у квартирі.
5. Нотаріально засвідчена згода другого з подружжя або заява про те, що на момент набуття продавець у шлюбі не перебував.
6. Дозвіл органу опіки та піклування, якщо в квартирі зареєстрована дитина або дитина має частку.
7. Довідка про оціночну вартість з Єдиної бази або зареєстрований у ній звіт оцінювача.
8. Квитанції про сплату ПДФО і військового збору.

Покупцю:

1. Паспорт або ID-картка та РНОКПП.
2. Нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на купівлю.
3. Квитанція про сплату 1% або документи на виняток.
4. Підтвердження джерела коштів, якщо нотаріус його запитає.

Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав нотаріус формує сам перед угодою, але покупцеві є сенс заглянути в реєстр значно раніше, ще до першого платежу: там видно обтяження, арешти та іпотеки. Як перевірити власника квартири описано покроково окремо. В оголошеннях про продаж квартир на HataHub РНОКПП власника звіряється із записом у ДРРП до того, як оголошення отримає позначку «Перевірено», але на самій угоді документи все одно перевіряє нотаріус, і вагу має саме його перевірка.

Останнє перед підписом: звірте прізвище в документі про право власності, у довідці з реєстру і в паспорті людини, яка сидить навпроти. Розбіжність в одній літері це не дрібниця, а привід відкласти угоду на день.