Налоги при продаже квартиры и расходы покупателя у нотариуса

Цену согласовали, дату у нотариуса назначили, и где-то здесь кто-то спрашивает: а налог кто платит. Вопрос простой, плохо то, что он возникает за неделю до сделки. Налоги при продаже квартиры платит продавец, и уплатить их нужно до того, как нотариус удостоверит договор, а не после того, как деньги зайдут на счёт. Без квитанций сделки не будет.

У покупателя свои расходы: один процент сбора на обязательное государственное пенсионное страхование, часть платы нотариусу, иногда оценка. В договорённости о цене их часто не закладывают. Далее о каждом платеже отдельно: из какой нормы он возникает, от чего считается и на чьей стороне лежит.

Налоги при продаже квартиры: 0%, 5% или 18%

Правило живёт в ст. 172 Налогового кодекса, и начинается оно с нуля. Доход продавца не облагается налогом, если совпали два условия: это первая продажа такого объекта за отчётный год и квартира была в собственности более трёх лет (п. 172.1 НКУ). Условие о трёх годах не действует для жилья, полученного в наследство, поэтому унаследованную квартиру можно продать сразу после оформления и НДФЛ не платить.

Ситуация	НДФЛ	Военный сбор
Первая продажа за год, в собственности более трёх лет или наследство	0%	0%
Первая продажа за год, но в собственности менее трёх лет	5%	5%
Второй объект недвижимости за тот же год	5%	5%
Третий и последующие объекты за год	18%	5%

Распределяет эти ситуации п. 172.2 НКУ, а сами ставки берёт из ст. 167: 5% это п. 167.2, 18% это п. 167.1. Унаследованное жильё остаётся на 5% даже в третьей продаже. Начиная с третьего объекта за год облагаемый доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на приобретение именно этого объекта, если он расположен в Украине. Но воспользоваться этим тихо не выйдет: кто уменьшил доход на расходы, тот обязан задекларировать все продажи того же года и приложить к декларации копии документов о расходах. Если продавец налоговый нерезидент, его облагаемый доход идёт по ставке 18% (п. 172.9 НКУ).

Военный сбор и база, от которой считают налог

Военный сбор идёт прицепом к НДФЛ. Ставка для доходов физических лиц составляет 5% (п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НКУ, повышена с 1 декабря 2024 года), и считают его от той же базы. Если продажа под НДФЛ не подпадает, сбора тоже нет. Это не отдельная льгота, просто сбору не от чего считаться.

База это не всегда цена в договоре. По п. 172.3 НКУ доход определяют по цене договора, но не ниже оценочной стоимости. Оценочную стоимость либо формирует электронный модуль Единой базы данных отчётов об оценке, либо определяет субъект оценочной деятельности, и тогда его отчёт должен быть зарегистрирован в той же базе. Скажем, в договоре 2,2 млн, а оценка показала 2,5 млн: налог посчитают от 2,5 млн. Занижение цены в договоре экономит меньше, чем кажется, а риск перекладывает на покупателя. Если договор когда-нибудь признают недействительным, вернуть он сможет ровно ту сумму, которая в нём написана.

Продавец уплачивает НДФЛ и военный сбор самостоятельно через банк до нотариального удостоверения (п. 172.5 НКУ). Нотариус проверяет справку об оценочной стоимости и квитанции, а раз в квартал передаёт налоговой данные об удостоверенных договорах (п. 172.4 НКУ). Когда покупателем выступает юридическое лицо или самозанятое лицо, налоговым агентом становится покупатель (п. 172.7 НКУ). Если сделка сорвалась и договор так и не удостоверили, уплаченный налог возвращают.

Отдельную годовую декларацию после обычной сделки подавать не нужно: налог уплачен при нотариальном удостоверении, и обязанность считается выполненной (п. 179.2 НКУ). Исключение одно, продажа третьего объекта с уменьшением дохода на расходы, там декларация обязательна.

Один процент покупателя и льгота на первое жильё

Покупатель платит сбор на обязательное государственное пенсионное страхование: 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре. Плательщика определяет п. 9 ст. 1 Закона «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», базу п. 8 ст. 2, ставку п. 10 ст. 4 того же закона.

В законе есть исключение: сбор не распространяется на граждан, которые состоят в очереди на получение жилья или приобретают жильё впервые. На бумаге это звучит как автоматическая льгота. На практике работает иначе. Отдельного реестра «первых покупок» не существует, поэтому нотариус должен увидеть документы, подтверждающие право на исключение, ещё до подписания договора: заявление покупателя и информационную справку из Государственного реестра вещных прав об отсутствии зарегистрированной за ним недвижимости. Нотариусы часто просто просят квитанцию, потому что без неё или без документов на льготу договор они не удостоверят.

Вторая сложность в том, что ДРРП ведёт записи с 1 января 2013 года. Квартира, приватизированная в девяностых и с тех пор не перерегистрированная, в реестре может не значиться, поэтому «чистый» документ сам по себе не доказывает, что покупатель никогда не имел жилья. Как читать такой документ и что в нём искать, разобрано отдельно: что такое ДРРП и как получить выписку.

Если сбор уплачен, а право на исключение было, деньги не сгорают: в Пенсионный фонд подают заявление с квитанцией и документами, а отказ обжалуют в суде. Это долго, поэтому дешевле собрать документы до сделки. Если берёте ипотеку, считайте этот процент отдельно от первого взноса и заранее спросите банк, какие сопутствующие расходы кредит не покрывает: за сборы, плату нотариусу, страхование и оценку обычно платят собственными средствами. Условия конкретной программы, в частности єОселі, различаются, поэтому сверяйте их с банком до подписания.

Нотариус, госпошлина и оценка: за что ещё платят

Договор купли-продажи квартиры обязательно удостоверяет нотариус (ст. 657 ГКУ). Договор, составленный по образцу из интернета и подписанный без нотариуса, ничтожен (ст. 220 ГКУ), а право собственности покупателя по нему не зарегистрируют. Поэтому искать образец договора купли-продажи квартиры для самостоятельного подписания бесполезно: текст готовит нотариус, а стороны заранее согласовывают с ним цену, порядок расчёта, срок освобождения квартиры и то, кто и когда снимается с регистрации.

Теперь о деньгах. Госпошлина за удостоверение договоров отчуждения жилья составляет 1% суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан (п. 3 ст. 3 Декрета «О государственной пошлине»). Деталь, о которой редко пишут: госпошлину взимают государственные нотариальные конторы и исполкомы советов. Частный нотариус госпошлину не взимает вообще, он берёт плату по договорённости (ст. 31 Закона «О нотариате»). В быту эту плату тоже называют «одним процентом», но это гонорар, а не налог, и его размер обсуждается. По разъяснению налоговой госпошлину платит тот, в чьих интересах совершается действие, а стороны могут разделить сумму между собой. На практике плату нотариуса при покупке квартиры делят пополам или кладут на покупателя, и это предмет договорённости, а не закона.

Отдельно платят за оценку, если стороны берут отчёт субъекта оценочной деятельности вместо электронной справки. И за государственную регистрацию права собственности: размер административного сбора привязан к прожиточному минимуму для трудоспособных лиц (ст. 34 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Регистрацию проводит тот же нотариус сразу после удостоверения договора, поэтому отдельно идти в ЦНАП не нужно.

О самом расчёте договариваются так же заранее. Наличные расчёты между физическими лицами ограничены предельной суммой, которую устанавливает Национальный банк, поэтому деньги обычно проводят через банк или нотариальный депозит. Нотариус является субъектом первичного финансового мониторинга и может запросить подтверждение источника средств.

Пример: квартира за 2 400 000 грн

Сумма условная, она нужна только для арифметики. Предположим, что оценочная стоимость совпала с договорной.

Продавец владеет квартирой шесть лет, других объектов в этом году не продавал: НДФЛ 0 грн, военный сбор 0 грн.

Продавец купил квартиру два года назад:

• НДФЛ 5% = 120 000 грн
• военный сбор 5% = 120 000 грн
• вместе 240 000 грн

Продавец в этом году продаёт третий объект:

• НДФЛ 18% = 432 000 грн
• военный сбор 5% = 120 000 грн
• вместе 552 000 грн, и именно здесь имеет смысл поднимать документы о расходах на приобретение

Покупатель во всех трёх случаях платит пенсионный сбор 1% = 24 000 грн, плату нотариусу по договорённости и административный сбор за регистрацию права собственности.

Если бы оценка показала 2 650 000 грн, проценты продавца считались бы от 2 650 000 грн. А один процент покупателя считают от суммы, указанной в договоре, то есть от 2 400 000 грн.

Задаток, аванс и предварительный договор

Здесь теряют деньги чаще всего. Задаток это денежная сумма или движимое имущество, которое должник выдаёт кредитору в счёт причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения. Если не установлено, что уплаченная сумма является задатком, она считается авансом (ст. 570 ГКУ).

Разница в последствиях. По ст. 571 ГКУ, если сделку срывает тот, кто дал задаток, задаток остаётся у второй стороны. Если срывает тот, кто получил, он возвращает задаток и дополнительно уплачивает сумму в его размере. А когда обязательство прекратилось до начала исполнения или стало невозможным для исполнения, задаток просто возвращают. Аванс возвращают в любом случае, и на этом всё.

Задаток обеспечивает обязательство, которое уже существует. Поэтому отдельный «договор задатка» при покупке квартиры сам по себе шаткий: если никакого договора между сторонами ещё нет, суд вполне может прочитать переданную сумму как аванс и обязать лишь вернуть её. Рабочий вариант это предварительный договор с ценой, сроком заключения основного договора и суммой обеспечения.

Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного (ст. 635 ГКУ). Основной договор купли-продажи квартиры нотариальный, следовательно и предварительный удостоверяет нотариус. Распечатанная расписка без нотариуса даёт значительно меньше, чем от неё ожидают. Обязательство по предварительному договору прекращается, если основной не заключили в определённый в нём срок, а сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения, возмещает второй причинённые убытки.

И о расторжении. Удостоверенный и зарегистрированный договор купли-продажи отменяют или по согласию сторон, опять же у нотариуса, или через суд. Общая исковая давность составляет три года (ст. 257 ГКУ).

Какие документы нужны для продажи и покупки квартиры

Окончательный список нотариус уточняет под конкретную ситуацию, но базовый набор постоянный.

Продавцу:

1. Паспорт или ID-карта и РНОКПП.
2. Документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, решение суда. Что именно подтверждает право собственности и что делать, когда документ старый и в реестре его нет, разобрано в статье о документах на квартиру.
3. Технический паспорт.
4. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире.
5. Нотариально заверенное согласие второго супруга или заявление о том, что на момент приобретения продавец в браке не состоял.
6. Разрешение органа опеки и попечительства, если в квартире зарегистрирован ребёнок или у ребёнка есть доля.
7. Справка об оценочной стоимости из Единой базы или зарегистрированный в ней отчёт оценщика.
8. Квитанции об уплате НДФЛ и военного сбора.

Покупателю:

1. Паспорт или ID-карта и РНОКПП.
2. Нотариально заверенное согласие второго супруга на покупку.
3. Квитанция об уплате 1% или документы на исключение.
4. Подтверждение источника средств, если нотариус его запросит.

Информационную справку из Государственного реестра вещных прав нотариус формирует сам перед сделкой, но покупателю есть смысл заглянуть в реестр значительно раньше, ещё до первого платежа: там видны обременения, аресты и ипотеки. Как проверить владельца квартиры описано пошагово отдельно. В объявлениях о продаже квартир на HataHub РНОКПП владельца сверяется с записью в ДРРП до того, как объявление получит отметку «Проверено», но на самой сделке документы всё равно проверяет нотариус, и вес имеет именно его проверка.

Последнее перед подписью: сверьте фамилию в документе о праве собственности, в справке из реестра и в паспорте человека, который сидит напротив. Расхождение в одной букве это не мелочь, а повод отложить сделку на день.