Налог с продажи квартиры и другой недвижимости в 2026 году: ставки и расходы покупателя

Налог с продажи квартиры в 2026 году платит продавец: ничего, если это первая продажа жилья за год и квартира принадлежит ему более трёх лет или унаследована, иначе 5% или 18% НДФЛ и ещё 5% военного сбора. Уплатить налог нужно через банк до того, как нотариус удостоверит договор (п. 172.5 НКУ), а покупатель отдельно платит 1% пенсионного сбора от цены договора.

Те же правила действуют для дома с участком под ним, а для гаража, офиса или участка сверх норм шкала другая, об этом отдельный раздел ниже. У покупателя, кроме 1%, есть часть платы нотариусу и иногда оценка, и в договорённости о цене их часто не закладывают. Далее о каждом платеже отдельно: из какой нормы он возникает, от чего считается и на чьей стороне лежит. Как пройти всю продажу по шагам, описано в материале как продать квартиру, а ежегодный налог на недвижимое имущество (ст. 266 НКУ) с продажей не связан.

Налоги при продаже квартиры: 0%, 5% или 18%

Правило живёт в ст. 172 Налогового кодекса, и начинается оно с нуля. Доход продавца не облагается налогом, если совпали два условия: это первая продажа такого объекта за отчётный год и квартира была в собственности более трёх лет (п. 172.1 НКУ). Условие о трёх годах не действует для жилья, полученного в наследство, поэтому унаследованную квартиру можно продать сразу после оформления и НДФЛ не платить.

Прокрутите таблицу вбок

Распределяет эти ситуации п. 172.2 НКУ, а сами ставки берёт из ст. 167: 5% это п. 167.2, 18% это п. 167.1. Унаследованное жильё остаётся на 5% даже в третьей продаже. Начиная с третьего объекта за год облагаемый доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на приобретение именно этого объекта, если он расположен в Украине. Но воспользоваться этим тихо не выйдет: кто уменьшил доход на расходы, тот обязан задекларировать все продажи того же года и приложить к декларации копии документов о расходах. Если продавец налоговый нерезидент, его облагаемый доход идёт по ставке 18% (п. 172.9 НКУ).

Военный сбор и база, от которой считают налог

Военный сбор идёт прицепом к НДФЛ. Ставка для доходов физических лиц составляет 5% (п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НКУ, повышена с 1 декабря 2024 года), и считают его от той же базы. Если продажа под НДФЛ не подпадает, сбора тоже нет. Это не отдельная льгота, просто сбору не от чего считаться.

База это не всегда цена в договоре. По п. 172.3 НКУ доход определяют по цене договора, но не ниже оценочной стоимости. Оценочную стоимость либо формирует электронный модуль Единой базы данных отчётов об оценке, либо определяет субъект оценочной деятельности, и тогда его отчёт должен быть зарегистрирован в той же базе. Скажем, в договоре 2,2 млн, а оценка показала 2,5 млн: налог посчитают от 2,5 млн. Занижение цены в договоре экономит меньше, чем кажется, а риск перекладывает на покупателя. Если договор когда-нибудь признают недействительным, вернуть он сможет ровно ту сумму, которая в нём написана.

Продавец уплачивает НДФЛ и военный сбор самостоятельно через банк до нотариального удостоверения (п. 172.5 НКУ). Нотариус проверяет справку об оценочной стоимости и квитанции, а раз в квартал передаёт налоговой данные об удостоверенных договорах (п. 172.4 НКУ). Когда покупателем выступает юридическое лицо или самозанятое лицо, налоговым агентом становится покупатель (п. 172.7 НКУ). Если сделка сорвалась и договор так и не удостоверили, уплаченный налог возвращают.

Отдельную годовую декларацию после обычной сделки подавать не нужно: налог уплачен при нотариальном удостоверении, и обязанность считается выполненной (п. 179.2 НКУ). Исключение одно, продажа третьего объекта с уменьшением дохода на расходы, там декларация обязательна.

Один процент покупателя и льгота на первое жильё

Покупатель платит сбор на обязательное государственное пенсионное страхование: 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре. Плательщика определяет п. 9 ст. 1 Закона «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», базу п. 8 ст. 2, ставку п. 10 ст. 4 того же закона.

Тот же п. 9 ч. 1 ст. 1 содержит исключение: сбор не распространяется на граждан, которые состоят в очереди на получение жилья или приобретают жильё впервые. На бумаге это звучит как автоматическая льгота. На практике работает иначе. Отдельного реестра «первых покупок» не существует, поэтому нотариус должен увидеть документы, подтверждающие право на исключение, ещё до подписания договора (п. 15-2 и 15-3 Порядка, утверждённого постановлением КМУ № 1740). При первой покупке это заявление покупателя о том, что у него нет и не было права собственности на жильё, сведения из Государственного реестра вещных прав, в том числе из его архивной части, об отсутствии зарегистрированного за ним жилья, и справки с мест проживания после 1992 года о неиспользовании жилищных чеков для приватизации. Для очередника это документ органа, который ведёт учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Без квитанции об уплате сбора или этих документов нотариус договор не удостоверит.

Вторая сложность в том, что ДРРП ведёт записи с 1 января 2013 года. Квартира, приватизированная в девяностых и с тех пор не перерегистрированная, в реестре может не значиться, поэтому «чистый» документ сам по себе не доказывает, что покупатель никогда не имел жилья. Как читать такой документ и что в нём искать, разобрано отдельно: что такое ДРРП и как получить выписку.

Если сбор уплачен, а право на исключение было, деньги не сгорают: в Пенсионный фонд подают заявление с квитанцией и документами, а отказ обжалуют в суде. Это долго, поэтому дешевле собрать документы до сделки. Если берёте ипотеку, считайте этот процент отдельно от первого взноса и заранее спросите банк, какие сопутствующие расходы кредит не покрывает: за сборы, плату нотариусу, страхование и оценку обычно платят собственными средствами. Условия конкретной программы, в частности єОселі, различаются, поэтому сверяйте их с банком до подписания.

Нотариус, госпошлина и оценка: за что ещё платят

Договор купли-продажи квартиры обязательно удостоверяет нотариус (ст. 657 ГКУ). Договор, составленный по образцу из интернета и подписанный без нотариуса, ничтожен (ст. 220 ГКУ), а право собственности покупателя по нему не зарегистрируют. Поэтому искать образец договора купли-продажи квартиры для самостоятельного подписания бесполезно: текст готовит нотариус, а стороны заранее согласовывают с ним цену, порядок расчёта, срок освобождения квартиры и то, кто и когда снимается с регистрации.

Теперь о деньгах. Госпошлина за удостоверение договоров отчуждения жилья составляет 1% суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан (п. 3 ст. 3 Декрета «О государственной пошлине»). Деталь, о которой редко пишут: госпошлину взимают государственные нотариальные конторы и исполкомы советов. Частный нотариус госпошлину не взимает вообще, он берёт плату по договорённости (ст. 31 Закона «О нотариате»). В быту эту плату тоже называют «одним процентом», но это гонорар, а не налог, и его размер обсуждается. По разъяснению налоговой госпошлину платит тот, в чьих интересах совершается действие, а стороны могут разделить сумму между собой. На практике плату нотариуса при покупке квартиры делят пополам или кладут на покупателя, и это предмет договорённости, а не закона.

Отдельно платят за оценку, если стороны берут отчёт субъекта оценочной деятельности вместо электронной справки. И за государственную регистрацию права собственности: размер административного сбора привязан к прожиточному минимуму для трудоспособных лиц (ст. 34 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Регистрацию проводит тот же нотариус сразу после удостоверения договора, поэтому отдельно идти в ЦНАП не нужно.

О самом расчёте договариваются так же заранее. Наличными между физическими лицами по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, можно рассчитаться только на сумму до 50 000 грн включительно, а большую сумму платят переводом со счета на счет или внесением средств на счет (подп. 2 п. 7 раздела II Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте, постановление Правления НБУ № 148 с изменениями от 19.09.2022). Нотариус является субъектом первичного финансового мониторинга и может запросить подтверждение источника средств.

Пример: квартира за 2 400 000 грн

Сумма условная, она нужна только для арифметики. Предположим, что оценочная стоимость совпала с договорной.

Продавец владеет квартирой шесть лет, других объектов в этом году не продавал: НДФЛ 0 грн, военный сбор 0 грн.

Продавец купил квартиру два года назад:

• НДФЛ 5% = 120 000 грн
• военный сбор 5% = 120 000 грн
• вместе 240 000 грн

Продавец в этом году продаёт третий объект:

• НДФЛ 18% = 432 000 грн
• военный сбор 5% = 120 000 грн
• вместе 552 000 грн, и именно здесь имеет смысл поднимать документы о расходах на приобретение

Покупатель во всех трёх случаях платит пенсионный сбор 1% = 24 000 грн, плату нотариусу по договорённости и административный сбор за регистрацию права собственности.

Если бы оценка показала 2 650 000 грн, проценты продавца считались бы от 2 650 000 грн. А один процент покупателя считают от суммы, указанной в договоре, то есть от 2 400 000 грн.

Дом с землёй, участок и другая недвижимость

Нулевая ставка п. 172.1 НКУ касается не только квартир. В тот же перечень входят жилой дом, его часть, комната и садовый (дачный) дом вместе с земельным участком, на котором они стоят, и хозяйственными постройками на нём. Доход от хозяйственных сооружений, которые продаются вместе с домом, отдельно не определяется. Поэтому дом с участком под ним, который принадлежит продавцу более трёх лет, в первой продаже за год облагается так же, как квартира: 0%. Если дом и участок оформляют двумя отдельными договорами, заранее спросите нотариуса, как он посчитает налог. Пенсионный сбор покупателя считают от стоимости дома, а не участка: для этого сбора недвижимым имуществом закон называет дома, другие здания и объекты группы 3 основных средств по НКУ (абз. 2 п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 400/97-ВР), а земельные участки в НКУ относятся к группе 1 (пп. 138.3.3 НКУ). Поэтому цену дома и цену участка в договоре стоит указать отдельно.

Отдельно от дома в п. 172.1 попадает земельный участок в пределах норм бесплатной передачи по ст. 121 Земельного кодекса. По состоянию на октябрь 2026 года это, в частности, до 0,25 га под жилой дом в селе, до 0,15 га в посёлке и до 0,10 га в городе, до 0,12 га для садоводства и до 2 га для личного крестьянского хозяйства (ч. 1 ст. 121 ЗКУ). Отдельный участок больше нормы под эту льготу не подпадает. Исключение составляет сельскохозяйственный участок, который продавец получил непосредственно при приватизации или как выделенный в натуре пай, а также такой участок, полученный в наследство: для него ограничение по ст. 121 ЗКУ не действует (п. 172.1 НКУ). Нежилая недвижимость, например гараж, офис или магазин, под нулевую ставку не подпадает.

Для недвижимости вне п. 172.1 шкала короче: первая продажа за год облагается НДФЛ по ставке 5%, вторая и следующие по ставке 18%, если объект не унаследован (п. 172.2 НКУ). Военный сбор 5% добавляется в обоих случаях. Какие документы нужны, когда продаётся дом, а не квартира, разобрано в материале о документах для продажи дома.

Несколько продаж за год: что продавать первым

Льгота п. 172.1 действует один раз в течение отчётного налогового года. Вторая за год продажа жилья из перечня п. 172.1 облагается НДФЛ по ставке 5%, третья и следующие по ставке 18%, а военный сбор 5% добавляется к каждой из них (п. 172.2 НКУ). По букве п. 172.2 вторая продажа жилья облагается налогом, даже если именно этот объект принадлежал вам более трёх лет. Поэтому первым продавайте тот объект, который отвечает условиям нулевой ставки, а если таких несколько, самый дорогой.

Пример с условными ценами, когда оценочная стоимость совпадает с договорной. Две квартиры принадлежат продавцу более шести лет, одна стоит 3 000 000 грн, другая 2 000 000 грн. Если первой продать более дорогую, налога с неё нет, а со второй НДФЛ 5% и военный сбор 5% составят 200 000 грн. Если первой продать более дешёвую, с дорогой придётся уплатить 300 000 грн. Если второй договор можно подписать уже в следующем году, он снова станет первой продажей года.

Подаренная или унаследованная недвижимость

Для унаследованного жилья п. 172.1 не требует трёх лет владения: первая за год продажа унаследованной квартиры или дома не облагается налогом, даже если право оформили месяц назад. Вторая и следующие продажи унаследованной недвижимости за год облагаются по ставке 5%, до 18% она не растёт (п. 172.2 НКУ). Налог, который платят при получении наследства, отдельный, о нём материал о налоге на наследство.

Для подаренной недвижимости такого исключения нет. Право собственности одаряемого возникает со дня государственной регистрации (ч. 4 ст. 334 ГК), и от этой даты считают три года владения. Подаренную менее трёх лет назад квартиру в первой продаже за год облагают по ставке 5%, а третью продажу за год уже по ставке 18%. Если в этом случае доход уменьшают на расходы на приобретение, подаренный объект считается приобретённым за сумму государственной пошлины, регистрационного сбора и других платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с дарением (п. 172.2 НКУ), поэтому уменьшение будет небольшим.

Налог на сам подарок платит одаряемый по правилам для наследства (п. 174.6 НКУ). Если обе стороны резиденты, ставка 0% для членов семьи первой и второй степеней родства, а для недвижимости также для лица с инвалидностью I группы, ребёнка-сироты, ребёнка, лишённого родительской опеки, и ребёнка с инвалидностью (пп. 174.2.1 НКУ). Другие одаряемые-резиденты платят 5% НДФЛ и 5% военного сбора (пп. 174.2.2 НКУ). Когда даритель или одаряемый нерезидент, ставка 18% НДФЛ и 5% военного сбора (пп. 174.2.3 НКУ). Подарить квартиру родственнику, чтобы он сразу продал её без налога, не получится: без трёх лет владения продажа облагается налогом. Как оформить дарение и сколько оно стоит, разобрано в материале о договоре дарения квартиры.

Задаток, аванс и предварительный договор

На налог деньги, переданные до основного договора, не влияют, но именно здесь продавцы и покупатели спорят чаще всего. Сумма, названная в расписке задатком, может оказаться авансом (ч. 2 ст. 570 ГК), потому что задаток выдают в счёт платежей по договору, а предварительный договор таких платежей не создаёт, он лишь обязывает заключить основной (ч. 1 ст. 635 ГК). Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного, поэтому предварительный договор купли-продажи квартиры тоже удостоверяет нотариус (ч. 1 ст. 635, ч. 1 ст. 657 ГК). Как закрепить договорённость у нотариуса и что будет, если кто-то передумает, разобрано в материале о предварительном договоре и задатке.

Документы для сделки

Полный перечень того, что приносят продавец и покупатель, с отдельными случаями для брака, детей, ипотеки и наследства, есть в материале какие документы нужны для продажи квартиры. Для налога важны два документа: справка об оценочной стоимости из Единой базы или зарегистрированный в ней отчёт оценщика и, если продажа облагается налогом, квитанции об уплате НДФЛ и военного сбора, без которых нотариус договор не удостоверит (п. 172.4 НКУ). Текст самого договора готовит нотариус, а что в нём проверить, описано в материале о договоре купли-продажи квартиры.

Информационную справку из Государственного реестра вещных прав нотариус формирует сам перед сделкой, но покупателю есть смысл заглянуть в реестр значительно раньше, ещё до первого платежа: там видны обременения, аресты и ипотеки. Как проверить владельца квартиры описано пошагово отдельно. В объявлениях о продаже квартир на HataHub отметку «Проверено» получают только те, где РНОКПП владельца совпал с записью в ДРРП, а объявления с отметкой «Агрегатор» собраны с других сайтов, и владельца там проверяйте сами. На самой сделке документы всё равно проверяет нотариус, и вес имеет именно его проверка.

Последнее перед подписью: сверьте фамилию в документе о праве собственности, в справке из реестра и в паспорте человека, который сидит напротив. Расхождение в одной букве это не мелочь, а повод отложить сделку на день.