Оцінка квартири у 2026 році: коли потрібна, хто робить і як дізнатися оціночну вартість

Оціночну вартість квартири для угоди дає безоплатна електронна довідка з Єдиної бази даних звітів про оцінку Фонду державного майна або платний звіт суб'єкта оціночної діяльності, зареєстрований у тій самій базі (п. 172.3 ПКУ). Обов'язковою оцінка квартири стає насамперед для податку: при продажу між фізичними особами, а також при дарунку і спадщині, якщо вони оподатковуються.

Нижче правила станом на жовтень 2026 року: Податковий кодекс у редакції від 17.09.2026, Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» № 2658-III і Порядок ведення Єдиної бази даних звітів про оцінку (наказ ФДМУ № 658).

Ринкова вартість, оціночна вартість і ціна в договорі

Під словом «оцінка» ховаються три різні цифри, і плутанина між ними коштує грошей.

Гортайте таблицю вбік

Національний стандарт № 1, затверджений постановою Кабінету Міністрів № 1440, визначає ринкову вартість як суму, за яку об'єкт можна продати на ринку подібного майна на дату оцінки, коли кожна сторона діє зі знанням справи, розсудливо і без примусу. Оціночну вартість той самий стандарт визначає через встановлені алгоритм і склад вихідних даних. Для електронної довідки її автоматично розраховує модуль Єдиної бази (п. 172.3 ПКУ).

Ціну в договорі сторони призначають самі, але податок продавця від неї залежить лише частково. Дохід від продажу визначають за ціною договору, але не нижче оціночної вартості з електронної довідки або ринкової вартості зі звіту, зареєстрованого в Єдиній базі (п. 172.3 ПКУ). Якщо в договорі 2 000 000 грн, а довідка показала 2 300 000 грн, податок рахують від більшої суми. Як саме, розібрано в матеріалі про податки при продажу квартири.

Ціни в оголошеннях до жодної з трьох категорій не належать. Це те, що просять продавці, і ціна угоди може від неї відрізнятися. Медіани запитуваних цін за містами зібрано у звіті про ціни на квартири за вересень 2026 року, але оцінкою в юридичному сенсі вони не є.

Коли оцінка квартири обов'язкова

Закон № 2658-III у ст. 7 перелічує випадки обов'язкової оцінки. Для приватної квартири з них важливі три: оподаткування майна згідно із законом, визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом, і випадки за рішенням суду. Решта переліку здебільшого стосується державного і комунального майна, переоцінки основних фондів для бухгалтерського обліку та захисту суспільних інтересів.

Гортайте таблицю вбік

Про продаж варто сказати окремо. Нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу між фізичними особами за наявності електронної довідки або звіту про оцінку і документа про сплату податку (п. 172.4 ПКУ). Винятку для продажу, з якого податок не сплачується, ця норма не містить, тому довідку готують і тоді, коли квартира у власності понад три роки і продається першою за рік.

Членами сім'ї першого ступеня споріднення ПКУ вважає батьків, чоловіка або дружину і дітей, у тому числі усиновлених; другого ступеня рідних братів і сестер, бабусь і дідусів, онуків (пп. 14.1.263 ПКУ). Для них дарунок і спадщина оподатковуються за нульовою ставкою, і ринкову вартість з метою оподаткування не визначають (п. 174.8 ПКУ). Нульова ставка діє і для нерухомості, яку отримує особа з інвалідністю I групи, дитина-сирота, дитина, позбавлена батьківського піклування, або дитина з інвалідністю (пп. «б» пп. 174.2.1). Якщо дарувальник чи спадкодавець нерезидент або нерезидент отримує майно від резидента, ставка ПДФО 18% (пп. 174.2.3), і податкова служба застосовує її навіть до близьких родичів. В інших випадках між резидентами ставка ПДФО 5% (пп. 174.2.2) плюс 5% військового збору. Коли ставка не нульова, базою є оціночна або ринкова вартість за п. 172.3. Деталі є в статтях про договір дарування квартири і про податок на спадщину.

Як дізнатися оціночну вартість квартири онлайн

Електронну довідку про оціночну вартість формує сама Єдина база на запит фізичної або юридичної особи. Оцінювач для цього не потрібен, і ні доступ до бази, ні формування довідки нічого не коштують (п. 172.3 ПКУ). Сервіс працює на сайті Фонду державного майна evaluation.spfu.gov.ua.

1. Увійдіть у сервіс електронного визначення оціночної вартості з електронним підписом.
2. Оберіть вид об'єкта, наприклад квартиру, і внесіть обов'язкові дані з переліку ФДМУ. Вони мають збігатися з офіційними документами на квартиру, тож тримайте під рукою документ про право власності, техпаспорт і інформаційну довідку з ДРРП.
3. Модуль розрахує оціночну вартість і сформує довідку з унікальним реєстраційним номером (п. 172.3 ПКУ). Збережіть її і передайте нотаріусу.

Довідка чинна 30 календарних днів з дня формування (п. 172.3 ПКУ). На дату угоди їй має бути не більше 30 днів, інакше нотаріус попросить нову (п. 2 розд. VI Порядку). Тому формувати її за два місяці до угоди немає сенсу.

Довідку ПКУ передбачає для оподаткування, тож розраховувати на неї для банку чи суду не варто. Нотаріус звіряє внесені дані з документами на квартиру (п. 2 розд. VI Порядку), і помилка в площі або поверсі коштує щонайменше нової довідки.

Для квартир на територіях бойових дій або тимчасово окупованих, щодо яких не визначено дату завершення бойових дій чи окупації, база довідок не формує і звітів не реєструє. Тоді нотаріусу подають звіт оцінювача разом з позитивною рецензією, яку ФДМУ забезпечує безоплатно (п. 2 наказу ФДМУ № 1422 від 06.07.2026).

Тим самим наказом Порядок виклали в новій редакції, з новими формами довідки і переліком даних. Більшість її норм почне діяти з дня, коли ФДМУ окремо повідомить про запуск оновленої бази; станом на 20 жовтня 2026 року такого повідомлення в розділі новин Фонду немає.

Коли потрібен звіт оцінювача і хто має право його робити

Якщо особа не згодна з автоматичною оцінкою, вона має право звернутися до суб'єкта оціночної діяльності, щоб визначити ринкову вартість (п. 172.3 ПКУ). Це має сенс, коли модуль видав суму, помітно вищу за реальну ціну квартири в поганому стані, або коли оцінка потрібна не для податку: для банку, суду, поділу майна.

Суб'єктом оціночної діяльності може бути фізична особа-підприємець або юридична особа, у складі якої працює хоча б один оцінювач і яка має сертифікат суб'єкта оціночної діяльності (ст. 5 Закону № 2658-III). Оцінювач мусить скласти кваліфікаційний іспит і отримати кваліфікаційне свідоцтво (ст. 6). Сертифікат видає Фонд державного майна строком на три роки, а оцінка, проведена суб'єктом без чинного сертифіката, недійсна (ст. 19). Перевірити обох можна в Державному реєстрі оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, який веде ФДМУ (ст. 22).

Закон забороняє оцінювати майно, що належить самому оцінювачу, і майно замовника, з яким оцінювач має родинні зв'язки (ст. 8). Знайомий оцінювач у родині для такої роботи не підходить.

Звіт, складений для податку, оцінювач реєструє в Єдиній базі своїм кваліфікованим електронним підписом. Автоматично база реєструє звіт, якщо ринкова вартість у ньому вкладається в 25-відсотковий діапазон цін на співставні об'єкти і від дати звіту минуло не більше п'яти робочих днів. Якщо вартість вийшла за діапазон і база відмовила, протягом п'яти робочих днів можна подати до ФДМУ заяву про рецензування, і Фонд розглядає її не довше п'яти робочих днів. За результатами рецензування звіт можна зареєструвати, і тоді п'ять робочих днів рахують від завершення рецензування (п. 172.3 ПКУ).

Скільки коштує оцінка квартири, закон не встановлює. Розмір і порядок оплати визначають за домовленістю сторін, а встановлювати оплату як частку вартості майна заборонено (ст. 11 Закону № 2658-III). Ціну узгоджують з оцінювачем до підписання договору, тож попросіть розрахунок у двох або трьох.

Як проводиться оцінка і що підготувати

Оцінку проводять на підставі письмового договору замовника із суб'єктом оціночної діяльності, який має чинний сертифікат, або на підставі ухвали суду (ст. 10, 11 Закону № 2658-III). Замовником може бути особа, якій майно належить на законних підставах або в якої воно на законних підставах перебуває, або той, хто діє за її дорученням.

1. Укладіть договір. Серед його істотних умов закон називає майно, мету оцінки, вид вартості, дату оцінки, строк виконання робіт, розмір і порядок оплати (ст. 11).
2. Забезпечте доступ до квартири і передайте документи. Замовник зобов'язаний дати оцінювачу доступ до майна і достовірну інформацію про нього (ст. 11).
3. Оцінювач аналізує ринок і складає звіт. Звіт підписують оцінювачі, які проводили оцінку, і керівник суб'єкта оціночної діяльності (ст. 12).
4. Для податку оцінювач реєструє звіт у Єдиній базі, і до звіту додається довідка про внесення інформації з його реєстраційним номером, за яким нотаріус знайде звіт (п. 3 розд. VI Порядку).

Єдиного переліку документів для оцінювача закон не встановлює. Орієнтовний набір такий, а точний погодьте з оцінювачем:

• документ, на підставі якого виникло право власності, або інший документ на квартиру;
• технічний паспорт;
• інформаційну довідку з ДРРП;
• паспорт і РНОКПП замовника.

Повний набір документів для самої угоди описано в матеріалі про документи для продажу квартири.

Скільки діє оцінка і як її перевіряє нотаріус

Гортайте таблицю вбік

Звіт, не зареєстрований у Єдиній базі або з дати реєстрації якого минуло понад шість місяців, для оподаткування не застосовують (п. 172.3 ПКУ). Загального строку дії для будь-якої оцінки закон не встановлює.

Нотаріус перевіряє довідку або звіт при продажу і міні, а також при оподатковуваних дарунку і спадщині (п. 1 розд. VI Порядку). Він знаходить документ у базі за реєстраційним номером, перевіряє дату, звіряє дані про квартиру з офіційними документами, а для звіту ще й відомості про оцінювача. При купівлі-продажу чи міні він також вносить до бази ціну з договору, а витяг з Єдиної бази долучає до нотаріальної справи. Доступ нотаріуса до бази для цього безоплатний (п. 172.3 ПКУ).

14 жовтня 2026 року Верховна Рада ухвалила в цілому новий закон про оцінку майна (законопроєкт № 13435), який має замінити Закон № 2658-III. Станом на 20 жовтня 2026 року чинним залишається Закон № 2658-III, а правила електронної довідки записані в ПКУ і Порядку ведення Єдиної бази. 19 жовтня закон направили на підпис Президенту. Що зміниться для податкової оцінки, буде видно з тексту, коли закон опублікують.

Часті запитання

Як дізнатися оціночну вартість квартири?

Сформуйте електронну довідку на evaluation.spfu.gov.ua: увійдіть з електронним підписом, внесіть дані з документів на квартиру, і модуль Єдиної бази розрахує вартість. Довідка безоплатна і діє 30 календарних днів. Ринкову вартість визначить лише оцінювач у звіті.

Скільки коштує оцінка квартири?

Електронна довідка безоплатна за п. 172.3 ПКУ. Ціну звіту оцінювача закон не встановлює: її узгоджують в договорі, і прив'язувати її до відсотка від вартості квартири заборонено (ст. 11 Закону № 2658-III).

Як проводиться оцінка квартири?

Замовник укладає письмовий договір із суб'єктом оціночної діяльності, дає доступ до квартири і документи. Оцінювач складає звіт, а якщо він потрібен для податку, реєструє його в Єдиній базі не пізніше п'яти робочих днів з дати звіту. Нотаріус знаходить звіт у базі за реєстраційним номером.

Коли оцінка обов'язкова?

Для приватної квартири передусім тоді, коли від її вартості залежить податок: продаж між фізичними особами, а також дарунок чи спадщина, які оподатковуються не за нульовою ставкою. Ще оцінку призначає суд, а для іпотеки її вимагає закон або договір.

Чи потрібна оцінка, якщо квартиру дарує мама?

Ні, якщо мати і ви податкові резиденти України. Тоді дарунок оподатковується за нульовою ставкою, і ринкову вартість з метою оподаткування не визначають (п. 174.8 ПКУ). Якщо нерезидент мати або ви отримуєте дарунок як нерезидент від матері-резидентки, ставка 18% (пп. 174.2.3 ПКУ), і оцінка потрібна.

Що робити, якщо е-довідка завищила вартість?

Замовте звіт у оцінювача: закон прямо дає таке право тому, хто не згоден з автоматичною оцінкою (п. 172.3 ПКУ). Якщо вартість у звіті виходить за 25-відсотковий діапазон і база відмовить у реєстрації, можна протягом п'яти робочих днів подати до ФДМУ заяву про рецензування, і за його результатами звіт можуть зареєструвати.

Де подивитися ціни перед оцінкою

HataHub не проводить оцінку і не формує довідок про оціночну вартість. Але щоб зрозуміти, чи схожа сума з довідки на ринок, корисно бачити, за скільки пропонують подібні квартири поруч. У каталозі продажу квартир у Києві та інших містах у фільтрі можна залишити лише оголошення з позначкою «Перевірено»: їхні власники увійшли через Дію, а право власності звірено з ДРРП. Це запитувані ціни, а не оцінка, і вони підкажуть, з якою сумою йти до оцінювача або на перемовини.

Якщо продаєте самі, додайте квартиру безкоштовно: покупці напишуть вам у чат HataHub і забронюють перегляд у слоти, які ви відкриєте. Саму угоду, разом із перевіркою довідки чи звіту про оцінку, все одно посвідчує нотаріус особисто.