Два власники квартири або продавець у шлюбі: чия згода потрібна для продажу

Для продажу квартири потрібна участь або згода кожного, кому вона належить. Якщо у квартири кілька власників із частками, договір підписують усі, самі або через представника за довіреністю. Якщо власність сумісна, договір може підписати один співвласник з нотаріально посвідченою згодою інших (ч. 2 ст. 369 ЦК). Квартиру, придбану в шлюбі, один із подружжя за загальним правилом продає лише з нотаріально посвідченою згодою другого, навіть коли в реєстрі стоїть одне прізвище (ст. 60 і 65 Сімейного кодексу).

Згода другого з подружжя не потрібна, якщо продавець підтвердить документами, що квартира є його особистою власністю, або діє інший законний виняток (ст. 57 СК). Свою частку співвласник може продати й без згоди інших, але спершу письмово пропонує її їм і чекає місяць, бо в них є переважне право купівлі (ст. 362 Цивільного кодексу). Нотаріус перевіряє потрібні для конкретної угоди згоди й документи, а порушення прав другого з подружжя або співвласника може привести до судового спору.

Далі для власників: чому в квартири буває два власники, що робити, якщо співвласник проти продажу, і як оформити угоду, коли він за кордоном. Для покупців: що має лежати на столі в нотаріуса і які три помилки створюють істотний ризик.

Чи може в квартири бути два власники

Так, і більше двох. Майно, що належить двом або більше особам, є їхньою спільною власністю, частковою або сумісною (ст. 355 Цивільного кодексу). Від виду спільної власності залежить, хто підписує продаж і чи можна продати лише свою частину.

Гортайте таблицю вбік

Якщо договір або закон не встановлює сумісну власність, спільна власність вважається частковою (ч. 4 ст. 355 ЦК), а частки вважаються рівними, поки співвласники не домовилися або закон не встановив інше (ч. 1 ст. 357 ЦК). Для подружжя закон прямо встановлює сумісну власність, і при поділі їхні частки за загальним правилом рівні (ст. 70 СК).

Кілька власників часто з'являються після смерті одного з них, коли спадкоємці отримують частки. Як оформити свою частку, розібрано в матеріалі про спадщину на квартиру.

Одне прізвище в реєстрі ще не означає одного власника

Майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один із них не мав із поважної причини самостійного заробітку (ст. 60 Сімейного кодексу). Це презумпція: вважається, що кожна річ, придбана в шлюбі, спільна, поки не доведено інше. Запис у ДРРП на одну людину цю презумпцію не спростовує. Тому разом із довідкою з реєстру нотаріус з'ясовує сімейний стан на дату набуття та правовий режим майна.

Особистою приватною власністю одного з подружжя за ст. 57 Сімейного кодексу є, зокрема:

• майно, набуте до шлюбу;
• майно, набуте за час шлюбу за договором дарування або в порядку спадкування;
• майно, набуте за час шлюбу за кошти, які належали особисто, наприклад за гроші від продажу дошлюбної квартири;
• житло, набуте за час шлюбу внаслідок його приватизації;
• земельна ділянка, набута внаслідок безоплатної приватизації.

У цих випадках згода другого з подружжя не потрібна, але це має бути видно з документів: дата шлюбу пізніша за дату договору купівлі, підстава набуття «дарування» або «свідоцтво про право на спадщину», свідоцтво про приватизацію на одну особу. Слів «це моя особиста квартира» нотаріусу замало, і покупцю теж.

Розірвання шлюбу спільну власність не припиняє (ст. 68 Сімейного кодексу). Квартира, куплена десять років тому в шлюбі, який розірвано п'ять років тому, досі спільна, і розпоряджатися нею колишні подружжя можуть лише за взаємною згодою. Позовна давність до вимог про поділ такого майна після розлучення три роки, але рахують її не з дня розлучення, а з дня, коли співвласник дізнався або міг дізнатися про порушення свого права (ст. 72), тобто, наприклад, з дня продажу.

І ще одна категорія, про яку рідко думають: жінка й чоловік, які проживають однією сім'єю без шлюбу й не перебувають в іншому шлюбі. На майно, набуте за час такого спільного проживання, ст. 74 СК поширює режим спільної сумісної власності, якщо письмовий договір не встановлює інше. Реєстр сам по собі цього не покаже. Пряме запитання продавцю, його заява та перевірка відомих обставин знижують ризик, але не дають покупцеві повної інформації про фактичні сімейні відносини; за сумніву обговоріть докази й структуру угоди з нотаріусом або адвокатом.

Що саме має бути в нотаріуса

При укладенні договорів одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого. Але для договорів, які потребують нотаріального посвідчення або державної реєстрації, згода має бути письмовою і нотаріально посвідченою (ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу в редакції Закону № 4824-IX, чинній з 25 травня 2026 року; раніше закон вимагав нотаріально засвідченої згоди). Договір купівлі-продажу квартири посвідчує нотаріус (ст. 657 ЦК), а право власності покупця реєструють у ДРРП, тож усна згода або підпис на клаптику паперу не працюють.

На практиці на угоді має бути одне з двох:

1. Нотаріально посвідчена заява другого з подружжя про згоду на продаж саме цієї квартири, з адресою і, як правило, з ціною або застереженням «за ціну і на умовах на розсуд продавця». Її можна оформити заздалегідь у будь-якого нотаріуса, зокрема за кордоном у консульстві.
2. Заява продавця про те, що на момент набуття квартири він у шлюбі не перебував, або що квартира є його особистою власністю з посиланням на підставу. Нотаріус перевіряє це за Державним реєстром актів цивільного стану, де видно зареєстровані шлюби й розлучення.

Реєстр актів цивільного стану може не дати повної картини, наприклад щодо фактичних сімейних відносин або відомостей, які не потрапили до нього. Другий з подружжя може оскаржити договір за ч. 2 ст. 65 СК, але результат залежить від правового режиму майна, наявності згоди та добросовісності сторін. Тому за суперечливих обставин покупцю варто отримати окрему оцінку нотаріуса або адвоката до розрахунку.

Попросіть нотаріуса пояснити, якими документами підтверджується сімейний стан продавця на дату набуття та продажу. Якщо квартира набута в шлюбі, який пізніше розірвано, окремо з'ясуйте правовий режим майна й потрібну участь або згоду колишнього з подружжя. Не збирайте копії сімейних документів «про всяк випадок»: передавайте необхідне нотаріусу в межах конкретної угоди.

Кілька власників із частками

Друга ситуація виглядає інакше: у довідці з ДРРП кілька власників, у кожного своя частка, наприклад по одній другій після спадщини або по одній третій після приватизації на всю сім'ю. Це спільна часткова власність, і у неї два режими продажу.

Продають усі разом. Тоді кожен співвласник є стороною договору й підписує його особисто або через представника за нотаріальною довіреністю. Згода тут не оформляється окремо, вона в самому підписі. Довіреність перевіряйте за тим самим порядком, що й у представника власника при оренді, описано в матеріалі про перевірку власника: повноваження продати, отримати гроші, підписати договір.

Продає один свою частку. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах (ч. 1 ст. 362 Цивільного кодексу). Продавець зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати частку, вказавши ціну й умови. Якщо решта співвласників відмовилися або не скористалися правом на нерухоме майно протягом одного місяця з дня отримання повідомлення, продавець має право продати частку будь-кому (ч. 2 ст. 362).

Для покупця частки це означає: нотаріус вимагатиме доказ, що співвласників повідомили, і що місяць минув або що вони письмово відмовилися. Повідомлення часто передають через нотаріуса, щоб підтвердити його зміст і вручення. Якщо процедуру порушили, співвласник може протягом одного року вимагати в суді переведення на нього прав та обов'язків покупця, попередньо внісши ціну на депозитний рахунок суду (ч. 4 ст. 362). Для первісного покупця це означає ризик втрати частки та окремих розрахунків за наслідками рішення, хоча сам договір не визнають недійсним лише з цієї підстави.

Купівля частки без викупу решти взагалі окремий жанр із власними ризиками: ви стаєте співвласником із людьми, які вас не обирали, а користування квартирою визначається за домовленістю або судом. Якщо мета жити в квартирі, домовляйтеся про купівлю всіх часток одночасно.

Що робити, якщо співвласник проти продажу

Продати всю квартиру без згоди співвласника не можна. Правом спільної часткової власності співвласники користуються за їхньою згодою (ч. 1 ст. 358 ЦК), а сумісним майном розпоряджаються за згодою всіх (ч. 2 ст. 369 ЦК). Способу змусити співвласника продати всю квартиру Цивільний кодекс не передбачає, але залишає інші шляхи.

1. Продати свою частку. Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою (ст. 361 ЦК). Спершу надішліть іншим співвласникам письмове повідомлення з ціною та умовами. Якщо вони відмовилися або не купили частку протягом одного місяця від дня отримання повідомлення, її можна продати іншій особі (ч. 2 ст. 362 ЦК). Продавайте на тих самих умовах, що запропонували співвласникам: переважне право діє за оголошеною ціною та на інших рівних умовах (ч. 1 ст. 362).
2. Запропонувати іншому співвласнику викупити вашу частку або продати вам свою. Це звичайний договір купівлі-продажу частки в нотаріуса.
3. Вимагати виділу частки (ст. 364 ЦК). Співвласник має право на виділ своєї частки в натурі. Якщо закон цього не допускає або виділ неможливий, він має право на грошову чи іншу компенсацію вартості частки від інших співвласників, але лише за своєю згодою; право на частку припиняється з дня отримання компенсації. Договір про виділ частки з нерухомого майна посвідчує нотаріус (ч. 4 ст. 364). Чи можна виділити окреме житло з конкретної квартири, залежить від її планування.
4. Звернутися до суду з позовом про припинення права на частку (ст. 365 ЦК). Це шлях інших співвласників проти одного з них, наприклад власника малої частки. Велика Палата Верховного Суду (справа № 908/1754/17) вважає, що досить хоча б однієї з трьох підстав: частка незначна і не може бути виділена в натурі, річ неподільна або спільне володіння і користування неможливе. Обов'язково також, щоб припинення не завдало істотної шкоди співвласнику та членам його сім'ї. Позивач спершу вносить вартість частки на депозитний рахунок суду (ч. 2 ст. 365). Квартиру при цьому не продають: суд припиняє право на частку, а її власник отримує внесені гроші.

Якщо проти продажу чинний або колишній чоловік чи дружина, спершу ділять спільне майно: за домовленістю, договір про поділ нерухомого майна посвідчує нотаріус (ч. 4 ст. 372 ЦК), або через суд (ст. 71 СК). Грошову компенсацію замість частки в квартирі суд присуджує лише за згодою того, хто її отримує (ч. 4 ст. 71 СК). Без такої згоди частку можна припинити тільки за ст. 365 ЦК, і тоді позивач спершу вносить її вартість на депозитний рахунок суду (ч. 5 ст. 71 СК, Велика Палата Верховного Суду, справа № 209/3085/20).

Поки питання не вирішене, співвласники можуть домовитися про порядок користування квартирою. Договір про такий порядок, посвідчений нотаріально, обов'язковий і для того, хто згодом купить частку (ч. 4 ст. 358 ЦК). Якщо співвласнику неможливо надати у користування частину квартири, яка відповідає його частці, він має право вимагати відповідної матеріальної компенсації від співвласників, які квартирою користуються (ч. 3 ст. 358). Перед позовом отримайте оцінку адвоката: результат залежить від розміру частки, планування й обставин сім'ї.

Якщо співвласник за кордоном

Приїжджати не обов'язково. Співвласник, який живе за кордоном, може підписати продаж через представника за нотаріальною довіреністю, а другий з подружжя може надати нотаріально посвідчену згоду. Оформити ці документи можна двома способами.

1. У консульській установі України. Консульства посвідчують правочини, зокрема довіреності, і засвідчують справжність підпису на документах (ст. 38 Закону «Про нотаріат»). Згода другого з подружжя з 25 травня 2026 року має бути саме нотаріально посвідчена (ч. 3 ст. 65 СК), тож форму, у якій її оформить консульство, заздалегідь погодьте з українським нотаріусом. Сам договір продажу квартири, що є в Україні, консульство не посвідчує: угоди про відчуження нерухомого майна в Україні виключені з його повноважень (п. 1 ч. 1 ст. 38).
2. В іноземного нотаріуса. Документи, складені за кордоном за участю іноземних органів, український нотаріус приймає за умови їх легалізації, якщо законодавство або міжнародний договір не звільняє від неї (ст. 100 Закону «Про нотаріат»). Для держав, що беруть участь у Гаазькій конвенції 1961 року, легалізацію замінює апостиль; для України конвенція діє з 22 грудня 2003 року.

Що має бути в довіреності на продаж і як її перевіряє нотаріус, розібрано в матеріалі про довіреність на продаж квартири. Текст довіреності, виданої за кордоном, погодьте з українським нотаріусом, який посвідчуватиме продаж, ще до візиту до консульства: формулювання повноважень і вимоги до перекладу перевіряє саме він. Інші справи з-за кордону, зокрема оренда з підписом у Дії, описані в матеріалі про здачу квартири з-за кордону.

Три помилки покупця

Вірити реєстру замість документів. ДРРП показує власника, але не показує шлюб на дату набуття. Довідка з реєстру плюс документ-підстава плюс дата шлюбу, і лише тоді ясно, чи потрібна згода.

Приймати згоду не в тій формі. Для продажу нерухомості згода другого з подружжя має бути письмовою та нотаріально посвідченою. Її зміст і достатність для конкретної квартири перевірте з нотаріусом завчасно; скриншот або звичайний підпис у месенджері законної форми не замінює.

Не запитати про фактичний шлюб і про колишнього. Ці двоє не існують для реєстрів, але існують для ст. 68 і 74 Сімейного кодексу. Пряме питання і письмова заява коштують дешевше за позов.

Що перевірити перед угодою

1. Довідка з ДРРП: скільки власників, які частки, підстава і дата набуття права.
2. Документ-підстава продавця: договір, свідоцтво про спадщину, свідоцтво про приватизацію. Що саме доводить кожен, розібрано в матеріалі про документи на квартиру.
3. Сімейний стан продавця на дату набуття: свідоцтво про шлюб або про його розірвання, відмітки в паспорті.
4. Якщо квартира набута в шлюбі: документальне підтвердження її правового режиму та, коли майно спільне, нотаріально посвідчена згода другого з подружжя, чинного або колишнього.
5. Якщо власників кілька: усі підписують договір або надають нотаріальні довіреності.
6. Якщо купуєте частку: докази письмового повідомлення співвласників і сплив місяця або їхні нотаріальні відмови.
7. Якщо співвласник або другий з подружжя за кордоном: довіреність чи згода, посвідчена в консульстві або в іноземного нотаріуса з апостилем чи легалізацією.
8. Якщо діти є власниками або мають право користування квартирою: дозвіл органу опіки. Сама реєстрація адреси ще не дає остаточної відповіді; про це окремий матеріал про дітей у квартирі, яку продають.

На HataHub позначка «Перевірено» показує результат зіставлення власника з ДРРП. Оголошення з позначкою «Агрегатор» зібрані з інших сайтів і не перевірені. Оголошенням може опікуватися уповноважена на платформі особа, тому дивіться також на роль автора. Якщо власників у реєстрі кілька, перевірка одного з них не замінює згод або участі решти. Режим майна подружжя, частки й потрібні документи нотаріус перевіряє для конкретної угоди.