Продавець одружений або квартира має співвласників. Чия згода потрібна

Квартира, придбана у шлюбі, презюмується спільною сумісною власністю, навіть коли в реєстрі стоїть лише одне прізвище (ст. 60 Сімейного кодексу). Для її продажу за загальним правилом потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя, якщо продавець не підтвердить, що майно є його особистою власністю або діє інший законний виняток (ст. 57 і 65). Якщо квартира належить кільком співвласникам із частками, вони можуть продати її разом; при продажу лише частки решта мають переважне право її купити (ст. 362 Цивільного кодексу). Нотаріус перевіряє потрібні для конкретної угоди згоди й документи, а порушення прав другого з подружжя або співвласника може привести до судового спору.

Далі про те, як відрізнити спільну квартиру від особистої, що саме має лежати на столі в нотаріуса і які три помилки створюють для покупця істотний ризик.

Одне прізвище в реєстрі ще не означає одного власника

Майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один із них не мав із поважної причини самостійного заробітку (ст. 60 Сімейного кодексу). Це презумпція: вважається, що кожна річ, придбана в шлюбі, спільна, поки не доведено інше. Запис у ДРРП на одну людину цю презумпцію не спростовує. Тому разом із довідкою з реєстру нотаріус з'ясовує сімейний стан на дату набуття та правовий режим майна.

Особистою приватною власністю одного з подружжя за ст. 57 Сімейного кодексу є, зокрема:

• майно, набуте до шлюбу;
• майно, набуте за час шлюбу за договором дарування або в порядку спадкування;
• майно, набуте за час шлюбу за кошти, які належали особисто, наприклад за гроші від продажу дошлюбної квартири;
• житло, набуте за час шлюбу внаслідок його приватизації;
• земельна ділянка, набута внаслідок безоплатної приватизації.

У цих випадках згода другого з подружжя не потрібна, але це має бути видно з документів: дата шлюбу пізніша за дату договору купівлі, підстава набуття «дарування» або «свідоцтво про право на спадщину», свідоцтво про приватизацію на одну особу. Слів «це моя особиста квартира» нотаріусу замало, і покупцю теж.

Розірвання шлюбу спільну власність не припиняє (ст. 68 Сімейного кодексу). Квартира, куплена десять років тому в шлюбі, який розірвано п'ять років тому, досі спільна, і розпоряджатися нею колишні подружжя можуть лише за взаємною згодою. Позовна давність до вимог про поділ такого майна після розлучення три роки, але рахують її не з дня розлучення, а з дня, коли співвласник дізнався або міг дізнатися про порушення свого права (ст. 72), тобто, наприклад, з дня продажу.

І ще одна категорія, про яку рідко думають: жінка й чоловік, які проживають однією сім'єю без шлюбу й не перебувають в іншому шлюбі. На майно, набуте за час такого спільного проживання, ст. 74 СК поширює режим спільної сумісної власності, якщо письмовий договір не встановлює інше. Реєстр сам по собі цього не покаже. Пряме запитання продавцю, його заява та перевірка відомих обставин знижують ризик, але не дають покупцеві повної інформації про фактичні сімейні відносини; за сумніву обговоріть докази й структуру угоди з нотаріусом або адвокатом.

Що саме має бути в нотаріуса

При укладенні договорів одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого. Але для договорів, які потребують нотаріального посвідчення або державної реєстрації, згода має бути письмовою і нотаріально засвідченою (ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу). Купівля-продаж квартири і посвідчується нотаріусом, і реєструється, тож усна згода або підпис на клаптику паперу не працюють.

На практиці на угоді має бути одне з двох:

1. Нотаріально засвідчена заява другого з подружжя про згоду на продаж саме цієї квартири, з адресою і, як правило, з ціною або застереженням «за ціну і на умовах на розсуд продавця». Її можна оформити заздалегідь у будь-якого нотаріуса, зокрема за кордоном у консульстві.
2. Заява продавця про те, що на момент набуття квартири він у шлюбі не перебував, або що квартира є його особистою власністю з посиланням на підставу. Нотаріус перевіряє це за Державним реєстром актів цивільного стану, де видно зареєстровані шлюби й розлучення.

Реєстр актів цивільного стану може не дати повної картини, наприклад щодо фактичних сімейних відносин або відомостей, які не потрапили до нього. Другий з подружжя може оскаржити договір за ч. 2 ст. 65 СК, але результат залежить від правового режиму майна, наявності згоди та добросовісності сторін. Тому за суперечливих обставин покупцю варто отримати окрему оцінку нотаріуса або адвоката до розрахунку.

Попросіть нотаріуса пояснити, якими документами підтверджується сімейний стан продавця на дату набуття та продажу. Якщо квартира набута в шлюбі, який пізніше розірвано, окремо з'ясуйте правовий режим майна й потрібну участь або згоду колишнього з подружжя. Не збирайте копії сімейних документів «про всяк випадок»: передавайте необхідне нотаріусу в межах конкретної угоди.

Кілька власників із частками

Друга ситуація виглядає інакше: у довідці з ДРРП кілька власників, у кожного своя частка, наприклад по одній другій після спадщини або по одній третій після приватизації на всю сім'ю. Це спільна часткова власність, і у неї два режими продажу.

Продають усі разом. Тоді кожен співвласник є стороною договору й підписує його особисто або через представника за нотаріальною довіреністю. Згода тут не оформляється окремо, вона в самому підписі. Довіреність перевіряйте за тим самим порядком, що й у представника власника при оренді, описано в матеріалі про перевірку власника: повноваження продати, отримати гроші, підписати договір.

Продає один свою частку. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах (ч. 1 ст. 362 Цивільного кодексу). Продавець зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати частку, вказавши ціну й умови. Якщо решта співвласників відмовилися або не скористалися правом на нерухоме майно протягом одного місяця з дня отримання повідомлення, продавець має право продати частку будь-кому (ч. 2 ст. 362).

Для покупця частки це означає: нотаріус вимагатиме доказ, що співвласників повідомили, і що місяць минув або що вони письмово відмовилися. Повідомлення часто передають через нотаріуса, щоб підтвердити його зміст і вручення. Якщо процедуру порушили, співвласник може протягом одного року вимагати в суді переведення на нього прав та обов'язків покупця, попередньо внісши ціну на депозитний рахунок суду (ч. 4 ст. 362). Для первісного покупця це означає ризик втрати частки та окремих розрахунків за наслідками рішення, хоча сам договір не визнають недійсним лише з цієї підстави.

Купівля частки без викупу решти взагалі окремий жанр із власними ризиками: ви стаєте співвласником із людьми, які вас не обирали, а користування квартирою визначається за домовленістю або судом. Якщо мета жити в квартирі, домовляйтеся про купівлю всіх часток одночасно.

Три помилки покупця

Вірити реєстру замість документів. ДРРП показує власника, але не показує шлюб на дату набуття. Довідка з реєстру плюс документ-підстава плюс дата шлюбу, і лише тоді ясно, чи потрібна згода.

Приймати згоду не в тій формі. Для продажу нерухомості згода другого з подружжя має бути письмовою та нотаріально засвідченою. Її зміст і достатність для конкретної квартири перевірте з нотаріусом завчасно; скриншот або звичайний підпис у месенджері законної форми не замінює.

Не запитати про фактичний шлюб і про колишнього. Ці двоє не існують для реєстрів, але існують для ст. 68 і 74 Сімейного кодексу. Пряме питання і письмова заява коштують дешевше за позов.

Що перевірити перед угодою

1. Довідка з ДРРП: скільки власників, які частки, підстава і дата набуття права.
2. Документ-підстава продавця: договір, свідоцтво про спадщину, свідоцтво про приватизацію. Що саме доводить кожен, розібрано в матеріалі про документи на квартиру.
3. Сімейний стан продавця на дату набуття: свідоцтво про шлюб або про його розірвання, відмітки в паспорті.
4. Якщо квартира набута в шлюбі: документальне підтвердження її правового режиму та, коли майно спільне, нотаріально засвідчена згода другого з подружжя, чинного або колишнього.
5. Якщо власників кілька: усі підписують договір або надають нотаріальні довіреності.
6. Якщо купуєте частку: докази письмового повідомлення співвласників і сплив місяця або їхні нотаріальні відмови.
7. Якщо діти є власниками або мають право користування квартирою: дозвіл органу опіки. Сама реєстрація адреси ще не дає остаточної відповіді; про це окремий матеріал про дітей у квартирі, яку продають.

На HataHub позначка «Перевірено» показує результат зіставлення власника з ДРРП. Оголошенням може опікуватися уповноважена на платформі особа, тому дивіться також на роль автора. Якщо власників у реєстрі кілька, перевірка одного з них не замінює згод або участі решти. Режим майна подружжя, частки й потрібні документи нотаріус перевіряє для конкретної угоди.