Как продать квартиру без риелтора: пошаговый план для собственника

Продать квартиру без риелтора можно: закон не требует участия посредника, договор купли-продажи составляет и удостоверяет нотариус (ст. 657 ГК), а юридическую проверку документов он делает в любом случае. Собственнику остается та часть работы, которую обычно покупают у агента: собрать документы, посчитать налог, определить цену, сделать фото, отвечать на звонки, показывать квартиру и договориться о задатке.

Ниже семь шагов в том порядке, в котором они экономят время. Первые два стоит сделать еще до публикации объявления, потому что именно они чаще всего срывают сделку на последней неделе.

Шаг первый: документы и запись в реестре

Начните с информационной справки из ДРРП на свою квартиру. В ней должны быть ваша фамилия, правильный адрес и площадь, основание приобретения права и никаких обременений, о которых вы не знаете. Ошибку в площади или ФИО, которую обнаружат у нотариуса, исправляют неделями, а покупатель за это время находит другой вариант.

Дальше проверьте четыре вещи, которые добавляют к сделке отдельные документы:

• Квартира приобретена в браке. Нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 65 СК). Если брак расторгнут, а имущество не разделено, квартира остается общей, и без согласия бывшего мужа или жены ее не продать (ст. 68 СК).
• В квартире есть доля ребенка или ребенок имеет право пользования ею. Нужно разрешение органа опеки и попечительства, а проверка перед его выдачей длится до одного месяца (ч. 2 и 4 ст. 177 СК).
• Вы продаете долю, а не всю квартиру. Совладельцы имеют преимущественное право покупки, их письменно уведомляют о цене и условиях, и для недвижимости у них есть месяц на ответ (ст. 362 ГК).
• Квартира в ипотеке. Нотариус удостоверит продажу только с согласия кредитора (ч. 4 ст. 55 Закона «О нотариате»), поэтому схему погашения с банком согласовывают до поиска покупателя.

Полный перечень с тем, что нотариус получает сам, есть в материале о документах для продажи квартиры. Там же таблица сроков для каждого документа.

Шаг второй: посчитать налог до того, как назвать цену

Налог продавца зависит от того, сколько квартира в вашей собственности и какая это продажа за год. Если это первая продажа жилья за отчетный год и квартира принадлежит вам более трех лет, НДФЛ не уплачивается (п. 172.1 НКУ). Для унаследованного жилья требования о трех годах нет.

Продажа квартиры, которой вы владеете до трех лет, или вторая продажа за год облагается НДФЛ по ставке 5%. С третьей продажи за год ставка растет до 18%, кроме унаследованного жилья, для которого она остается 5% (п. 172.2, пп. 167.1 и 167.2 НКУ). Военный сбор по состоянию на сентябрь 2026 года составляет 5% от той же базы (подраздел 10 раздела XX НКУ, п. 16-1). Базой является цена договора, но не ниже оценочной стоимости (п. 172.3 НКУ), а уплатить налог нужно до нотариального удостоверения (п. 172.5 НКУ).

Вместе НДФЛ по ставке 5% и военный сбор забирают 10% базы. Если до трех лет владения осталось несколько месяцев, посчитайте, не выгоднее ли подписать договор после этой даты, а объявление опубликовать заранее. Подробные примеры расчета есть в материале о налогах при продаже квартиры.

Шаг третий: цена

Цены в объявлениях показывают, сколько просят продавцы, а не за сколько квартиры продаются. Откройте объявления о продаже в вашем районе, отберите квартиры с тем же количеством комнат, похожей площадью, этажом, типом дома и состоянием. Сравнивайте цену за квадратный метр, а не общую сумму.

Отличия, за которые покупатели реально платят или торгуются: состояние ремонта и коммуникаций, автономное отопление, лифт, укрытие рядом, резервное питание в доме, парковка, продается ли квартира с мебелью. Запишите их для каждого аналога. После этого стартовую цену выбирают с учетом того, что торг почти всегда будет, и заранее определяют минимум, ниже которого вы не продаете.

Первые две недели после публикации покажут, попали ли вы. Считайте не только звонки, но и просмотры объявления, сохранения, показы и причины отказов. Если просмотров много, а звонков нет, проблема в цене или фото. Если показы есть, а предложений нет, проблема в том, что люди видят на месте.

Шаг четвертый: фото и текст объявления

Перед съемкой уберите личные вещи, освободите поверхности на кухне и в ванной, замените перегоревшие лампы. Снимайте днем при открытых шторах, телефон держите горизонтально, становитесь в угол комнаты, чтобы в кадр попали две стены. Покажите каждое помещение, кухню, санузел, балкон, вид из окна, подъезд и двор. В старом доме покупатели спрашивают о стояках, электрощитке и окнах, поэтому их тоже стоит снять.

В тексте пишите факты, а не эпитеты. Покупателю нужны год и тип дома, этаж и этажность, площадь по документам, отопление, состояние ремонта, что остается в квартире, укрытие рядом. Отдельным предложением напишите о документах: один собственник или несколько, есть ли дети среди собственников или зарегистрированных, нет ли ипотеки. Это отсеивает людей, которым такая ситуация не подходит, еще до звонка.

Номер квартиры в объявлении не нужен. Адреса с точностью до дома достаточно для оценки района, а полный адрес называют тем, кто договорился о показе.

Шаг пятый: звонки, показы и безопасность

Во время звонка выясните три вещи: когда человек планирует покупать, на какие деньги, то есть собственные средства, продажа другой квартиры или ипотека, и видел ли он квартиру в объявлении полностью. Если покупателю сначала нужно продать свое жилье, срок сделки зависит от чужой продажи, и это стоит знать до задатка.

Показы удобно собирать в два слота в неделю, а не подстраиваться под каждого. На показе лучше быть вдвоем. Оригиналы документов лежат дома, а покупателю достаточно увидеть справку из ДРРП. Копию паспорта незнакомым людям не передавайте.

Ответы на типичные вопросы подготовьте заранее: сколько стоят коммунальные услуги зимой и летом, есть ли в доме ОСМД и какой у него взнос, когда вы готовы освободить квартиру, что из мебели и техники остается. Счета за несколько последних месяцев лучше показать, чем пересказывать по памяти. Когда продавец отвечает сразу и с документами, у покупателя меньше поводов сбивать цену на показе.

Отдельная угроза для продавцов возникает еще до показа. «Покупатель» просит данные карты, CVV-код или код из SMS, чтобы «перевести задаток», или предлагает оплатить «проверку» квартиры. Для зачисления денег достаточно номера счета, остальные данные нужны только для того, чтобы деньги списать.

Шаг шестой: предварительный договор и задаток

Когда покупатель нашелся, а сделка возможна только через несколько недель, договоренность закрепляют предварительным договором. Его заключают в форме, установленной для основного договора (ст. 635 ГК), то есть у нотариуса. В нем фиксируют цену, срок заключения основного договора и сумму обеспечения.

Задаток и аванс различаются последствиями. Задаток выдают в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения, а если не установлено, что сумма является задатком, она считается авансом (ст. 570 ГК). Если сделку срывает покупатель, задаток остается у продавца. Если продавец, он возвращает задаток и уплачивает еще сумму в его размере (ч. 1 ст. 571 ГК). Расписка без нотариуса дает значительно меньше, чем от нее ждут, и почему это так, разобрано в материале о предварительном договоре и задатке.

В срок до основного договора заложите реальное время на документы. Разрешение органа опеки, согласие банка, справки из громады: все, что от вас не зависит, должно иметь запас.

Шаг седьмой: сделка у нотариуса и передача квартиры

Договор об отчуждении квартиры удостоверяют по местонахождению квартиры или по зарегистрированному месту жительства одной из сторон (ч. 6 ст. 55 Закона «О нотариате»). Частный нотариус берет плату по договоренности (ст. 31 того же закона), поэтому ее размер и то, кто ее платит, согласовывают заранее. Покупатель уплачивает 1% пенсионного сбора от цены договора (п. 10 ст. 4 Закона № 400/97-ВР). Не платят его те, кто покупает жилье впервые или состоит на квартирном учете.

Расчет между физическими лицами по такому договору на сумму более 50 000 грн проводят только переводом или внесением средств на счет (подп. 2 п. 7 раздела II Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте, постановление Правления НБУ № 148). Продавцу спокойнее всего, когда деньги зачислены на счет до подписи или в день подписи до момента, когда он отдает ключи. Нотариус регистрирует право покупателя одновременно с удостоверением, и со дня регистрации квартира уже не ваша (ч. 4 ст. 334 ГК).

После сделки остается несколько мелких, но обязательных дел:

1. Подписать с покупателем акт приема-передачи с показаниями счетчиков и перечнем переданного.
2. Сняться с регистрации места жительства в срок, записанный в договоре.
3. Расторгнуть свои договоры с поставщиками коммунальных услуг или помочь покупателю их переоформить.
4. Сохранить квитанции об уплате налогов и экземпляр договора.

Зачем тогда риелтор

Юридическую часть сделки в любом случае делает нотариус. Риелтор продает время и каналы: ведет показы, отвечает на звонки, ищет покупателей, торгуется. Размер комиссии закон не устанавливает, его определяет договор с агентом. Если вы живете в другом городе или за границей и не можете бывать на показах, посредник может быть оправдан. Тогда внимательно читайте договор с ним: за что именно платите, кто платит комиссию и что будет, если покупателя вы найдете сами.

Если же вы в городе и у вас есть несколько вечеров в неделю, большая часть этой работы сводится к хорошему объявлению, честной цене и дисциплине со звонками.

Как выставить квартиру на HataHub

Объявление о продаже на HataHub размещается бесплатно. Собственник входит через Дію, а право собственности проверяется по записи в ДРРП, после чего объявление получает отметку «Проверено». Покупатели пишут вам в чате сервиса, а показы бронируют в часы, которые вы открыли. Сама сделка, как и всегда, проходит у нотариуса. Добавить квартиру можно в кабинете, а как выглядят объявления проверенных собственников, видно в разделе продажи во Львове.