ДРРП: що таке реєстр речових прав і як отримати витяг

Найпоширеніший спосіб «перевірити» квартиру перед орендою чи купівлею виглядає так. Продавець надсилає фото свідоцтва про право власності, ви бачите на ньому потрібне прізвище і заспокоюєтеся. Але папір показує момент у минулому. Свідоцтво могли скасувати судом, квартиру могли продати через тиждень після того, як зробили це фото, на ній може висіти іпотека чи арешт. Стан справ на сьогодні показує лише державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Реєстр веде Міністерство юстиції, а записи в нього вносять державні реєстратори і нотаріуси. За ст. 32 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (№ 1952-IV) інформація з реєстру відкрита, загальнодоступна і платна. З цього випливають дві речі, які зазвичай дивують. Замовити довідку про чужу квартиру можна, і згода власника для цього не потрібна. Але відкритий реєстр не означає безкоштовний пошук: сторінки, де ви вводите адресу і одразу бачите прізвище власника, не існує, кожен запит оплачується окремо.

ДРРП працює з 2013 року і шукає одразу по чотирьох реєстрах

ДРРП запрацював 1 січня 2013 року. Ця дата пояснює половину проблем, з якими стикаються покупці, і до неї ми ще повернемося.

Сьогодні один запит проходить одразу по чотирьох масивах даних:

• власне Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, куди з 2013 року вносять усі нові записи;
• Реєстр прав власності на нерухоме майно, архівна складова з даними бюро технічної інвентаризації;
• Державний реєстр іпотек;
• Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.

Тому в одному PDF ви бачите і чинний запис про власника, і стару іпотеку, і заборону відчуження, накладену нотаріусом десять років тому. Окремого «реєстру обтяжень», куди треба ходити другим кроком, шукати не потрібно.

Що записано в реєстрі, а чого в ньому немає

Запис про об'єкт складається з кількох блоків:

• об'єкт: тип (квартира, житловий будинок, земельна ділянка, гараж), адреса, площа, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна;
• речові права: право власності або право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов'язання, вид власності (приватна, спільна сумісна, спільна часткова), розмір частки, підстава виникнення з датою і номером документа;
• суб'єкти: власники з ПІБ і РНОКПП або назвою юрособи та кодом ЄДРПОУ;
• обтяження: іпотека, арешт, податкова застава, заборона відчуження та користування;
• інші речові права, похідні від права власності: сервітут, емфітевзис, суперфіцій, право користування;
• історія реєстраційних дій: хто, коли і на якій підставі змінював записи.

Тепер про те, чого там немає. Звичайний договір найму житла в реєстрі не з'являється: за ст. 4 Закону право користування будівлею або її окремою частиною реєструють лише тоді, коли договір найму укладено на строк не менш як три роки, а житло здають переважно на рік або два. Порожній розділ з обтяженнями не означає, що квартира вільна: у ній цілком може жити сім'я за чинним дворічним договором. Це перевіряють інакше, і краще до того, як ви внесете завдаток. Решту перевірок ми розібрали окремо, у матеріалі про перевірку власника квартири перед орендою чи купівлею.

Новобудова до введення в експлуатацію теж виглядає в реєстрі не так, як очікує покупець. Замість права власності там реєструють спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості за Законом «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№ 2518-IX від 15 серпня 2022 року). Право власності з'являється вже після введення будинку в експлуатацію, а спеціальне майнове право в той момент припиняється.

Витяг чи інформаційна довідка: у чому різниця

У побуті «витягом з ДРРП» називають будь-який документ із реєстру. Формально відомості видають у двох різних формах, і плутанина між ними коштує грошей.

Витяг про проведену державну реєстрацію прав формується за результатом реєстраційної дії. Його отримує той, чиє право щойно зареєстрували: покупець після посвідчення договору, спадкоємець після оформлення спадщини, банк після реєстрації іпотеки. Витяг фіксує факт на дату цієї дії і далі не оновлюється.

Інформаційна довідка доступна будь-кому і показує стан записів на момент формування, з точністю до хвилини.

Тому якщо продавець показує вам витяг, спершу дивіться на дату. Витяг, виданий три роки тому, чесно описує ситуацію трирічної давності і нічого не говорить про сьогодні. Довідку замовляйте самі, у день перегляду або в день угоди.

Як отримати витяг з ДРРП онлайн

Робочих онлайн-каналів два, і обидва державні.

Портал Дія. Знадобиться кваліфікований електронний підпис: ним ви входите і підписуєте заяву. Далі послуга «Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно». Шукати можна за об'єктом, тобто за адресою чи реєстраційним номером, або за даними людини: ПІБ, РНОКПП, номер паспорта. Оплата карткою на порталі, готовий PDF з'являється в кабінеті серед отриманих документів. Дія обіцяє його протягом години.

Кабінет електронних сервісів Мін'юсту, kap.minjust.gov.ua. Той самий запит, вхід за електронним підписом або через BankID. Тут же свій об'єкт можна поставити на моніторинг реєстраційних дій і отримувати сповіщення, щойно з квартирою хтось почне щось робити. Послуга платна, оплата помісячна, тариф дивіться на сайті.

Офлайн лишаються ЦНАП і нотаріус. У ЦНАП подаєте заяву з паспортом і документом про оплату, паперову довідку видають до одного дня. Нотаріус перевіряє реєстр сам, коли посвідчує угоду: за ст. 32 Закону нотаріуси отримують інформацію безоплатно в межах своїх повноважень. Право покупця нотаріус реєструє в ДРРП у день посвідчення договору купівлі-продажу, а податки та інші витрати на угоді рахуються окремо.

Скільки коштує і чи можна отримати витяг безкоштовно

Розмір плати заданий формулою в ст. 34 Закону, а не фіксованою сумою. Електронна форма коштує 0,0125 прожиткового мінімуму для працездатних осіб, паперова 0,025. Береться прожитковий мінімум, встановлений законом на 1 січня того календарного року, коли ви подаєте документи, а результат округлюють до найближчих 10 гривень.

У 2026 році прожитковий мінімум для працездатних осіб становить 3 328 грн. Підставте його у формулу і отримаєте 40 грн за електронну довідку і 80 грн за паперову. Ту саму суму, 40 грн, показує Дія на сторінці послуги. Плату беруть за кожні 25 сторінок, тож документ на об'єкт із довгою історією переходів вийде дорожчим за мінімальний.

Безоплатно інформацію з реєстру отримують суди, поліція, прокуратура, нотаріуси, адвокати, приватні виконавці та інші суб'єкти з переліку в ст. 32 Закону, коли діють у межах своїх повноважень. Приватного покупця чи орендаря в цьому переліку немає. Сайти, які обіцяють «витяг з реєстру нерухомого майна безкоштовно», або показують скорочену вибірку без юридичної сили, або перепродають ту саму державну послугу дорожче. За такі гроші обхідні шляхи не окупаються.

Прав, оформлених до 2013 року, у реєстрі може не бути

Це поправка до всього написаного вище, і пропускають її найчастіше.

Якщо людина купила чи успадкувала квартиру до 1 січня 2013 року і відтоді не робила з нею жодної реєстраційної дії, у ДРРП про цей об'єкт може не бути нічого. Право при цьому нікуди не зникло: воно виникло законно й було оформлене за правилами, які діяли тоді, через БТІ. Просто електронного запису немає, і повторно підтверджувати таке право закон не змушує.

Звідси кілька наслідків, з якими доводиться рахуватися на практиці.

Порожня довідка на старий будинок не означає «об'єкт нічий». Вона означає, що перевірку треба продовжити паперовими документами і запитом до архіву БТІ, який може зробити державний реєстратор або нотаріус за територіальністю. Що саме має бути в цих паперах, ми розібрали в матеріалі про документи, які підтверджують право власності на квартиру.

Власнику старого житла своє право краще внести в реєстр заздалегідь, не під тиском обставин. За державну реєстрацію права, яке виникло й було оформлене до запровадження нинішньої системи, адміністративний збір не сплачується (ч. 9 ст. 34 Закону). Без запису в ДРРП складніше продати квартиру, оформити спадщину, взяти кредит під заставу і подати заяву на компенсацію за пошкоджене житло.

Останній наслідок стосується вже нас. HataHub звіряє РНОКПП власника із записом у ДРРП, і позначку «Перевірено» оголошення отримує лише тоді, коли ці дані збіглися. Якщо право оформлене до 2013 року і в реєстрі його немає, звіряти нема з чим: автоматична перевірка не спрацює, доки власник не зареєструє право. Це обмеження механізму, а не збій.

Що читати в довідці першим

Довідка виглядає як кілька сторінок сухих таблиць. Дивіться на них у такому порядку.

1. Дата і час формування. Усе інше має сенс тільки відносно цієї позначки.
2. Власник. ПІБ і РНОКПП. Звірте з документом, який людина показує особисто, а не з фото в месенджері.
3. Вид власності та частка. Спільна сумісна означає, що для продажу потрібна згода другого співвласника, найчастіше другого з подружжя. Спільна часткова означає, що інші співвласники мають переважне право купівлі частки (ст. 362 Цивільного кодексу).
4. Підстава виникнення права. Договір, свідоцтво про спадщину, рішення суду, з датою й номером. Якщо право виникло за рішенням суду, окремо з'ясуйте, чи не триває оскарження.
5. Обтяження. Іпотека з назвою банку, арешт, податкова застава, заборона відчуження. Сама по собі іпотека не робить угоду неможливою, але тоді сценарій розрахунку інший, і його треба проговорити з нотаріусом до внесення грошей.
6. Історія реєстраційних дій. Якщо право тричі переходило за півтора року, це не заборона купувати, це привід спитати, що там сталося.
7. Адреса і площа. Звірте з тим, що вам показують. Різниця в літері корпусу чи десяти квадратних метрах означає, що ви дивитеся довідку на інший об'єкт.

Якщо ви тільки починаєте перебирати варіанти, скажімо квартири в Києві, закладіть цю довідку в бюджет одразу. Сорок гривень і година перед завдатком дешевші за будь-який зі сценаріїв, у яких про арешт ви дізнаєтеся після переказу.