Договір купівлі-продажу квартири: зразок і що перевірити в тексті перед підписом

Договір купівлі-продажу квартири укладають письмово і посвідчують у нотаріуса (ст. 657 ЦК), а без посвідчення він нікчемний (ст. 220 ЦК). Тому зразок сам по собі нічого не вирішує: він показує, як виглядає договір, а перевіряти треба конкретний проєкт від нотаріуса: опис квартири, підставу права продавця, ціну, порядок розрахунку, строк звільнення і відповідальність за права третіх осіб.

Проєкт нотаріус зазвичай готовий надіслати за день або два до угоди, якщо про це попросити. Саме тоді є час на правки. У кабінеті, коли всі вже сидять за столом, а гроші чекають у банку, пункт про строк виїзду переписують рідко.

Остаточний текст складає і посвідчує нотаріус, а зразок показує, з яких пунктів складається договір. На останній сторінці перелік документів, які попросить нотаріус.

Що договір має містити обов'язково

Договір вважається укладеним, коли сторони погодили всі істотні умови (ст. 638 ЦК). Для купівлі-продажу це передусім предмет і ціна. Предмет описують так, щоб квартиру не можна було сплутати з іншою: адреса з номером квартири, загальна і житлова площа, кількість кімнат, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав.

Звіряйте ці цифри з інформаційною довідкою з ДРРП, а не з оголошенням. Розбіжність у площі на кілька десятих метра часто означає переобмір або перепланування, яке не потрапило в документи. З'ясувати це краще до підпису, бо після реєстрації права виправляти запис доведеться вже покупцеві.

Далі йде підстава, на якій продавець став власником: попередній договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування, свідоцтво про право власності після приватизації. Нотаріус посвідчує відчуження, якщо подано документи про право власності або якщо це право зареєстроване в ДРРП (ч. 1 ст. 55 Закону «Про нотаріат»). Для покупця підстава важлива не лише формально. Квартира, отримана у спадщину кілька місяців тому, несе інші ризики, ніж куплена десять років тому. Як перевірити власника і запис у реєстрі ще до першого платежу, описано в матеріалі про перевірку власника квартири.

Якщо квартиру набуто в шлюбі, продавцю потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (ст. 65 СК). У договорі це видно з посилання на згоду або з заяви продавця про те, що на момент набуття він у шлюбі не перебував.

Ціна: гривня, еквівалент і оціночна вартість

Зобов'язання виражають у гривні, але сторони можуть визначити його грошовий еквівалент в іноземній валюті (ст. 524 ЦК). Тоді суму в гривнях рахують за офіційним курсом на день платежу, якщо договір не встановлює іншого порядку (ст. 533 ЦК). Домовлялися в доларах, а платити будете частинами в різні дні? Пропишіть курс або джерело курсу прямо в тексті. Інакше різниця між днем підпису і днем оплати стане предметом суперечки.

Ціну в договорі не варто занижувати «для податків». Податок продавця рахують від ціни договору, але не нижче оціночної вартості з Єдиної бази звітів про оцінку (п. 172.3 ПКУ), тож економії часто немає взагалі. Для покупця ризик більший: якщо договір колись визнають недійсним, суд виходитиме із суми, записаної в договорі, а довести, що заплачено більше, буде складно. Хто і скільки платить при угоді, розібрано в матеріалі про податки при продажу квартири.

Розрахунок: коли гроші і коли право

Право власності на квартиру виникає в покупця з дня державної реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦК). Реєстрацію проводить той самий нотаріус одночасно з посвідченням договору (ст. 31-2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Адміністративний збір за неї становить 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб і округлюється до 10 грн (ч. 5 і 8 ст. 34 того ж закону). Станом на вересень 2026 року це 330 грн, бо прожитковий мінімум на 1 січня 2026 року дорівнює 3 328 грн.

Момент переходу права відомий точно, тож і момент оплати договір має описати так само точно. Типових схем три:

1. Повна оплата до підписання, і в договорі записано, що продавець гроші отримав повністю.
2. Безготівковий переказ у день підписання, і в договорі вказано рахунок продавця та строк зарахування.
3. Частина до підпису, решта після реєстрації, з конкретною датою.

Третю схему закон називає продажем у кредит з відстроченням платежу (ст. 694 ЦК). З моменту передання квартири і до її оплати продавцю належить право застави на неї (ч. 6 ст. 694), а якщо покупець прострочить оплату, продавець може вимагати повернення неоплаченого товару (ч. 4). Покупцеві варто знати, що після розрахунку таке обтяження ще доведеться зняти.

Готівкою між фізичними особами за договором купівлі-продажу, що підлягає нотаріальному посвідченню, можна розрахуватися на суму до 50 000 грн включно. Більшу суму проводять лише переказом з рахунку на рахунок або внесенням коштів на рахунок продавця (підп. 2 п. 7 розділу II Положення про ведення касових операцій у національній валюті, постанова Правління НБУ від 29.12.2017 № 148, станом на вересень 2026 року). Банківська комірка з доступом продавця після реєстрації поширена на практиці, але її умови визначає договір з банком. Нотаріус як суб'єкт первинного фінансового моніторингу може попросити підтвердити джерело коштів.

Якщо до основного договору ви вже передавали гроші, в основному договорі має бути написано, як ця сума зараховується в ціну. Завдаток і аванс мають різні наслідки, і як їх оформити, розібрано окремо.

Зареєстровані особи і строк звільнення

Цей пункт часто пишуть одним реченням «у квартирі ніхто не зареєстрований». Надійніше записати, хто саме зареєстрований на день підписання, до якої дати продавець і члени його сім'ї знімуться з реєстрації й звільнять квартиру і що буде, якщо не встигнуть.

Члени сім'ї власника, які проживають разом з ним, мають право користування житлом відповідно до закону (ч. 1 ст. 405 ЦК). Реєстрація і право користування не тотожні, але після угоди доводити, що колишні мешканці це право втратили, доведеться вже покупцеві. Як це відбувається без згоди мешканця, пояснено в матеріалі про зняття з реєстрації.

Для дітей правило жорсткіше. Якщо дитина є власником, співвласником або користувачем квартири, такий договір не укладають без дозволу органу опіки та піклування (ч. 2 і 3 ст. 177 СК). Нотаріус перевіряє дозвіл до посвідчення, а в договорі варто відобразити, як виконано його умови. Що перевірити покупцеві, розібрано в матеріалі про прописаних дітей.

Робочий спосіб захистити строк звільнення: частину ціни сплатити після фактичного виїзду і зняття з реєстрації. Інший варіант: неустойка за кожен день прострочення. Обидва працюють лише тоді, коли в договорі стоїть конкретна дата, а не «у розумний строк».

Стан квартири і приховані недоліки

Продавець відповідає за недоліки, якщо покупець доведе, що вони виникли до передання квартири або з причин, які існували до цього моменту (ч. 1 ст. 679 ЦК). Покупець тоді може вимагати пропорційного зменшення ціни, безоплатного усунення недоліків або відшкодування витрат на їх усунення (ч. 1 ст. 678 ЦК). Для нерухомого майна без гарантійного строку вимогу можна пред'явити, якщо недолік виявлено в межах трьох років від дня передання (ч. 2 ст. 680 ЦК). Позовна давність для таких вимог становить один рік від дня виявлення (ст. 681 ЦК).

Звідси вага дати передання. Договір може встановити окремий момент, коли обов'язок передати квартиру вважається виконаним (ст. 664 ЦК), і тоді сторони підписують акт приймання-передачі. В акті фіксують показники лічильників, ключі, передані документи і відомі недоліки. Тріщина в стяжці, записана в акті, вже не буде «прихованою» для жодної сторони.

Разом із квартирою продавець передає документи, що стосуються її (ч. 2 ст. 662 ЦК): технічний паспорт, якщо він є, договори з постачальниками послуг, інструкції до котла чи бойлера. Перелік краще записати в договорі або в акті.

Права третіх осіб і відповідальність продавця

Продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на квартиру: права наймача, право застави, право довічного користування (ст. 659 ЦК). Якщо не попередив, покупець, який про ці права не знав і не міг знати, має право вимагати зниження ціни або розірвання договору.

Наймач тут окремий випадок. У разі зміни власника до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ч. 1 ст. 770 ЦК), тобто чинний договір оренди продовжує діяти, якщо в ньому не записано, що відчуження його припиняє. Купуєте квартиру з орендарем? Попросіть копію договору оренди і запишіть у договорі купівлі-продажу, до якої дати квартиру звільнять.

Якщо квартиру відсудять у покупця на підставах, що виникли до продажу, продавець відшкодовує збитки, коли покупець про ці підстави не знав і не міг знати (ч. 1 ст. 661 ЦК). Пункт, який звільняє продавця від такої відповідальності або обмежує її, нікчемний (ч. 2 ст. 661 ЦК). Фраза «продавець не відповідає за претензії третіх осіб» продавця не захищає, а покупця має насторожити.

Обтяження видно в ДРРП: іпотека, арешт, заборона відчуження. Нотаріус перевіряє відсутність заборони та арешту (ч. 3 ст. 55 Закону «Про нотаріат»). Квартиру в іпотеці можна продати за згодою кредитора (ч. 4 ст. 55), і тоді в договорі треба прописати, яка частина ціни йде на погашення кредиту і коли банк знімає обтяження.

Зміна і розірвання після підпису

Зміну або розірвання договору оформлюють у тій самій формі, що й сам договір (ст. 654 ЦК), тобто знову в нотаріуса. Розірвати договір в односторонньому порядку можна лише тоді, коли таке право дає договір або закон. В інших випадках потрібна згода сторін або рішення суду, якщо порушення істотне (ст. 651 ЦК). Загальна позовна давність становить три роки (ст. 257 ЦК).

Тому пункти про відповідальність продумують до підпису. Неустойка за невчасне звільнення, строк зарахування коштів, наслідки затримки банківського переказу: усе, чого немає в тексті, доведеться доводити в суді як збитки, а це довго і не завжди успішно.

Перелік перед підписом

• Адреса, площа і реєстраційний номер об'єкта збігаються з довідкою з ДРРП.
• Підставу права продавця вказано, прізвище в документі, у довідці й у паспорті однакове.
• Є згода другого з подружжя або заява продавця про її непотрібність.
• Ціна зазначена в гривнях, а для валютного розрахунку визначено еквівалент і курс.
• Порядок оплати містить суму, рахунок, дату і спосіб підтвердження отримання.
• Названо зареєстрованих осіб, дату зняття з реєстрації та звільнення, наслідки прострочення.
• Визначено дату передання, акт і перелік документів, що передаються.
• Орендарі, іпотека та інші права третіх осіб названі прямо.
• Квитанції про сплату податків продавця і пенсійного збору покупця або документи на пільгу лежать у папці.

Де шукати квартиру з перевіреним власником

Жоден договір не допоможе, якщо людина навпроти не є власником. В оголошеннях про продаж на HataHub РНОКПП власника звіряється із записом у ДРРП до того, як оголошення отримає позначку «Перевірено», а покупець пише чи телефонує власнику напряму. Іпотеку, арешти і зареєстрованих осіб ця позначка не охоплює, їх перевіряє нотаріус у день угоди, і сам договір теж посвідчує нотаріус. Квартири від перевірених власників у Києві зібрані у розділі продажу.