Які документи потрібні для продажу квартири у 2026 році: чекліст продавця

Для продажу квартири у 2026 році продавець збирає базовий набір із семи документів, і перші три потрібні в кожній угоді. Представник, іпотека чи співвласники додають інші папери, про них нижче. Решта базового набору додається, коли є шлюб, діти або податок:

1. Правовстановлюючий документ: договір, свідоцтво про право на спадщину чи про право власності, рішення суду. Якщо документа не видавали, нотаріус підтвердить право за даними ДРРП.
2. Паспорт або ID-картка і РНОКПП.
3. Заява продавця про те, чи мають діти, недієздатні або обмежено дієздатні особи право користування квартирою.
4. Довідка про зареєстрованих у квартирі осіб, якщо її витребує нотаріус.
5. Нотаріально посвідчена згода другого з подружжя, якщо квартиру придбано в шлюбі (ст. 65 СК).
6. Дозвіл органу опіки та піклування, якщо дитина має частку у квартирі або право користування нею (ст. 177 СК).
7. Квитанції про сплату ПДФО і військового збору, якщо продаж оподатковується: без документа про сплату податку нотаріус договір не посвідчить (п. 172.4 ПКУ).

Витяг з реєстру прав, перевірку арештів і заборон та оціночну вартість нотаріус отримує сам або пояснює, як їх замовити. Нижче подробиці до кожного пункту, документи покупця, строки й окремі випадки, а порядок усього продажу, від ціни до дня угоди, описано в матеріалі як продати квартиру.

Базовий набір

Правовстановлюючий документ. Договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності, рішення суду. Це документ, за яким ви стали власником. Для квартири від забудовника перевірте документи про завершення будівництва і зареєстроване право: інвестиційний договір з актом сам по собі оформленим правом власності не є. Якщо право зареєстровано без видачі документа, нотаріус підтвердить його за даними ДРРП. Якщо оригінал втрачений, нотаріус, який його посвідчував, або архів видає дублікат; для документів, виданих до 2013 року, потрібен ще й запис у реєстрі, і чому старе право іноді «не бачить» реєстр, розібрано в матеріалі про документи на квартиру.

Паспорт і РНОКПП. Для ID-картки додатково витяг про місце проживання, якщо нотаріус його просить. Для паспорта-книжечки старого зразка з вклеєними фото за віком. Дані в паспорті мають збігатися з правовстановлюючим документом; зміна прізвища після шлюбу підтверджується свідоцтвом про шлюб.

Заява про права користування і довідка про зареєстрованих осіб. Продавець подає нотаріусу заяву про наявність або відсутність прав користування квартирою в дітей та недієздатних чи обмежено дієздатних осіб. Довідку про зареєстрованих осіб видає виконавчий орган місцевої ради або ЦНАП за даними реєстру територіальної громади; уточніть у своїй громаді доступний канал і форму документа, яку прийме нотаріус. Довідка показує зареєстрованих осіб; наявність права користування, зокрема в дітей, нотаріус з'ясовує також за іншими документами й обставинами. Нотаріуси зазвичай просять свіжу довідку.

Згода другого з подружжя. Якщо квартиру придбано під час шлюбу, за загальним правилом вона є спільною сумісною власністю подружжя (ст. 60 Сімейного кодексу); виняток можливий, зокрема, коли її придбано за особисті кошти одного з подружжя (ст. 57 СК), і це підтверджують документами. Для продажу спільної квартири потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (ст. 65 СК). Це стосується і колишнього подружжя, якщо квартира куплена в шлюбі, а майно після розлучення не поділене. Квартира, отримана в спадщину або в дарунок, чи придбана до шлюбу, є особистою власністю, і згода не потрібна; тоді знадобиться свідоцтво про шлюб або розлучення, щоб нотаріус це побачив.

Що нотаріус отримує сам

Витяг з Державного реєстру речових прав нотаріус формує у момент посвідчення сам, разом із перевіркою обтяжень, арештів і заборон відчуження. Замовляти його наперед для угоди не потрібно, але подивитися свій запис заздалегідь корисно: помилка в площі, адресі або ПІБ, яку виявлять біля нотаріуса, відкладає угоду на тижні. Як отримати витяг самостійно, розказано окремо.

Довіреність представника нотаріус перевіряє за Єдиним реєстром довіреностей; які ще перевірки потрібні, зокрема для успадкованої квартири, він визначає за поданими документами.

Оцінка

Для розрахунку податків при продажу нотаріус використовує оціночну вартість. З 2021 року її визначають або через автоматичну оцінку в Єдиній базі звітів про оцінку, яку формує сам нотаріус чи продавець на сайті Фонду держмайна, або через звіт суб'єкта оціночної діяльності, зареєстрований у тій самій базі, якщо продавець не згоден з автоматичною. Строк підготовки звіту уточніть в оцінювача; він потрібен, коли автоматична оцінка виглядає завищеною: податок рахують з більшої з двох сум, договірної ціни і оціночної.

Які саме податки і збори платять продавець і покупець у 2026 році, розібрано в матеріалі про податки при купівлі-продажу.

Технічний паспорт

Нотаріус бере площу з реєстру прав, і в багатьох угодах техпаспорт не подають. Але є випадки, коли нотаріусу потрібні технічна документація або додаткові відомості про характеристики квартири, а техпаспорт також просять покупці і банки при іпотеці. Тому спершу передайте нотаріусу наявні документи, окремо повідомте про розбіжності в документах і виконані перепланування й уточніть, чи потрібен техпаспорт саме для цієї угоди. Виготовляє його БТІ або приватний інженер-технік після обміру; строк уточніть у виконавця. Якщо в квартирі є неузаконене перепланування, техпаспорт його покаже, і краще з'ясувати це до того, як з'ясує покупець.

Окремі випадки

Співвласність. Якщо квартира належить кільком особам, продають усі співвласники разом, і кожен приходить із паспортом і РНОКПП або дає довіреність. Якщо продається лише частка, інші співвласники мають переважне право її купити за тією ж ціною (ст. 362 ЦК), тому їх письмово повідомляють про ціну та інші умови продажу; місячний строк рахують від отримання повідомлення, і підтвердження вручення варто зберегти. Як це оформити і чим загрожує пропуск, описано в матеріалі про згоду співвласників.

Спадщина. Продавець має свідоцтво про право на спадщину, а його право власності на квартиру зареєстроване в ДРРП. Покупці бояться інших спадкоємців, які з'являться пізніше, і чим раніше після відкриття спадщини продаж, тим більше запитань. Що покупець перевірятиме і що варто підготувати продавцю, щоб не втратити угоду, є окремо.

Довіреність. Якщо продаєте через представника, довіреність має відповідати нотаріальній формі правочину, охоплювати продаж саме цієї квартири і окремо отримання коштів, якщо їх прийматиме представник. Її дійсність нотаріус перевіряє за Єдиним реєстром довіреностей, крім документів, посвідчених або виданих компетентними органами іноземних держав. Довіреність, видану за кордоном, заздалегідь погодьте з українським нотаріусом: посвідчення консулом чи іноземним нотаріусом, апостиль або легалізація і переклад залежать від держави та міжнародного договору. Генеральна довіреність «на все майно» працює, але викликає більше запитань, ніж конкретна.

Іпотека. Квартира під іпотекою продається лише за згодою іпотекодержателя (ст. 9 Закону «Про іпотеку»). Банк дає письмову згоду й порядок погашення: або покупець платить частину ціни на кредитний рахунок, і банк знімає обтяження, або обтяження знімають до угоди за кошти продавця. Як це виглядає з боку покупця і на що дивитися, розібрано окремо.

Діти. Якщо дитина є власником або співвласником квартири, або має право користування нею, потрібен попередній дозвіл органу опіки та піклування (ст. 177 Сімейного кодексу, ст. 17 Закону «Про охорону дитинства», ст. 12 Закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей»). Відомості про реєстрацію місця проживання дитини враховують під час перевірки, але самі по собі вони наявності права користування не визначають, тому нотаріус дивиться довідку про зареєстрованих і ставить запитання про дітей. Орган опіки перевіряє, чи збережуться житлові права дитини, і визначає умови дозволу для конкретної ситуації; перелік заявників, документів і винятки щодо участі другого з батьків уточніть до подання. Зняти дитину з реєстрації «перед угодою», щоб уникнути дозволу, є рішенням, яке пізніше оскаржують, і що з цього виходить для покупця, описано тут.

Новобудова без оформленого права. Якщо квартира в будинку, який не зданий, продають не квартиру, а майнові права або спеціальне майнове право, і документи інші: договір із забудовником або ФФБ і його правила. Це окрема процедура, розібрана в матеріалі про переуступку.

Що не є обов'язковим, але про що спитають

Довідка про відсутність заборгованості за комунальні. Закон не вимагає її для угоди, борги за комунальні лишаються на попередньому власнику як на споживачі за договором, а не переходять із квартирою. Але покупець спитає, і краще принести рахунки за останній місяць з оплатою. Так само з показниками лічильників на день передачі: їх фіксують в акті приймання-передачі квартири, який підписують з покупцем при передачі ключів.

Винагороду нотаріуса і розподіл витрат сторони погоджують, а платника пенсійного збору і пільги визначає закон, за загальним правилом його сплачує покупець; які суми у 2026 році, є в матеріалі про податки, а порядок із завдатком і попереднім договором, якщо покупець хоче закріпити угоду до збору документів, описано окремо.

Що приносить покупець

Покупець приносить паспорт або ID-картку і РНОКПП. Документ, без якого угоди не буде, це квитанція про сплату 1% збору на обов'язкове державне пенсійне страхування від ціни в договорі: нотаріус посвідчує договір лише за наявності підтвердження сплати (абз. 3 п. 9 ч. 1 ст. 1 і п. 10 ст. 4 Закону № 400/97-ВР). Хто купує житло вперше або перебуває в черзі на одержання житла, збору не сплачує і приносить документи, що це підтверджують (п. 9 ч. 1 ст. 1 того ж закону).

Якщо покупець у шлюбі і платить спільними грошима, потрібна нотаріально посвідчена згода його чоловіка чи дружини (ч. 3 ст. 65 СК). Об'єднана палата Касаційного цивільного суду у постанові від 3 червня 2024 року у справі № 712/3590/22 підтвердила, що така згода стосується і купівлі, бо покупець розпоряджається спільними коштами. Якщо квартиру купують за особисті кошти, наприклад від продажу дошлюбного житла, документи про їх походження покажіть нотаріусу заздалегідь (п. 3 ч. 1 ст. 57 СК).

Розрахунок між фізичними особами за договором купівлі-продажу, що підлягає нотаріальному посвідченню, на суму понад 50 000 грн проводять лише переказом з рахунку на рахунок або внесенням чи переказом коштів на рахунок (підп. 2 п. 7 розділу II Положення про ведення касових операцій у національній валюті, постанова Правління НБУ № 148). Як записати порядок розрахунку в самому договорі, розібрано в матеріалі про договір купівлі-продажу квартири.

Скільки часу закладати

Гортайте таблицю вбік

Строк підготовки залежить від доступності документів, запису до установ і додаткових перевірок, тому отримайте його від конкретного нотаріуса, громади, банку та консульства до того, як погоджувати дату угоди. Починайте з довідки про зареєстрованих і з перегляду свого запису в реєстрі прав: помилка в них відкладає угоду на найдовше.

Часті запитання

Скільки бере нотаріус за продаж квартири?

Приватний нотаріус бере плату, розмір якої визначають за домовленістю з ним (ч. 1 ст. 31 Закону «Про нотаріат»), тому суму і того, хто її платить, погоджують до угоди. У державній нотаріальній конторі за посвідчення договору відчуження квартири справляють державне мито: 1% суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (п. 3 ст. 3 Декрету «Про державне мито»).

Чи є договір купівлі-продажу правом власності?

Ні. Договір є підставою, а право покупця на квартиру виникає з дня державної реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦК). Нотаріус сам є державним реєстратором (ст. 10 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), тож реєстрацію може провести той самий нотаріус одразу після посвідчення.

Який податок при продажу квартири?

Перший за рік продаж квартири, що належить вам понад три роки або отримана у спадщину, не оподатковується (п. 172.1 ПКУ). В інших випадках ПДФО становить 5% або 18% і ще 5% військового збору (п. 172.2 ПКУ, п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ). Розрахунок з прикладами є в матеріалі про податок з продажу квартири.

Чи потрібно виписати всіх зареєстрованих перед продажем?

Порядок вчинення нотаріальних дій не робить зняття всіх зареєстрованих осіб умовою посвідчення договору: нотаріус бере довідку про зареєстрованих і заяву продавця про права користування. Строк, до якого продавець і члени його сім'ї знімуться з реєстрації, сторони можуть записати в договір. Для дитини зняття з реєстрації перед угодою не скасовує потреби в дозволі органу опіки, якщо в неї є право користування квартирою.

Що з цього видно на HataHub

Оголошення про продаж, яке власник розмістив сам, пов'язане з його об'єктом: для об'єктів із ДРРП сервіс використовує реєстрові дані і перевіряє право власності, вручну додані об'єкти проходять погодження модератором, а покупець бачить адресу до будинку і позначку «Перевірено» або «Жива зйомка», якщо медіа пройшли відповідну перевірку. Вести спілкування може також довірена особа, яку власник призначив у кабінеті. Перевірку документів нотаріусом при угоді позначка не замінює, але знімає перше запитання про те, до чийого об'єкта належить оголошення, ще до першого дзвінка. Оголошення з позначкою «Агрегатор» зібрані з інших сайтів і такої перевірки не проходили, тому в добірці продажу квартир у Києві увімкнено фільтр «Лише перевірені оголошення». Опублікувати свою квартиру можна в кабінеті.