Переуступка прав на квартиру в новобудові. Як не купити повітря

Словом «переуступка» на ринку називають щонайменше три різні угоди. У старих проєктах це може бути відступлення права вимоги за первісним договором. У проєктах за Законом № 2518-IX покупець, який сплатив ціну повністю, відчужує зареєстроване спеціальне майнове право, а при частковій оплаті відступає права з одночасним переведенням обов'язків за договором. Тому спочатку визначте правовий режим, предмет угоди і стан оплати, а вже потім перевіряйте право продавця та документи будівництва.

Якою саме буде угода, залежить від того, коли забудовник отримав право на будівництво. Це перше, що треба з'ясувати, бо далі шляхи розходяться.

Два режими: до 10 жовтня 2022 року і після

10 жовтня 2022 року набув чинності Закон «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№ 2518-IX). Для проєктів, де право на виконання будівельних робіт отримали після цієї дати, квартира на етапі будівництва існує в реєстрі як майбутній об'єкт нерухомості, а покупець отримує на неї спеціальне майнове право. Воно виникає з моменту державної реєстрації в ДРРП (ст. 4 Закону), договір купівлі-продажу такого об'єкта укладається письмово й посвідчується нотаріусом (ч. 4 ст. 11), а відчуження та перехід спеціального майнового права оформлюють і реєструють за окремими правилами цього закону.

Для проєктів зі старішими дозволами закон не застосовується автоматично, і там працюють схеми, які використовували до 2022 року: попередній договір купівлі-продажу, договір купівлі-продажу майнових прав, участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ), форвардний контракт через біржу. Зареєстрованого спеціального майнового права за новим законом у них зазвичай немає. Хто обліковує права й погоджує зміну учасника, залежить від конструкції: це може бути забудовник, управитель ФФБ або кілька сторін. Тому ст. 512 ЦК потрібно читати разом із первісним договором і спеціальним законом для обраної схеми.

Практичний наслідок: у новому режимі ДРРП містить публічний запис про спеціальне майнове право та його обтяження. Це допомагає виявити суперечливе відчуження конкретного об'єкта, але не підтверджує завершення будівництва або фінансову стійкість девелопера. Замовляйте інформацію безпосередньо перед угодою і перевіряйте запис після реєстрації переходу. У старому режимі державного запису про право покупця зазвичай немає, тому особливо важливі первісний договір, підтвердження оплати й участь забудовника або управителя в заміні сторони, коли вона потрібна.

Що переходить до вас, а що лишається

Відступлення права вимоги саме по собі не переводить борг: за ст. 512 і 516 ЦК згода боржника за загальним правилом не потрібна для заміни кредитора, якщо інше не передбачено законом або договором, а переведення обов'язку на нового боржника потребує згоди кредитора за ст. 520. Тому не припускайте, що борг, доплата за площу чи валютний перерахунок «перейшли автоматично». У договорі має бути прямо зазначено, які права й обов'язки переходять і хто погодив переведення боргу.

У режимі Закону № 2518-IX повністю і частково оплачений об'єкти регулюються по-різному. За ст. 14 покупець після повної оплати може продати майбутній об'єкт іншій особі за нотаріальним договором; за ст. 15 при частковій оплаті потрібна згода замовника будівництва або девелопера, а права відступають одночасно з переведенням обов'язків на нового покупця. У документах і розрахунках ці дві ситуації не можна змішувати.

У старому режимі порядок залежить від первісного договору. Він може вимагати письмової згоди забудовника, повідомлення або тристоронньої угоди; якщо разом із правами переводять борг, згода кредитора потрібна за ст. 520 ЦК. Не використовуйте «до 5%» як законну межу: універсальної ставки для цих договірних платежів закон не встановлює. Читайте чинну редакцію власного договору й правил ФФБ та отримайте письмовий розрахунок до домовленості про ціну.

П'ять документів до першої гривні

1. Договір продавця з забудовником. Оригінал, з усіма додатками і додатковими угодами. Порівняйте номер квартири, поверх, площу і ціну з тим, що вам обіцяють. Прочитайте розділ про відступлення прав і про наслідки прострочення оплати.
2. Платіжні документи. Квитанції або банківські виписки на всю сплачену суму. Порівняйте з графіком у договорі. Різниця означає, що треба з'ясувати залишок, прострочення і чи передбачає угода переведення відповідного обов'язку на вас.
3. Довідка забудовника про стан розрахунків. Свіжа, з підписом і печаткою або КЕП, з формулюванням «заборгованості немає» або з точною сумою залишку.
4. Витяг з ДРРП про спеціальне майнове право. Лише для нового режиму. Замовте його самі за реєстраційним номером майбутнього об'єкта або за даними продавця, так само як довідку на готову квартиру. Чому пошук за адресою тут нічого не дасть, ми пояснили в матеріалі про порожню довідку з ДРРП.
5. Згода або підтвердження забудовника. Для часткової оплати за ст. 15 Закону № 2518-IX і для переведення боргу потрібна письмова згода. В інших конструкціях первісний договір може вимагати повідомлення чи тристоронню угоду. Отримайте належний документ до підписання; усне «в нас із цим проблем немає» не підтверджує зміну сторони.

Окремо з'ясуйте сімейний стан продавця на дату набуття права. Майнове право, набуте за спільні кошти у шлюбі, може належати подружжю на праві спільної сумісної власності, навіть якщо договір оформлено на одного. Правовий режим, особисті підстави набуття й потрібну згоду перевірте з нотаріусом або юристом для конкретної конструкції.

Що перевірити в забудовника

Продавець може бути бездоганним, а квартира так і не з'явитися. Тому друга половина перевірки стосується самого будівництва, і вона не залежить від того, купуєте ви від забудовника чи за переуступкою.

Дозвіл на виконання будівельних робіт шукайте на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (e-construction.gov.ua): за адресою, кадастровим номером ділянки або реєстраційним номером документа. Там же видно, чи не зупинено дозвіл і чи не змінювався замовник. Документи на землю, статус компанії в ЄДР, судові справи проти забудовника та історія його попередніх об'єктів розібрані окремо в матеріалі про перевірку забудовника.

Для нового режиму додайте ще одну перевірку. Закон № 2518-IX вимагає, щоб забудовник зарезервував гарантійну частку: набір квартир, які він не має права продавати до введення будинку в експлуатацію (ст. 9). Якщо вам пропонують квартиру «від забудовника через його партнера» за переуступкою, з'ясуйте, чи не входить вона до гарантійної частки. Обтяження на такому об'єкті буде видно у витягу з ДРРП.

Під'їдьте до будинку в будній день і зафіксуйте фактичний стан майданчика. Один візит не показує темпу будівництва: порівняйте фото з різних дат, заявлений графік і оновлення в ЄДЕССБ.

Скільки це коштує понад ціну квартири

Витрати, про які часто дізнаються в день угоди:

• Плата забудовнику за згоду на відступлення. Дивіться вище. Домовтеся з продавцем, хто її платить, і запишіть це в договір.
• Податки продавця. Податковий режим залежить від конструкції. Для старого відступлення майнової вимоги ДПС може кваліфікувати виплату як інший дохід і оподатковувати всю суму. Продаж майбутнього об'єкта або відступлення прав за договором його купівлі-продажу з частковою оплатою та зареєстрованим обтяженням підпадає під ст. 172 ПКУ; у передбачених нею випадках дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання. Ставка також залежить від виду й черговості продажу. До підписання отримайте письмовий розрахунок нотаріуса або індивідуальну податкову консультацію. Не занижуйте суму: у спорі документ підтверджуватиме саме записану ціну.
• Нотаріус. У новому режимі відповідний договір відчуження посвідчують нотаріально й реєструють перехід права в ДРРП. У старій схемі форма відступлення залежить від форми первісного правочину, закону та умов договору: за ст. 513 ЦК її не можна визначити лише словом «переуступка». Узгодьте форму до платежу.
• Різниця площі і перерахунок ціни. Перевірте формулу в первісному договорі та чи переходить відповідний обов'язок до вас за документом про заміну сторони. Не додавайте або не віднімайте цю суму без письмового розрахунку забудовника.

Що платить покупець на угоді з готовою квартирою, ми порахували в матеріалі про податки при купівлі-продажу. Перед підписанням попросіть нотаріуса назвати повний перелік платежів саме для вашого типу договору: для майбутнього об'єкта він відрізняється від переліку для готової квартири.

Схеми, які видно з документів

Продаж з боргом. Продавець показує перші квитанції, але з них не видно актуального стану розрахунків. Наслідки прострочення визначають договір і закон; право могло бути предметом вимоги про розірвання або вже припинитися. Попросіть датовану довідку про розрахунки, але також звірте чинність права, повідомлення про прострочення та позицію забудовника.

Суперечливе відступлення у старому режимі. Одне право можуть спробувати передати кільком особам, або документи продавця можуть не збігатися з обліком забудовника чи управителя. Отримайте до оплати письмове підтвердження саме вашої заміни, звірте оригінали й стан розрахунків та проведіть платіж у погодженій усіма потрібними сторонами послідовності. Один лист забудовника не замінює решту перевірки.

Продаж за довіреністю. Довіреність від першого покупця, який «за кордоном». Перевірте її чинність і обсяг повноважень у нотаріуса безпосередньо перед угодою та зв'яжіться з довірителем за незалежно знайденим контактом. Наслідки скасування залежать, зокрема, від моменту, коли представник і третя особа дізналися або могли дізнатися про припинення довіреності, тому не покладайтеся на стару копію.

Квартира з гарантійної частки. Пропозиція «від забудовника, але оформимо як переуступку від нашої людини» потребує окремої перевірки первісного набуття й обтяжень. Якщо об'єкт входить до гарантійної частки, його не можна відчужувати до введення будинку в експлуатацію.

Ціна помітно нижча за прайс забудовника. Знижка може пояснюватися терміновим продажем, боргом за розстрочкою, зміною умов проєкту або ризиком будівництва. Універсального порогу у 25% немає. Попросіть письмовий розрахунок усіх залишкових платежів і порівняйте повну ціну, а не лише суму продавцю.

Порядок дій

1. З'ясуйте дату й підставу набуття права на виконання будівельних робіт. Разом із видом первісного договору це визначає правовий режим, а не просто наявність нотаріуса.
2. Заберіть у продавця копії договору з додатками і всіх платіжок. Звірте з графіком.
3. Отримайте довідку забудовника про розрахунки і письмову згоду на відступлення на ваше ім'я.
4. У новому режимі замовте витяг з ДРРП про спеціальне майнове право самі.
5. Перевірте забудовника: дозвіл, землю, суди, темп будівництва.
6. Домовтеся, хто платить забудовнику за згоду, і запишіть у договір.
7. Узгодьте з нотаріусом, забудовником або управителем письмову послідовність підписання, оплати й реєстрації. Не робіть незабезпеченого платежу лише на підставі усної обіцянки майбутньої переуступки.

Позначка «Перевірено» на HataHub стосується зіставлення особи з зареєстрованим правом власності в ДРРП. Вона не підтверджує дозвільні документи будівництва, спеціальне майнове право чи можливість переуступки. Для майбутнього об'єкта виконайте перевірку за списком вище незалежно від статусів оголошення. Якщо будинок уже прийнято в експлуатацію і продавець оформив право власності, застосовуйте також звичайні перевірки вторинного ринку.