Як оформити спадщину на квартиру: строки, документи і що робити без заповіту

Спадщину на квартиру оформлюють у нотаріуса в три кроки: протягом шести місяців від дня смерті спадкоємець подає заяву про прийняття спадщини (ст. 1269 і 1270 Цивільного кодексу), після спливу цих шести місяців отримує свідоцтво про право на спадщину (ст. 1298), а потім право власності реєструють у Державному реєстрі речових прав (ст. 182 ЦК). Якщо заповіту немає, квартира переходить до спадкоємців за законом у порядку черг, і в межах однієї черги частки рівні.

Хто жив разом із померлим на день смерті, заяву може не подавати, але свідоцтво й реєстрацію це не замінює. Далі по порядку: хто спадкує, до якого нотаріуса йти, що принести, скільки це коштує станом на вересень 2026 року і що робити, коли строк уже минув.

Хто спадкує квартиру, якщо заповіту немає

Заповіт має пріоритет. Спадкування за законом настає, коли заповіту немає, його визнали недійсним, спадкоємці за заповітом не прийняли спадщину або заповіт охоплює не все майно (ст. 1223 ЦК). Тоді працюють п'ять черг, і кожна наступна отримує право лише за відсутності попередньої, її усунення, неприйняття або відмови від спадщини (ст. 1258):

1. Діти спадкодавця, той з подружжя, який його пережив, і батьки (ст. 1261).
2. Рідні брати й сестри, баба та дід з обох боків (ст. 1262).
3. Рідні дядько й тітка (ст. 1263).
4. Особи, які проживали зі спадкодавцем однією сім'єю не менш як п'ять років до смерті (ст. 1264).
5. Інші родичі до шостого ступеня споріднення та утриманці (ст. 1265).

Частки спадкоємців однієї черги рівні (ч. 1 ст. 1267). Якщо син помер раніше за батька, його частку отримують онуки за правом представлення (ст. 1266). Змінити розмір часток у нерухомості спадкоємці можуть письмовою угодою, посвідченою нотаріусом (ч. 3 ст. 1267).

Заповіт теж не завжди забирає все. Малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти, непрацездатні вдова чи вдівець і непрацездатні батьки отримують обов'язкову частку, тобто половину того, що дісталося б їм за законом, незалежно від змісту заповіту (ст. 1241). Суд може її зменшити.

Окремо про квартиру, куплену в шлюбі. У спадщину переходить лише частка померлого у спільному майні (ст. 1226 ЦК). Той з подружжя, хто пережив, може отримати в нотаріуса свідоцтво про право власності на свою половину (ст. 71 Закону «Про нотаріат»), а друга половина ділиться між спадкоємцями першої черги, серед яких і він сам. Тобто вдова з двома дорослими дітьми, якщо батьків померлого вже немає, отримує половину квартири як подружжя плюс третину другої половини як спадкоємиця.

Шість місяців і хто вважається таким, що прийняв спадщину

Строк для прийняття спадщини становить шість місяців від дня смерті (ч. 1 ст. 1270 ЦК). Якщо право на спадщину виникло тому, що хтось інший відмовився або не прийняв її, у наступного спадкоємця є три місяці з цього моменту (ч. 2 ст. 1270).

Подавати заяву не потрібно двом категоріям. Перша: спадкоємець, який постійно проживав разом зі спадкодавцем на час смерті, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом шести місяців не відмовився (ч. 3 ст. 1268). Друга: малолітні, неповнолітні, недієздатні особи та особи з обмеженою дієздатністю (ч. 4 ст. 1268). Реєстрація за однією адресою є лише одним із доказів спільного проживання, тож нотаріус може попросити й інші документи.

Від спадщини можна відмовитися в межах того самого строку, подавши заяву нотаріусу (ст. 1273). Відмова безумовна, але її можна відкликати, поки шість місяців не минули. За малолітню дитину батьки можуть відмовитися лише з дозволу органу опіки та піклування.

Про війну. На початку повномасштабного вторгнення п. 3 постанови Кабінету Міністрів № 164 від 28 лютого 2022 року зупиняв перебіг строку на час воєнного стану, але не більше ніж на чотири місяці. Цей пункт виключено постановою № 469 від 9 травня 2023 року. У постанові від 13 червня 2025 року у справі № 692/852/24 Верховний Суд зазначив, що строк на прийняття спадщини встановлює Цивільний кодекс, а колишній п. 3 постанови № 164 йому суперечив і не підлягає застосуванню.

Єдиний виняток для воєнного часу тепер записаний у самому кодексі. Якщо смерть зареєстрували пізніше ніж через місяць від дня смерті, строки прийняття спадщини, відмови від неї та видачі свідоцтва рахують від дня державної реєстрації смерті (п. 20 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК). Правило діє під час воєнного стану і два роки після його припинення. В інших випадках станом на вересень 2026 року строк становить шість місяців від дня смерті без продовження, тож не відкладайте візит до нотаріуса.

До якого нотаріуса звертатися

Місцем відкриття спадщини є останнє місце проживання спадкодавця (ч. 1 ст. 1221 ЦК). Якщо воно невідоме, спадщина відкривається за місцем знаходження нерухомості. Свідоцтво видає нотаріус за місцем відкриття спадщини (ст. 66 Закону «Про нотаріат»), тож квартира в Одесі не означає, що йти треба до одеського нотаріуса: важить адреса, де жив померлий.

Спадкову справу заводить нотаріус, який отримав першу заяву, і далі веде її сам (пп. 2.1 п. 2 глави 10 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України). Мін'юст у роз'ясненні від 26 січня 2026 року пояснив, що справа заводиться один раз і ведеться одним нотаріусом, а передати її іншому можна лише у винятках, передбачених Правилами ведення нотаріального діловодства, наприклад коли нотаріус припинив діяльність. Тому з рештою родини краще домовитися заздалегідь.

Для війни є виняток. Якщо останнє місце проживання спадкодавця знаходиться на тимчасово окупованій території або там, де тривають бойові дії і не визначено дату їх завершення, заяви щодо спадщини подають будь-якому нотаріусу, а справу веде нотаріус за місцем подання першої заяви (п. 21 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК). Це правило діє під час воєнного стану і шість місяців після його припинення.

Заяву подають особисто (ч. 2 ст. 1269). Її можна також надіслати поштою, але тоді справжність підпису має бути засвідчена нотаріально (пп. 3.5 п. 3 глави 10 розділу II Порядку). Спадкоємець за кордоном може засвідчити підпис у консульстві України (ст. 38 Закону «Про нотаріат») і надіслати заяву нотаріусу.

Документи для нотаріуса

Точний перелік нотаріус визначає під конкретну справу за главою 10 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій. Базовий набір для квартири такий:

• паспорт і РНОКПП спадкоємця;
• свідоцтво про смерть або витяг з Державного реєстру актів цивільного стану;
• документ про останнє місце проживання спадкодавця, який видає ЦНАП або виконавчий орган ради;
• документи про родинний зв'язок: свідоцтва про народження, про шлюб, про зміну прізвища, якщо ланцюжок довгий;
• документ, на підставі якого спадкодавцю належала квартира: договір, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду;
• технічний паспорт, якщо нотаріус попросить його для опису об'єкта;
• звіт про оцінку або довідка про оціночну вартість, коли спадщина оподатковується.

Якщо право власності спадкодавця зареєстроване в ДРРП, нотаріус бачить запис сам. Якщо квартиру приватизували в дев'яностих і в реєстр її не переносили, знадобиться оригінал старого документа. Чим свідоцтво про приватизацію відрізняється від запису в реєстрі, пояснюємо в матеріалі про документи на квартиру.

Документи про родинний зв'язок буває важко зібрати, наприклад коли свідоцтво про народження видане на окупованій території. Закон дозволяє включити такого спадкоємця до свідоцтва за письмовою згодою всіх інших спадкоємців, які прийняли спадщину й підтвердили свої відносини зі спадкодавцем (ст. 68 Закону «Про нотаріат»). Інакше факт родинних відносин встановлюють у суді.

Податок і витрати на оформлення

Спадщина, яку отримує член сім'ї спадкодавця першого або другого ступеня споріднення, оподатковується за нульовою ставкою (пп. 174.2.1 Податкового кодексу). Це батьки, чоловік або дружина, діти, рідні брати й сестри, баба і дід, онуки. Для таких спадкоємців ринкову вартість квартири з метою оподаткування не визначають (п. 174.8 ПКУ). Військовий збір з доходів, що оподатковуються за нульовою ставкою, теж не справляється (пп. 1.7 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ).

Інші спадкоємці-резиденти платять 5% ПДФО (пп. 174.2.2) і 5% військового збору від оціночної вартості. Якщо спадкодавець або спадкоємець нерезидент, застосовується пп. 174.2.3 зі ставкою 18% і так само 5% військового збору. Спадкоємець-нерезидент сплачує податок до видачі свідоцтва, резидент може сплатити до нотаріального оформлення або задекларувати дохід у річній декларації (п. 174.3). Розбір усіх випадків є в матеріалі про податок на спадщину.

Решта витрат:

• плата нотаріусу: приватний нотаріус бере її за домовленістю (ст. 31 Закону «Про нотаріат»), державна нотаріальна контора справляє державне мито;
• адміністративний збір за реєстрацію права в результаті нотаріальної дії становить 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб, округлений до 10 гривень (ч. 5 і 8 ст. 34 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»); прожитковий мінімум на 1 січня 2026 року становить 3 328 грн, тож збір дорівнює 330 грн;
• оцінка квартири, якщо вона потрібна для податку.

Суму плати нотаріусу уточніть до першого візиту: вона залежить від кількості спадкоємців, об'єктів і того, чи потрібні запити до архівів.

Від свідоцтва до запису в ДРРП

Спадкоємець, у складі спадщини якого є нерухомість, зобов'язаний звернутися за свідоцтвом про право на спадщину (ч. 1 ст. 1297 ЦК). Раніше ніж через шість місяців від дня смерті його не видадуть (ст. 1298). Якщо спадкоємців кілька, свідоцтво видають кожному із зазначенням часток інших (ст. 1296).

Прийнята спадщина належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини (ч. 5 ст. 1268), але речові права на нерухомість виникають з моменту державної реєстрації, і розпоряджатися квартирою можна лише після неї (ч. 2 і 4 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Практично це означає: поки запису в ДРРП немає, продати, подарувати чи заставити квартиру не вийде. Нотаріус, який видав свідоцтво, реєструє право одночасно з видачею (п. 2-1 ч. 1 ст. 3 того самого закону).

Після реєстрації замовте інформаційну довідку з реєстру і перевірте прізвище, частку, адресу й відсутність чужих обтяжень. Як це зробити онлайн, описано в матеріалі про витяг з ДРРП.

Якщо шість місяців уже минули

Спадкоємець, який не подав заяву вчасно, вважається таким, що спадщину не прийняв (ч. 1 ст. 1272 ЦК). Є два способи це виправити.

Перший, швидкий: письмова згода всіх спадкоємців, які спадщину прийняли. З нею той, хто запізнився, подає заяву нотаріусу за місцем відкриття спадщини (ч. 2 ст. 1272), і його включають до свідоцтва (ст. 67 Закону «Про нотаріат»). Згоду подають до видачі свідоцтва.

Другий, через суд: позов про визначення додаткового строку для подання заяви (ч. 3 ст. 1272). Суд дає такий строк, лише якщо причина пропуску поважна, тобто пов'язана з об'єктивними, непереборними й істотними труднощами саме протягом шести місяців після смерті. У тій самій справі № 692/852/24 Верховний Суд навів приклади: тривала хвороба, велика відстань до місця знаходження майна, тривалі відрядження, зокрема закордонні. Незнання про смерть, коли інших перешкод не було, і сам факт воєнного стану без доказів конкретних перешкод поважними причинами не визнаються. Якщо свідоцтва вже видані іншим спадкоємцям, після рішення суду спадщину перерозподіляють (ст. 1280 ЦК), і це окремий спір.

Що далі з квартирою

Після реєстрації ви розпоряджаєтеся квартирою як будь-який власник. Продати її можна одразу: умова про три роки володіння для нульової ставки ПДФО не поширюється на майно, отримане у спадщину (п. 172.1 ПКУ), хоча умова про один продаж на рік діє. Якщо власників кілька, продають усі разом або один за нотаріальними довіреностями інших. Покупці уважно дивляться на успадковані квартири, і що саме вони перевіряють, ми розібрали в матеріалі про ризики покупця.

На HataHub власника ідентифікують через Дію і звіряють із записом у ДРРП, тому оголошення від спадкоємця може отримати позначку «Перевірено» лише після реєстрації права. Далі два шляхи. Можна виставити квартиру на продаж у розділі квартир в Одесі і спілкуватися з покупцями напряму, а сам договір купівлі-продажу посвідчить нотаріус. Або здати її в довгострокову оренду й підписати електронний договір з орендарем у Дії, без окремого візиту до нотаріуса.