Квартира в іпотеці. Чи можна її купити і як це оформити

Так, квартиру в іпотеці купити можна. Закон не забороняє продаж заставного житла, але іпотекодавець може відчужити предмет іпотеки лише за згодою іпотекодержателя (ст. 9 Закону «Про іпотеку»), а правочин без такої згоди недійсний (ст. 12 того самого закону). Тому до будь-якого платежу банк має письмово погодити схему продажу й погашення.

Нижче три можливі схеми: покупець спрямовує частину ціни на погашення боргу продавця, банк погоджує заміну боржника або дає згоду на продаж із погашенням із виручки. Конкретний банк може запропонувати інший порядок або відмовитися від угоди.

Як побачити іпотеку до першого платежу

Чинна іпотека підлягає державній реєстрації, а нотаріус під час посвідчення угоди перевіряє відомості ДРРП. Замовте власну актуальну інформаційну довідку за адресою або реєстраційним номером і перевірте записи про іпотеку, заборону відчуження та інші обтяження. Порожній пошук за адресою не дає абсолютної відповіді: можливі помилки в адресі, старі записи або обмеження доступу, тому звіряйте також правовстановлювальні документи й дані нотаріуса. Як читати довідку, розібрано в матеріалі про витяг з ДРРП.

У записі про іпотеку дивіться на три речі: хто іпотекодержатель, тобто який банк або яка фінансова компанія; дата й номер іпотечного договору; чи є в тому самому розділі інші обтяження, наприклад арешт. Іпотека сама собою нормальна ситуація, арешт поруч із нею означає, що в продавця вже є проблеми з боргом або з іншими кредиторами, і угода може не дійти до кінця незалежно від вашої волі.

Другий документ, який просіть у продавця одразу, це довідка банку про залишок заборгованості за кредитом. У ній має бути тіло кредиту, нараховані відсотки на конкретну дату і, головне, чи є прострочення. Без цієї цифри неможливо порахувати, скільки грошей піде банку, а скільки продавцю, і чи взагалі покриває ціна квартири борг.

Окремо звірте, кого ДРРП показує власником. Якщо це банк або лізингова компанія, людина, яка користується квартирою, не може продавати її від свого імені. Така операція вже не є звичайним продажем власником квартири в іпотеці: порядок і сторона договору залежать від документів із юридичною особою.

Схема перша: погашення боргу грошима покупця

За цією схемою покупець вносить частину ціни квартири безпосередньо на визначений банком рахунок для погашення кредиту продавця. Після повного погашення основного зобов'язання іпотека припиняється за ст. 17 Закону «Про іпотеку», а припинення обтяження реєструють у ДРРП. Послідовність платежу, документів банку, реєстраційних дій і основного договору погодьте письмово з банком та нотаріусом.

Тут важливий порядок дій, бо гроші йдуть до того, як ви стали власником:

1. До платежу сторони, банк і нотаріус письмово фіксують ціну, дату або умови основного договору, суму для банку та наслідки, якщо продаж не відбудеться. Якщо для цього укладають попередній договір купівлі-продажу, його форма має відповідати формі основного (ст. 635 ЦК), тобто бути нотаріальною. Кваліфікацію платежу й наслідки домовленості розібрано в матеріалі про попередній договір і завдаток.
2. Покупець переказує суму боргу на рахунок, який назвав банк, а не продавець. Призначення платежу: погашення кредиту за договором номер такий-то за такого-то позичальника. Ця квитанція і є вашим доказом, що гроші пішли саме на закриття іпотеки.
3. Банк видає документи про повне погашення та припинення іпотеки або вчиняє передбачені своєю процедурою дії для зняття обтяження. Строк і перелік документів письмово уточніть у конкретному банку до оплати.
4. Нотаріус вносить до ДРРП запис про припинення іпотеки і заборони. Перевірте це свіжою довідкою з реєстру, а не словами.
5. Після виконання умов банку в погодженій послідовності посвідчують основний договір, покупець сплачує решту ціни, а нотаріус реєструє право власності. Не покладайтеся на усну обіцянку, що всі ці дії відбудуться того самого дня.

Інтервал між кроками 2 і 5 це ваш ризик. Скорочуйте його: домовляйтеся з банком, щоб довідку про погашення і зняття обтяження робили в день платежу, і плануйте основний договір на той самий тиждень.

Схема друга: покупець переймає кредит

Якщо банк погоджується, борг продавця можна перевести на покупця. Юридично це заміна боржника: боржник у зобов'язанні може бути замінений іншою особою лише за згодою кредитора (ст. 520 Цивільного кодексу). Банк сам визначає процедуру оцінки покупця, умови кредиту та може відмовити у згоді.

Далі оформлюють пакет документів, який погодили банк і нотаріус: переведення боргу або зміни до кредитного договору, купівлю-продаж квартири та іпотечні документи з покупцем. Розрахунок із продавцем і зарахування залишку боргу потрібно описати в цих документах, а не виводити самостійно з різниці двох сум.

Ця схема потребує повноцінного кредитного рішення банку. Умови нового або зміненого кредитного договору, включно зі ставкою й першим внеском, банк визначає після перевірки покупця; їх не можна виводити з умов старого кредиту продавця.

Окремий випадок: кредит за програмою єОселя. Можливість і наслідки дострокового погашення або заміни боржника перевіряйте за чинними умовами програми, конкретним кредитним договором і письмовою відповіддю банку. Загальні умови програми ми розбирали в матеріалі про єОселю.

Схема третя: згода банку на продаж

Іноді банк дає письмову згоду на відчуження предмета іпотеки з умовою, що борг буде погашено з виручки в день угоди. Тоді основний договір можуть посвідчити за ще чинної іпотеки, а частину ціни спрямувати банку за погодженим ним механізмом, наприклад через акредитив або спеціально визначений рахунок. Порядок зняття обтяження, строки та умови розкриття платежу мають бути в письмовій згоді банку й договорі.

Депозит нотаріуса за ст. 85 Закону «Про нотаріат» не є універсальним ескроу для будь-якої купівлі-продажу: нотаріус приймає гроші у випадках, передбачених цивільним законодавством. Не закладайте цей механізм у схему без підтвердження конкретного нотаріуса й банку. Про способи розрахунку на угоді є окремий розділ у матеріалі про податки й витрати при купівлі-продажу.

Важливий момент зі ст. 23 Закону «Про іпотеку»: якщо право власності на предмет іпотеки переходить до іншої особи, іпотека за загальним правилом лишається чинною, а набувач набуває статусу іпотекодавця. Це не тотожне автоматичному прийняттю особистого грошового боргу продавця, але квартира продовжує забезпечувати зобов'язання і на неї може бути звернене стягнення. Не погоджуйтеся на обіцянку продавця «закрити іпотеку потім» без письмової схеми банку та оцінки нотаріуса.

Чим ризикує саме покупець

Прострочений кредит. Залишок боргу може змінюватися через відсотки, прострочення та інші нарахування за договором, тому стара довідка не підходить для розрахунку. Узгодьте з банком дату, на яку він розрахує суму повного погашення, строк дії розрахунку та дії після надходження коштів. Тимчасові воєнні обмеження щодо окремих способів звернення стягнення не припиняють іпотеку й не замінюють згоду банку на добровільний продаж.

Гроші продавцю замість банку. Якщо частина ціни має погасити кредит, не передавайте її продавцю з усною обіцянкою розрахуватися з банком. Суму погашення платіть за письмовою інструкцією банку на визначений ним рахунок і з погодженим призначенням. Решту ціни передавайте продавцю лише за схемою, зафіксованою в договорі та погодженою банком і нотаріусом.

Кілька кредиторів. Довідка з ДРРП показує іпотеки всіх черг. Якщо іпотек дві, потрібна згода обох іпотекодержателів, а погашення першого боргу не звільняє квартиру.

Податки продавця. Іпотека не створює окремої ставки, але податок не визначається лише строком володіння. За ст. 172 ПКУ мають значення вид об'єкта, кількість продажів у календарному році, строк володіння, спадкування та в окремих випадках документально підтверджені витрати. До авансу попросіть нотаріуса письмово порахувати платежі саме для цього продавця й перевірте, що після погашення банку та податків ціна покриває всі зобов'язання.

Що зробити до першого платежу

1. Замовити довідку з ДРРП за адресою: власник, іпотекодержатель, заборона, інші обтяження. Загальний порядок перевірки описано в матеріалі про перевірку власника квартири.
2. Отримати від продавця довідку банку про залишок боргу з датою і відміткою про відсутність прострочення.
3. Обрати схему разом із банком, а не лише з продавцем: банк має підтвердити письмово, як він бачить погашення і зняття обтяження.
4. Оформити погоджений банком і нотаріусом документ, де записано, куди і в якому порядку йдуть гроші та хто вчиняє дії для припинення обтяження. Якщо це попередній договір купівлі-продажу, він має бути нотаріальним.
5. Частину для погашення кредиту платити за письмовими реквізитами банку; порядок передання продавцю решти ціни погодити в договорі з банком і нотаріусом.
6. Перед основним договором замовити свіжу довідку з ДРРП і побачити, що записів про іпотеку й заборону вже немає.

На HataHub позначка «Перевірено» показує результат зіставлення власника з ДРРП; оголошенням може керувати уповноважена на платформі особа, тому роль автора перевіряйте окремо. Цей статус не замінює актуальної перевірки обтяжень. Іпотеку, арешт чи заборону потрібно звірити за свіжою інформацією з реєстру та з нотаріусом безпосередньо перед розрахунком.