Як продати квартиру без ріелтора: покроковий план для власника

Продати квартиру без ріелтора можна: закон не вимагає участі посередника, договір купівлі-продажу складає і посвідчує нотаріус (ст. 657 ЦК), а юридичну перевірку документів він робить у будь-якому разі. Власнику лишається та частина роботи, яку зазвичай купують в агента: зібрати документи, порахувати податок, визначити ціну, зробити фото, відповідати на дзвінки, показувати квартиру і домовитися про завдаток.

Нижче сім кроків у тому порядку, в якому вони економлять час. Перші два варто зробити ще до публікації оголошення, бо саме вони найчастіше зривають угоду на останньому тижні.

Крок перший: документи і запис у реєстрі

Почніть з інформаційної довідки з ДРРП на свою квартиру. У ній має бути ваше прізвище, правильна адреса і площа, підстава набуття права і жодних обтяжень, про які ви не знаєте. Помилку в площі чи ПІБ, яку виявлять у нотаріуса, виправляють тижнями, а покупець за цей час знаходить інший варіант.

Далі перевірте чотири речі, які додають до угоди окремі документи:

• Квартира набута в шлюбі. Потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (ст. 65 СК). Якщо шлюб розірвано, а майно не поділене, квартира лишається спільною, і без згоди колишнього чоловіка чи дружини її не продати (ст. 68 СК).
• У квартирі є частка дитини або дитина має право користування нею. Потрібен дозвіл органу опіки та піклування, а перевірка перед його наданням триває до одного місяця (ч. 2 і 4 ст. 177 СК).
• Ви продаєте частку, а не всю квартиру. Співвласники мають переважне право купівлі, їх письмово повідомляють про ціну та умови, і для нерухомості вони мають місяць на відповідь (ст. 362 ЦК).
• Квартира в іпотеці. Нотаріус посвідчить продаж лише за згодою кредитора (ч. 4 ст. 55 Закону «Про нотаріат»), тож схему погашення з банком погоджують до пошуку покупця.

Повний перелік із тим, що нотаріус отримує сам, є в матеріалі про документи для продажу квартири. Там же таблиця строків для кожного документа.

Крок другий: порахувати податок до того, як назвати ціну

Податок продавця залежить від того, скільки квартира у вашій власності і який це продаж за рік. Якщо це перший продаж житла за звітний рік і квартира належить вам понад три роки, ПДФО не сплачується (п. 172.1 ПКУ). Для успадкованого житла вимоги про три роки немає.

Продаж квартири, якою ви володієте до трьох років, або другий продаж за рік оподатковується ПДФО за ставкою 5%. З третього продажу за рік ставка зростає до 18%, крім успадкованого житла, для якого вона лишається 5% (п. 172.2, пп. 167.1 і 167.2 ПКУ). Військовий збір станом на вересень 2026 року становить 5% від тієї самої бази (підрозділ 10 розділу XX ПКУ, п. 16-1). Базою є ціна договору, але не нижче оціночної вартості (п. 172.3 ПКУ), а сплатити податок треба до нотаріального посвідчення (п. 172.5 ПКУ).

Разом ПДФО за ставкою 5% і військовий збір забирають 10% бази. Якщо до трьох років володіння лишилося кілька місяців, порахуйте, чи не вигідніше підписати договір після цієї дати, а оголошення опублікувати заздалегідь. Детальні приклади розрахунку є в матеріалі про податки при продажу квартири.

Крок третій: ціна

Ціни в оголошеннях показують, скільки просять продавці, а не за скільки квартири продаються. Відкрийте оголошення про продаж у вашому районі, відберіть квартири з тією самою кількістю кімнат, подібною площею, поверхом, типом будинку і станом. Порівнюйте ціну за квадратний метр, а не загальну суму.

Відмінності, за які покупці реально платять або торгуються: стан ремонту і комунікацій, автономне опалення, ліфт, укриття поруч, резервне живлення в будинку, паркування, чи продається квартира з меблями. Запишіть їх для кожного аналога. Після цього стартову ціну обирають з урахуванням того, що торг майже завжди буде, і заздалегідь визначають мінімум, нижче якого ви не продаєте.

Перші два тижні після публікації покажуть, чи влучили ви. Рахуйте не лише дзвінки, а й перегляди оголошення, збереження, покази і причини відмов. Якщо переглядів багато, а дзвінків немає, проблема в ціні або фото. Якщо покази є, а пропозицій немає, проблема в тому, що люди бачать на місці.

Крок четвертий: фото і текст оголошення

Перед зйомкою приберіть особисті речі, звільніть поверхні на кухні й у ванній, замініть перегорілі лампи. Знімайте вдень при відкритих шторах, телефон тримайте горизонтально, ставайте в кут кімнати, щоб у кадр потрапили дві стіни. Покажіть кожне приміщення, кухню, санвузол, балкон, вид з вікна, під'їзд і двір. Для старого будинку покупці питають про стояки, електрощиток і вікна, тож їх теж варто зняти.

У тексті пишіть факти, а не епітети. Покупцеві потрібні рік і тип будинку, поверх і поверховість, площа за документами, опалення, стан ремонту, що залишається в квартирі, укриття поруч. Окремим реченням напишіть про документи: один власник чи кілька, чи є діти серед власників або зареєстрованих, чи немає іпотеки. Це відсіює людей, яким така ситуація не підходить, ще до дзвінка.

Номер квартири в оголошенні не потрібен. Адресу з точністю до будинку достатньо для оцінки району, а повну адресу називають тим, хто домовився про показ.

Крок п'ятий: дзвінки, покази і безпека

Під час дзвінка з'ясуйте три речі: коли людина планує купувати, за які гроші, тобто власні кошти, продаж іншої квартири чи іпотека, і чи бачила вона квартиру в оголошенні повністю. Якщо покупцеві спершу треба продати своє житло, строк угоди залежить від чужого продажу, і це варто знати до завдатку.

Покази зручно збирати у два слоти на тиждень, а не підлаштовуватися під кожного. На показі краще бути вдвох. Оригінали документів лежать удома, а покупцеві достатньо побачити довідку з ДРРП. Копію паспорта незнайомим людям не передавайте.

Відповіді на типові запитання підготуйте заздалегідь: скільки коштують комунальні послуги взимку і влітку, чи є в будинку ОСББ і яка в нього плата, коли ви готові звільнити квартиру, що з меблів і техніки залишається. Рахунки за кілька останніх місяців краще показати, ніж переказувати по пам'яті. Коли продавець відповідає одразу і з документами, у покупця менше приводів збивати ціну на показі.

Окрема загроза для продавців виникає ще до показу. «Покупець» просить дані картки, CVV-код або код з SMS, щоб «переказати завдаток», чи пропонує оплатити «перевірку» квартири. Для зарахування грошей достатньо номера рахунку, решта даних потрібна лише для того, щоб гроші списати.

Крок шостий: попередній договір і завдаток

Коли покупець знайшовся, а угода можлива лише через кілька тижнів, домовленість закріплюють попереднім договором. Його укладають у формі, встановленій для основного договору (ст. 635 ЦК), тобто в нотаріуса. У ньому фіксують ціну, строк укладення основного договору і суму забезпечення.

Завдаток і аванс різняться наслідками. Завдаток видають на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання, а якщо не встановлено, що сума є завдатком, вона вважається авансом (ст. 570 ЦК). Якщо угоду зриває покупець, завдаток лишається у продавця. Якщо продавець, він повертає завдаток і сплачує ще суму в його розмірі (ч. 1 ст. 571 ЦК). Розписка без нотаріуса дає значно менше, ніж від неї чекають, і чому це так, розібрано в матеріалі про попередній договір і завдаток.

У строк до основного договору закладіть реальний час на документи. Дозвіл органу опіки, згода банку, довідки з громади: усе, що не від вас залежить, має запас.

Крок сьомий: угода в нотаріуса і передання квартири

Договір про відчуження квартири посвідчують за місцезнаходженням квартири або за зареєстрованим місцем проживання однієї зі сторін (ч. 6 ст. 55 Закону «Про нотаріат»). Приватний нотаріус бере плату за домовленістю (ст. 31 того ж закону), тому її розмір і те, хто її сплачує, узгоджують заздалегідь. Покупець сплачує 1% пенсійного збору від ціни договору (п. 10 ст. 4 Закону № 400/97-ВР). Не платять його ті, хто купує житло вперше або перебуває на квартирному обліку.

Розрахунок між фізичними особами за таким договором на суму понад 50 000 грн проводять лише переказом або внесенням коштів на рахунок (підп. 2 п. 7 розділу II Положення про ведення касових операцій у національній валюті, постанова Правління НБУ № 148). Продавцю найспокійніше, коли гроші зараховані на рахунок до підпису або в день підпису до моменту, коли він віддає ключі. Нотаріус реєструє право покупця одночасно з посвідченням, і з дня реєстрації квартира вже не ваша (ч. 4 ст. 334 ЦК).

Після угоди лишається кілька дрібних, але обов'язкових справ:

1. Підписати з покупцем акт приймання-передачі з показниками лічильників і переліком переданого.
2. Знятися з реєстрації місця проживання в строк, записаний у договорі.
3. Розірвати свої договори з постачальниками комунальних послуг або допомогти покупцеві їх переоформити.
4. Зберегти квитанції про сплату податків і примірник договору.

Навіщо тоді ріелтор

Юридичну частину угоди в будь-якому разі робить нотаріус. Ріелтор продає час і канали: веде покази, відповідає на дзвінки, шукає покупців, торгується. Розмір комісії закон не встановлює, його визначає договір з агентом. Якщо ви живете в іншому місті або за кордоном і не можете бувати на показах, посередник може бути виправданим. Тоді уважно читайте договір з ним: за що саме платите, хто сплачує комісію і що буде, якщо покупця ви знайдете самі.

Якщо ж ви в місті і маєте кілька вечорів на тиждень, більша частина цієї роботи зводиться до хорошого оголошення, чесної ціни і дисципліни з дзвінками.

Як виставити квартиру на HataHub

Оголошення про продаж на HataHub розміщується безкоштовно. Власник входить через Дію, а право власності перевіряється за записом у ДРРП, після чого оголошення отримує позначку «Перевірено». Покупці пишуть вам у чаті сервісу, а покази бронюють у години, які ви відкрили. Сама угода, як і завжди, відбувається в нотаріуса. Додати квартиру можна у кабінеті, а як виглядають оголошення перевірених власників, видно у розділі продажу у Львові.