Податок на нерухоме майно у 2026 році: хто платить, скільки і коли

Податок на нерухоме майно платить власник житла за площу понад 60 м² для квартир, 120 м² для будинків або 180 м², якщо в людини є і квартира, і будинок (п.п. 266.4.1 ПКУ). Ставку встановлює місцева рада в межах 1,5% мінімальної зарплати на 1 січня за 1 м², податкова надсилає фізичній особі повідомлення-рішення до 1 липня наступного року, а сплатити його треба протягом 60 днів з дня вручення.

Зменшення площі не діє для житла, яке здається в оренду, і коли площа перевищує п'ятикратну норму (п.п. 266.4.3 ПКУ). Правила нижче звірено з редакцією Податкового кодексу від 17 вересня 2026 року. Мінімальна зарплата на 1 січня 2025 року становила 8 000 грн, на 1 січня 2026 року становить 8 647 грн.

Хто платить податок і з чого його рахують

Платниками є фізичні та юридичні особи, у тому числі нерезиденти, які володіють житловою або нежитловою нерухомістю (п.п. 266.1.1 ПКУ). Орендар його не платить, навіть якщо договір перекладає на нього всі інші платежі. Об'єктом оподаткування є сама нерухомість або частка в ній (п.п. 266.2.1 ПКУ).

Базою є загальна площа об'єкта (п.п. 266.3.1 ПКУ), а не житлова площа кімнат. Для фізичних осіб податкова бере площу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, дані якого органи реєстрації безоплатно передають податковим органам, або з оригіналів документів власника (п.п. 266.3.2 ПКУ). Якщо сума здається дивною, почніть зі свого запису в реєстрі, про це є матеріал про ДРРП і витяг з нього.

Деякі об'єкти податком не обкладаються зовсім (п.п. 266.2.2 ПКУ). Серед тих, що стосуються приватних власників:

• житло, визнане непридатним для проживання, зокрема через аварійний стан, рішенням сільської, селищної чи міської ради;
• гуртожитки і будівлі дитячих будинків сімейного типу;
• житло дітей-сиріт, дітей, позбавлених батьківського піклування, і дітей з інвалідністю, яких виховують одинокі матері (батьки), але не більше одного об'єкта на дитину;
• житло багатодітних або прийомних сімей, у яких виховується п'ять і більше дітей;
• нерухомість у зонах відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення.

Неоподатковувана площа: 60, 120 і 180 м²

Для фізичної особи база зменшується:

Гортайте таблицю вбік

Зменшення надається один раз на рік, незалежно від кількості об'єктів (п.п. 266.4.1 ПКУ). 60 м² віднімають від сумарної площі всіх квартир, а не від кожної.

Є два випадки, коли зменшення не застосовується взагалі (п.п. 266.4.3 ПКУ). Перший: площа об'єкта або об'єктів перевищує п'ятикратну неоподатковувану площу, тобто 300 м² для квартир, 600 м² для будинків і 900 м² для різних типів житла. Другий: власник використовує житло, щоб отримувати дохід, тобто здає в оренду, лізинг, позичку або використовує в підприємницькій діяльності. Квартира, яку ви здаєте, оподатковується з усієї площі. Інші податкові наслідки оренди описано в матеріалі як офіційно здати квартиру в оренду.

Окремо діє надбавка за велику площу. Якщо загальна площа квартири перевищує 300 м² або будинку 500 м², сума податку збільшується на 25 000 грн на рік за кожен такий об'єкт або частку в ньому (п.п. 266.7.1-1 ПКУ). Надбавку рахують по кожному об'єкту окремо: дві квартири по 200 м² під неї не підпадають, хоча зменшення на 60 м² для них уже не діє, бо разом це 400 м².

Ставка у 2026 році і хто її встановлює

Ставку для житлової і нежитлової нерухомості встановлює сільська, селищна чи міська рада залежно від зони і типу об'єкта. Верхня межа одна для всієї країни: 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного року, за 1 м² бази (п.п. 266.5.1 ПКУ).

Податок нараховують за минулий рік, тому у 2026 році люди отримують повідомлення за 2025 рік:

Гортайте таблицю вбік

За загальним правилом рада ухвалює рішення про ставки до 15 липня і оприлюднює до 25 липня року, що передує тому, в якому вони діятимуть (п.п. 12.3.4 і 12.3.5 ПКУ). Якщо рішення до 15 липня не ухвалено, діють ставки, чинні до 31 грудня попереднього року. На час воєнного стану і до 31 грудня року, в якому його припинять, строк оприлюднення до 25 липня і правило про застосування лише з нового бюджетного року до рішень про ставки і пільги не застосовуються (п.п. 12.3.4, 12.4.3, п. 12.5 ПКУ, п.п. 69.34 підрозділу 10 розділу XX ПКУ). Тому рада може змінити ставки чи пільги посеред року, і таке рішення діє з дня офіційного оприлюднення, а якщо в ньому названо пізнішу дату, то з неї (ч. 5 ст. 59 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні»; так це пояснює і ДПС). Дивіться саме рішення своєї ради, зміни до нього і дату, з якої воно діє.

Приклад розрахунку

Усі суми нижче умовні. Припущення: рада встановила для квартир ставку 1% мінімальної заробітної плати за 1 м², квартири не здаються в оренду, власник один. Тоді для 2026 року ставка становить 86,47 грн за 1 м² (1% від 8 647 грн).

1. Квартира 85 м². База: 85 - 60 = 25 м². Податок за 2026 рік: 25 × 86,47 = 2 161,75 грн. За 2025 рік: 25 × 80 = 2 000 грн.
2. Дві квартири, 70 м² і 50 м². Сумарна площа 120 м², база 120 - 60 = 60 м², податок 60 × 86,47 = 5 188,20 грн. Податкова розподіляє його пропорційно до площі кожної квартири (п.п. 266.7.1 ПКУ, підпункт «г»): 3 026,45 грн за першу і 2 161,75 грн за другу, бо платити його треба за місцем розташування кожного об'єкта.
3. Квартира 55 м² і будинок 110 м². Сумарна площа 165 м², і це менше за 180 м², тож податку немає.
4. Квартира 85 м², яку власник здає в оренду. Зменшення не діє, база 85 м², податок 85 × 86,47 = 7 349,95 грн.
5. Квартира 320 м². Зменшення не діє, бо площа більша за 300 м², і додається 25 000 грн: 320 × 86,47 + 25 000 = 52 670,40 грн.

Якщо ваша рада встановила максимальні 1,5%, перша квартира з прикладу коштуватиме за 2026 рік 25 × 129,705, тобто близько 3 243 грн.

Спільна власність і кілька об'єктів

Хто платить за квартиру, яка належить кільком людям, залежить від виду спільної власності (п.п. 266.1.2 ПКУ):

• спільна часткова власність: кожен співвласник платить за свою частку;
• спільна сумісна власність, не поділена в натурі, наприклад квартира подружжя без визначених часток: платить один зі співвласників, якого визначили за їхньою згодою, якщо інше не встановив суд;
• спільна сумісна власність, поділена в натурі: кожен платить за свою частку.

Частка входить до бази того співвласника, якому вона належить, і зменшення на 60 м² застосовується до його бази. Якщо квартира 80 м² належить двом людям по 1/2, на кожного припадає 40 м², і за наявності тільки цієї частки податку немає ні в кого. Якщо ж в одного зі співвласників є ще своя квартира, його частку додадуть до площі цієї квартири.

Якщо квартиру продали чи купили посеред року, попередній власник платить з 1 січня до початку місяця, в якому його право припинилося, а новий власник з місяця, в якому набув право (п.п. 266.8.1 ПКУ). За новозбудований об'єкт податок рахують з місяця, в якому виникло право власності (п.п. 266.7.2 ПКУ). Податки, які сплачують у самій угоді купівлі-продажу, розібрано в матеріалі про податки при продажу квартири.

Хто рахує, коли надходить повідомлення і скільки часу на оплату

Фізична особа декларацію не подає. Суму рахує податкова за податковою адресою власника, тобто за місцем реєстрації, а сплачується податок за місцем розташування кожного об'єкта (п.п. 266.7.1 і 266.9.1 ПКУ). Для нерезидентів нарахування роблять податкові органи за місцезнаходженням нерухомості.

Податкове повідомлення-рішення разом із детальним розрахунком і платіжними реквізитами надсилають до 1 липня року, що настає за податковим роком (п.п. 266.7.2 ПКУ). У повідомленні мають бути адреса кожного об'єкта, його площа, ставка і надані пільги. Якщо ви подали заяву про отримання документів через електронний кабінет, повідомлення надходить туди, і датою вручення вважається дата з квитанції про доставку, а для доставки після 18:00 чи у вихідний наступний робочий день (п. 42.4 ПКУ). Інакше його надсилають рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручають особисто. Якщо пошта не змогла вручити лист, наприклад через відмову його прийняти, документ вважається врученим у день, зазначений поштою в повідомленні про невручення (п. 42.5 ПКУ).

Сплатити треба протягом 60 днів з дня вручення повідомлення (п.п. 266.10.1 ПКУ). Строк рахують від вручення, а не від дати на документі. Реквізити свої в кожної громади, беріть їх із самого повідомлення.

Якщо повідомлення не прийшло

Якщо податкова не надіслала повідомлення до 1 липня, фізична особа звільняється від відповідальності за несвоєчасну сплату (п.п. 266.10.2 ПКУ). Сам податок від цього не зникає. Нарахувати його можуть за минулі роки в межах 1095 днів (п.п. 266.10.3 і п. 102.1 ПКУ), і тоді повідомлення може прийти одразу за кілька років. Цей строк рахують з урахуванням зупинень, які діяли під час карантину і воєнного стану, тому він не завжди дорівнює трьом останнім календарним рокам.

Якщо площа ваших квартир більша за 60 м², а повідомлення немає, подайте до податкової за своєю податковою адресою письмову заяву про звірку даних. Звірити можна перелік об'єктів, їхню площу, право на пільгу, ставку і нараховану суму (п.п. 266.7.3 ПКУ). Якщо дані податкової розходяться з вашими документами, вона робить перерахунок і надсилає нове повідомлення, а попереднє вважається скасованим. Покроково, де дивитися нарахування і як оформити звірку, розібрано в матеріалі як перевірити податок на нерухомість.

Якщо вашої нерухомості взагалі немає в базах податкової, наприклад право оформлене давно і не перенесене в реєстр, податок сплачують на підставі поданих вами правовстановлюючих документів (п.п. 266.7.4 ПКУ).

Нежитлова нерухомість і гаражі

Офіс, магазин, склад чи гараж є нежитловою нерухомістю. Гаражі, наземні й підземні, і криті автостоянки Податковий кодекс прямо відносить до нежитлових об'єктів, так само як господарські присадибні будівлі: сараї, літні кухні, майстерні, погреби (п.п. 14.1.129-1 ПКУ).

Зменшення на 60, 120 чи 180 м² стосується тільки житла. Тому для фізичної особи податок з нежитлового об'єкта рахують з усієї загальної площі кожного об'єкта за ставкою, яку рада встановила для цього типу (п.п. 266.7.1 ПКУ). Рада може встановити для гаражів окрему, нижчу ставку і може запровадити пільги з нежитлової нерухомості залежно від майна, яке є об'єктом (п.п. 266.4.2 ПКУ). Чи є така пільга для гаража у вашому місті, видно тільки з рішення ради.

Юридичні особи рахують податок самі станом на 1 січня, подають декларацію до 20 лютого і сплачують його авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, що настає за кварталом (п.п. 266.7.5 і 266.10.1 ПКУ).

Воєнний стан: зруйноване, пошкоджене і окуповане житло

На період воєнного стану і до 31 грудня року, в якому його припинять або скасують, діють особливі правила (п.п. 69.22 п. 69 підрозділу 10 розділу XX ПКУ). Податок не нараховується за нерухомість на територіях активних бойових дій і тимчасово окупованих територіях з Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, за період з першого числа місяця, в якому для території визначено початок бойових дій або окупації, до останнього числа місяця, в якому вони завершилися. З 1 січня 2025 року такі об'єкти фізичних осіб не враховуються і в базі, тож площа квартири на окупованій території не додається до площі вашої квартири в іншому місті.

Не нараховується податок і за знищені об'єкти, а також за пошкоджені, які потребують капітального ремонту, реконструкції чи реставрації, якщо дані про це внесено до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій. Для пошкоджень з 2023 року податок не рахують з першого числа місяця, в якому пошкодження зафіксовано в реєстрі, а відновлюють з місяця, наступного за тим, у якому реєстр показує, що об'єкт відремонтовано і він придатний для використання. Для нерухомості з незначними пошкодженнями, яку можна відновити поточним ремонтом, рада або військова адміністрація може своїм рішенням знизити ставку або звільнити від податку. Хто ще звільнений від податку і які пільги можуть встановити громади, розібрано в матеріалі про пільги з податку на нерухомість.

Часті запитання

Хто сплачує податок на комерційну нерухомість?

Власник: фізична чи юридична особа. Фізичній особі суму рахує податкова з усієї площі об'єкта без зменшення на 60 м², юридична особа рахує і декларує сама до 20 лютого.

Як перевірити свій податок на нерухомість?

Порівняйте площу і перелік об'єктів у податковому повідомленні-рішенні зі своїм записом у ДРРП, а ставку з рішенням ради. Якщо щось не збігається, подайте заяву про звірку (п.п. 266.7.3 ПКУ). Докладно цей шлях описано в матеріалі як перевірити податок на нерухомість.

Як оподатковується гараж?

Як нежитлова нерухомість: з усієї загальної площі, без неоподатковуваних метрів, за ставкою, яку рада встановила для гаражів. Ставка не може перевищувати 1,5% мінімальної зарплати за 1 м², а рада може встановити нижчу або пільгу.

Чи звільняються особи з інвалідністю 2 групи?

Податковий кодекс такого звільнення не містить. Ст. 266 виключає з оподаткування житло дітей з інвалідністю, яких виховують одинокі матері (батьки), не більше одного об'єкта на дитину. Місцева рада може встановити пільги для фізичних осіб з урахуванням майнового стану і рівня доходів (п.п. 266.4.2 ПКУ), але вони не діють для житла, яке здається в оренду, і для площі понад п'ятикратну норму.

Як рахувати, якщо дві квартири?

Площі додають, від суми один раз віднімають 60 м², а податок розподіляють між квартирами пропорційно до площі. Якщо одну з квартир ви здаєте в оренду, зменшення на неї не поширюється (п.п. 266.4.3 ПКУ).

Яка ставка у 2026 році?

Ставку встановлює ваша рада. У 2026 році приходять повідомлення за 2025 рік, де стеля становить 120 грн за 1 м². Для 2026 року стеля становить 129,705 грн за 1 м², ці суми надійдуть у повідомленнях 2027 року.

Для власників, які здають або продають житло

HataHub не рахує і не сплачує податок на нерухоме майно: суму обчислює податкова, а сплачує власник за повідомленням-рішенням. Але якщо ви здаєте квартиру, врахуйте, що вона втрачає неоподатковувані 60 м², і закладіть це в ціну оренди. На HataHub договір оренди та акт приймання-передачі підписують онлайн через Дія.Підпис або КЕП, тож дата, з якої квартира здається, зафіксована документом. Якщо ви продаєте, податок з 1 січня до місяця продажу лишається вашим, а сама угода відбувається в нотаріуса.

Розмістити оголошення можна безкоштовно у кабінеті. Власник входить через Дію, право власності звіряється із записом у ДРРП, і оголошення отримує позначку «Перевірено». Орендарі й покупці пишуть у чаті та бронюють перегляд у години, які ви відкрили. Як це влаштовано, описано на сторінці для власників, а приклади оголошень є у розділі оренди квартир у Києві.