єОселя 2026: умови, ставки 3% і 7% та як отримати іпотеку

Ставку 3% запам'ятовують усі. Далі людина відкриває Дію, подає заявку, за добу отримує пропозиції банків і йде дивитися квартири. На цьому кроці більшість і зупиняється: будинок 2011 року не проходить за віком, ціна квадратного метра вища за граничну, а нормативна площа виявилася меншою, ніж здавалося.

єОселя влаштована так, що спершу перевіряють вас, а потім, окремо і суворіше, конкретну квартиру. Другу перевірку недооцінюють, хоча вона відсіює більше заявок, ніж кредитна історія. Параметри нижче чинні станом на серпень 2026 року. Там, де цифри переглядають по кілька разів на рік, стоїть посилання на офіційне джерело.

Що таке єОселя і хто доплачує за вашу ставку

Це державна програма доступного іпотечного кредитування, запроваджена постановою Кабінету Міністрів № 856 від 2 серпня 2022 року. Працює з жовтня того ж року.

Кредит видає звичайний банк за звичайною процедурою: перевіряє ваш дохід і кредитну історію, оцінює квартиру, оформлює іпотеку. Оператор програми, ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» (частіше кажуть Укрфінжитло), компенсує банку частину процентної ставки для пільгових категорій і може викупити право вимоги за кредитним договором. Держава не видає вам грошей і не будує житло, вона гасить частину відсотків.

Пільгова ставка діє перші 10 років і становить 3% або 7% річних залежно від категорії позичальника. З першого календарного дня одинадцятого року базова ставка стає 10% річних, а пільговим категоріям компенсують її до рівня 6%. Це не прив'язано до ринку і не переглядається щороку, цифра зашита в умови програми. Строк кредиту до 240 місяців, тобто до 20 років.

Перший внесок від 20% вартості житла. Для позичальників віком до 25 років включно він знижений до 10%, цю норму уряд ухвалив 16 серпня 2024 року. Внесок можна закрити житловим сертифікатом єВідновлення. Для ВПО з тимчасово окупованих територій, які мають статус учасника бойових дій або особи з інвалідністю внаслідок війни, уряд у липні 2026 року передбачив ще й житловий ваучер. Цю можливість анонсували разом із законодавчими змінами, тож перед розрахунками перепитайте в банку, чи вона вже працює.

Вік позичальника: не менше 18 років на момент оформлення кредиту і не більше 70 років на дату повного погашення. Окремі банки ставлять власну, нижчу межу. Брати участь можуть тільки громадяни України.

Хто отримує 3%, а хто 7%

Ставку 3% дають:

• військовослужбовцям за контрактом у Збройних силах, а також у СБУ, Нацгвардії, Держприкордонслужбі, розвідці, ДСНС, поліції та інших складових сектору безпеки і оборони;
• військовослужбовцям, призваним під час мобілізації;
• фахівцям і професіоналам закладів охорони здоров'я державної та комунальної форми власності;
• педагогічним працівникам закладів освіти державної та комунальної форми власності;
• науковим і науково-педагогічним працівникам державних та комунальних закладів освіти і наукових установ;
• ветеранам війни та членам їхніх сімей, зокрема учасникам бойових дій, особам з інвалідністю внаслідок війни і родинам загиблих Захисників і Захисниць.

Остання група потрапила під 3% нещодавно. Зміни Кабінет Міністрів ухвалив 17 червня 2026 року постановою № 794, а чинності вони набрали 17 липня 2026 року. Тоді ж пільгову ставку поширили на резервістів, призваних на службу в особливий період. Тим із них, хто уклав кредитний договір з 11 січня до 17 липня 2026 року, кредит перераховують за новими умовами від дати оформлення.

Ставку 7% дають внутрішньо переміщеним особам і всім іншим громадянам, які не мають житла або мають менше за нормативну площу. Для ВПО ставку в липні 2026 року не змінювали, іпотека для них залишається під 7%. Окремі компенсації, про які нижче, працюють паралельно зі ставкою і не замінюють її.

Належність до пільгової категорії банк перевіряє на етапі рішення за заявкою, підтверджувати її повторно протягом дії кредитного договору не потрібно. Якщо через кілька років ви залишите роботу, яка давала право на 3%, ставку не переглядатимуть.

Яке житло проходить: площа, вік будинку і гранична ціна

Три фільтри, і квартира має пройти всі три одночасно.

Площа. З 17 липня 2026 року нормативна площа квартири становить 52,5 м² на одну особу і 73,5 м² на сім'ю з двох або трьох осіб, плюс 21 м² на кожного наступного члена сім'ї починаючи з четвертого. Абсолютна стеля 115,5 м² незалежно від того, скільки вас. Для приватного будинку норми вищі: 62,5 м² на одну особу, 83,5 м² на сім'ю з двох або трьох, та сама надбавка і стеля 125,5 м². До складу сім'ї зараховують дружину або чоловіка та дітей до 21 року. Перевищити особисту норму в межах стелі можна, якщо збільшити перший внесок.

Вік будинку. Для більшості категорій житло має бути введене в експлуатацію не раніше ніж за три роки до укладення договору, тобто це новобудова або майже новобудова. Для ВПО межа 20 років, і вона діє в усіх регіонах, де працює програма. Для пільгових категорій 20 років діють у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях, а в інших областях і в Києві для них залишаються ті самі три роки. Перелік територій переглядають окремими актами, тому звіряйте його з офіційною сторінкою програми.

Ціна. Гранична вартість квадратного метра рахується так: опосередкована вартість спорудження житла у вашому регіоні, яку затверджує Міністерство розвитку громад та територій, помножена на два. Фактична ціна не може перевищувати цю межу більш ніж на 10%, і та сама допустима похибка діє для загальної вартості квартири. Різницю в межах цих 10% кредитом не покривають, ви доплачуєте її з власних грошей поверх першого внеску. Показники Мінрозвитку оновлюють наказами кілька разів на рік: наказ № 60 від 15 січня 2026 року, наприклад, затвердив показники станом на 1 січня 2026 року. Тому називати конкретну цифру за метр немає сенсу, беріть чинний показник для свого регіону і множте на два.

Найважче поєднати вік будинку з ціною. Квартира має бути одночасно новою і не дорожчою за граничну межу, а в конкретному районі великого міста таких пропозицій небагато. Тож фільтруйте за роком будівництва і ціною за метр одразу, а не після попереднього схвалення. Якщо дивитеся квартири в Києві, відсікайте невідповідні за метражем і роком ще на етапі списку.

Є ще вимога не до квартири, а до вас: ані ви, ані члени вашої сім'ї не повинні володіти житлом понад норму. З 9 лютого 2026 року банк дивиться і назад. Житло, яке ви або ваші рідні відчужили протягом останніх 36 місяців, враховують у розрахунку разом із наявним, раніше цей період був один рік. Житло на тимчасово окупованих територіях і в районах активних бойових дій не рахують.

Як подати заявку через Дію

1. Заявка в додатку Дія. Вказуєте категорію, склад сім'ї, регіон і орієнтовну суму. Заявка йде одразу в кілька банків.
2. Пропозиції банків. Відповідь приходить протягом доби після подання. Ви обираєте один банк. Щоб подати заявку заново на інших умовах або в іншому місті, спочатку доведеться скасувати всі попередні.
3. Документи в банку. Паспорт і РНОКПП, документи, що підтверджують категорію (довідка з місця роботи, довідка про взяття на облік ВПО, посвідчення учасника бойових дій), свідоцтва про народження дітей, підтвердження чистого доходу за останні три місяці. З 17 липня 2026 року банк може за вашою згодою брати дані про доходи і платоспроможність через систему електронної взаємодії державних реєстрів, враховувати дохід поручителів, які не є членами сім'ї, і приймати майнового поручителя, чия відповідальність обмежена вартістю заставного майна.
4. Пошук житла і оцінка. Об'єкт перевіряє банк, незалежний оцінювач готує звіт про вартість.
5. Угода в нотаріуса. Договір купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 657 ЦКУ). Там же підписують іпотечний договір, і нотаріус реєструє ваше право власності та іпотеку в ДРРП. Зазвичай перший внесок передають продавцю в нотаріуса, решту суми перераховує банк.

Банк перевіряє об'єкт для себе, а не для вас. До угоди замовте витяг з реєстру самостійно і подивіться, чи немає обтяжень і хто записаний власником. Про це є окремий текст, що таке ДРРП і як отримати витяг, і другий про те, які документи підтверджують право власності. На HataHub оголошення отримує позначку «Перевірено» тільки тоді, коли РНОКПП того, хто його подав, збігається з власником у записі ДРРП, тож продавця видно ще до першого дзвінка. Якщо шукаєте деінде, перевірити власника доведеться самотужки.

Що держава компенсує понад пільгову ставку

З 10 вересня 2025 року діє окремий механізм, запроваджений постановою Кабінету Міністрів № 998. Він не про ставку, а про гроші, яких найчастіше бракує саме на старті.

Отримати компенсацію можуть особи зі статусом ВПО та громадяни, зареєстровані на прифронтових територіях за офіційним переліком, якщо ані вони, ані члени їхніх сімей не володіють житлом на підконтрольній Україні території і не відчужували житло протягом останніх 36 місяців.

Покривають:

• 70% першого внеску, але не більше ніж 30% вартості житла;
• 70% щомісячного платежу протягом першого року, але не більше 150 тис. грн;
• до 40 тис. грн на супутні витрати: комісії, збори, страхування.

Вартість житла при цьому не може перевищувати 2 млн грн.

Заявку подають через ту саму Дію і обраний банк-партнер, дані перевіряє Пенсійний фонд. Поєднати цю компенсацію з щомісячною допомогою ВПО на проживання або з субсидією на оренду не можна, доведеться вибирати.

Окремо працюють обласні та міські програми: місцева влада укладає угоди з Укрфінжитлом і доплачує за окремі категорії мешканців. Це залежить від громади, і питати треба в місцевій адміністрації, у додатку такої опції немає.

Чому банки відмовляють за єОселею

Пропозиція в Дії ще не означає кредит. Найчастіші причини відмови вже на етапі банку:

• прострочення в минулому або відкрита заборгованість зараз, і поки поточні борги не закриті, розмову зазвичай не продовжують;
• доходу не вистачає на платіж, бо банк дивиться офіційний дохід за останні місяці, а не суму з анкети, і враховує вже наявне кредитне навантаження;
• житло не проходить за віком, площею чи ціною за метр, або продавець не може підтвердити право власності;
• довідка застаріла, статус ВПО не оновлений, категорія не та, на яку ви розраховували.

Відмова одного банку не закриває програму, заявки скасовують і подають знову. Але якщо причина в доході або в кредитній історії, повторна заявка наступного тижня нічого не змінить. Спершу закривають борги, підтверджують дохід або залучають поручителя.

Витрати, які не входять у перший внесок

Точні суми залежать від банку, регіону і нотаріуса. Орієнтири нижче взято з власного розрахунку Укрфінжитла на його сайті, щоб було видно порядок цифр.

• Комісія банку за видачу кредиту, у тому розрахунку 1% суми кредиту.
• Оцінка нерухомості незалежним експертом, орієнтовно 3 500 грн.
• Нотаріус: договір купівлі-продажу, іпотечний договір, реєстрація обтяження. Орієнтовно 12 000 грн.
• Обов'язкове страхування житла. Програма обмежує тариф: не більше 0,25% на рік за стандартним покриттям і не більше 1,25% на рік, якщо в поліс включають ризики пошкодження житла внаслідок воєнних дій.
• Збір на обов'язкове державне пенсійне страхування, 1% вартості нерухомості за законом «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування».

Пенсійний збір не сплачують ті, хто купує житло вперше. Потрібна заява покупця про те, що він не має і не набував права власності на житло, підкріплена відомостями з ДРРП і довідками про невикористане право на приватизацію. Багатьом учасникам програми пільга підходить, але не всім: якщо житло у власності колись було, збір доведеться сплатити, і саме тому він стоїть у розрахунку Укрфінжитла. Решту витрат обох сторін угоди розібрано в тексті про податки та витрати при купівлі-продажу квартири.

Банків у програмі зараз десять: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, Bisbank, Банк Кредит Дніпро і Радабанк. Список змінюється, актуальний завжди видно в Дії на етапі подання заявки.

Порядок дій, який економить найбільше часу: порахуйте свою нормативну площу, візьміть чинний показник Мінрозвитку для свого регіону і помножте на два, а тоді подивіться, скільки квартир у ваших межах за роком і ціною взагалі є там, де ви хочете жити. Якщо їх одиниці, попереднє схвалення від банку нічого не вирішує.