Договор купли-продажи квартиры: образец и что проверить в тексте перед подписанием

Договор купли-продажи квартиры заключают в письменной форме и удостоверяют у нотариуса (ст. 657 ГК), а без удостоверения он ничтожен (ст. 220 ГК). Поэтому образец сам по себе ничего не решает: он показывает, как выглядит договор, а проверять нужно конкретный проект от нотариуса: описание квартиры, основание права продавца, цену, порядок расчета, срок освобождения и ответственность за права третьих лиц.

Проект нотариус обычно готов прислать за день или два до сделки, если об этом попросить. Именно тогда есть время на правки. В кабинете, когда все уже сидят за столом, а деньги ждут в банке, пункт о сроке выезда переписывают редко.

Шаблон на украинском языке. Окончательный текст составляет и удостоверяет нотариус, а образец показывает, из каких пунктов состоит договор. На последней странице перечень документов, которые попросит нотариус.

Что договор должен содержать обязательно

Договор считается заключенным, когда стороны согласовали все существенные условия (ст. 638 ГК). Для купли-продажи это прежде всего предмет и цена. Предмет описывают так, чтобы квартиру нельзя было спутать с другой: адрес с номером квартиры, общая и жилая площадь, количество комнат, регистрационный номер объекта недвижимого имущества в Государственном реестре вещных прав.

Сверяйте эти цифры с информационной справкой из ДРРП, а не с объявлением. Расхождение в площади на несколько десятых метра часто означает перемер или перепланировку, которая не попала в документы. Выяснить это лучше до подписания, потому что после регистрации права исправлять запись придется уже покупателю.

Дальше идет основание, на котором продавец стал собственником: предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, свидетельство о праве собственности после приватизации. Нотариус удостоверяет отчуждение, если поданы документы о праве собственности или если это право зарегистрировано в ДРРП (ч. 1 ст. 55 Закона «О нотариате»). Для покупателя основание важно не только формально. Квартира, полученная в наследство несколько месяцев назад, несет другие риски, чем купленная десять лет назад. Как проверить собственника и запись в реестре еще до первого платежа, описано в материале о проверке собственника квартиры.

Если квартира приобретена в браке, продавцу нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 65 СК). В договоре это видно из ссылки на согласие или из заявления продавца о том, что на момент приобретения он в браке не состоял.

Цена: гривна, эквивалент и оценочная стоимость

Обязательство выражают в гривне, но стороны могут определить его денежный эквивалент в иностранной валюте (ст. 524 ГК). Тогда сумму в гривнах считают по официальному курсу на день платежа, если договор не устанавливает иного порядка (ст. 533 ГК). Договаривались в долларах, а платить будете частями в разные дни? Пропишите курс или источник курса прямо в тексте. Иначе разница между днем подписания и днем оплаты станет предметом спора.

Цену в договоре не стоит занижать «для налогов». Налог продавца считают от цены договора, но не ниже оценочной стоимости из Единой базы отчетов об оценке (п. 172.3 НКУ), так что экономии часто нет вовсе. Для покупателя риск больше: если договор когда-нибудь признают недействительным, суд будет исходить из суммы, записанной в договоре, а доказать, что заплачено больше, будет сложно. Кто и сколько платит при сделке, разобрано в материале о налогах при продаже квартиры.

Расчет: когда деньги и когда право

Право собственности на квартиру возникает у покупателя со дня государственной регистрации (ч. 4 ст. 334 ГК). Регистрацию проводит тот же нотариус одновременно с удостоверением договора (ст. 31-2 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Административный сбор за нее составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц и округляется до 10 грн (ч. 5 и 8 ст. 34 того же закона). По состоянию на сентябрь 2026 года это 330 грн, потому что прожиточный минимум на 1 января 2026 года равен 3 328 грн.

Момент перехода права известен точно, поэтому и момент оплаты договор должен описать так же точно. Типичных схем три:

1. Полная оплата до подписания, и в договоре записано, что продавец деньги получил полностью.
2. Безналичный перевод в день подписания, и в договоре указаны счет продавца и срок зачисления.
3. Часть до подписания, остаток после регистрации, с конкретной датой.

Третью схему закон называет продажей в кредит с отсрочкой платежа (ст. 694 ГК). С момента передачи квартиры и до ее оплаты продавцу принадлежит право залога на нее (ч. 6 ст. 694), а если покупатель просрочит оплату, продавец может требовать возврата неоплаченного товара (ч. 4). Покупателю стоит знать, что после расчета такое обременение еще придется снять.

Наличными между физическими лицами по договору купли-продажи, подлежащему нотариальному удостоверению, можно рассчитаться на сумму до 50 000 грн включительно. Большую сумму проводят только переводом со счета на счет или внесением средств на счет продавца (подп. 2 п. 7 раздела II Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте, постановление Правления НБУ от 29.12.2017 № 148, по состоянию на сентябрь 2026 года). Банковская ячейка с доступом продавца после регистрации распространена на практике, но ее условия определяет договор с банком. Нотариус как субъект первичного финансового мониторинга может попросить подтвердить источник средств.

Если до основного договора вы уже передавали деньги, в основном договоре должно быть написано, как эта сумма засчитывается в цену. Задаток и аванс имеют разные последствия, и как их оформить, разобрано отдельно.

Зарегистрированные лица и срок освобождения

Этот пункт часто пишут одним предложением «в квартире никто не зарегистрирован». Надежнее записать, кто именно зарегистрирован на день подписания, до какой даты продавец и члены его семьи снимутся с регистрации и освободят квартиру и что будет, если не успеют.

Члены семьи собственника, проживающие вместе с ним, имеют право пользования жильем в соответствии с законом (ч. 1 ст. 405 ГК). Регистрация и право пользования не тождественны, но после сделки доказывать, что бывшие жильцы это право утратили, придется уже покупателю. Как это происходит без согласия жильца, объяснено в материале о снятии с регистрации.

Для детей правило жестче. Если ребенок является собственником, совладельцем или пользователем квартиры, такой договор не заключают без разрешения органа опеки и попечительства (ч. 2 и 3 ст. 177 СК). Нотариус проверяет разрешение до удостоверения, а в договоре стоит отразить, как выполнены его условия. Что проверить покупателю, разобрано в материале о прописанных детях.

Рабочий способ защитить срок освобождения: часть цены уплатить после фактического выезда и снятия с регистрации. Другой вариант: неустойка за каждый день просрочки. Оба работают только тогда, когда в договоре стоит конкретная дата, а не «в разумный срок».

Состояние квартиры и скрытые недостатки

Продавец отвечает за недостатки, если покупатель докажет, что они возникли до передачи квартиры или по причинам, которые существовали до этого момента (ч. 1 ст. 679 ГК). Покупатель тогда может требовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение (ч. 1 ст. 678 ГК). Для недвижимого имущества без гарантийного срока требование можно предъявить, если недостаток обнаружен в пределах трех лет со дня передачи (ч. 2 ст. 680 ГК). Исковая давность для таких требований составляет один год со дня обнаружения (ст. 681 ГК).

Отсюда вес даты передачи. Договор может установить отдельный момент, когда обязанность передать квартиру считается выполненной (ст. 664 ГК), и тогда стороны подписывают акт приема-передачи. В акте фиксируют показания счетчиков, ключи, переданные документы и известные недостатки. Трещина в стяжке, записанная в акте, уже не будет «скрытой» ни для одной из сторон.

Вместе с квартирой продавец передает документы, которые к ней относятся (ч. 2 ст. 662 ГК): технический паспорт, если он есть, договоры с поставщиками услуг, инструкции к котлу или бойлеру. Перечень лучше записать в договоре или в акте.

Права третьих лиц и ответственность продавца

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на квартиру: правах нанимателя, праве залога, праве пожизненного пользования (ст. 659 ГК). Если не предупредил, покупатель, который об этих правах не знал и не мог знать, имеет право требовать снижения цены или расторжения договора.

Наниматель здесь отдельный случай. При смене собственника к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя (ч. 1 ст. 770 ГК), то есть действующий договор аренды продолжает действовать, если в нем не записано, что отчуждение его прекращает. Покупаете квартиру с арендатором? Попросите копию договора аренды и запишите в договоре купли-продажи, до какой даты квартиру освободят.

Если квартиру отсудят у покупателя по основаниям, возникшим до продажи, продавец возмещает убытки, когда покупатель об этих основаниях не знал и не мог знать (ч. 1 ст. 661 ГК). Пункт, который освобождает продавца от такой ответственности или ограничивает ее, ничтожен (ч. 2 ст. 661 ГК). Фраза «продавец не отвечает за претензии третьих лиц» продавца не защищает, а покупателя должна насторожить.

Обременения видны в ДРРП: ипотека, арест, запрет отчуждения. Нотариус проверяет отсутствие запрета и ареста (ч. 3 ст. 55 Закона «О нотариате»). Квартиру в ипотеке можно продать с согласия кредитора (ч. 4 ст. 55), и тогда в договоре нужно прописать, какая часть цены идет на погашение кредита и когда банк снимает обременение.

Изменение и расторжение после подписания

Изменение или расторжение договора оформляют в той же форме, что и сам договор (ст. 654 ГК), то есть снова у нотариуса. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только тогда, когда такое право дает договор или закон. В остальных случаях нужно согласие сторон или решение суда, если нарушение существенное (ст. 651 ГК). Общая исковая давность составляет три года (ст. 257 ГК).

Поэтому пункты об ответственности продумывают до подписания. Неустойка за несвоевременное освобождение, срок зачисления средств, последствия задержки банковского перевода: все, чего нет в тексте, придется доказывать в суде как убытки, а это долго и не всегда успешно.

Перечень перед подписанием

• Адрес, площадь и регистрационный номер объекта совпадают со справкой из ДРРП.
• Основание права продавца указано, фамилия в документе, в справке и в паспорте одинаковая.
• Есть согласие второго супруга или заявление продавца о том, что оно не нужно.
• Цена указана в гривнах, а для валютного расчета определены эквивалент и курс.
• Порядок оплаты содержит сумму, счет, дату и способ подтверждения получения.
• Названы зарегистрированные лица, дата снятия с регистрации и освобождения, последствия просрочки.
• Определены дата передачи, акт и перечень передаваемых документов.
• Арендаторы, ипотека и другие права третьих лиц названы прямо.
• Квитанции об уплате налогов продавца и пенсионного сбора покупателя или документы на льготу лежат в папке.

Где искать квартиру с проверенным собственником

Никакой договор не поможет, если человек напротив не является собственником. В объявлениях о продаже на HataHub РНОКПП собственника сверяется с записью в ДРРП до того, как объявление получит отметку «Проверено», а покупатель пишет или звонит собственнику напрямую. Ипотеку, аресты и зарегистрированных лиц эта отметка не охватывает, их проверяет нотариус в день сделки, и сам договор тоже удостоверяет нотариус. Квартиры от проверенных собственников в Киеве собраны в разделе продажи.