Які документи потрібні для продажу будинку із земельною ділянкою у 2026 році

Для продажу будинку потрібні документи про право власності на будинок і на земельну ділянку під ним (або запис про це право в Державному реєстрі речових прав), кадастровий номер ділянки, паспорт і РНОКПП продавця, згода другого з подружжя на продаж спільного майна і довідка про оціночну вартість або звіт оцінювача. Якщо ділянка належить продавцю, її продають разом із будинком в одному договорі: так вимагають ч. 16 ст. 120 Земельного кодексу і ст. 377 Цивільного кодексу.

Витяги з ДРРП і Державного земельного кадастру нотаріус отримує сам. Решту готує продавець, а прогалини в документах, як-от незареєстроване старе право, ділянка без кадастрового номера чи прибудова, якої немає в реєстрі, усувають до угоди. Нижче перелік станом на жовтень 2026 року з посиланнями на норми.

Будинок і земля під ним продаються разом

Коли переходить право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), до покупця одночасно переходить право власності на земельну ділянку під ним без зміни її цільового призначення (ч. 1 ст. 120 ЗК). Предметом договору має бути і будинок, і ділянка, а одночасний перехід права на ділянку є істотною умовою договору (ч. 16 ст. 120 ЗК, ч. 1 ст. 377 ЦК). Продати будинок окремо, а ділянку залишити собі, коли обидва об'єкти належать одній особі, закон не дозволяє.

Ще одна істотна умова: кадастровий номер ділянки (ч. 8 ст. 120 ЗК). Якщо будинок стоїть на частині ділянки, цю частину спершу виділяють в окрему ділянку з власним номером.

Інші варіанти теж описані в ст. 120 ЗК:

• ділянка в оренді, на праві суперфіцію чи емфітевзису: до покупця переходить відповідне право на тих самих умовах, згода орендодавця і зміни до договору оренди не потрібні (ч. 4);
• ділянка державна чи комунальна і нікому не передана: покупець протягом 30 днів після реєстрації свого права на будинок звертається до ради чи органу влади із заявою про передачу йому землі (ч. 11), а пропуск строку не є підставою для відмови.

Договір посвідчує нотаріус (ч. 1 ст. 657 ЦК), і він же роз'яснює сторонам ці правила (підп. 3.4 п. 3 гл. 2 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

Документи на будинок

Право власності на будинок підтверджує договір купівлі-продажу, дарування чи міни, свідоцтво про право на спадщину чи про право власності, рішення суду або дублікат такого документа (підп. 1.2 п. 1 гл. 2 розд. II Порядку). Якщо право зареєстрували без видачі документа, нотаріус підтверджує його за даними ДРРП.

Права, зареєстровані в БТІ до 1 січня 2013 року, дійсні (ч. 3 ст. 3 Закону № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), але перед продажем старий запис переносять до ДРРП (ч. 4 ст. 3). Якщо відомості є в архівному Реєстрі прав власності на нерухоме майно, окремий документ БТІ про реєстрацію не потрібен (підп. 1.6 Порядку).

Для будинку, збудованого після 5 серпня 1992 року, право реєструють за документом про прийняття в експлуатацію. Для індивідуального житлового будинку, закінченого будівництвом до цієї дати, такий документ не вимагається (п. 78 Порядку державної реєстрації речових прав, постанова Кабінету Міністрів № 1127). Як ввести будинок в експлуатацію і що робити із самобудом, розібрано в матеріалі про введення будинку в експлуатацію.

Технічного паспорта для продажу будинку Порядок окремо не вимагає, але нотаріус може запитати додаткові документи, якщо подані неповні або суперечать одне одному (абз. 2 підп. 1.6 Порядку). Площа і склад будівель у реєстрі мають збігатися з тим, що стоїть на ділянці. Якщо прибудови чи мансарди немає в документах, причину з'ясовують до продажу: самочинне будівництво права власності не створює (ч. 2 ст. 376 ЦК), і таку частину, можливо, доведеться оформити окремо.

Документи на земельну ділянку

Право власності на ділянку виникає з моменту його державної реєстрації (ст. 125 ЗК). Ділянка може бути об'єктом цивільних прав, тобто продаватися, лише після формування і реєстрації права на неї (ч. 9 ст. 79-1 ЗК), а сформованою вона вважається з моменту присвоєння кадастрового номера (ч. 4 ст. 79-1 ЗК).

Старі державні акти дев'яностих років часто не містять кадастрового номера. Тоді ділянку спершу вносять до кадастру: інженер-землевпорядник складає технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж ділянки в натурі (ст. 55 Закону «Про землеустрій»). Ділянки, права на які виникли до 2004 року, закон вважає сформованими і без номера (п. 2 розд. VII Закону «Про Державний земельний кадастр»), але для договору номер усе одно потрібен (ч. 8 ст. 120 ЗК). Строк і ціну робіт записують у договорі із землевпорядником, і строк не може перевищувати шести місяців (п. «г» ч. 2 ст. 28 Закону «Про землеустрій»).

Витяг з Державного земельного кадастру нотаріус при правочині з ділянкою отримує обов'язково (ч. 4 ст. 38 Закону «Про Державний земельний кадастр») і переносить його відомості в текст договору (підп. 3.3 п. 3 гл. 2 розд. II Порядку). Власнику варто замовити його заздалегідь і звірити площу, призначення та обмеження: витяг коштує 166,40 грн у 2026 році, тобто 0,05 прожиткового мінімуму (ст. 41 того ж закону), і формується того ж дня. Як його читати, описано в матеріалі про витяг з ДЗК.

Цільове призначення при продажу не змінюється. Житловий будинок зазвичай стоїть на ділянці для будівництва й обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (ст. 40 ЗК), садовий будинок може стояти на ділянці для садівництва (ч. 3 ст. 35 ЗК). Ділянка для особистого селянського господарства належить до земель сільськогосподарського призначення (глава 5 ЗК), і для неї діють обмеження щодо покупців: набувати таку землю можуть, зокрема, громадяни України (ч. 1 ст. 130 ЗК). Як перевірити і змінити призначення, є в матеріалі про цільове призначення ділянки.

Стара сільська хата: погосподарська книга

Багато сільських будинків, збудованих до 1992 року, записані лише в погосподарській книзі сільради. Для них закон передбачає окремий шлях реєстрації (ст. 31 Закону № 1952-IV, п. 80 Порядку № 1127). Він діє, якщо одночасно виконано три умови:

1. Будинок або господарська будівля закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року.
2. Він розташований на території ради, де вели погосподарський облік.
3. Право власності на нього раніше не реєстрували.

Для реєстрації подають виписку з погосподарської книги, яку видає виконавчий орган ради або архівна установа, і документ про право на земельну ділянку під будинком. Замість документа на землю підходить рішення ради про передачу ділянки у власність чи користування, а якщо право на ділянку вже є в ДРРП, документ не потрібен. Технічна інвентаризація в цьому разі необов'язкова (ч. 2 ст. 31 Закону).

Документи подають через ЦНАП або нотаріусу: нотаріус теж є державним реєстратором (ст. 10 Закону № 1952-IV). Адміністративний збір за реєстрацію права власності становить 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб, у 2026 році це 330 грн (ч. 1 ст. 34). Прибудови, зведені після 1992 року, цей виняток не покриває, їх оформлюють окремо.

Згоди: подружжя, діти, банк

Майно, набуте в шлюбі, вважається спільною сумісною власністю подружжя (ст. 60 Сімейного кодексу), а згода другого з подружжя на договір, що потребує нотаріального посвідчення, має бути нотаріально посвідчена (ч. 3 ст. 65 СК). Ділянка, приватизована в шлюбі або отримана безоплатно в межах норм, є особистою власністю того, хто її отримав (п. 5 ч. 1 ст. 57 СК). Виняток становлять ділянки, отримані так з 8 лютого 2011 до 12 червня 2012 року включно: тоді діяла ч. 5 ст. 61 СК, і такі ділянки спільні, а отримані до або після цього періоду особисті (постанова Верховного Суду від 19 лютого 2025 року у справі № 761/17817/19). Будинок, збудований у шлюбі, вважається спільним, якщо не доведено інше, тож згода зазвичай потрібна навіть тоді, коли земля особиста.

Якщо власником або користувачем будинку чи ділянки під ним є дитина, потрібен дозвіл органу опіки та піклування (п. 3 ч. 2 ст. 177 СК у редакції Закону № 4824-IX від 25.03.2026). Для дитини від 14 до 18 років діє те саме правило: батьки дають їй згоду на правочин лише з такого дозволу (ч. 3 ст. 177 СК). Перевірка перед дозволом триває до одного місяця (ч. 4 ст. 177 СК). Продавець також подає нотаріусу заяву про те, чи мають діти, недієздатні або обмежено дієздатні особи право користування будинком і ділянкою (підп. 1.7 п. 1 гл. 2 розд. II Порядку).

Будинок в іпотеці продають лише за згодою іпотекодержателя (ч. 3 ст. 9 Закону «Про іпотеку»), і нотаріус посвідчує такий договір тільки за згодою кредитора (ст. 55 Закону «Про нотаріат»).

Якщо власник не може прийти до нотаріуса сам, продаж підписує представник за нотаріальною довіреністю (ч. 1 ст. 245 ЦК). У селі без нотаріуса посадова особа ради довіреність на розпорядження нерухомістю посвідчити не може (абз. 4 ч. 3 ст. 245 ЦК). Що вписати в довіреність, розібрано в матеріалі про довіреність на продаж.

Що платить продавець

Для податку будинок і ділянка під ним є одним об'єктом. П. 172.1 ПКУ звільняє від ПДФО продаж житлового будинку разом із ділянкою під ним і господарськими будівлями, якщо це перший такий продаж за рік і майно було у власності понад три роки. Для успадкованого майна умови про три роки немає. Якщо будинок і ділянку оформили в різні роки, строк володіння варто звірити з нотаріусом до угоди. Таблиця стосується податкових резидентів України; для нерезидента оподатковуваний продаж іде за ставкою 18% (п. 172.9 ПКУ).

Гортайте таблицю вбік

Ставки дають п. 172.2 і ст. 167 ПКУ, військовий збір 5% встановлює пп. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ. Якщо дохід звільнений від ПДФО, військовий збір теж не сплачують (пп. 1.7 того ж пункту). Базою є ціна договору, але не нижче оціночної вартості з Єдиної бази даних звітів про оцінку або із зареєстрованого в ній звіту оцінювача (п. 172.3 ПКУ). З третього продажу за рік дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання, але тоді доведеться подати декларацію про всі продажі року (п. 172.2 ПКУ). Податок сплачують до нотаріального посвідчення (п. 172.5 ПКУ). Нотаріус посвідчує продаж між фізичними особами лише за наявності електронної довідки або зареєстрованого звіту про оцінку, а якщо продаж оподатковується, ще й документа про сплату (п. 172.4 ПКУ). Як отримати довідку і коли потрібен оцінювач, описано в матеріалі про оцінку нерухомості.

Приклад з умовною ціною: резидент уперше за рік продає будинок із ділянкою за 1 800 000 грн, куплений два роки тому, оціночна вартість не вища за ціну. ПДФО 5% становить 90 000 грн, військовий збір ще 90 000 грн, разом 180 000 грн. Детальніше про розрахунок є в матеріалі про податки при продажу.

Що платить покупець і скільки коштує нотаріус

Покупець сплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування: 1% від вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі (п. 9 ст. 1, п. 8 ст. 2, п. 10 ст. 4 Закону № 400/97-ВР). Закон відносить до нерухомого майна для цього збору будинки, інші будівлі та об'єкти групи 3 основних засобів за ПКУ, а земельні ділянки в ПКУ становлять групу 1 (пп. 138.3.3). Тому збір рахують від вартості будинку, і ціни будинку та ділянки в договорі варто вказати окремо. Громадяни, які купують житло вперше або перебувають у черзі на одержання житла, збір не сплачують.

Приватний нотаріус бере плату за домовленістю (ст. 31 Закону «Про нотаріат»), тож суму і платника узгоджують заздалегідь. У державній нотаріальній конторі за посвідчення справляють державне мито: 1% суми договору окремо за будинок і за ділянку, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму (пп. «а» і «б» п. 3 ст. 3 Декрету «Про державне мито»). За реєстрацію права покупця, яку нотаріус проводить разом із посвідченням, справляють 330 грн адміністративного збору у 2026 році (ч. 5 ст. 34 Закону № 1952-IV).

Порядок дій і чекліст документів

1. Замовте інформаційну довідку з ДРРП і витяг з ДЗК і порівняйте їх між собою та з тим, що стоїть на ділянці.
2. Усуньте прогалини: зареєструйте старе право, отримайте кадастровий номер, оформіть прибудови.
3. Зберіть згоди: другого з подружжя, органу опіки, банку.
4. Сформуйте довідку про оціночну вартість ближче до угоди, бо вона дійсна 30 днів.
5. Сплатіть ПДФО і військовий збір, якщо вони є, і передайте квитанції нотаріусу.
6. Підпишіть договір у нотаріуса за місцезнаходженням будинку або за зареєстрованим місцем проживання однієї зі сторін (ст. 55 Закону «Про нотаріат»).

Гортайте таблицю вбік

Часті запитання

Скільки коштує договір купівлі-продажу будинку у нотаріуса?

Плата приватному нотаріусу договірна. До неї додаються адміністративний збір за реєстрацію права, 330 грн у 2026 році, податки продавця, якщо вони є, і 1% пенсійного збору покупця від вартості будинку. У державній нотаріальній конторі замість плати справляють державне мито 1% суми договору.

Що потрібно для оформлення договору купівлі-продажу будинку?

Документи на будинок і ділянку або записи в ДРРП, кадастровий номер, паспорти і РНОКПП сторін, довідка про оцінку і згоди: другого з подружжя, а за потреби органу опіки та банку.

Що сплачує продавець при продажу будинку?

Якщо це перший за рік продаж такого об'єкта і будинок із ділянкою у власності понад три роки або успадкований, ПДФО і військовий збір не сплачують. В інших випадках резидент платить ПДФО 5% або 18% і 5% військового збору від ціни, але не менше оціночної вартості, до підписання договору. Свою частину витрат на нотаріуса і документи продавець несе в будь-якому разі за домовленістю.

Чи потрібен кадастровий номер при продажу будинку?

Так, якщо разом із будинком переходить право власності чи оренди на ділянку: кадастровий номер є істотною умовою договору (ч. 8 ст. 120 ЗК). Якщо продавець не мав на землю ні власності, ні оренди, ні суперфіцію чи емфітевзису, ця вимога не діє (ч. 9 ст. 120 ЗК). Стару ділянку, права на яку виникли до 2004 року, закон вважає сформованою і без номера, але перед продажем її однаково вносять до кадастру.

Продаж будинку через HataHub

Розмістити будинок на продаж на HataHub можна безкоштовно. Власник входить через Дію, а право власності звіряється із записом у ДРРП, після чого оголошення отримує позначку «Перевірено». Тому будинок, право на який ще не зареєстроване, варто спершу внести до реєстру. Покупці пишуть власнику в чаті сервісу і бронюють перегляд у години, які він відкрив. Договір, як і завжди, посвідчує нотаріус. Додати будинок можна у кабінеті, а як виглядають оголошення, видно у розділі продажу будинків.