Як подарувати квартиру: договір дарування, зразок, податок і скільки коштує дарча

Подарувати квартиру можна лише письмовим договором дарування, який посвідчує нотаріус (ч. 2 ст. 719 Цивільного кодексу), а власником обдаровуваний стає з моменту державної реєстрації права, яку проводить той самий нотаріус. Податок платить той, хто отримує квартиру: 0% для членів сім'ї першого і другого ступеня споріднення, 5% ПДФО і 5% військового збору для інших резидентів. Якщо дарувальник або обдаровуваний нерезидент, податкова служба застосовує 18% ПДФО і 5% збору навіть до близьких родичів.

Договір, підписаний без нотаріуса, нікчемний, і зареєструвати право за ним не вийде. Далі про те, що саме вважається даруванням, чия згода потрібна, з чого складається ціна дарчої і що з такою квартирою робити покупцеві.

Остаточний текст складає і посвідчує нотаріус, а зразок показує, як виглядає дарча і що в ній має бути. На останній сторінці перелік документів, які попросить нотаріус.

Що вважається даруванням, а що ні

За договором дарування одна сторона безоплатно передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні майно у власність (ч. 1 ст. 717 ЦК). Ключове слово тут безоплатно. Якщо договір зобов'язує обдаровуваного щось зробити на користь дарувальника, наприклад доглядати його або сплачувати йому гроші, це вже не дарування (ч. 2 ст. 717 ЦК). Для обміну квартири на догляд існує окремий договір довічного утримання (ст. 744 ЦК).

Обов'язок на користь третьої особи закон допускає. Дарувальник може записати в договорі, що обдаровуваний надає комусь право довічного користування квартирою або її частиною, виплачує ренту чи не вимагатиме чиєгось виселення (ч. 1 ст. 725 ЦК). Виконання такого обов'язку може вимагати дарувальник, а після його смерті сама третя особа.

Можна подарувати квартиру і з відстрочкою: договір встановлює, що її передадуть через певний строк або після настання певної обставини (ст. 723 ЦК). Якщо дарувальник або обдаровуваний помре раніше, такий договір припиняється. Тому як спосіб передати житло «після смерті» ця конструкція не працює, для цього є заповіт і спадковий договір. Детальніше про вибір між ними в матеріалі що краще, дарча чи заповіт.

Ще два обмеження стосуються сторін. Батьки та опікуни не можуть дарувати майно дітей і підопічних (ч. 2 ст. 720 ЦК). Дарувальника може представляти довірена особа, але довіреність на дарування, у якій не названо обдаровуваного, нікчемна (ч. 4 ст. 720 ЦК).

Чия згода потрібна до підпису

Квартира, куплена в шлюбі, вважається спільною сумісною власністю подружжя, навіть якщо в реєстрі записаний один із них (ст. 60 Сімейного кодексу). Для договору, що потребує нотаріального посвідчення, згода другого з подружжя має бути письмовою і нотаріально посвідченою (ч. 3 ст. 65 СК). Якщо квартиру придбали до шлюбу, отримали в дарунок чи в спадщину або приватизували, вона особиста (ч. 1 ст. 57 СК), і згода не потрібна. Нотаріус перевіряє це за документом про набуття.

Якщо квартира в спільній частковій власності, кожен може подарувати свою частку без згоди інших. Переважне право співвласників на купівлю діє тільки при продажу частки (ст. 362 ЦК). Але коли «дарування» маскує продаж, наприклад за частку насправді заплатили, суд може визнати правочин удаваним і застосувати правила купівлі-продажу (ст. 235 ЦК). Як працює переважне право, розібрано в матеріалі про згоду співвласників.

Якщо власником чи користувачем квартири є малолітня або неповнолітня дитина дарувальника, на дарування потрібен дозвіл органу опіки та піклування (ч. 2, 3 ст. 177 СК, ч. 4 ст. 12 Закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей»). Орган опіки перевіряє заяву протягом місяця (ч. 4 ст. 177 СК), тому звертатися варто до запису до нотаріуса. Коли квартиру дарують самій дитині, дозвіл не потрібен: правочин, за яким дитина безоплатно набуває майно, його не вимагає.

Як оформлюють дарчу в нотаріуса

Список документів нотаріус уточнює під конкретну квартиру, але зазвичай просить таке:

1. Паспорти та РНОКПП дарувальника й обдаровуваного.
2. Документ, на підставі якого дарувальник став власником: договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності, рішення суду.
3. Технічний паспорт на квартиру.
4. Нотаріальну згоду другого з подружжя або документи, що квартира є особистою власністю.
5. Дозвіл органу опіки, якщо в квартирі є права дитини.
6. Звіт або довідку про оціночну вартість, якщо дарунок оподатковується.

Нотаріус перевіряє право дарувальника і відсутність арештів та заборон у Державному реєстрі речових прав, посвідчує договір і одразу реєструє право власності обдаровуваного. Права на нерухомість виникають з дня такої реєстрації (ч. 4 ст. 334, ст. 182 ЦК). Окремо йти до ЦНАП не потрібно.

Чи прийняли дарунок, у випадку з квартирою питання не стоїть: обдаровуваний підписує договір сам, а прийняття документів на річ закон прямо вважає прийняттям дарунка (ч. 4 ст. 722 ЦК).

Податок з дарування квартири

Дарунок від фізичної особи оподатковують за тими самими правилами, що й спадщину (п. 174.6 Податкового кодексу). Ставку визначає ступінь споріднення між дарувальником і обдаровуваним та їхній податковий статус.

Хто отримує квартиру	ПДФО	Військовий збір
Батьки, діти, у тому числі усиновлені, чоловік або дружина дарувальника	0%	0%
Рідні брати й сестри, баба і дід з обох боків, онуки	0%	0%
Особа з інвалідністю I групи, дитина-сирота, дитина, позбавлена батьківського піклування, дитина з інвалідністю	0%	0%
Інші резиденти: зять, невістка, племінники, тітка, вітчим, партнер без шлюбу	5%	5%
Дарувальник або обдаровуваний є нерезидентом, за позицією ДПС незалежно від споріднення	18%	5%

Коло родичів першого і другого ступеня закрите, його дає пп. 14.1.263 ПКУ. Нульову ставку встановлює пп. 174.2.1, 5% пп. 174.2.2, 18% пп. 174.2.3. Для третього рядка нульова ставка стосується саме нерухомості та окремих видів майна, перелічених у пп. «б» пп. 174.2.1.

Останній рядок потребує уточнення. Пп. 174.2.3 застосовує 18% до «будь-якого об'єкта», якщо одна зі сторін нерезидент, і прямо не каже, чи має перевагу нульова ставка для родичів. Податкова служба у роз'ясненнях 2026 року рахує 18% і 5% збору без винятку для родини. Якщо хтось із вас живе за кордоном, податковий статус і розрахунок варто звірити з нотаріусом до підпису.

Військовий збір не нараховують на доходи, що оподатковуються за нульовою ставкою (пп. 1.7 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ). Для інших ставка становить 5% з 1 грудня 2024 року (Закон № 4015-IX). Закон № 4835-IX від 7 квітня 2026 року продовжив дію цієї ставки для фізичних осіб до кінця третього календарного року після року, у якому припинять або скасують воєнний стан. Лише після цього збір знизиться до 1,5%.

Для нульової ставки ринкову вартість квартири з метою оподаткування не визначають (п. 174.8 ПКУ). В інших випадках базою є оціночна вартість за правилами п. 172.3 ПКУ, тобто довідка з Єдиної бази звітів про оцінку або звіт оцінювача, зареєстрований у ній.

Сплатити податок обдаровуваний може двома способами (п. 174.3 і 174.6 ПКУ). Перший: до нотаріального посвідчення договору, тоді декларацію не подають. Другий: задекларувати дохід у річній декларації до 1 травня наступного року (пп. 49.18.4 ПКУ) і сплатити до 1 серпня (п. 179.7 ПКУ). Обдаровуваний-нерезидент такого вибору не має і платить до нотаріального оформлення.

Приклад. Тітка дарує племінникові квартиру з оціночною вартістю 1 800 000 грн. Племінник не входить до першого і другого ступеня, тому сплатить 90 000 грн ПДФО і 90 000 грн військового збору, разом 180 000 грн. Якби ту саму квартиру подарувала мати, податку не було б зовсім.

Скільки коштує дарча на квартиру

Ціна дарчої складається з кількох платежів, і фіксована лише частина з них.

Роботу приватного нотаріуса оплачують за домовленістю з ним (ст. 31 Закону «Про нотаріат»), тому ціна між нотаріусами різниться. У державній нотаріальній конторі замість цієї плати справляють державне мито: за посвідчення договору відчуження квартири це 1% суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (пп. «а» п. 3 ст. 3 Декрету «Про державне мито»). Приватний нотаріус держмито не справляє, тож «1% мита» в його рахунку є ціною послуги, а не обов'язковим платежем.

За реєстрацію права, яку нотаріус проводить разом із посвідченням, сплачують адміністративний збір: 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб, округлений до 10 грн (ч. 5 і 8 ст. 34 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Прожитковий мінімум для працездатних осіб з 1 січня 2026 року становить 3 328 грн (ст. 7 Закону «Про Державний бюджет України на 2026 рік»), тому станом на вересень 2026 року збір дорівнює 330 грн.

Звіт оцінювача або довідку про оціночну вартість оплачують окремо, і потрібні вони тоді, коли дарунок оподатковується. Податок для родичів першого і другого ступеня нульовий, для інших резидентів разом із військовим збором становить 10% оціночної вартості, для нерезидентів 23%.

Збір 1% на обов'язкове державне пенсійне страхування платить покупець нерухомості, і рахують його від ціни в договорі купівлі-продажу (п. 9 ст. 1, п. 8 ст. 2 Закону «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування»). При даруванні його немає. Перш ніж обирати нотаріуса, попросіть у двох або трьох письмовий розрахунок, що вже включає реєстрацію, витяги та оцінку.

Чи можна скасувати дарування

Передумати дарувальник не може. Розірвати договір дарування нерухомості на його вимогу можна лише з підстав ст. 727 ЦК: обдаровуваний умисно вчинив кримінальне правопорушення проти життя, здоров'я чи власності дарувальника, його батьків, чоловіка або дружини чи дітей; створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність. Якщо обдаровуваний умисно вбив дарувальника, розірвання можуть вимагати спадкоємці.

Дві умови обмежують цю можливість. Розірвати договір можна, лише якщо на момент вимоги дарунок збережений (ч. 4 ст. 727 ЦК). Позовна давність для таких вимог становить один рік (ст. 728 ЦК).

Окрема тема: недійсність. Дарування, укладене одним із подружжя без згоди другого, той може оскаржити в суді (ч. 2 ст. 65 СК, ч. 4 ст. 369 ЦК). Дарування, вчинене лише для того, щоб сховати квартиру від кредиторів, суд може визнати фіктивним (ст. 234 ЦК).

Що перевірити, якщо купуєте подаровану квартиру

У довідці з ДРРП підставою набуття буде договір дарування. Сама по собі це не вада, але варто перевірити кілька речей.

Перша стосується податку продавця. Нульова ставка ПДФО при продажу вимагає, щоб квартира була у власності понад три роки. Для успадкованого майна цю умову не застосовують (п. 172.1 ПКУ), для подарованого вона діє. Якщо продавець отримав квартиру менше трьох років тому, він сплатить 5% ПДФО і 5% військового збору, і в нього може з'явитися спокуса занизити ціну в договорі. Покупцеві це невигідно: у разі спору повернути можна лише суму, записану в договорі. Розрахунок податків є в матеріалі про податки при продажу квартири.

Друга стосується згоди подружжя дарувальника на момент дарування. Якщо квартиру подарували зі спільного майна без нотаріальної згоди, другий з подружжя може оскаржити договір, а з ним і подальший продаж.

Третя стосується самого продавця. Подарована квартира є його особистою власністю (п. 2 ч. 1 ст. 57 СК), тож згода його чоловіка чи дружини на продаж зазвичай не потрібна. Виняток виникає, якщо за час шлюбу вартість квартири істотно зросла завдяки спільним коштам чи праці подружжя: тоді в разі спору суд може визнати її спільною (ч. 1 ст. 62 СК).

Схожі перевірки для успадкованого житла зібрано в матеріалі про ризики квартири у спадщину.

Перевірити власника до перегляду

Після дарування новий власник з'являється в Державному реєстрі речових прав у день реєстрації. На HataHub власника оголошення ідентифікують через Дію, і його РНОКПП звіряють із записом у ДРРП, перш ніж оголошення отримає позначку «Перевірено». Переглянути такі квартири можна в розділі продаж квартир у Києві і написати власнику напряму. Саму угоду купівлі-продажу, як і дарчу, посвідчує нотаріус, і підставу набуття права продавцем він перевіряє окремо.