єОселя 2026: условия, ставки 3% и 7% и как получить ипотеку

Ставку 3% запоминают все. Дальше человек открывает Дію, подает заявку, за сутки получает предложения банков и идет смотреть квартиры. На этом шаге большинство и останавливается: дом 2011 года не проходит по возрасту, цена квадратного метра выше предельной, а нормативная площадь оказалась меньше, чем казалось.

єОселя устроена так, что сначала проверяют вас, а потом, отдельно и строже, конкретную квартиру. Вторую проверку недооценивают, хотя она отсеивает больше заявок, чем кредитная история. Параметры ниже действуют по состоянию на август 2026 года. Там, где цифры пересматривают по несколько раз в год, стоит ссылка на официальный источник.

Что такое єОселя и кто доплачивает за вашу ставку

Это государственная программа доступного ипотечного кредитования, введенная постановлением Кабинета Министров № 856 от 2 августа 2022 года. Работает с октября того же года.

Кредит выдает обычный банк по обычной процедуре: проверяет ваш доход и кредитную историю, оценивает квартиру, оформляет ипотеку. Оператор программы, ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания» (чаще говорят Укрфинжилье), компенсирует банку часть процентной ставки для льготных категорий и может выкупить право требования по кредитному договору. Государство не выдает вам денег и не строит жилье, оно гасит часть процентов.

Льготная ставка действует первые 10 лет и составляет 3% или 7% годовых в зависимости от категории заемщика. С первого календарного дня одиннадцатого года базовая ставка становится 10% годовых, а льготным категориям компенсируют ее до уровня 6%. Это не привязано к рынку и не пересматривается ежегодно, цифра зашита в условия программы. Срок кредита до 240 месяцев, то есть до 20 лет.

Первый взнос от 20% стоимости жилья. Для заемщиков в возрасте до 25 лет включительно он снижен до 10%, эту норму правительство приняло 16 августа 2024 года. Взнос можно закрыть жилищным сертификатом єВідновлення. Для ВПЛ с временно оккупированных территорий, которые имеют статус участника боевых действий или лица с инвалидностью вследствие войны, правительство в июле 2026 года предусмотрело еще и жилищный ваучер. Эту возможность анонсировали вместе с законодательными изменениями, поэтому перед расчетами переспросите в банке, работает ли она уже.

Возраст заемщика: не менее 18 лет на момент оформления кредита и не более 70 лет на дату полного погашения. Отдельные банки ставят собственную, более низкую границу. Участвовать могут только граждане Украины.

Кто получает 3%, а кто 7%

Ставку 3% дают:

• военнослужащим по контракту в Вооруженных силах, а также в СБУ, Нацгвардии, Госпогранслужбе, разведке, ГСЧС, полиции и других составляющих сектора безопасности и обороны;
• военнослужащим, призванным во время мобилизации;
• специалистам и профессионалам учреждений здравоохранения государственной и коммунальной формы собственности;
• педагогическим работникам учреждений образования государственной и коммунальной формы собственности;
• научным и научно-педагогическим работникам государственных и коммунальных учреждений образования и научных учреждений;
• ветеранам войны и членам их семей, в частности участникам боевых действий, лицам с инвалидностью вследствие войны и семьям погибших Защитников и Защитниц.

Последняя группа попала под 3% недавно. Изменения Кабинет Министров принял 17 июня 2026 года постановлением № 794, а вступили они в силу 17 июля 2026 года. Тогда же льготную ставку распространили на резервистов, призванных на службу в особый период. Тем из них, кто заключил кредитный договор с 11 января по 17 июля 2026 года, кредит пересчитывают по новым условиям с даты оформления.

Ставку 7% дают внутренне перемещенным лицам и всем остальным гражданам, которые не имеют жилья или имеют меньше нормативной площади. Для ВПЛ ставку в июле 2026 года не меняли, ипотека для них остается под 7%. Отдельные компенсации, о которых ниже, работают параллельно со ставкой и не заменяют ее.

Принадлежность к льготной категории банк проверяет на этапе решения по заявке, подтверждать ее повторно в течение действия кредитного договора не нужно. Если через несколько лет вы оставите работу, которая давала право на 3%, ставку пересматривать не будут.

Какое жилье проходит: площадь, возраст дома и предельная цена

Три фильтра, и квартира должна пройти все три одновременно.

Площадь. С 17 июля 2026 года нормативная площадь квартиры составляет 52,5 м² на одного человека и 73,5 м² на семью из двух или трех человек, плюс 21 м² на каждого следующего члена семьи начиная с четвертого. Абсолютный потолок 115,5 м² независимо от того, сколько вас. Для частного дома нормы выше: 62,5 м² на одного человека, 83,5 м² на семью из двух или трех, та же надбавка и потолок 125,5 м². В состав семьи засчитывают жену или мужа и детей до 21 года. Превысить личную норму в пределах потолка можно, если увеличить первый взнос.

Возраст дома. Для большинства категорий жилье должно быть введено в эксплуатацию не раньше чем за три года до заключения договора, то есть это новостройка или почти новостройка. Для ВПЛ граница 20 лет, и она действует во всех регионах, где работает программа. Для льготных категорий 20 лет действуют в Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской и Херсонской областях, а в других областях и в Киеве для них остаются те же три года. Перечень территорий пересматривают отдельными актами, поэтому сверяйте его с официальной страницей программы.

Цена. Предельная стоимость квадратного метра считается так: опосредованная стоимость сооружения жилья в вашем регионе, которую утверждает Министерство развития громад и территорий, умноженная на два. Фактическая цена не может превышать эту границу более чем на 10%, и та же допустимая погрешность действует для общей стоимости квартиры. Разницу в пределах этих 10% кредитом не покрывают, вы доплачиваете ее из собственных денег сверх первого взноса. Показатели Минразвития обновляют приказами несколько раз в год: приказ № 60 от 15 января 2026 года, например, утвердил показатели по состоянию на 1 января 2026 года. Поэтому называть конкретную цифру за метр нет смысла, берите действующий показатель для своего региона и умножайте на два.

Сложнее всего совместить возраст дома с ценой. Квартира должна быть одновременно новой и не дороже предельной границы, а в конкретном районе большого города таких предложений немного. Поэтому фильтруйте по году постройки и цене за метр сразу, а не после предварительного одобрения. Если смотрите квартиры в Киеве, отсекайте несоответствующие по метражу и году еще на этапе списка.

Есть еще требование не к квартире, а к вам: ни вы, ни члены вашей семьи не должны владеть жильем сверх нормы. С 9 февраля 2026 года банк смотрит и назад. Жилье, которое вы или ваши близкие отчудили в течение последних 36 месяцев, учитывают в расчете вместе с имеющимся, раньше этот период был один год. Жилье на временно оккупированных территориях и в районах активных боевых действий не считают.

Как подать заявку через Дію

1. Заявка в приложении Дія. Указываете категорию, состав семьи, регион и ориентировочную сумму. Заявка идет сразу в несколько банков.
2. Предложения банков. Ответ приходит в течение суток после подачи. Вы выбираете один банк. Чтобы подать заявку заново на других условиях или в другом городе, сначала придется отменить все предыдущие.
3. Документы в банке. Паспорт и РНОКПП, документы, подтверждающие категорию (справка с места работы, справка о взятии на учет ВПЛ, удостоверение участника боевых действий), свидетельства о рождении детей, подтверждение чистого дохода за последние три месяца. С 17 июля 2026 года банк может с вашего согласия брать данные о доходах и платежеспособности через систему электронного взаимодействия государственных реестров, учитывать доход поручителей, которые не являются членами семьи, и принимать имущественного поручителя, чья ответственность ограничена стоимостью залогового имущества.
4. Поиск жилья и оценка. Объект проверяет банк, независимый оценщик готовит отчет о стоимости.
5. Сделка у нотариуса. Договор купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 ГКУ). Там же подписывают ипотечный договор, и нотариус регистрирует ваше право собственности и ипотеку в ДРРП. Обычно первый взнос передают продавцу у нотариуса, остальную сумму перечисляет банк.

Банк проверяет объект для себя, а не для вас. До сделки закажите выписку из реестра самостоятельно и посмотрите, нет ли обременений и кто записан собственником. Об этом есть отдельный текст, что такое ДРРП и как получить выписку, и второй о том, какие документы подтверждают право собственности. На HataHub объявление получает отметку «Проверено» только тогда, когда РНОКПП того, кто его подал, совпадает с собственником в записи ДРРП, поэтому продавца видно еще до первого звонка. Если ищете в другом месте, проверить собственника придется самостоятельно.

Что государство компенсирует сверх льготной ставки

С 10 сентября 2025 года действует отдельный механизм, введенный постановлением Кабинета Министров № 998. Он не о ставке, а о деньгах, которых чаще всего не хватает именно на старте.

Получить компенсацию могут лица со статусом ВПЛ и граждане, зарегистрированные на прифронтовых территориях по официальному перечню, если ни они, ни члены их семей не владеют жильем на подконтрольной Украине территории и не отчуждали жилье в течение последних 36 месяцев.

Покрывают:

• 70% первого взноса, но не более 30% стоимости жилья;
• 70% ежемесячного платежа в течение первого года, но не более 150 тыс. грн;
• до 40 тыс. грн на сопутствующие расходы: комиссии, сборы, страхование.

Стоимость жилья при этом не может превышать 2 млн грн.

Заявку подают через ту же Дію и выбранный банк-партнер, данные проверяет Пенсионный фонд. Совместить эту компенсацию с ежемесячной помощью ВПЛ на проживание или с субсидией на аренду нельзя, придется выбирать.

Отдельно работают областные и городские программы: местная власть заключает соглашения с Укрфинжильем и доплачивает за отдельные категории жителей. Это зависит от громады, и спрашивать надо в местной администрации, в приложении такой опции нет.

Почему банки отказывают по программе єОселя

Предложение в Дії еще не означает кредит. Самые частые причины отказа уже на этапе банка:

• просрочки в прошлом или открытая задолженность сейчас, и пока текущие долги не закрыты, разговор обычно не продолжают;
• дохода не хватает на платеж, потому что банк смотрит официальный доход за последние месяцы, а не сумму из анкеты, и учитывает уже имеющуюся кредитную нагрузку;
• жилье не проходит по возрасту, площади или цене за метр, либо продавец не может подтвердить право собственности;
• справка устарела, статус ВПЛ не обновлен, категория не та, на которую вы рассчитывали.

Отказ одного банка не закрывает программу, заявки отменяют и подают снова. Но если причина в доходе или в кредитной истории, повторная заявка на следующей неделе ничего не изменит. Сначала закрывают долги, подтверждают доход или привлекают поручителя.

Расходы, которые не входят в первый взнос

Точные суммы зависят от банка, региона и нотариуса. Ориентиры ниже взяты из собственного расчета Укрфинжилья на его сайте, чтобы был виден порядок цифр.

• Комиссия банка за выдачу кредита, в том расчете 1% суммы кредита.
• Оценка недвижимости независимым экспертом, ориентировочно 3 500 грн.
• Нотариус: договор купли-продажи, ипотечный договор, регистрация обременения. Ориентировочно 12 000 грн.
• Обязательное страхование жилья. Программа ограничивает тариф: не более 0,25% в год по стандартному покрытию и не более 1,25% в год, если в полис включают риски повреждения жилья вследствие военных действий.
• Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование, 1% стоимости недвижимости по закону «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование».

Пенсионный сбор не платят те, кто покупает жилье впервые. Нужно заявление покупателя о том, что он не имеет и не приобретал права собственности на жилье, подкрепленное сведениями из ДРРП и справками о неиспользованном праве на приватизацию. Многим участникам программы льгота подходит, но не всем: если жилье в собственности когда-то было, сбор придется уплатить, и именно поэтому он стоит в расчете Укрфинжилья. Остальные расходы обеих сторон сделки разобраны в тексте о налогах и расходах при купле-продаже квартиры.

Банков в программе сейчас десять: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, Bisbank, Банк Кредит Днепр и Радабанк. Список меняется, актуальный всегда виден в Дії на этапе подачи заявки.

Порядок действий, который экономит больше всего времени: посчитайте свою нормативную площадь, возьмите действующий показатель Минразвития для своего региона и умножьте на два, а потом посмотрите, сколько квартир в ваших пределах по году и цене вообще есть там, где вы хотите жить. Если их единицы, предварительное одобрение от банка ничего не решает.