єОселя 2026: условия, ставки 3% и 7%, ВПЛ и как получить ипотеку

Коротко об условиях

Условия єОселі по состоянию на октябрь 2026 года такие: ставка 3% или 7% годовых первые 10 лет и 6% или 10% с одиннадцатого года, первый взнос от 20% (от 10% для заемщиков до 25 лет включительно), срок до 20 лет. Жилье должно одновременно пройти три фильтра, площадь, возраст дома и предельную цену метра, а заявку подают только в Дії.

• Ставка 3%, с 11-го года 6%: военнослужащие, силовики, медики, педагоги и научные работники государственных и коммунальных учреждений, ветераны войны. Ставка 7%, с 11-го года 10%: ВПЛ и все остальные граждане без жилья или с жильем меньше нормы.
• Первый взнос от 20%, до 25 лет включительно от 10%. Срок до 240 месяцев, возраст заемщика от 18 лет на дату договора и не больше 70 на дату погашения.
• Площадь квартиры до 52,5 м² на одного человека, 73,5 м² на семью из двух или трех, плюс 21 м² на каждого следующего члена семьи, но не больше 115,5 м².
• Возраст дома до 3 лет для большинства заемщиков. До 20 лет для ВПЛ во всех регионах и для льготных категорий в Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской и Херсонской областях.
• Предельная цена метра равна удвоенной опосредованной стоимости строительства жилья от Минразвития: в Киеве это 63 604 грн за м² по показателям на 1 июля 2026 года. Превысить ее можно не больше чем на 10%, разницу вы доплачиваете сами.

Условия проверены по состоянию на 20 октября 2026 года по постановлению Кабинета Министров № 856 в редакции от 17 июля 2026 года и по официальной странице программы. 15 октября 2026 года правительство приняло новые изменения в программу. По сообщению Минэкономики от 19 октября, они, в частности, распространяют условие о жилье возрастом до 20 лет на Николаевскую область и отсчитывают 36 месяцев проверки отчуждения жилья от даты кредитного договора, а не от даты заявления. Дату, с которой эти изменения действуют, уточняйте в банке.

Часто заявка останавливается не на банке, а на квартире. Предложения банков в Дії приходят в течение суток, а дальше выясняется, что дом не проходит по возрасту, метр дороже предельной границы или нормативная площадь меньше, чем казалось. Сначала проверяют вас, а потом, отдельно и строже, конкретное жилье.

Что такое єОселя и кто доплачивает за вашу ставку

Это государственная программа доступного ипотечного кредитования, введенная постановлением Кабинета Министров № 856 от 2 августа 2022 года. Работает с 1 октября того же года.

Кредит выдает обычный банк по обычной процедуре: проверяет ваш доход и кредитную историю, оценивает жилье, оформляет ипотеку. Оператор программы, ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания» (чаще говорят Укрфинжилье), компенсирует банку часть процентной ставки для льготных категорий и может выкупить право требования по кредитному договору. Государство не выдает вам денег и не строит жилье, оно гасит часть процентов.

Базовая ставка программы составляет 7% годовых первые 10 лет и 10% с первого календарного дня одиннадцатого года. Для льготных категорий ее компенсируют до 3% в первые 10 лет и до 6% в дальнейшем. Эти цифры записаны в условиях программы и не зависят от рынка. Срок кредита до 240 месяцев, то есть до 20 лет.

Первый взнос от 20% стоимости жилья. Для заемщиков в возрасте до 25 лет включительно он составляет от 10%, эта норма действует с 19 октября 2024 года. Взнос можно закрыть жилищным сертификатом єВідновлення. Постановление № 856 с июля 2026 года позволяет оплатить взнос и жилищным ваучером, который получают отдельные категории ВПЛ с временно оккупированных территорий. Но Укрфинжилье предупреждало, что для запуска этого механизма нужны изменения в законы об ипотеке, поэтому перед расчетами переспросите в банке, принимают ли ваучер уже сейчас.

Участвовать могут только граждане Украины. Отдельные банки ставят собственную, более низкую границу возраста на дату погашения.

Кто получает 3%, а кто 7%

Прокрутите таблицу вбок

Пять областей в таблице это Черниговская, Сумская, Харьковская, Запорожская и Херсонская. Среди силовиков постановление называет СБУ, Нацгвардию, Госпогранслужбу, разведку, ГСЧС, полицию, прокуроров, НАБУ, ГБР, БЭБ и другие органы.

Ветераны, участники войны, семьи погибших и резервисты получили 3% постановлением № 794 от 17 июня 2026 года, которое вступило в силу 17 июля 2026 года. Резервистам, заключившим кредитный договор с 11 января 2026 года до этой даты, компенсацию ставки предоставляют с даты договора, для этого нужно обратиться в банк. Для ветеранов такого перерасчета нет: по кредитам, которые они получили до 17 июля 2026 года, компенсация не предоставляется.

Принадлежность к категории проверяют по-разному. Ветеранов проверяют один раз, когда банк принимает решение. Военных, силовиков, медиков, педагогов и научных работников банк проверяет ежеквартально. Если вы перешли, например, из государственной больницы в частную клинику и не вернулись в льготную категорию в течение 30 календарных дней, компенсацию прекращают. Дальше действует базовая ставка: 7% в первые 10 лет кредита и 10% с 11-го года.

Укрфинжилье 19 октября 2026 года сообщило, что правительство приняло отдельный механизм для семей, которые планируют детей. Он должен заработать в январе 2027 года: базовая ставка 7% первые три года, 10% с четвертого по десятый год и 12% дальше, минус 2 процентных пункта за каждого рожденного или усыновленного ребенка, но не меньше 0,1%. Жилье по этому механизму может быть дороже предельной стоимости до 40%, разницу оплачивают из собственных средств в составе первого взноса. Обычная єОселя при этом продолжает работать. Детали до запуска уточняйте в банке.

Какое жилье проходит: площадь, возраст дома и предельная цена

Три фильтра, и жилье должно пройти все три одновременно.

Площадь. Нормативная площадь квартиры составляет 52,5 м² на одного человека и 73,5 м² на семью из двух или трех человек, плюс 21 м² на каждого следующего члена семьи начиная с четвертого. Потолок 115,5 м² независимо от того, сколько вас. Для частного дома нормы выше: 62,5 м² на одного человека, 83,5 м² на семью из двух или трех, та же надбавка и потолок 125,5 м². В состав семьи включают жену или мужа, в том числе партнера, с которым вы живете одной семьей без брака, и детей до 21 года, которые живут с вами. Фактическая площадь жилья не старше трех лет может превышать норму не больше чем на 10%, и этот излишек вы оплачиваете из первого взноса. Для более старого жилья превышение нормы не допускается.

Возраст дома. Для большинства заемщиков жилье должно быть введено в эксплуатацию не раньше чем за три года до договора, или это имущественные права на жилье, которое еще строится. Для ВПЛ граница 20 лет во всех регионах, где работает программа. Для льготных категорий 20 лет действуют в Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской и Херсонской областях, а в других областях и в Киеве для них те же три года. Жилье на временно оккупированных территориях и в районах активных боевых действий под программу не подпадает.

Цена. Предельная стоимость квадратного метра равна опосредованной стоимости строительства жилья в вашем регионе, которую утверждает Министерство развития общин и территорий, умноженной на два. Других коэффициентов по размеру города в постановлении нет. Действующие показатели утверждены приказом Минразвития № 1397 от 16 июля 2026 года по состоянию на 1 июля 2026 года: для Киева это 31 802 грн, значит предельная цена 63 604 грн за м², для Львовской области 27 063 грн и 54 126 грн соответственно. Фактическая цена метра и общая стоимость жилья не могут превышать предельные значения больше чем на 10%. Разницу в пределах этих 10% кредитом не покрывают, вы доплачиваете ее из собственных денег в составе первого взноса. Показатели обновляют несколько раз в год, поэтому перед поиском берите действующий приказ для своего региона.

Труднее всего совместить возраст дома с ценой. Жилье должно быть одновременно новым и не дороже предельной границы, а в конкретном районе большого города таких предложений немного. Поэтому фильтруйте по году постройки и цене за метр сразу, а не после предварительного одобрения. Если смотрите квартиры в Киеве, отсекайте неподходящие по метражу и году еще на этапе списка.

Есть еще требование не к жилью, а к вам: общая площадь жилья у вас и членов вашей семьи, вместе с зарегистрированными имущественными правами на строящееся жилье, должна быть меньше нормативной. Площадь, равная норме, уже не подходит. Банк смотрит и назад: жилье, которое вы или ваши родные отчуждили в течение 36 месяцев до подачи заявления, считают вместе с имеющимся. Жилье на временно оккупированных территориях, в районах активных боевых действий и уничтоженное жилье не учитывают.

єОселя для ВПЛ и жителей прифронтовых громад

Для внутренне перемещенных лиц ставка 7% в первые 10 лет и 10% в дальнейшем, снижения до 3% для ВПЛ как отдельной категории нет. Если у вас одновременно есть справка ВПЛ и вы относитесь к льготной категории, например служите по контракту, заявку подают по льготной категории, а право на помощь для ВПЛ, описанную ниже, сохраняется. Возраст дома для ВПЛ до 20 лет в любом регионе программы. Кредит может взять и родственник ВПЛ первой степени родства, кроме мужа или жены, если жилье покупают в пользу самого переселенца.

Отдельно с 10 сентября 2025 года действует государственная помощь по постановлению Кабинета Министров № 998. Она не о ставке, а о деньгах, которых чаще всего не хватает на старте. Получить ее могут ВПЛ из базы данных перемещенных лиц и люди, зарегистрированные на прифронтовых территориях по перечню Минразвития. Условие: у них и членов их семей нет жилья в собственности, кроме жилья на территориях активных боевых действий или временной оккупации из перечня Минразвития, для которых не определена дата окончания. Помощь также не дают, если кто-то из них отчуждал жилье на подконтрольной Украине территории в течение 36 месяцев до подачи заявления на помощь (п. 3 Порядка № 998).

Государство покрывает:

• 70% первого взноса, если сам взнос не больше 30% стоимости жилья;
• 70% ежемесячного платежа по базовой ставке в течение первого года, но не больше 150 тыс. грн за год;
• до 40 тыс. грн разовой комиссии банка и услуг третьих лиц, в частности сборов и страхования.

Жилье при этом должно стоить не больше 2 млн грн. Остаток первого взноса и платежей первого года вы платите сами или за счет разрешенного софинансирования, например из местного бюджета или благотворительной помощи. Из-за лимита 150 тыс. грн в год ваша доля платежей может быть больше 30%. Заявку на кредит подают в Дії, а заявление на помощь в выбранном банке, который получает подтверждение от Пенсионного фонда до выдачи кредита. На период получения этой помощи вы теряете право на ежемесячную помощь ВПЛ на проживание и на субсидию на аренду жилья, так что посчитайте, что выгоднее именно вам.

Для єОселі можно использовать и жилищный сертификат єВідновлення, если ваше жилье уничтожено. Но пока вы получаете помощь по постановлению № 998, использовать компенсацию за уничтоженное жилье для оформления или погашения кредита нельзя (п. 9 Порядка № 998). Об этом есть отдельный текст, как купить квартиру по жилищному сертификату, а шире о вариантах для переселенцев в тексте жилье для ВПЛ.

Еще работают областные и городские программы: местная власть заключает соглашения с Укрфинжильем и доплачивает отдельным категориям жителей. По состоянию на 30 сентября 2026 года Укрфинжилье называло 27 таких региональных и местных программ. Условия зависят от громады, спрашивать нужно в местной администрации.

Сколько платить в месяц: пример

Расчет ниже наш собственный и объясняет механику ставки, это не предложение банка. Допущения:

• квартира в Киеве площадью 50 м² за 3 000 000 грн, то есть 60 000 грн за м², что ниже предельных 63 604 грн;
• дом введен в эксплуатацию менее трех лет назад, покупатель живет один, норма 52,5 м²;
• первый взнос 20%, 600 000 грн, кредит 2 400 000 грн;
• срок 20 лет, ежемесячный аннуитет, после десятого года платеж пересчитывают на остаток долга по новой ставке;
• без комиссий, страхования и других расходов.

Прокрутите таблицу вбок

После десятого года платеж растет примерно на 15% при обеих ставках. Постановление позволяет банку вместо аннуитета гасить основной долг равными частями, тогда первые платежи будут выше, а последние ниже. Точный график показывает банк в своем предложении.

Как подать заявку через Дію

1. Заявка в приложении Дія. Указываете категорию, состав семьи, регион, РНОКПП мужа или жены и доход. Заявка идет сразу в банки программы.
2. Предложения банков. Ответ приходит в течение 24 часов. Вы выбираете один банк. Чтобы подать заявку заново на других условиях или в другом городе, сначала придется отменить все предыдущие.
3. Документы в банке. Паспорт и РНОКПП, документы, подтверждающие категорию (справка с места работы, справка о взятии на учет ВПЛ, удостоверение участника боевых действий), свидетельства о рождении детей, если их нет в Дії, подтверждение чистого дохода за последние три месяца. С вашего согласия данные о доходах могут брать из государственных реестров, а платежеспособность оценивать и с учетом поручителей, которые не являются членами семьи. Можно привлечь имущественного поручителя, чья ответственность ограничена стоимостью его имущества в залоге.
4. Поиск жилья и оценка. Объект проверяет банк, оценщик готовит отчет о стоимости. Как искать квартиру, осматривать ее и проверять продавца, расписано в пошаговом плане покупки квартиры.
5. Сделка у нотариуса. Договор купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 ГКУ). Там же подписывают ипотечный договор, и нотариус регистрирует ваше право собственности и ипотеку в ДРРП. Кредитные средства банк перечисляет на счет продавца.

Банк проверяет объект для себя, а не для вас. До сделки закажите выписку из реестра самостоятельно и посмотрите, нет ли обременений и кто записан собственником. Об этом есть отдельный текст, что такое ДРРП и как получить выписку, и второй о том, какие документы подтверждают право собственности. Как сверить записанного собственника с человеком, который продает, описано в материале как проверить собственника квартиры.

Почему банки отказывают по программе єОселя

Предложение в Дії еще не означает кредит. Самые частые причины отказа уже на этапе банка:

• просрочки в прошлом или открытая задолженность сейчас, и пока текущие долги не закрыты, разговор обычно не продолжают;
• дохода не хватает на платеж, потому что банк смотрит официальный доход за последние месяцы, а не сумму из анкеты, и учитывает уже имеющуюся кредитную нагрузку;
• жилье не проходит по возрасту, площади или цене за метр, либо продавец не может подтвердить право собственности;
• справка устарела, статус ВПЛ не обновлен, категория не та, на которую вы рассчитывали.

Отказ одного банка не закрывает программу, заявки отменяют и подают снова. Но если причина в доходе или в кредитной истории, повторная заявка на следующей неделе ничего не изменит. Сначала закрывают долги, подтверждают доход или привлекают поручителя.

Расходы, которые не входят в первый взнос

Точные суммы зависят от банка, региона, оценщика и нотариуса. Постановление № 856 ограничивает только часть из них.

• Комиссия банка за предоставление и обслуживание кредита в совокупности за весь срок не больше 1% суммы кредита для договоров, заключенных с 1 сентября 2023 года.
• Оценка недвижимости. Стоимость услуг оценщика рыночная, ее согласовывают с ним.
• Нотариус: договор купли-продажи, ипотечный договор, регистрация обременения. Стоимость тоже согласовывают с нотариусом.
• Обязательное страхование жилья. Тариф не больше 0,25% стоимости жилья в год при стандартном покрытии и не больше 1,25% в год, если в полис включают риски повреждения вследствие военных действий.
• Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование, 1% стоимости недвижимости по закону «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование».

Пенсионный сбор не платят те, кто покупает жилье впервые (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 400/97-ВР). Нужно заявление покупателя о том, что он не имеет и не приобретал права собственности на жилье, подкрепленное сведениями из ДРРП и справками о неиспользованном праве на приватизацию. Многим участникам программы льгота подходит, но не всем: если жилье в собственности когда-то было, освобождение для первой покупки не действует. Отдельное освобождение есть у тех, кто стоит в очереди на получение жилья и подтверждает это документом органа, который ведет такой учет (пп. «г» п. 15-2 Порядка, утвержденного постановлением Кабинета Министров № 1740). Остальные расходы обеих сторон сделки разобраны в тексте о налогах и расходах при купле-продаже квартиры.

Банков в программе по состоянию на 20 октября 2026 года десять: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, Bisbank, Банк Кредит Днепр и Радабанк. Список меняется, актуальный видно в Дії на этапе подачи заявки.

Порядок действий, который экономит больше всего времени: посчитайте свою нормативную площадь, возьмите действующий показатель Минразвития для своего региона и умножьте на два, а затем посмотрите, сколько жилья в ваших границах по году и цене вообще есть там, где вы хотите жить. Если таких вариантов единицы, предварительное одобрение от банка ничего не решает.

Частые вопросы

Кому дают єОселю?

Гражданам Украины от 18 лет, у которых нет жилья или есть меньше нормативной площади, с учетом жилья, отчужденного за последние 36 месяцев. Льготную ставку 3% получают военные, силовики, медики, педагоги и научные работники государственных и коммунальных учреждений, а также ветераны войны. Все остальные, в том числе ВПЛ, получают 7%. Окончательное решение принимает банк после проверки дохода и кредитной истории.

Можно ли взять єОселю без первого взноса?

Нет. Минимальный взнос 20%, для заемщиков до 25 лет включительно 10%. Его можно оплатить жилищным сертификатом єВідновлення. ВПЛ и жители прифронтовых громад могут получить от государства 70% взноса, но 30% взноса они платят сами или из других разрешенных источников, а совместить эту помощь с сертификатом нельзя.

Что выгоднее: єОселя или обычная ипотека?

Ставка єОселі зафиксирована условиями программы, 3% или 7% первые 10 лет, тогда как ставку обычной ипотеки устанавливает банк. Зато в обычной ипотеке нет ограничений программы по возрасту дома, площади и цене метра, а требования к жилью устанавливает сам банк. Попросите в банке расчет общей стоимости кредита по обоим вариантам для одного и того же жилья и сравните.

Можно ли купить по єОселі вторичное жилье или дом?

Да, если дом проходит по возрасту: для ВПЛ до 20 лет, для льготных категорий в пяти областях до 20 лет, для остальных до 3 лет, так что для большинства это новостройка. Частный дом подходит, если земля под ним относится к землям жилой и общественной застройки, а стоимость участка в кредит не входит и оплачивается из первого взноса. Дачные и садовые дома и памятники архитектуры программа не кредитует.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную по єОселі?

Только с согласия банка. По ст. 9 Закона «Об ипотеке» передать предмет ипотеки в аренду или пользование ипотекодатель может исключительно с согласия ипотекодержателя, а по ст. 12 договор аренды без такого согласия недействителен. Прежде чем искать арендатора, прочитайте свой ипотечный договор и получите письменное согласие банка.

Как на HataHub отличить проверенное объявление?

Отметку «Проверено» имеет объявление, собственник которого идентифицирован через Дію, а право собственности сверено с ДРРП. Объявления с отметкой «Агрегатор» собраны с других сайтов и не проверены, поэтому собственника там проверяйте самостоятельно. В фильтре каталога продажи квартир можно оставить только проверенные объявления. Соответствие условиям єОселі по возрасту дома, площади и цене метра отметка не подтверждает, это проверяет банк.