Как купить земельный участок и что должно быть в договоре купли-продажи

Земельный участок покупают по письменному договору, который удостоверяет нотариус (ст. 657 Гражданского кодекса, ч. 1 ст. 132 Земельного кодекса), и право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации (ст. 125 ЗКУ). Регистрацию проводит тот же нотариус одновременно с удостоверением (ч. 1 ст. 31-2 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»), поэтому отдельно ходить к регистратору не нужно.

Вся работа покупателя происходит до этого дня. Нужно убедиться, что участок сформирован и принадлежит продавцу, что на нем можно делать то, что вы задумали, и что никто не имеет права купить его раньше вас. Ниже порядок шагов, документы каждой стороны, обязательные условия договора и расходы по состоянию на сентябрь 2026 года.

Какой участок вообще можно купить

Продать можно только сформированный участок с кадастровым номером и зарегистрированным правом собственности (ч. 4, 9 ст. 79-1 ЗКУ). Право, приобретенное до 2013 года по государственному акту, действует и без записи в ДРРП (ч. 3 ст. 3 Закона о регистрации), но для продажи его сначала нужно внести в реестр (ч. 4 ст. 3 того же Закона).

Для земли сельскохозяйственного назначения действуют отдельные правила ст. 130 ЗКУ. Приобретать ее могут граждане Украины, украинские юридические лица, участниками которых являются только граждане Украины, государство или громады, а также сами громады и государство. Иностранцы такую землю не покупают. Общая площадь сельскохозяйственной земли у одного гражданина не может превышать 10 000 гектаров, у юридического лица так же не более 10 000 гектаров и не более, чем могли бы иметь все его участники вместе (ч. 2 ст. 130). Переходные правила, по которым гражданин мог иметь до 100 гектаров, а юридические лица не могли покупать такую землю вовсе, действовали до 1 января 2024 года (п. 15 раздела X ЗКУ). В 2026 году действуют только лимиты ч. 2 ст. 130. Сельскохозяйственные участки государственной и коммунальной собственности не продаются вовсе (ч. 7 ст. 130), а приватизация во время военного положения ограничена отдельно, об этом материал о приватизации земли во время войны.

Есть и территориальные ограничения. Отчуждение паев и участков, выделенных собственникам паев, а также государственных и коммунальных сельскохозяйственных участков на временно оккупированных территориях Донецкой и Луганской областей, Крыма и Севастополя запрещено (п. 14-1 раздела X ЗКУ). Во время военного положения кадастровые регистраторы предоставляют сведения только в пределах громад, которые не входят в перечень территорий активных боевых действий и временно оккупированных территорий (пп. 1, 2 п. 1 постановления КМУ № 564 от 07.05.2022 в редакции от 22.05.2026). Для участка в громаде из перечня нотариус может не получить обязательную выписку из ГЗК.

Порядок покупки пошагово

1. Получите кадастровый номер и проверьте участок. Выписка из ГЗК показывает площадь, целевое назначение, ограничения и НДО, справка из ДРРП показывает собственника, ипотеку, аресты и аренду. Как читать оба документа, разобрано в материале о проверке участка по кадастровому номеру.
2. Осмотрите участок на местности, желательно с инженером-землеустроителем, потому что во время военного положения выписки выдают без координат границ (пп. 6 п. 1 постановления КМУ № 564).
3. Убедитесь, что целевое назначение соответствует вашим планам. Дом строят на участке с кодом 02.01, об остальном в материале о целевом назначении.
4. Для сельскохозяйственной земли выясните, есть ли субъекты преимущественного права и кто вместе с продавцом пройдет эту процедуру.
5. Договоритесь о цене, распределении расходов и дате. Если до сделки нужно время, фиксируйте договоренность предварительным договором, а не распиской. Как это сделать, чтобы не потерять деньги, объясняем в материале о предварительном договоре и задатке.
6. Продавец заказывает оценку и платит налог, если он есть. Без справки об оценочной стоимости и документа об уплате налога нотариус договор между физическими лицами не удостоверит (п. 172.4 Налогового кодекса).
7. В день сделки нотариус получает выписку из ГЗК, что для него обязательно (ч. 4 ст. 38 Закона «О Государственном земельном кадастре»), проверяет ДРРП, удостоверяет договор и регистрирует ваше право.

Преимущественное право арендатора

Для сельскохозяйственной земли этот шаг чаще всего срывает сроки. Преимущественное право покупки имеют в первую очередь недропользователь со специальным разрешением на добычу отдельных полезных ископаемых общегосударственного значения, если участок в пределах его участка недр, во вторую очередь арендатор (ч. 1 ст. 130-1 ЗКУ).

Если такие лица есть, продавец минимум за два месяца до договора регистрирует в ДРРП намерение продать участок, подавая заявление нотариусу вместе с проектом договора. Нотариус в течение трех рабочих дней уведомляет субъектов преимущественного права, и у них есть месяц, чтобы заявить о желании купить на тех же условиях (ч. 3 ст. 130-1). Если изменились цена или условия, процедуру повторяют. Нарушение преимущественного права дает арендатору право через суд перевести на себя права покупателя, внеся на депозит суда цену договора (ч. 4 ст. 130-1).

Регистрировать намерение не нужно, если покупает сам субъект преимущественного права или все такие лица подали нотариусу нотариально засвидетельствованные отказы. Правила ст. 130-1 не касаются приусадебных участков с кодом 02.01: это земли жилой застройки, а не сельскохозяйственные. А вот аренда любого участка после покупки не исчезает. К новому собственнику переходят права и обязанности прежнего по действующим договорам аренды, суперфиция и эмфитевзиса (ч. 1 ст. 148-1 ЗКУ). Как устроен такой договор, рассказываем в материале о договоре аренды земельного участка.

Документы для нотариуса

Продавец приносит паспорт и РНОКПП, документ, по которому приобрел участок (договор, свидетельство о праве на наследство, государственный акт), справку об оценочной стоимости или отчет оценщика и квитанции об уплате налога, если он есть. Нотариус удостоверяет отчуждение, только убедившись в праве собственности и проверив отсутствие запретов и арестов (ст. 55 Закона «О нотариате»).

Если участок куплен в браке, он общий, и нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса). Участок, полученный одним из супругов путем приватизации или в пределах норм бесплатной передачи, является его личной собственностью (п. 5 ч. 1 ст. 57 СК), и согласие не нужно. Подробнее о согласии супругов и совладельцев рассказываем отдельным материалом.

Покупатель приносит паспорт и РНОКПП. Для сельскохозяйственного участка нотариус проверяет, соответствует ли покупатель требованиям ст. 130 ЗКУ, в частности лимиту площади, через ДРРП, ГЗК и ЕГР, и отказывает, если нет (ст. 55 Закона «О нотариате»). Проверка не проводится для садовых участков до 0,25 га и участков личного крестьянского хозяйства в пределах населенных пунктов до 2 га. Тогда покупатель подает нотариусу заявление о соблюдении требований ст. 130 с нотариально засвидетельствованной подписью (ч. 4 ст. 130). По возмездному договору покупатель сельскохозяйственной земли должен подтвердить источники происхождения средств (ч. 6 ст. 130), а расчет за нее только безналичный (ч. 5 ст. 130).

Что должно быть в договоре купли-продажи земельного участка

Земельный кодекс прямо перечисляет обязательные условия (ч. 2 ст. 132): стороны, вид сделки, предмет с местоположением, площадью, целевым назначением и составом угодий, документ о праве собственности продавца, сведения об отсутствии запретов на отчуждение, сведения об ограничениях в использовании, в частности залоге, аренде и сервитутах, цена, права и обязанности сторон, кадастровый номер и момент перехода права собственности.

Нотариус составит текст по этому перечню. Покупателю стоит проверить то, что в шаблоне легко пропустить:

• способ и срок оплаты: когда именно деньги переходят продавцу и что будет, если регистрация не состоится;
• кто оплачивает услуги нотариуса, оценку и выписки;
• состояние участка на момент передачи: межевые знаки, строения, посевы, отсутствие мусора;
• действующие договоры аренды или сервитуты, которые переходят к вам;
• заявление продавца об отсутствии споров и третьих лиц с правом на участок.

Если на участке стоит зарегистрированный дом, выясните, кому он принадлежит и продается ли вместе с землей. К покупателю дома одновременно переходит право на участок под ним без изменения его целевого назначения (ч. 1 ст. 377 ГК), поэтому участок под чужим домом лучше не покупать.

Нормативная денежная оценка и на что она влияет

Налог продавца считают не от НДО. База для НДФЛ это цена договора, но не ниже оценочной стоимости из Единой базы данных отчетов об оценке или рыночной стоимости из отчета оценщика (п. 172.3 НКУ). Однако НДО покупателю понадобится по другим причинам.

От нее считают земельный налог. База определена в пп. 271.1.1 НКУ, ставку устанавливает громада в пределах до 3% НДО, для сельскохозяйственных угодий от 0,3% до 1% (п. 274.1 НКУ). До 1 января 2030 года цена продажи пая не может быть меньше его НДО (п. 22 раздела X ЗКУ). По НДО определяют госпошлину при мене, дарении и части случаев наследования (ст. 13 Закона «Об оценке земель»). Выписку о НДО участка Госгеокадастр выдает бесплатно через портал электронных услуг, подробнее в материале о выписке из Государственного земельного кадастра.

Налоги и расходы сторон

Продавец. НДФЛ не уплачивается, если это первая продажа такого объекта за год, участок в собственности более трех лет и его площадь не превышает норм бесплатной передачи по ст. 121 ЗКУ (п. 172.1 НКУ). Нормы такие: приусадебный участок до 0,25 га в селах, 0,15 га в поселках и 0,10 га в городах, садовый до 0,12 га, дачный до 0,10 га, личное крестьянское хозяйство до 2 га. Тот же режим имеет участок под жилым или садовым домом, который продается вместе с ним, и сельскохозяйственный участок, полученный путем приватизации или выделенный как пай. Для унаследованных объектов из этого перечня условие о трех годах не действует. Вторая за год продажа объекта из этого перечня или первая продажа участка, которого в перечне нет, облагается по ставке 5%. Третья и последующие продажи объектов из перечня, а также вторая и последующие продажи объектов вне его облагаются по ставке 18%, кроме унаследованного имущества (п. 172.2 НКУ). К НДФЛ добавляется военный сбор 5% от той же базы (п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НКУ). Налог продавец уплачивает до удостоверения договора (п. 172.5 НКУ). Подробнее ставки разобраны в материале о налогах при продаже недвижимости.

Покупатель. Однопроцентный сбор на обязательное государственное пенсионное страхование с покупки самого земельного участка не уплачивается. Порядок уплаты сбора, утвержденный постановлением КМУ № 1740 от 03.11.1998, признает недвижимым имуществом жилые и садовые дома, квартиры, дачи, гаражи, другие здания и объекты группы 3 основных средств по Налоговому кодексу (п. 15-1), а земельных участков в этом перечне нет. Если вместе с участком вы покупаете дом, сбор считают от стоимости дома, поэтому цену дома и участка в договоре стоит указать отдельно.

Нотариус. В государственной нотариальной конторе за удостоверение договора отчуждения земельного участка взимают государственную пошлину 1% суммы договора (пп. «б» п. 3 ст. 3 Декрета КМУ «О государственной пошлине»). Частный нотариус берет плату в размере, определенном договоренностью (ст. 31 Закона «О нотариате»), поэтому сумму стоит уточнить заранее. Отдельно оплачиваются выписки: из ГЗК 166,40 грн, информационная справка из ДРРП в электронной форме 40 грн по состоянию на сентябрь 2026 года.

Где найти участок и собственника

В земельных сделках проблемы чаще возникают до нотариуса: аванс посреднику, участок с чужим арендатором, продавец, который не является собственником. В разделе продажи земли на HataHub собственник проходит идентификацию через Дію, а отметка «Проверено» появляется только тогда, когда его РНОКПП совпадает с записью в ДРРП. Объявления с отметкой «Агрегатор» собраны с других сайтов, и там собственника проверяйте самостоятельно. HataHub дает проверенное объявление и прямой контакт с собственником, а договор купли-продажи удостоверяет нотариус в порядке, описанном выше.