Цільове призначення земельної ділянки: що можна будувати і як його змінити

Цільове призначення визначає, що на земельній ділянці законно можна робити, і записується в Державному земельному кадастрі як категорія земель плюс вид із кодом. Житловий будинок для постійного проживання будують на ділянці з кодом 02.01, а поки функціональні зони громади не внесені до кадастру, призначення приватної ділянки змінюють, як правило, за проєктом землеустрою, який затверджує місцева рада.

Для покупця це один із перших рядків, які варто прочитати в документах на землю. Ділянка «під забудову» зазвичай коштує дорожче, ніж ділянка під город, а змінити код після купівлі вдається не завжди і не швидко.

Категорія і вид: з чого складається цільове призначення

Земельний кодекс ділить усі землі на дев'ять категорій за основним призначенням (ст. 19 ЗКУ): сільськогосподарського призначення, житлової та громадської забудови, природно-заповідного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, водного фонду, а також промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Усередині категорії ділянку відносять до конкретного виду, і саме вид визначає напрям використання та правовий режим (ч. 3 ст. 19 ЗКУ).

Перелік видів і їхні коди містить Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок. Це додаток 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів № 1051 від 17 жовтня 2012 року. Класифікатор додала постанова № 821 від 28 липня 2021 року, останні зміни до нього внесено у 2026 році. Код складається з розділу і підрозділу: 02 означає земельні ділянки житлової забудови, 02.01 конкретно присадибну ділянку.

Побачити код можна у витязі з ДЗК про земельну ділянку, на публічній кадастровій карті та у відомостях Державного реєстру речових прав. Витяг з кадастру про земельну ділянку коштує 0,05 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (ст. 41 Закону «Про Державний земельний кадастр»). У 2026 році цей мінімум становить 3 328 грн, тож витяг коштує 166,40 грн станом на вересень 2026 року. Як читати цей документ, пояснено в матеріалі про витяг з Державного земельного кадастру, а як звірити ділянку за кадастровим номером перед угодою, у матеріалі про перевірку ділянки.

Які коди дозволяють будинок

Код	Вид цільового призначення	Що можна зводити	Норма безоплатної приватизації (ст. 121 ЗКУ)
02.01	Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)	Житловий будинок, господарські будівлі	0,25 га в селі, 0,15 га в селищі, 0,10 га в місті
01.05	Для індивідуального садівництва	Садовий будинок, господарські споруди	0,12 га
07.03	Для індивідуального дачного будівництва	Дачний будинок	0,10 га
01.03	Для ведення особистого селянського господарства	Сільськогосподарське виробництво	2,0 га
02.05	Для будівництва індивідуальних гаражів	Гараж	0,01 га

Без застережень для житла підходить лише код 02.01. Ділянка належить до категорії земель житлової та громадської забудови, а використання таких земель іде за генеральним планом населеного пункту та іншою містобудівною документацією (ст. 39 ЗКУ).

На ділянці для садівництва закон дозволяє «зведення необхідних будинків, господарських споруд» (ч. 3 ст. 35 ЗКУ). Такий будинок юридично садовий. Перевести садовий або дачний будинок у жилий можна за Порядком, затвердженим постановою КМУ № 321 від 29 квітня 2015 року, якщо будинок відповідає державним будівельним нормам. Код 07.03 належить уже до категорії земель рекреаційного призначення.

З особистим селянським господарством найбільше непорозумінь. Закон «Про особисте селянське господарство» у ст. 5 дозволяє використовувати такі ділянки для ведення ОСГ, товарного сільськогосподарського виробництва та фермерського господарства. Житлової забудови серед цих цілей немає, а право на забудову реалізується лише за умови використання ділянки відповідно до містобудівної документації (ч. 4 ст. 26 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). Тому для житлового будинку ділянку 01.03 зазвичай переводять у 02.01 ще до початку будівництва.

Використання землі не за цільовим призначенням тягне штраф для громадян від 5 до 25 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (ст. 53 КУпАП). Для штрафів такий мінімум дорівнює 17 грн (п. 5 підрозділу 1 розділу XX Податкового кодексу), тобто від 85 до 425 грн станом на вересень 2026 року. Сам штраф невеликий. Дорожче інше: будинок на ділянці з невідповідним кодом важче узаконити, заставити в банку і продати.

Як змінити цільове призначення у 2026 році

Базове правило записане в ст. 20 ЗКУ. Для приватної ділянки вид цільового призначення визначає її власник (ч. 2). Новий вид має вкладатися у функціональну зону, передбачену комплексним планом просторового розвитку громади або генеральним планом населеного пункту (ч. 3). Коли ці зони вже внесені в кадастр, зміна не потребує ні документації із землеустрою, ні рішення ради (ч. 6): власник подає заяву кадастровому реєстратору.

Поки відомості про функціональні зони не внесені до ДЗК, діє п. 23 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ:

• зміна цільового призначення відбувається за проєктом землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
• для ділянки приватної власності рішення ухвалює сільська, селищна або міська рада, на території якої вона розташована;
• дозвіл на розроблення такого проєкту не потрібен, власник одразу замовляє його в землевпорядника;
• проєкт затверджує той самий орган, що ухвалює рішення про зміну.

Є і спрощений шлях у межах того самого пункту. Якщо генеральний план, план зонування або детальний план території затверджено до набрання чинності Законом № 711-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» або протягом двох років після його опублікування, коли розробку почали раніше, власник може змінити вид без проєкту. Підставою стає витяг з містобудівної документації із зазначенням функціональної зони та всіх обмежень. Кадастровий реєстратор запитує його в органу місцевого самоврядування наступного робочого дня після заяви, а орган має відповісти протягом двох робочих днів. Витяг можна отримати і самостійно, як публічну інформацію.

Зміна всередині сільськогосподарської категорії, наприклад з 01.01 на 01.03, до функціональної зони не прив'язана (ч. 3 ст. 20 ЗКУ). Виняток становить переведення в ділянки для садівництва: тут зона має значення.

Кілька умов, про які дізнаються запізно:

• якщо ділянка в оренді, емфітевзисі, суперфіції або в заставі, зміну погоджують з користувачем або заставодержателем, і його підпис посвідчує нотаріус (ч. 7 ст. 20 ЗКУ). Для ділянки в іпотеці це означає згоду банку;
• для земель лісогосподарського призначення власник відшкодовує втрати лісогосподарського виробництва (ч. 8 ст. 20 ЗКУ). Втрат сільськогосподарського виробництва чинна ст. 207 ЗКУ не передбачає, тож для городу чи поля такої плати немає;
• внесення відомостей до кадастру, зокрема про нове цільове призначення, безоплатне (ч. 1 ст. 41 Закону «Про Державний земельний кадастр»). Вартість проєкту визначає договір із землевпорядником.

Послідовність для типової ситуації, коли функціональних зон у кадастрі ще немає:

1. Отримати витяг з ДЗК і витяг з містобудівної документації, щоб переконатися, що бажаний вид допустимий у зоні.
2. Укласти договір із сертифікованим інженером-землевпорядником на проєкт землеустрою щодо відведення.
3. Подати проєкт до сільської, селищної або міської ради і отримати рішення про затвердження та зміну цільового призначення.
4. Внести відомості до ДЗК через кадастрового реєстратора.
5. Замовити новий витяг з кадастру і переконатися, що в ньому вже новий код.

Що змінив воєнний стан

Звичайна зміна цільового призначення приватної ділянки під час воєнного стану не заборонена. Воєнний стан діє на всій території України і станом на вересень 2026 року продовжений до 31 жовтня 2026 року. На цей час п. 27 розділу X ЗКУ містить дві норми, що стосуються приватних власників.

Перша стосується відповідальності. Власники і користувачі не відповідають за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, якщо порушення полягає у невикористанні ділянки, а право на неї виникло до введення воєнного стану (пп. 3 п. 27). Це про занедбану ділянку, а не про будинок на городі.

Друга стосується територій, де велися або ведуться бойові дії, і тимчасово окупованих територій. Ділянки під житловими будинками там можуть формувати і реєструвати за спрощеною технічною документацією, без геодезичних вимірів на місцевості (пп. 26 п. 27). Для таких ділянок заборонено поділ, об'єднання, зміну цільового призначення та будь-які правочини, а у витязі з кадастру робиться відповідна позначка. Протягом року після припинення воєнного стану власник має переробити документацію з вимірами. Якщо у витязі є така позначка, купити ділянку зараз не вийде.

Перевірка перед купівлею ділянки під будинок

Код у витязі з кадастру має збігатися з тим, що вказано в оголошенні і в договорі. Якщо продавець пише «під забудову», а у витязі 01.03 або 01.01, ви купуєте сільськогосподарську землю за ціною житлової і беретеся самі проходити процедуру зміни.

Далі дивіться, в яку функціональну зону ділянка потрапляє за генеральним планом або планом зонування. Навіть правильний код не гарантує, що зона дозволить конкретну забудову, а включення ділянки до нової зони не змушує власника змінювати вид (ч. 10 ст. 20 ЗКУ). Витяг з містобудівної документації прибирає цю невизначеність.

У тому самому витязі з кадастру видно обмеження у використанні: охоронні зони ліній електропередачі, газопроводів, прибережні захисні смуги. Вони можуть забрати частину ділянки під будинок.

Якщо продавець обіцяє «перевести під житло до угоди», закріпіть це як умову в попередньому договорі з конкретним строком і наслідками невиконання. Як це оформити і що буде із завдатком, описано в матеріалі про попередній договір і завдаток. Якщо ділянку продають разом із будинком, право на неї переходить до покупця одночасно з будинком і без зміни цільового призначення (ч. 1 ст. 120 ЗКУ), тож код, який є зараз, залишиться вашим.

Особу продавця і його право звіряйте з Державним реєстром речових прав так само, як для квартири: логіка перевірки описана в матеріалі як перевірити власника, а сам документ у матеріалі про витяг з ДРРП. Загальний порядок угоди із землею, від перевірки до нотаріуса, розібрано окремо: як купити земельну ділянку.

Де шукати ділянку з перевіреним власником

На HataHub власник кожного оголошення проходить ідентифікацію через «Дію», а його право звіряється з ДРРП. У розділі продажу землі можна зв'язатися з власником напряму і попросити кадастровий номер до перегляду. Статус перевірки не замінює витягу з кадастру: цільове призначення, функціональну зону та обмеження ви перевіряєте окремо, а договір купівлі-продажу посвідчує нотаріус.