Договір оренди земельної ділянки: зразок, строк, реєстрація і розірвання

Договір оренди земельної ділянки укладають у письмовій формі на строк, який визначають сторони, але не довше 50 років. Нотаріус для нього необов'язковий, а от державна реєстрація обов'язкова: право оренди виникає саме з моменту реєстрації в Державному реєстрі речових прав, і до неї орендар не має права починати користуватися землею.

Основні правила записані в Законі України «Про оренду землі» № 161-XIV і в Земельному кодексі. Нижче мова про приватні ділянки: під сад, город, будівництво, склад чи стоянку. Оренда паїв підпорядкована тим самим статтям, але має власні мінімальні строки й податкові особливості, про них окремо в тексті.

Він побудований за структурою Типового договору оренди землі. Заповніть поля в квадратних дужках, додайте витяг з Державного земельного кадастру і видаліть примітки курсивом.

Хто підписує договір і в якій формі

Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець за плату передає ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар використовує її відповідно до договору і земельного законодавства (ст. 13 Закону). Орендодавцем може бути власник ділянки, уповноважена ним особа або той, хто користується ділянкою на праві емфітевзису (ч. 8 ст. 93 ЗКУ).

Форма письмова. Сторони підписують договір власноручно або кваліфікованим електронним підписом, а нотаріальне посвідчення потрібне лише тоді, коли його хоче одна зі сторін (ч. 1 ст. 14 Закону). Є рідкісний виняток: власник ділянки може наперед встановити вимогу нотаріального посвідчення своїх договорів оренди. Таку вимогу оформлюють нотаріально, і вона реєструється як обтяження, тож її видно в Державному реєстрі речових прав.

Кабінет Міністрів затвердив Типовий договір оренди землі постановою № 220 від 3 березня 2004 року. Для приватної ділянки це зручна основа, яку сторони доповнюють власними умовами.

Якщо ділянка належить подружжю на праві спільної сумісної власності, другий з подружжя має дати письмову нотаріально посвідчену згоду. Право оренди підлягає державній реєстрації, а для договорів, що потребують реєстрації, ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу вимагає саме нотаріальної згоди.

Без чого договір не зареєструють

Стаття 15 Закону називає три істотні умови. Договір вважається укладеним, коли сторони домовилися про всі істотні умови (ч. 1 ст. 638 ЦК), тож пропуск будь-якої з них ставить під сумнів сам договір.

1. Об'єкт оренди: кадастровий номер, місце розташування і розмір ділянки.
2. Дата укладення і строк дії договору.
3. Орендна плата: розмір, індексація, спосіб і умови розрахунків, строки, порядок внесення і перегляду, відповідальність за несплату.

З першого пункту випливає практичне правило. Ділянку без кадастрового номера здати в оренду за договором, який можна зареєструвати, не вийде: спершу її треба сформувати і внести до Державного земельного кадастру. Як отримати витяг із кадастру і що в ньому читати, розібрано в матеріалі про витяг з ДЗК.

Решту умов сторони додають за згодою. Варто записати цільове призначення і дозволене використання, стан ділянки на момент передачі, хто відповідає за огорожу, під'їзд і вивіз сміття, чи можна зводити споруди і садити багаторічні насадження. Орендар може будувати на орендованій землі лише за письмовою згодою орендодавця (ст. 25 Закону), тому згоду краще внести в сам договір, а не домовлятися усно. Якщо ціль саме будівництво, порівняйте оренду з правом забудови: чим суперфіцій відрізняється від оренди, пояснює матеріал про суперфіцій і емфітевзис.

Строк оренди: мінімуми для сільгоспземель і максимум у 50 років

Максимальний строк 50 років установлюють і ч. 1 ст. 19 Закону, і ч. 4 ст. 93 ЗКУ. Для несільськогосподарської ділянки, наприклад під склад, стоянку чи будівництво, мінімального строку закон не встановлює.

Мінімуми діють для земель сільськогосподарського призначення (ч. 3 і 4 ст. 19 Закону, ч. 11 і 12 ст. 93 ЗКУ):

• не менше 7 років, якщо ділянку передають для товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського або особистого селянського господарства;
• не менше 10 років для меліорованих ділянок, на яких проводиться гідротехнічна меліорація;
• не менше 25 років для закладання або вирощування багаторічних насаджень: садів, ягідників, горіхів, винограду.

Особисте селянське господарство входить до цього переліку. Тому домовленість узяти ділянку сусіда з таким призначенням на один сезон «під город» закону не відповідає: для неї строк має бути від семи років. Перш ніж обирати строк, перевірте цільове призначення у витязі з кадастру.

Строк рахують від дати укладення договору (ч. 1 ст. 19 Закону). Якщо сторони хочуть автоматичного продовження, умову про поновлення треба прямо записати в договір. Тоді за ст. 126-1 ЗКУ договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах без нового правочину, якщо жодна сторона не пізніше ніж за місяць до кінця строку не подасть до реєстру заяву про виключення відомостей про поновлення. Без такої умови діє переважне право сумлінного орендаря на новий договір (ст. 33 Закону): він повідомляє орендодавця не пізніше ніж за місяць до закінчення строку і додає проєкт договору, а орендодавець розглядає його в місячний строк.

Автоматичне поновлення договорів на один рік за пп. 1 п. 27 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ стосувалося лише земель сільськогосподарського призначення і лише договорів, строк яких сплив після введення воєнного стану, але до набрання чинності Законом № 2698-IX від 19 жовтня 2022 року. Закон опубліковано 18 листопада 2022 року, тож на договори, строк яких спливає тепер, ця норма не поширюється. Договір на приватну ділянку укладають і поновлюють за загальними правилами.

Реєстрація права оренди: де, за скільки і коли

Право оренди виникає з моменту державної реєстрації (ст. 125 ЗКУ, ч. 1 ст. 19 Закону). Ділянка вважається переданою орендарю тоді ж (ст. 17 Закону), а користуватися нею орендар може не раніше реєстрації (ст. 25 Закону). Договір, підписаний у травні і зареєстрований у липні, дає право користуватися ділянкою лише з липня.

Реєстрацію проводить державний реєстратор у ЦНАП або нотаріус. Право оренди належить до інших речових прав, похідних від права власності (ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Звичайний строк реєстрації до п'яти робочих днів з дня реєстрації заяви (ч. 2 ст. 19 того самого закону).

Адміністративний збір рахують від прожиткового мінімуму для працездатних осіб на 1 січня року, коли подано документи, і округлюють до найближчих 10 гривень (ч. 3 і 8 ст. 34). У 2026 році цей прожитковий мінімум становить 3 328 грн (ст. 7 Закону «Про Державний бюджет України на 2026 рік»), отже:

• до п'яти робочих днів: 0,05 прожиткового мінімуму, 170 грн;
• два робочі дні: 0,5 прожиткового мінімуму, 1 660 грн;
• один робочий день: 1 прожитковий мінімум, 3 330 грн;
• дві години: 2,5 прожиткового мінімуму, 8 320 грн.

Якщо сторони посвідчили договір у нотаріуса і той самий нотаріус одразу реєструє право оренди, збір становить 0,1 прожиткового мінімуму, тобто 330 грн (ч. 5 ст. 34).

Суборенда теж підлягає державній реєстрації (ст. 8 Закону). Коли договір припиняється, в реєстр вносять і припинення права оренди, інакше запис про орендаря залишиться.

Орендна плата, податки і хто платить за землю

Розмір, умови і строки плати за приватну ділянку сторони визначають самі (ст. 21 Закону). Одна деталь часто дивує власників: якщо договір не каже інакше, плату обчислюють з урахуванням індексів інфляції. Не хочете індексації, так і напишіть.

Плата вноситься грошима. За згодою сторін її можна вносити натурою, наприклад зерном, але розрахунок має відповідати грошовому еквіваленту за ринковими цінами на дату платежу (ст. 22 Закону). Для державних і комунальних земель допустимі лише гроші. Переглядають плату за приватну землю за згодою сторін, а орендар може вимагати зменшення, якщо стан ділянки погіршився не з його вини (ст. 23 Закону).

Податок з орендної плати залежить від того, хто орендар:

• орендар звичайна фізична особа: власник сам сплачує ПДФО 18% і військовий збір 5% щокварталу, протягом 40 календарних днів після кінця кварталу, і показує дохід у річній декларації (п.п. 170.1.5 ПКУ);
• орендар компанія або ФОП: він є податковим агентом, утримує податок під час виплати і перераховує його сам (п.п. 170.1.1 для сільськогосподарських ділянок і паїв, п.п. 170.1.2 для решти нерухомості).

Скажімо, ділянку здано фізособі за 3 000 грн на місяць. За рік це 36 000 грн, з них 6 480 грн ПДФО і 1 800 грн військового збору, разом 8 280 грн.

Земельний податок за приватну ділянку і далі сплачує власник (п.п. 269.1.1 ПКУ). Хто кому компенсує цю суму, сторони можуть записати в договорі, але платником у податкової залишається власник. Орендна плата як податковий платіж існує лише для орендарів державних і комунальних земель (п.п. 269.1.2 ПКУ). Для них річна плата не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки, якщо орендаря не визначили на торгах (пп. 288.5.2 і 288.5.3 ПКУ).

Суборенда, продаж ділянки і смерть сторони

Орендар може передати ділянку в суборенду без зміни цільового призначення, якщо це дозволяє договір або орендодавець дав письмову згоду. Мовчання теж має наслідок: якщо орендодавець протягом місяця не відповів на запит, суборенда вважається дозволеною (ч. 1 ст. 8 Закону). Строк суборенди не може перевищувати строку оренди, а коли припиняється оренда, припиняється і суборенда.

Продаж або спадкування ділянки не розривають договір: перехід права власності до іншої особи не є підставою змінити чи припинити оренду, якщо договір не передбачає іншого (ст. 32 Закону). Новий власник протягом місяця після реєстрації свого права має повідомити орендаря (ч. 5 ст. 31 Закону).

Після смерті орендаря-фізособи право оренди переходить до його спадкоємців, якщо договір не встановлює іншого (ст. 7 Закону). Якщо хтось купує в орендаря будинок, іншу будівлю чи споруду на орендованій ділянці, разом з нею до покупця переходить і право оренди землі на тих самих умовах, без згоди орендодавця і без змін до договору (ч. 3 ст. 7 Закону). Для багатоквартирних будинків це правило не діє.

Для земель сільськогосподарського призначення орендар може продати або заставити право оренди без погодження з власником (ч. 5 ст. 93 ЗКУ). Для інших приватних ділянок порядок відчуження права оренди краще прямо врегулювати в договорі.

Як розірвати договір оренди землі

Договір припиняється сам зі спливом строку, у разі викупу ділянки для суспільних потреб, поєднання в одній особі власника й орендаря, ліквідації юридичної особи-орендаря, а також з інших підстав за ст. 31 Закону. Достроково його розривають двома шляхами: за згодою сторін або за рішенням суду.

Одностороннє розірвання не допускається, якщо закон або сам договір його не дозволяють (ч. 4 ст. 31 Закону). Хочете мати право вийти з договору листом, запишіть підстави і строк попередження в текст. Інакше лишається суд, куди звертаються через невиконання обов'язків за ст. 24 і 25 Закону, через випадкове знищення чи пошкодження ділянки або з підстав Земельного кодексу. Серед них ст. 141 ЗКУ окремо називає систематичну несплату орендної плати і використання ділянки не за цільовим призначенням.

Гроші при розірванні розподіляє ст. 32 Закону. Якщо розірвати хоче орендар, орендодавець має право на орендну плату за рік для несільськогосподарських земель і за шість місяців для сільськогосподарських, якщо за цей час ніхто не запропонував орендувати ділянку на тих самих умовах. Виняток становлять випадки, коли розірвання спричинив сам орендодавець, а також забруднення ділянки вибухонебезпечними предметами. Якщо ж розірвати хоче орендодавець без вини орендаря, той має право на відшкодування погоджених поліпшень і збитків.

Після припинення договору орендар повертає ділянку на умовах, визначених договором, і не може утримувати її, щоб змусити орендодавця розрахуватися (ст. 34 Закону). Розірвання оформлюють письмово, а припинення права оренди реєструють у Державному реєстрі речових прав.

Перелік перед підписом

1. Інформація з Державного реєстру речових прав: хто власник, чи немає іпотеки, арешту і чинного договору оренди з іншою особою. Як її отримати через Дію, пояснено в матеріалі про ДРРП.
2. Витяг з Державного земельного кадастру: кадастровий номер, площа, цільове призначення, обмеження у використанні.
3. Нотаріальна згода другого з подружжя, якщо ділянка у спільній сумісній власності.
4. Строк, що відповідає цільовому призначенню, зокрема мінімум у 7 років для особистого селянського господарства.
5. Розмір плати, індексація, строки і відповідальність за прострочення.
6. Письмова згода на будівництво, якщо орендар планує споруди.
7. Умова про поновлення або її свідома відсутність.
8. Підстави і порядок одностороннього розірвання, якщо сторони хочуть мати таке право.

Хто насправді розпоряджається ділянкою, перевіряють так само, як з квартирою: за даними ДРРП, а не за словами людини, яка показує межі. Покроково це описано в гайді про перевірку власника. В оголошеннях про оренду землі на HataHub позначка «Перевірено» означає, що власника ідентифіковано через Дію і зіставлено із записом у ДРРП. Оголошення з позначкою «Агрегатор» зібрані з інших сайтів, їх перевіряйте самостійно. Договір оренди землі і його реєстрацію сторони оформлюють окремо, у реєстратора або нотаріуса.