Кто платит за коммунальные услуги в арендованной квартире: арендатор или собственник

Коммунальные услуги в арендованной квартире оплачивает арендатор, если договор найма не устанавливает иное. Именно так прямо сказано в ч. 3 ст. 815 Гражданского кодекса. Содержание дома и взносы в ОСМД под это правило не подпадают. Их оплачивает собственник, а арендатор компенсирует их только в том случае, если это записано в договоре.

Налог на недвижимость тоже оплачивает собственник, и договор этого не меняет. Отопление закон относит к коммунальным услугам, поэтому по общему правилу его оплачивает арендатор. Но с отоплением есть несколько практических вопросов: как считать, если счетчика нет, кто платит летом и что делать, если арендатор въехал в октябре, а выедет в марте. Ниже разобраны каждый платеж и формулировки, которые стоит включить в договор. Нормы сверены с текстами законов по состоянию на 20 октября 2026 года.

Что говорит закон

Гражданский кодекс регулирует отношения собственника и арендатора. Часть 3 ст. 815 ГК говорит, что наниматель обязан своевременно вносить плату за наем жилья и самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если договор найма не устанавливает иное. Отдельно ст. 820 ГК говорит, что размер платы за наем устанавливает договор, а одностороннее изменение платы не допускается, если договор или закон не разрешает иное. Поэтому стороны могут договориться как угодно: арендатор платит все сам, собственник включает коммунальные услуги в арендную плату, часть платежей делят. Закон лишь подсказывает ответ на случай, когда договор ничего не говорит.

Что именно считается коммунальной услугой, определяет Закон «О жилищно-коммунальных услугах» № 2189-VIII (ст. 5). Коммунальные услуги: поставка и распределение природного газа, поставка и распределение электроэнергии, поставка тепловой энергии, поставка горячей воды, централизованные водоснабжение и водоотведение, управление бытовыми отходами. Отдельно от них стоит жилищная услуга, то есть управление многоквартирным домом: уборка, обслуживание внутридомовых систем, содержание лифтов, текущий ремонт общего имущества.

Эта граница и разделяет обязанности. Ч. 3 ст. 815 ГК говорит о коммунальных услугах, а расходы на содержание дома лежат на собственнике как на совладельце. Ст. 322 ГК возлагает на собственника бремя содержания имущества, ст. 7 Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» № 417-VIII обязывает совладельцев содержать и ремонтировать общее имущество, а ст. 15 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» требует от совладельца своевременно оплачивать взносы и платежи. Неиспользование квартиры от этих расходов не освобождает (ч. 3 ст. 12 Закона № 417-VIII).

Интернет, телевидение и подобные услуги к жилищно-коммунальным не относятся. Их оплачивает тот, кто заключил договор с провайдером, или тот, на кого эту обязанность возложил договор найма.

Кто за что платит: таблица

Прокрутите таблицу вбок

Несколько строк требуют пояснений. Плата исполнителю коммунальной услуги по индивидуальному договору состоит из платы за саму услугу и платы за абонентское обслуживание, предельный размер которой определяет Кабинет Министров (ч. 5 ст. 13 Закона № 2189-VIII). Для газа и электроэнергии абонплаты в этом смысле нет. Абонплата покрывает расходы исполнителя на заключение договора, распределение объемов и начисление платы (п. 11 ч. 1 ст. 1 того же закона), а не потребленную услугу, поэтому она может прийти и за месяц, когда в квартире никто не жил.

Распределение газа оплачивают иначе, чем сам газ. Согласно Кодексу газораспределительных систем (разд. VI, гл. 6, п. 1), плату считают исходя из годовой заказанной мощности и вносят равными долями в течение календарного года. По умолчанию эту мощность определяют по фактическому потреблению предыдущего газового года. Арендатор, который въехал в октябре, платит за распределение сумму, зависящую от того, сколько газа квартира потребила до него. Это не ошибка в счете, и лучше объяснить это до подписания.

Взносы ОСМД и содержание дома собственник может попросить компенсировать вместе с коммунальными услугами. Так можно, но это условие договора, а не обязанность арендатора по закону. Порядок, перечень и размеры взносов, в том числе в ремонтный фонд, устанавливает общее собрание ОСМД (ст. 21 Закона об ОСМД), поэтому в договоре лучше назвать конкретную сумму или написать, что арендатор компенсирует взнос на содержание по счету ОСМД, без ремонтного фонда. Как считать взносы на генератор или аккумуляторы дома, разобрано в материале об аренде во время отключений света.

Отопление: по площади, по счетчику и летом

Кто платит за отопление в арендованной квартире, решает то же правило ч. 3 ст. 815 ГК: арендатор, если договор не говорит иное. Сложнее определить, сколько платить. Ответ зависит от того, как устроен учет в доме.

Без квартирного счетчика

Тепло, которое дом потребил по общедомовому счетчику, распределяют между квартирами. Если в квартирах нет узлов распределительного учета или приборов-распределителей, распределение идет пропорционально отапливаемой площади (п. 24 Правил предоставления услуги по поставке тепловой энергии, утвержденных постановлением КМУ № 830). Отапливаемая площадь это общая площадь без лоджий, балконов и террас. На практике это означает, что закрученный радиатор не уменьшит счет: квартира платит свою долю по площади, как бы ею ни пользовались.

В счете также есть доля тепла на отопление мест общего пользования и работу внутридомовых систем. Ее платят даже квартиры, отключенные от центрального отопления (п. 38 тех же Правил).

Со счетчиком или распределителями

Если в квартире есть узел распределительного учета, долю квартиры считают по его показаниям, но не меньше минимальной доли, которую определяет методика распределения. Распределители на батареях учитывают только тогда, когда ими оснащено не менее 50% отопительных приборов здания (пп. 3-5 ч. 2 ст. 10 Закона «О коммерческом учете тепловой энергии и водоснабжения»). Тогда показания на день заселения и выезда так же обязательны, как и для воды. Потребитель обязан предоставлять показания таких приборов в сроки, определенные договором с исполнителем (п. 12 ч. 2 ст. 7 Закона № 2189-VIII), поэтому в договоре найма стоит записать, кто их передает.

Оснастить помещения узлами распределительного учета закон обязывает собственника, с исключениями, в частности когда установка технически невозможна (ч. 2 и 5-7 ст. 4 того же закона). Если арендатор хочет платить по факту, а счетчика нет, установку согласовывают с собственником и отдельно договариваются, кто ее оплачивает.

Летние счета и равные платежи

Расчетный период за тепловую энергию это календарный месяц, а оплатить ее нужно не позднее последнего дня следующего месяца, если договор с исполнителем не устанавливает иное (п. 35 Правил № 830). То есть по умолчанию отопление оплачивают в те месяцы, когда оно было. Если применяют двухставочный тариф, условно постоянную часть начисляют в течение всего года (п. 32), и тогда счет за тепло приходит и летом. Абонплата по договору теплоснабжения тоже ежемесячная.

Права равномерно распределить оплату отопления на двенадцать месяцев в Правилах № 830 нет. Есть право вносить авансовые платежи (ч. 2 ст. 9 Закона № 2189-VIII и тот же п. 35), но это предоплата, а не усреднение. Если стороны хотят равный ежемесячный платеж, это их договоренность: арендатор ежемесячно компенсирует фиксированную сумму, а раз в год или при выезде стороны сверяют ее с фактическими счетами и доплачивают разницу. Без такой сверки арендатор, который прожил только зиму, недоплатит, а тот, кто прожил только лето, переплатит.

Чей договор с поставщиком

Договор найма распределяет расходы между собственником и арендатором. Отношения с поставщиком он не меняет. Индивидуальным потребителем Закон № 2189-VIII называет собственника или, с его согласия, другое лицо, которое пользуется помещением и с которым заключен договор о предоставлении услуги (п. 6 ч. 1 ст. 1). Поэтому счета можно переоформить на арендатора, но только с согласия собственника и по правилам конкретного поставщика.

Если счета остаются на собственнике, долг перед поставщиком является долгом собственника, а требование к арендатору он предъявляет уже по договору найма. Закон добавляет еще одно обстоятельство: дееспособные лица, которые проживают или зарегистрированы в жилье потребителя, пользуются услугами наравне с ним и несут солидарную ответственность по обязательствам об их оплате (ч. 3 ст. 9 Закона № 2189-VIII).

Еще два практических момента. Потребитель сообщает исполнителю о фактическом количестве лиц, которые постоянно проживают в жилье, в случаях и порядке, предусмотренных договором (п. 11 ч. 2 ст. 7). Для услуг, которые считают на жильца, заселение трех людей вместо одного изменит сумму. А когда услугу не предоставляли или предоставляли некачественно, потребитель имеет право на уменьшение платы (п. 5 ч. 1 ст. 7). Претензию подает тот, на кого оформлен договор, поэтому договоритесь, что перерасчет за период проживания арендатора переходит к нему.

Показания, квитанции и последний месяц

Чтобы расчет опирался на документы, а не на память, в договоре и вокруг него нужны четыре вещи.

1. Показания всех счетчиков на день заселения в акте приема-передачи с номером каждого счетчика. Что и как записать, объясняется в материале об акте приема-передачи квартиры.
2. Перечень услуг поименно и способ оплаты: арендатор платит поставщикам сам и присылает подтверждение или собственник платит и выставляет арендатору сумму по квитанциям. Общие требования к этому разделу приведены в статье о договоре аренды квартиры.
3. Срок, до которого арендатор передает показания и компенсирует счета, и что происходит при просрочке.
4. Порядок последнего месяца: показания на день выезда в акте возврата и сумма, которую временно удерживают из гарантийного взноса до поступления последних счетов.

Счет за последний месяц исполнитель формирует после его завершения, то есть уже после выезда. Если они остались неоплаченными, порядок действий описан в материале о долгах арендатора за коммунальные услуги. Долги за период до заселения новый арендатор не компенсирует, и об этом тоже стоит записать в договоре.

Частые вопросы

Кто платит за отопление в арендованной квартире?

Арендатор, если договор не устанавливает иное, потому что отопление является коммунальной услугой (ч. 3 ст. 815 ГК, ст. 5 Закона № 2189-VIII). Без квартирного счетчика долю считают по отапливаемой площади, со счетчиком по его показаниям. Платить ли равными частями в течение года, стороны решают сами.

Обязан ли арендатор платить взносы ОСМД?

По закону нет: взносы и платежи в ОСМД оплачивает совладелец, то есть собственник квартиры (ст. 15 Закона об ОСМД). Арендатор компенсирует их только тогда, когда это прямо записано в договоре. Лучше указать сумму или перечень взносов, которые он компенсирует.

Можно ли переоформить счета на арендатора?

Да, с согласия собственника арендатор может стать индивидуальным потребителем и заключить договор с поставщиком на себя (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 2189-VIII). Порядок и документы определяет конкретный поставщик. До переоформления договоритесь, как договор закроют после выезда.

Как облагается налогом компенсация коммунальных услуг?

Если счета оплачивает собственник, а арендатор возмещает ему эти расходы, НКУ включает такое возмещение расходов в налогооблагаемый доход (пп. «г» пп. 164.2.17), и отдельная строка в договоре этого не меняет. Ставки такие же, как для арендной платы: НДФЛ 18% (п. 167.1) и военный сбор 5% (п. 16-1 подразд. 10 разд. XX). Если арендатор является обычным физическим лицом, собственник декларирует эти доходы и сам уплачивает налог (пп. 168.2.1, 170.1.5). Ответ для своего случая можно получить в бесплатной индивидуальной налоговой консультации (ст. 52 НКУ).

Кто должен платить за ремонт техники в арендованной квартире?

Ст. 819 ГК возлагает текущий ремонт жилья на нанимателя, капитальный на наймодателя, если договор не устанавливает иное, но отдельно о бытовой технике не говорит. Ответ зависит от причины поломки, возраста техники и условий договора. Подробно это разобрано в материале о ремонте в арендованной квартире.

Арендатор уехал на месяц. Нужно ли платить за коммунальные услуги?

За отопление да: временное отсутствие не освобождает от оплаты тепловой энергии (п. 37 Правил № 830). Другие коммунальные услуги можно не оплачивать, только если приборов учета нет, в квартире более 30 календарных дней не было ни потребителя, ни других жильцов и это подтверждено документами согласно условиям договора с поставщиком (п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 2189-VIII). Там, где стоят счетчики, потребление считают по показаниям, но абонплату и плату за распределение газа продолжают начислять.

Как это оформляется на HataHub

Договор аренды на HataHub подписывают онлайн Дія.Підписом или КЭП. Пункт 2.4 договора устанавливает, что арендатор возмещает коммунальные услуги отдельно на основании счетов арендодателя, а собственные условия, например о взносах ОСМД или равных платежах за отопление, стороны дописывают в следующих пунктах того же раздела.

После того как обе стороны подпишут акт приема-передачи, в договоре открывается раздел «Коммунальные». Счетчики из акта становятся началом учета, собственник задает тарифы и фиксированные ежемесячные суммы, например взнос ОСМД или интернет, арендатор передает показания с 25 числа до 1 числа следующего месяца, а сервис рассчитывает сумму. Срок оплаты коммунальных услуг за месяц в сервисе 5 число следующего месяца. HataHub не переводит деньги: арендатор платит обычным банковским переводом, а собственник отмечает счет как оплаченный, и эту отметку видят обе стороны.

Искать квартиру можно в каталоге аренды в Киеве: в фильтре можно оставить только объявления с отметкой «Проверено», где собственник идентифицирован через Дію, а право собственности сверено с ДРРП. Вопросы о коммунальных услугах стоит задать собственнику в чате еще до просмотра.