Як купити земельну ділянку і що має бути в договорі купівлі-продажу

Земельну ділянку купують за письмовим договором, який посвідчує нотаріус (ст. 657 Цивільного кодексу, ч. 1 ст. 132 Земельного кодексу), і право власності переходить до покупця з моменту державної реєстрації (ст. 125 ЗКУ). Реєстрацію проводить той самий нотаріус одночасно з посвідченням (ч. 1 ст. 31-2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), тому окремо ходити до реєстратора не потрібно.

Уся робота покупця відбувається до того дня. Треба переконатися, що ділянка сформована і належить продавцю, що на ній можна робити те, що ви задумали, і що ніхто не має права купити її раніше за вас. Нижче порядок кроків, документи кожної сторони, обов'язкові умови договору і витрати станом на вересень 2026 року.

Яку ділянку взагалі можна купити

Продати можна лише сформовану ділянку з кадастровим номером і зареєстрованим правом власності (ч. 4, 9 ст. 79-1 ЗКУ). Право, набуте до 2013 року за державним актом, чинне і без запису в ДРРП (ч. 3 ст. 3 Закону про реєстрацію), але для продажу його спершу треба внести до реєстру (ч. 4 ст. 3 того самого Закону).

Для землі сільськогосподарського призначення діють окремі правила ст. 130 ЗКУ. Набувати її можуть громадяни України, українські юридичні особи, учасниками яких є лише громадяни України, держава чи громади, а також самі громади і держава. Іноземці такої землі не купують. Загальна площа сільськогосподарської землі в одного громадянина не може перевищувати 10 000 гектарів, у юридичної особи так само не більше 10 000 гектарів і не більше, ніж могли б мати всі її учасники разом (ч. 2 ст. 130). Перехідні правила, за якими громадянин міг мати до 100 гектарів, а юридичні особи не могли купувати таку землю зовсім, діяли до 1 січня 2024 року (п. 15 розділу X ЗКУ). У 2026 році діють лише ліміти ч. 2 ст. 130. Сільськогосподарські ділянки державної і комунальної власності не продаються зовсім (ч. 7 ст. 130), а приватизацію під час воєнного стану обмежено окремо, про це матеріал про приватизацію землі під час війни.

Є й територіальні обмеження. Відчуження паїв і ділянок, виділених власникам паїв, а також державних і комунальних сільськогосподарських ділянок на тимчасово окупованих територіях Донецької і Луганської областей, Криму та Севастополя заборонено (п. 14-1 розділу X ЗКУ). Під час воєнного стану кадастрові реєстратори надають відомості лише в межах громад, що не входять до переліку територій активних бойових дій і тимчасово окупованих територій (пп. 1, 2 п. 1 постанови КМУ № 564 від 07.05.2022 у редакції від 22.05.2026). Для ділянки в громаді з переліку нотаріус може не отримати обов'язкового витягу з ДЗК.

Порядок купівлі покроково

1. Отримайте кадастровий номер і перевірте ділянку. Витяг з ДЗК показує площу, цільове призначення, обмеження і НГО, довідка з ДРРП показує власника, іпотеку, арешти й оренду. Як читати обидва документи, розібрано в матеріалі про перевірку ділянки за кадастровим номером.
2. Огляньте ділянку на місцевості, бажано з інженером-землевпорядником, бо під час воєнного стану витяги видають без координат меж (пп. 6 п. 1 постанови КМУ № 564).
3. Переконайтеся, що цільове призначення відповідає вашим планам. Будинок будують на ділянці з кодом 02.01, про решту в матеріалі про цільове призначення.
4. Для сільськогосподарської землі з'ясуйте, чи є суб'єкти переважного права, і хто з продавцем пройде цю процедуру.
5. Домовтеся про ціну, розподіл витрат і дату. Якщо до угоди потрібен час, фіксуйте домовленість попереднім договором, а не розпискою. Як це зробити, щоб не втратити гроші, пояснюємо в матеріалі про попередній договір і завдаток.
6. Продавець замовляє оцінку і сплачує податок, якщо він є. Без довідки про оціночну вартість і документа про сплату податку нотаріус договору між фізичними особами не посвідчить (п. 172.4 Податкового кодексу).
7. У день угоди нотаріус отримує витяг з ДЗК, що для нього обов'язково (ч. 4 ст. 38 Закону «Про Державний земельний кадастр»), перевіряє ДРРП, посвідчує договір і реєструє ваше право.

Переважне право орендаря

Для сільськогосподарської землі цей крок найчастіше зриває строки. Переважне право купівлі мають у першу чергу надрокористувач зі спеціальним дозволом на видобування окремих корисних копалин загальнодержавного значення, якщо ділянка в межах його ділянки надр, у другу чергу орендар (ч. 1 ст. 130-1 ЗКУ).

Якщо такі особи є, продавець щонайменше за два місяці до договору реєструє в ДРРП намір продати ділянку, подаючи заяву нотаріусу разом із проєктом договору. Нотаріус протягом трьох робочих днів повідомляє суб'єктів переважного права, і в них є місяць, щоб заявити про бажання купити на тих самих умовах (ч. 3 ст. 130-1). Змінилися ціна чи умови, процедуру повторюють. Порушення переважного права дає орендарю право через суд перевести на себе права покупця, внісши на депозит суду ціну договору (ч. 4 ст. 130-1).

Реєструвати намір не потрібно, якщо купує сам суб'єкт переважного права або всі такі особи подали нотаріусу нотаріально засвідчені відмови. Правила ст. 130-1 не стосуються присадибних ділянок з кодом 02.01: це землі житлової забудови, а не сільськогосподарські. А от оренда будь-якої ділянки після купівлі не зникає. До нового власника переходять права й обов'язки попереднього за чинними договорами оренди, суперфіцію й емфітевзису (ч. 1 ст. 148-1 ЗКУ). Як влаштований такий договір, розповідаємо в матеріалі про договір оренди земельної ділянки.

Документи для нотаріуса

Продавець приносить паспорт і РНОКПП, документ, за яким набув ділянку (договір, свідоцтво про право на спадщину, державний акт), довідку про оціночну вартість або звіт оцінювача і квитанції про сплату податку, якщо він є. Нотаріус посвідчує відчуження, лише переконавшись у праві власності і перевіривши відсутність заборон та арештів (ст. 55 Закону «Про нотаріат»).

Якщо ділянку куплено в шлюбі, вона спільна, і потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу). Ділянка, отримана одним із подружжя приватизацією або в межах норм безоплатної передачі, є його особистою власністю (п. 5 ч. 1 ст. 57 СК), і згода не потрібна. Докладніше про згоду подружжя і співвласників розповідаємо окремим матеріалом.

Покупець приносить паспорт і РНОКПП. Для сільськогосподарської ділянки нотаріус перевіряє, чи відповідає покупець вимогам ст. 130 ЗКУ, зокрема ліміту площі, через ДРРП, ДЗК і ЄДР, і відмовляє, якщо ні (ст. 55 Закону «Про нотаріат»). Перевірка не проводиться для садових ділянок до 0,25 га та ділянок особистого селянського господарства в межах населених пунктів до 2 га. Тоді покупець подає нотаріусу заяву про дотримання вимог ст. 130 з нотаріально засвідченим підписом (ч. 4 ст. 130). За відплатним договором покупець сільськогосподарської землі має підтвердити джерела походження коштів (ч. 6 ст. 130), а розрахунок за неї лише безготівковий (ч. 5 ст. 130).

Що має бути в договорі купівлі-продажу земельної ділянки

Земельний кодекс прямо перелічує обов'язкові умови (ч. 2 ст. 132): сторони, вид угоди, предмет з місцем розташування, площею, цільовим призначенням і складом угідь, документ про право власності продавця, відомості про відсутність заборон на відчуження, відомості про обмеження у використанні, зокрема заставу, оренду й сервітути, ціна, права й обов'язки сторін, кадастровий номер і момент переходу права власності.

Нотаріус складе текст за цим переліком. Покупцеві варто перевірити те, що в шаблоні легко пропустити:

• спосіб і строк оплати: коли саме гроші переходять продавцю і що буде, якщо реєстрація не відбудеться;
• хто оплачує послуги нотаріуса, оцінку і витяги;
• стан ділянки на момент передачі: межові знаки, будівлі, посіви, відсутність сміття;
• чинні договори оренди чи сервітути, які переходять до вас;
• заява продавця про відсутність спорів і третіх осіб з правом на ділянку.

Якщо на ділянці стоїть зареєстрований будинок, з'ясуйте, кому він належить і чи продається разом із землею. До покупця будинку одночасно переходить право на ділянку під ним без зміни її цільового призначення (ч. 1 ст. 377 ЦК), тож ділянку під чужим будинком краще не купувати.

Нормативна грошова оцінка і на що вона впливає

Податок продавця рахують не від НГО. База для ПДФО це ціна договору, але не нижче оціночної вартості з Єдиної бази даних звітів про оцінку або ринкової вартості зі звіту оцінювача (п. 172.3 ПКУ). Проте НГО покупцеві знадобиться з інших причин.

Від неї рахують земельний податок. База визначена в пп. 271.1.1 ПКУ, ставку встановлює громада в межах до 3% НГО, для сільськогосподарських угідь від 0,3% до 1% (п. 274.1 ПКУ). До 1 січня 2030 року ціна продажу паю не може бути меншою за його НГО (п. 22 розділу X ЗКУ). За НГО визначають держмито при міні, дарунку і частині випадків спадкування (ст. 13 Закону «Про оцінку земель»). Витяг про НГО ділянки Держгеокадастр видає безоплатно через портал електронних послуг, докладніше в матеріалі про витяг з Державного земельного кадастру.

Податки і витрати сторін

Продавець. ПДФО не сплачується, якщо це перший продаж такого об'єкта за рік, ділянка у власності понад три роки і її площа не перевищує норм безоплатної передачі за ст. 121 ЗКУ (п. 172.1 ПКУ). Норми такі: присадибна ділянка до 0,25 га в селах, 0,15 га в селищах і 0,10 га в містах, садова до 0,12 га, дачна до 0,10 га, особисте селянське господарство до 2 га. Той самий режим має ділянка під житловим або садовим будинком, що продається разом із ним, і сільськогосподарська ділянка, отримана приватизацією або виділена як пай. Для успадкованих об'єктів з цього переліку умова про три роки не діє. Другий за рік продаж об'єкта з цього переліку або перший продаж ділянки, якої в переліку немає, оподатковується за ставкою 5%. Третій і наступні продажі об'єктів з переліку, а також другий і наступні продажі об'єктів поза ним оподатковуються за ставкою 18%, крім успадкованого майна (п. 172.2 ПКУ). До ПДФО додається військовий збір 5% від тієї самої бази (п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ). Податок продавець сплачує до посвідчення договору (п. 172.5 ПКУ). Докладніше ставки розібрано в матеріалі про податки при продажу нерухомості.

Покупець. Однопроцентний збір на обов'язкове державне пенсійне страхування з купівлі самої земельної ділянки не сплачується. Порядок сплати збору, затверджений постановою КМУ № 1740 від 03.11.1998, визнає нерухомим майном житлові й садові будинки, квартири, дачі, гаражі, інші будівлі та об'єкти групи 3 основних засобів за Податковим кодексом (п. 15-1), а земельних ділянок у цьому переліку немає. Якщо разом із ділянкою ви купуєте будинок, збір рахують із вартості будинку, тому ціну будинку і ділянки в договорі варто зазначити окремо.

Нотаріус. У державній нотаріальній конторі за посвідчення договору відчуження земельної ділянки справляють державне мито 1% суми договору (пп. «б» п. 3 ст. 3 Декрету КМУ «Про державне мито»). Приватний нотаріус бере плату в розмірі, визначеному домовленістю (ст. 31 Закону «Про нотаріат»), тож суму варто уточнити заздалегідь. Окремо оплачуються витяги: з ДЗК 166,40 грн, інформаційна довідка з ДРРП в електронній формі 40 грн станом на вересень 2026 року.

Де знайти ділянку і власника

У земельних угодах проблеми частіше виникають до нотаріуса: аванс посереднику, ділянка з чужим орендарем, продавець, який не є власником. У розділі продажу землі на HataHub власник проходить ідентифікацію через Дію, а позначка «Перевірено» з'являється лише тоді, коли його РНОКПП збігається із записом у ДРРП. Оголошення з позначкою «Агрегатор» зібрані з інших сайтів, і там власника перевіряйте самостійно. HataHub дає перевірене оголошення і прямий контакт із власником, а договір купівлі-продажу посвідчує нотаріус за порядком, описаним вище.