Чи можна приватизувати землю під час війни і як оформити ділянку під будинком

Отримати нову ділянку безоплатно, як раніше у межах норм для городу, садівництва чи будівництва, під час воєнного стану не можна: це прямо забороняє підпункт 5 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу. Найширший виняток зроблено для власників будинків: землю під будинком, право на який належить вам, можна приватизувати і у вересні 2026 року.

Ще два винятки стосуються ділянок, які громадяни отримали в користування до 2002 року, і колишніх власників майна, знищеного внаслідок збройної агресії РФ. Далі про кожен виняток, про порядок оформлення і про те, що це означає для покупця будинку.

Що саме заборонено

Заборону запровадив Закон № 2145-IX від 24 березня 2022 року. Чинний текст підпункту 5 пункту 27 звучить так: «безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється».

Заборона широка. Під неї потрапляє не лише саме рішення ради про передачу землі, а й дозвіл на проєкт і навіть робота землевпорядника над ним. Тому дозвіл на проєкт для ведення особистого селянського господарства площею 2 га рада зараз надати не може, навіть якщо заяву подали до війни: закон забороняє саме видачу таких дозволів. Окремого винятку для учасників бойових дій у тексті підпункту немає.

Особливості пункту 27 діють там, де введено воєнний стан (пп. 23 п. 27). Воєнний стан діє на всій території України. Останнє продовження, Указ Президента № 596/2026, затверджений Законом № 4928-IX від 14 липня 2026 року, діє з 2 серпня 2026 року на 90 діб, тобто до 31 жовтня 2026 року. Тож заборона загальна, і з кожним новим продовженням воєнного стану вона продовжується автоматично.

Дві речі під заборону не потрапляють. Перша: платне придбання комунальної землі, зокрема викуп ділянки під власною будівлею (ст. 128 ЗКУ), бо підпункт 5 говорить лише про безоплатну передачу. Друга: оренда. Для власника будівлі земля під нею не продається на торгах і не передається в оренду через торги (ч. 2 ст. 134 ЗКУ).

Три винятки, чинні на вересень 2026 року

Заборона не поширюється на безоплатну передачу ділянок:

1. власникам розташованих на них об'єктів нерухомого майна, тобто будівель і споруд;
2. громадянам України, яким ділянки передали в користування до набрання чинності Земельним кодексом, тобто до 1 січня 2002 року;
3. колишнім власникам нерухомого майна, знищеного внаслідок обставин, спричинених збройною агресією РФ, якщо право власності на це майно припинено в Державному реєстрі речових прав у зв'язку зі знищенням.

Перші два винятки додав Закон № 2698-IX від 19 жовтня 2022 року, він набрав чинності 19 листопада 2022 року. Третій додав Закон № 4625-IX від 8 жовтня 2025 року, чинний з 19 грудня 2025 року.

Перший виняток працює лише тоді, коли будинок або інша будівля справді ваші в юридичному сенсі, тобто право власності на них зареєстроване. Якщо воно виникло до 1 січня 2013 року і записане тільки в БТІ, закон визнає його дійсним (ч. 3 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), але для більшості дій з майном запис усе одно доведеться перенести до ДРРП (ч. 4 ст. 3 того ж закону). Чому старе право не видно в реєстрі і як це виправити, пояснено в матеріалі ДРРП про квартиру мовчить. Будинок, збудований без документів, підставою для винятку не є, поки його не узаконено і право на нього не зареєстровано. Як це зробити, розказано в матеріалі як ввести будинок в експлуатацію.

Як оформити ділянку під будинком: порядок за ст. 118 ЗКУ

Найчастіший випадок: будинок ваш, земля під ним комунальна і вже у вашому користуванні, або межі ділянки колись визначали за старими документами. Тут діє ч. 1 і 2 ст. 118 ЗКУ.

1. Замовте в сертифікованого інженера-землевпорядника технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі. Дозвіл ради на її розроблення не потрібен.
2. Землевпорядник формує ділянку, вона отримує кадастровий номер, відомості вносять до Державного земельного кадастру.
3. Подайте заяву про приватизацію до сільської, селищної або міської ради, на території якої розташована ділянка (ч. 1 ст. 122 ЗКУ), і додайте технічну документацію.
4. Рада протягом місяця з дня отримання документації ухвалює рішення про її затвердження і передачу ділянки у власність або вмотивоване рішення про відмову (ч. 2 ст. 118 ЗКУ).
5. Зареєструйте право власності на ділянку в Державному реєстрі речових прав. Адміністративний збір становить 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб з округленням до 10 грн (ч. 1 і 8 ст. 34 закону про реєстрацію). При мінімумі 3 328 грн у 2026 році це 330 грн станом на вересень 2026 року.

Якщо ділянка ще не сформована і у вашому користуванні не перебувала, шлях довший. Подається заява про дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення (ч. 6 ст. 118 ЗКУ). Для власника будинку закон має запобіжник: якщо рада протягом місяця не дала ні дозволу, ні вмотивованої відмови, власник має право протягом наступного місяця замовити проєкт без дозволу (ч. 7 ст. 118 ЗКУ). Готовий проєкт рада затверджує у двотижневий строк (ч. 9). Відмову або бездіяльність можна оскаржити до суду (ч. 11, 12).

Розмір ділянки визначають норми ст. 121 ЗКУ: для будівництва і обслуговування житлового будинку не більше 0,25 га в селі, 0,15 га в селищі і 0,10 га в місті. Для власника будинку є важливе уточнення: ділянка, яку передають у зв'язку з набуттям права на будинок, не може бути меншою за максимальну норму, якщо тільки фактична ділянка під будинком сама не менша (ч. 3 ст. 121 ЗКУ).

Безоплатно отримати землю одного виду цільового призначення можна лише один раз (ч. 4 ст. 116 ЗКУ). Якщо ви вже приватизували присадибну ділянку в іншому місці, ділянку під новим будинком доведеться викуповувати або брати в оренду. Що таке цільове призначення і чим код 02.01 відрізняється від городу, розібрано в матеріалі про цільове призначення ділянки.

Якщо ви купуєте будинок без приватизованої землі

Будинок, під яким земля комунальна, продати можна, але земля при цьому не стає вашою автоматично. Якщо ділянка ні в кого не перебуває в користуванні, покупець після реєстрації права на будинок зобов'язаний протягом 30 днів звернутися до ради із заявою про передачу йому ділянки у власність або користування в порядку ст. 118, 123 або 128 ЗКУ (ч. 11 ст. 120 ЗКУ). Пропуск цього строку не може бути підставою для відмови, тож паніки він не вимагає, але й відкладати не варто.

Коли земля під будинком уже приватна, вона переходить до покупця разом із будинком і без зміни цільового призначення (ч. 1 ст. 120 ЗКУ). Коли ділянка в оренді, емфітевзисі або суперфіції у продавця, до покупця переходить саме це право на тих самих умовах (ч. 4). В обох випадках кадастровий номер ділянки є істотною умовою договору купівлі-продажу будинку (ч. 8 ст. 120 ЗКУ).

Перед авансом для такого будинку варто з'ясувати:

• чи сформована ділянка і чи має вона кадастровий номер, або землю під будинком ще треба формувати з нуля;
• на якому праві продавець користується землею і чи є рішення ради або договір оренди;
• чи не використав продавець уже своє право на безоплатну приватизацію саме цієї ділянки, і чи маєте це право ви;
• чи збігаються фактичні паркани з межами за кадастром, бо сусідські спори про межу вирішують роками.

Оформлення землі після купівлі займає час і коштує грошей, тому це законний аргумент у торгах про ціну. Як читати документ з реєстру і що в ньому шукати для будинку і землі, пояснено в матеріалі про витяг з ДРРП, а різниця між свідоцтвом, договором і записом у реєстрі описана в матеріалі про документи на право власності. Детальніше про ділянку як окремий об'єкт купівлі є в матеріалі як купити земельну ділянку.

Будинки в зоні бойових дій і на деокупованих територіях

Для територій, де велися або ведуться бойові дії, та тимчасово окупованих територій закон передбачив спрощене формування і реєстрацію ділянок під житловими будинками, крім багатоквартирних (пп. 26 п. 27 розділу X ЗКУ). Технічну документацію щодо інвентаризації розробляють без геодезичних вимірів на місцевості, на основі наявних планів і карт, на замовлення власника ділянки або власника будинку і без рішення ради про розроблення. Документацію погоджує рада або військова адміністрація і затверджує сам замовник. Норма не діє, якщо бойові дії на території завершено або їх можливість припинено.

Ціна спрощення в обмеженнях. Щодо такої ділянки заборонено поділ, об'єднання, зміну цільового призначення і будь-які правочини, у кадастрі та у витязі робиться позначка про особливий порядок реєстрації. Протягом року після припинення воєнного стану власник має замовити документацію з вимірами на місцевості, інакше доступ до відомостей про ділянку в кадастрі обмежать до внесення змін.

Для колишніх власників знищених будинків діє окремий виняток із заборони приватизації, описаний вище. Він прив'язаний до запису в ДРРП про припинення права власності у зв'язку зі знищенням майна, тож першим кроком є саме цей запис. Адміністративний збір за таку реєстрацію громадяни не сплачують (п. 6-1 ч. 9 ст. 34 закону про реєстрацію).

Той самий Закон № 4625-IX дав таким власникам ще дві можливості. Землю під знищеним будинком їм можуть продати або передати в оренду без земельних торгів (ч. 2 ст. 134 ЗКУ). А цільове призначення ділянки можна встановити за призначенням знищеного об'єкта, навіть якщо воно не збігається з функціональною зоною за містобудівною документацією (пп. 11-1 п. 27 розділу X ЗКУ). Це правило діятиме ще п'ять років після припинення воєнного стану (п. 28 розділу X ЗКУ).

Будинок із землею від перевіреного власника

Купуючи будинок, перевіряйте землю так само ретельно, як сам будинок. На HataHub власник кожного оголошення ідентифікований через «Дію», а його право власності звірене з ДРРП. У розділі продажу будинків можна одразу запитати в продавця кадастровий номер ділянки і підставу, на якій він нею користується. Статус перевірки стосується права на об'єкт, а не оформлення землі, тому ділянку ви перевіряєте окремо, а договір купівлі-продажу посвідчує нотаріус.