Як перевірити земельну ділянку за кадастровим номером перед купівлею

Земельну ділянку за кадастровим номером перевіряють у двох державних джерелах. Витяг з Державного земельного кадастру показує, що це за ділянка, а інформаційна довідка з ДРРП показує, кому вона належить і що її обтяжує. Обидва документи замовляються онлайн, разом коштують 206,40 грн станом на вересень 2026 року, і обидва варто мати на руках до того, як ви передасте продавцю бодай гривню авансу.

Звичний раніше спосіб «глянути на карті» зараз не працює як перевірка. На час воєнного стану вимоги оприлюднювати відомості ДЗК через Публічну кадастрову карту не застосовуються, а координати меж бачать лише державні кадастрові реєстратори і сертифіковані інженери-землевпорядники та інженери-геодезисти (пп. 4, 5 п. 1 постанови КМУ № 564 від 07.05.2022 у редакції від 22.05.2026). Неофіційні сервіси показують копії даних без юридичної сили. Далі про те, що саме читати в кожному документі і чого реєстри не покажуть взагалі.

Що означає кадастровий номер

Кадастровий номер складається з 19 цифр у чотирьох групах через двокрапку, наприклад 3222482400:07:012:0020. Перші дванадцять цифр, записані як десять і дві, становлять номер кадастрової зони, далі три цифри кадастрового кварталу і чотири цифри самої ділянки в кварталі. Структуру номера визначає Кабінет Міністрів (ч. 4 ст. 16 Закону «Про Державний земельний кадастр»), і зараз вона закріплена в пунктах 30 і 34 Порядку ведення ДЗК, затвердженого постановою КМУ № 1051 від 17.10.2012. Історично перші десять цифр збігалися з кодом КОАТУУ, але Порядок прямо каже, що номер не відображає належності ділянки до адміністративно-територіальної одиниці (п. 26). Тож визначати за номером громаду чи район не варто.

Номер є ідентифікатором ділянки в кадастрі (ч. 2 ст. 16). Від зміни власника він не змінюється, а скасовується лише разом із державною реєстрацією ділянки, і скасований номер ніколи не отримає інша ділянка (ч. 6, 7 ст. 16). Звідси практична перевірка. Якщо ділянку ділили або об'єднували, вона як об'єкт цивільних прав припинилася (ч. 13 ст. 79-1 Земельного кодексу), а нові частини отримали нові номери. Продавець, який показує номер зі старого державного акта, може продавати те, чого в кадастрі вже немає.

За тією ж статтею ЗКУ ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння кадастрового номера (ч. 4 ст. 79-1) і може бути об'єктом цивільних прав лише після формування та державної реєстрації права власності на неї (ч. 9). Кадастровий номер є обов'язковою умовою договору про перехід права власності на ділянку (п. «ж» ч. 2 ст. 132 ЗКУ), тож ділянку без нього продати не можна. «Пай, який ще не виділили, але вже можна оформити на вас» є пропозицією іншої угоди з іншими ризиками.

Де взяти номер, якщо продавець називає лише адресу

Найпростіше попросити номер у продавця. Він є в державному акті на право власності на землю, у договорі, за яким продавець набув ділянку, і в інформаційній довідці з ДРРП. Продавець, який не хоче називати номер до внесення авансу, сам по собі є сигналом.

Якщо відомі дані власника, допоможе ДРРП. За Порядком надання інформації з Державного реєстру речових прав, затвердженим постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015, пошук за суб'єктом права формує перелік записів про майно, де для земельних ділянок зазначено кадастровий номер (п. 5 Порядку). Є виняток воєнного часу: в електронній інформації з реєстру кадастрові номери ділянок, що належать юридичним особам, приховано (п. 16 Порядку в редакції постанови № 1737 від 24.12.2025). Шукати за адресою складніше, бо дані Державного адресного реєстру вносять до ДЗК лише за їх наявності (ст. 15 Закону про ДЗК), і в багатьох ділянок за містом адреси в кадастрі немає.

Неофіційні карти і сервіси, які показують межі за номером, зручні для першого орієнтира. Але вони відображають архівні або зібрані ними дані, не несуть відповідальності за точність і не замінюють витягу, який нотаріус однаково отримає перед угодою.

Витяг з ДЗК: що це за ділянка

Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку містить усі відомості з Поземельної книги і кадастровий план ділянки (ч. 4 ст. 38 Закону про ДЗК). Адміністративний збір становить 0,05 прожиткового мінімуму для працездатних осіб на 1 січня (ч. 2 ст. 41), тобто 166,40 грн станом на вересень 2026 року при прожитковому мінімумі 3 328 грн. Електронний витяг формується в режимі реального часу, паперовий видають у день звернення. Як його замовити і як читати кожен рядок, ми розібрали в матеріалі про витяг з Державного земельного кадастру. Для перевірки перед купівлею важливі п'ять речей.

Площа. Порівняйте її з тим, що продавець показує на місцевості. Розбіжність у кілька соток часто означає, що паркан стоїть не там, де межа в кадастрі, і хтось, ви чи сусід, користується чужою землею.

Цільове призначення. У витягу вказано категорію земель і вид використання з кодом. Для житлового будинку потрібен код 02.01, «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)». Код 01.03 означає особисте селянське господарство, 01.05 індивідуальне садівництво. Що дозволено на кожному виді і як призначення змінюють, пояснюємо в матеріалі про цільове призначення земельної ділянки.

Обмеження у використанні. Охоронні зони ліній електропередачі, газопроводів, санітарні зони, прибережні захисні смуги. Остання часто дивує покупців ділянок біля води. За ст. 88 Водного кодексу смуга становить 25 метрів для малих річок і ставків до 3 га, 50 метрів для середніх річок і ставків понад 3 га, 100 метрів для великих річок, водосховищ на них та озер. Якщо крутизна схилів перевищує три градуси, ширина подвоюється. У смузі заборонено будь-яке будівництво, крім перелічених у ст. 89 споруд, зокрема баз відпочинку, дач і гаражів.

Нормативна грошова оцінка. Від неї рахуватимуть ваш земельний податок (пп. 271.1.1 Податкового кодексу), тож цифра корисна ще до угоди.

Позначки воєнного часу. Кадастр містить відомості про ділянки, забруднені вибухонебезпечними предметами (ст. 15 Закону про ДЗК). Окремо дивіться, чи не зазначено, що державну реєстрацію проведено з урахуванням особливостей пп. 26 п. 27 розділу X Земельного кодексу. Так спрощено реєструють ділянки під приватними будинками на територіях, де велися бойові дії, і на тимчасово окупованих територіях. Щодо таких ділянок заборонено будь-які правочини, поділ, об'єднання і зміну цільового призначення (пп. «г» того самого підпункту).

Одна технічна деталь. Під час воєнного стану витяги видають без координат поворотних точок меж (пп. 6 п. 1 постанови КМУ № 564). Кадастровий план у витягу є, але точне положення меж на місцевості за ним не встановиш.

Довідка з ДРРП: хто власник і що обтяжує

Звичайний витяг з ДЗК не показує речових прав, що виникли після 1 січня 2013 року, якщо ви окремо не замовили відомості з ДРРП (ч. 4 ст. 38 Закону про ДЗК). Тому власника перевіряють інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав. Її можна замовити за кадастровим номером, в електронній формі вона коштує 40 грн станом на вересень 2026 року. Порядок замовлення той самий, що для квартири, і описаний у матеріалі про ДРРП і витяг з нього.

Розподіл між реєстрами задає ст. 111 Земельного кодексу. Обтяження прав на ділянку, тобто заборони, арешти, іпотеку, реєструють у ДРРП (ч. 3), а обмеження у використанні земель у ДЗК (ч. 4). Звідси порядок читання довідки:

1. Власник збігається з продавцем, частки й форма власності відповідають тому, що вам сказали. Якщо ділянку купили в шлюбі, знадобиться нотаріальна згода другого з подружжя (ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу). Ділянка, отримана одним із подружжя приватизацією, є його особистою власністю (п. 5 ч. 1 ст. 57 СК).
2. Немає арешту, заборони відчуження, іпотеки. Ділянку в іпотеці нотаріус посвідчить лише за згодою банку (ст. 55 Закону «Про нотаріат»).
3. Немає зареєстрованої оренди, емфітевзису чи суперфіцію. Купівля не припиняє цих прав. До нового власника переходять обов'язки попереднього за чинними договорами (ч. 1 ст. 148-1 ЗКУ), тож ви отримаєте ділянку разом з орендарем. Чим ці права відрізняються, розповідаємо в матеріалі про суперфіцій і емфітевзис.
4. Для сільськогосподарської землі з'ясуйте, чи є орендар. Він має переважне право купівлі, тож власник зобов'язаний зареєструвати в ДРРП намір продажу щонайменше за два місяці до договору, якщо орендар не подав нотаріально засвідченої відмови (ч. 1, 3 ст. 130-1 ЗКУ).

Буває, що довідка порожня, а продавець показує державний акт 2005 року. Право, яке виникло до 2013 року і було зареєстроване за тодішніми правилами, чинне (ч. 3 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Але для продажу його спершу доведеться внести до ДРРП (ч. 4 ст. 3 того самого Закону), і з'ясувати, хто і коли це зробить, краще до авансу. Чому реєстр мовчить і що з цим робити, пояснюємо в матеріалі про порожню довідку з ДРРП.

Що реєстри не покажуть

Реєстр описує право, а не місцевість. Кілька речей доводиться перевіряти ногами і запитами до громади.

Фактичні межі. Паркан сусіда міг стояти на вашій землі десятиліттями. Коли координат у витягу немає, лишається один надійний спосіб. Сертифікований інженер-землевпорядник виносить межі в натуру, і ви бачите, де лягають кілки.

Під'їзд і комунікації. Ділянка може не мати виходу на дорогу загального користування, якщо її оточують чужі ділянки. Світло, газ і вода теж не записані в кадастрі. Запитайте в операторів мереж про технічну можливість приєднання до угоди.

Містобудівна документація. Навіть код 02.01 не гарантує, що ви збудуєте те, що задумали. Висотність, відступи від червоних ліній і сусідніх будинків встановлює містобудівна документація громади (ч. 2 ст. 111 ЗКУ). Генеральний план і план зонування зазвичай можна отримати в місцевій раді.

Територія. Під час воєнного стану кадастрові реєстратори і ЦНАП надають відомості з ДЗК лише в межах громад, що не входять до переліку територій активних бойових дій або тимчасово окупованих, який веде Міністерство розвитку громад та територій (пп. 1, 2 п. 1 постанови КМУ № 564). Виняток зроблено для територій, де працюють інформаційні системи. Отримати витяг на ділянку в громаді з переліку може не вийти, а без витягу нотаріус не посвідчить правочин, бо отримання витягу для нього обов'язкове (ч. 4 ст. 38 Закону про ДЗК). Окремо заборонено відчуження паїв і ділянок, виділених власникам паїв, на тимчасово окупованих територіях Донецької і Луганської областей, Криму та Севастополя (п. 14-1 розділу X ЗКУ).

Перелік перед авансом

1. Кадастровий номер з документів продавця, а не лише зі слів.
2. Витяг з ДЗК: площа, код цільового призначення, обмеження, НГО, позначки воєнного часу.
3. Довідка з ДРРП за кадастровим номером: власник, частки, арешти, іпотека, оренда, намір продажу.
4. Для права до 2013 року: державний акт і план продавця реєструвати його в ДРРП.
5. Огляд на місцевості з інженером-землевпорядником, якщо межі під сумнівом.
6. Під'їзд, мережі, містобудівні обмеження громади.
7. Лише після цього аванс або попередній договір. Як його оформити, щоб гроші не зависли, є в матеріалі про попередній договір і завдаток.

Далі сама угода. Як купують ділянку в нотаріуса, які документи збирає кожна сторона і що обов'язково має бути в договорі, розібрано в покроковому матеріалі про купівлю земельної ділянки.

Де шукати ділянку, власника якої вже звірили з реєстром

У розділі продажу землі на HataHub власник проходить ідентифікацію через Дію, а позначка «Перевірено» з'являється лише тоді, коли його РНОКПП збігається із записом у ДРРП. Оголошення з позначкою «Агрегатор» зібрані з інших сайтів, і власника там треба перевіряти самостійно. Позначка знімає питання «чи той це власник», але не замінює витягу з ДЗК. Цільове призначення, обмеження і межі перевіряйте за переліком вище. Угода купівлі-продажу укладається в нотаріуса, HataHub дає прямий контакт із власником і перевірене оголошення до неї.