Как купить квартиру на вторичном рынке в 2026 году: пошаговый план покупателя

Квартиру на вторичном рынке покупают через нотариуса: договор купли-продажи удостоверяют нотариально (ст. 657 ГК), а без удостоверения он ничтожен (ч. 1 ст. 220 ГК). До нотариуса покупатель рассчитывает бюджет, проверяет владельца, обременения и документы, осматривает квартиру и согласовывает предварительный договор и порядок расчета.

Право собственности переходит к покупателю со дня государственной регистрации, которую нотариус проводит сразу после удостоверения. Ниже восемь шагов в том порядке, в котором они экономят деньги. Нормы приведены по редакциям, действующим по состоянию на октябрь 2026 года, а для каждого риска есть ссылка на отдельный подробный материал.

Шаг 1. Деньги: сколько нужно и откуда они

Бюджет состоит из цены квартиры и расходов покупателя сверх нее. Сверх цены уплачиваются 1% сбора на обязательное государственное пенсионное страхование от суммы в договоре, если у вас нет права на исключение, о нем в шаге 8, плата нотариусу по договоренности и административный сбор за регистрацию права собственности. В 2026 году этот сбор составляет 330 грн: 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (ч. 5 ст. 34 Закона № 1952-IV), который с 1 января 2026 года равен 3 328 грн, с округлением до 10 грн (ч. 8 той же статьи). Отдельные категории, в частности лица с инвалидностью I и II групп, от него освобождены (ч. 9 ст. 34).

Источников денег обычно четыре.

• Собственные средства. Самый простой вариант, но сумму свыше 50 000 грн все равно проводят через счет, об этом в шаге 7.
• Продажа другой квартиры. Тогда ваша сделка зависит от чужой, и срок основного договора в предварительном договоре нужно устанавливать с запасом.
• Ипотека, в частности єОселя. Для вторичного рынка программа подходит не всем. По состоянию на октябрь 2026 года для большинства заемщиков дом должен быть не старше 3 лет, для ВПЛ предел составляет 20 лет во всех регионах программы, а для военных, медиков, педагогов, ученых и ветеранов 20 лет действуют только в Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской и Херсонской областях.
• Жилищный сертификат єВідновлення. Продавец должен заранее согласиться на оплату сертификатом.

Шаг 2. Поиск и цена за квадратный метр

Сравнивайте цену за метр, а не общую сумму. Отберите квартиры того же района, типа дома, этажа и состояния ремонта, и тогда разница в цене станет понятной. По состоянию на 28 сентября 2026 года медианная цена предложения квадратного метра в Киеве составляла 1 967 долларов, во Львове 1 724. В эту выборку входят и новостройки, а разбивка по районам и типу жилья есть в обзоре цен на квартиры. Это цены объявлений, а не договоров: сколько снижают на торгах, публично никто не считает.

Квартира, заметно более дешевая, чем соседние, может быть выгодной, а может иметь причину: долю, ипотеку, наследство с неопределенными наследниками или перепланировку. Каждую из этих причин видно на шагах 3 и 5.

Шаг 3. Владелец и обременения в ДРРП

До любой предоплаты закажите информационную справку из Государственного реестра вещных прав. Электронная справка в 2026 году стоит 40 грн: 0,0125 прожиточного минимума с округлением до 10 грн (ч. 7 и 8 ст. 34 Закона № 1952-IV). В ней смотрите на четыре вещи:

1. Кто записан владельцем и совпадает ли фамилия с паспортом человека, который продает.
2. Сколько владельцев и какие у них доли.
3. Есть ли ипотека, арест или запрет отчуждения.
4. Основание приобретения права: покупка, дарение, наследство, приватизация.

Если право возникло до 2013 года и в реестр не переносилось, справка может быть пустой. Как заказать справку по адресу и по данным человека и что делать, когда реестр молчит, описано в материале как проверить владельца квартиры.

Шаг 4. Осмотр квартиры

Первый показ нужен, чтобы отсеять квартиру. На второй приходите днем, с фонариком и списком:

• стояки, трубы отопления и канализации, следы протечек на потолке и в санузле;
• электрощиток, проводка, количество розеток на кухне;
• окна, балкон, влажные углы и запах плесени;
• счетчики: какие есть, поверены ли, где находятся;
• планировка по сравнению с техпаспортом, потому что незаконная перепланировка после покупки становится вашей проблемой;
• подъезд, крыша, подвал, укрытие рядом;
• кто живет в квартире сейчас и когда освободит ее;
• квитанции за коммунальные услуги за несколько месяцев и справки об отсутствии долга от поставщиков или ОСМД.

Шаг 5. Риски в документах продавца

Вторая половина проверки касается юридической истории квартиры. Часть этого нотариус проверит в день сделки, но узнать о риске до задатка дешевле, а фактических жильцов или неизвестных наследников реестр не покажет.

Прокрутите таблицу вбок

Отдельно о наследстве. Наследник, пропустивший шестимесячный срок, может подать заявление позже с письменного согласия других наследников или получить дополнительный срок через суд, если причина пропуска уважительная (ст. 1272 ГК). Если наследство открылось недавно, выясните у продавца, кто еще мог быть наследником и все ли они подали заявления или отказались.

Об арендаторе. При смене владельца жилья к новому владельцу переходят права и обязанности наймодателя (ст. 814 ГК). Дата освобождения, записанная в договоре купли-продажи, арендатора не обязывает, поэтому сначала посмотрите договор найма и выясните, как его можно прекратить.

Шаг 6. Предварительный договор и задаток

Когда до сделки остается несколько недель, договоренность закрепляют предварительным договором. Его заключают в форме основного договора (ч. 1 ст. 635 ГК), то есть у нотариуса, и записывают в нем цену, срок основного договора и сумму обеспечения.

Разница между задатком и авансом заключается в последствиях. Задаток остается у продавца, если обязательство нарушил покупатель, а продавец, нарушивший обязательство, возвращает его в двойном размере (ч. 1 ст. 571 ГК). Если не установлено, что сумма является задатком, она считается авансом (ч. 2 ст. 570 ГК). Платеж по предварительному договору суды часто признают именно авансом, поскольку такой договор обязывает заключить основной договор, а не заплатить, и тогда при незаключении основного договора деньги возвращают без удвоения. Почему расписка без нотариуса защищает слабее, чем кажется, разобрано в материале о предварительном договоре и задатке.

Шаг 7. Расчет

Цену в договоре выражают в гривнах, и обязательства тоже исполняют в гривнах. Стороны могут определить эквивалент в иностранной валюте, тогда сумму считают по официальному курсу на день платежа, если договор не устанавливает иное (ст. 524 и 533 ГК). Если платите частями в разные дни, пропишите курс в тексте.

Схему оплаты согласовывают до сделки: полная оплата до подписания, перевод в день подписания с датой зачисления или часть после регистрации. Право собственности возникает со дня государственной регистрации (ч. 4 ст. 334 ГК), поэтому запишите в договоре, когда именно деньги должны поступить продавцу относительно удостоверения и регистрации.

Как купить квартиру за наличные

Наличными физические лица могут рассчитаться по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, только на сумму до 50 000 грн включительно. Большую сумму платят переводом со счета на счет или внесением средств на счет продавца (подп. 2 п. 7 раздела II Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте, постановление Правления НБУ № 148, с изменениями от 19.09.2022). То есть наличные можно принести в банк и зачислить на счет продавца, а передать 2 млн грн из рук в руки нельзя.

Доллары из рук в руки тоже не вариант: использовать иностранную валюту в расчетах на территории Украины можно только в случаях, установленных законом (ч. 3 ст. 533 ГК). Нотариус является субъектом первичного финансового мониторинга (подп. «ґ» п. 7 ч. 2 ст. 6 Закона № 361-IX) и может попросить подтвердить, откуда деньги. Выписку со счета, договор о продаже предыдущей квартиры или кредитный договор лучше иметь с собой.

Шаг 8. День сделки у нотариуса

Договор удостоверяют по местонахождению квартиры или по зарегистрированному месту жительства одной из сторон (ч. 6 ст. 55 Закона «О нотариате»). Проект договора попросите за день или два, чтобы успеть внести правки. Что в нем проверять, описано в тексте о договоре купли-продажи квартиры.

Покупателю обычно нужны паспорт или ID-карта, РНОКПП, квитанция об уплате 1% или документы на исключение и, если нотариус попросит, документы об источнике средств.

Прокрутите таблицу вбок

Пенсионный сбор не платят граждане, которые приобретают жилье впервые или состоят в очереди на получение жилья (п. 9 ст. 1 Закона № 400/97-ВР). Без квитанции об уплате или подтверждения исключения нотариус договор не удостоверит. НДФЛ и военный сбор уплачивает продавец до удостоверения (п. 172.5 НКУ), поэтому покупателя они не касаются, хотя и влияют на то, за сколько продавец согласится продать. Кто сколько платит, с примерами, есть в материале о налогах при купле-продаже квартиры.

Право покупателя регистрирует тот же нотариус одновременно с удостоверением (ч. 1 ст. 31-2 Закона № 1952-IV). После подписания составьте с продавцом акт приема-передачи с показаниями счетчиков и перечнем переданных документов.

После покупки

1. Задекларируйте или зарегистрируйте место проживания в течение 30 календарных дней после переезда (ч. 1 ст. 5 Закона № 1871-IX). Онлайн-декларирование возможно для жилья, внесенного в ДРРП (ч. 7 той же статьи), но услуга в Дії имеет собственные условия. Если она вам недоступна, обратитесь в ЦНАП.
2. Переоформите договоры с поставщиками коммунальных услуг и лицевые счета, порядок описан в материале о переоформлении коммунальных услуг.
3. Учтите налог на недвижимое имущество: для нового владельца его считают с месяца, в котором он приобрел право собственности (п. 266.8.1 НКУ).
4. Храните договор, квитанции и справку из реестра: они понадобятся при следующей продаже.

Если квартира в новостройке, порядок другой. Предварительный договор относительно будущего объекта недвижимости удостоверяют нотариально, а любые платежи в подтверждение обязательства по нему, кроме штрафных санкций, запрещены (ч. 1 и 5 ст. 635 ГК). Начните с проверки застройщика.

Частые вопросы

Что нужно знать перед покупкой квартиры?

Кто владелец и есть ли обременения, согласно справке из ДРРП. Были ли брак, дети, доли или наследство, поскольку от этого зависят согласия и разрешения. И сколько будет стоить сделка сверх цены: 1% пенсионного сбора, нотариус и 330 грн за регистрацию.

Какой первый взнос за квартиру?

Для обычной ипотеки взнос определяет банк. По єОселі минимальный взнос составляет 10% стоимости жилья для заемщиков в возрасте до 25 лет включительно и 20% для старших (условия программы по постановлению КМУ № 856, по состоянию на октябрь 2026 года). Банк может потребовать больше, а взнос можно покрыть жилищным сертификатом.

Как купить квартиру по єОселі?

Подать заявку в Дії, выбрать банк из тех, которые прислали предложение, и искать квартиру, которая подходит по площади, возрасту дома и предельной цене метра. На вторичном рынке именно возраст дома отсеивает большинство вариантов.

Как вернуть 1 процент от покупки квартиры?

Вернуть можно тот сбор, который уплатил человек с правом на исключение, то есть тот, кто покупал жилье впервые или состоял в очереди. На практике в орган Пенсионного фонда подают заявление с договором, квитанцией и документами, подтверждающими право на исключение, а если фонд отказывает, спор решает суд. Это долго, поэтому документы на исключение лучше согласовать с нотариусом до сделки.

Как оценивается квартира?

Для сделки важны две оценки. Налог продавца считают от цены договора, но не ниже оценочной стоимости из Единой базы данных отчетов об оценке или рыночной стоимости в отчете оценщика (п. 172.3 НКУ). Для ипотеки требования к оценке устанавливает банк, а по єОселі ее может провести субъект оценочной деятельности или сотрудник банка с квалификационным свидетельством оценщика. Рыночную цену стороны определяют сами.

Нужно ли согласие мужа или жены покупателя?

Квартира, купленная в браке, по общему правилу становится общей совместной собственностью супругов, даже если в реестре указана одна фамилия (ст. 60 СК). Платить общими деньгами означает распоряжаться общим имуществом, поэтому для договора, требующего нотариального удостоверения, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ч. 1 и 3 ст. 65 СК), и Объединенная палата Кассационного гражданского суда подтвердила, что это правило касается и покупки (дело № 712/3590/22). Если покупаете за личные средства, например от продажи добрачной квартиры, квартира может быть вашей личной собственностью (п. 3 ч. 1 ст. 57 СК), и документы об этом стоит заранее показать нотариусу. Согласие второго супруга, записанное в договоре, суд считает доказательством покупки за общие средства (там же).

Где искать квартиру с проверенным владельцем

На HataHub владелец, который сам публикует объявление о продаже, входит через Дію, а его право собственности сверяется с записью в ДРРП, после чего объявление получает отметку «Проверено». В каталоге есть и объявления Агрегатора, собранные с других сайтов, и они не проверены, поэтому в фильтре стоит включить «Только проверенные объявления». По состоянию на середину октября 2026 года проверенных объявлений о продаже в Киеве единицы, поэтому для остальных вариантов проверку из шага 3 придется проводить самостоятельно. В объявлениях владельцев покупатель пишет в чате сервиса и бронирует просмотр в одном из свободных слотов, которые открыл владелец. Отметка не охватывает ипотеку, аресты и зарегистрированных лиц, а саму сделку, как и всегда, удостоверяет нотариус лично. Квартиры на продажу в Киеве собраны в разделе продажи.