Як перевірити забудовника перед купівлею квартири в новобудові

Відгуки не замінюють перевірку забудовника за державними даними. ЄДЕССБ допомагає звірити дозвільні документи конкретного будинку; ДРРП показує зареєстровані права й обтяження на майбутній об'єкт; кадастр показує відомості про земельну ділянку; ЄДР показує стан і учасників компаній. Судові рішення та реєстр боржників додають контекст, але записи в них потрібно ідентифікувати за номером справи, кодом ЄДРПОУ та іншими точними даними. Час перевірки залежить від структури проєкту й доступності відомостей.

Головне правило з 10 жовтня 2022 року: для будинку, право на виконання будівельних робіт щодо якого набуте після цієї дати, Закон № 2518-IX обмежує способи залучення коштів. Основний прямий варіант: нотаріальний договір першого продажу майбутнього об'єкта з реєстрацією спеціального майнового права; закон також зберігає фінансування через ФФБ та прямо передбачені інструменти. Попередній або «інвестиційний» договір чи участь у кооперативі замість передбаченої законом форми потребують письмового пояснення продавця і перевірки незалежним юристом до будь-якої оплати.

Що змінив закон про гарантування речових прав

До 2022 року для фінансування новобудов використовували різні конструкції: фонд фінансування будівництва, інвестиційний або попередній договір, форвардний контракт, житлово-будівельний кооператив, облігації. Обсяг прав покупця, контроль за коштами та наслідки проблем забудовника відрізнялися залежно від схеми й документів. Єдиного реєстрового права на конкретний майбутній об'єкт, яке запровадив Закон № 2518-IX, ці конструкції не давали.

Закон № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» набрав чинності 10 жовтня 2022 року й увів три речі.

Спеціальне майнове право. У новому режимі замовник будівництва або девелопер реєструє в ДРРП подільний об'єкт незавершеного будівництва і майбутні об'єкти в ньому, зокрема квартири, паркомісця й комори. За прямого першого продажу предметом договору є майбутній об'єкт, а спеціальне майнове право покупця реєструють у ДРРП. Після прийняття будинку в експлуатацію право власності на готовий об'єкт реєструють у передбаченому законом порядку. Запис про майбутній об'єкт відрізняється від права власності на готову квартиру, тому у витягу перевіряйте саме вид права, суб'єкта й обтяження.

Гарантійна частка. Сукупність майбутніх об'єктів, які замовник не має права продавати до прийняття будинку в експлуатацію (ст. 9 закону). Мінімальний розмір встановив Кабмін постановою № 8 від 3 січня 2023 року: 10% для Києва, Дніпра, Львова, Одеси й Харкова, 5% для решти населених пунктів. Квартири з гарантійної частки позначені обтяженням у реєстрі. Якщо вам продають саме таку, продавець порушує закон.

Визначені законом способи фінансування. Для об'єктів, право на будівельні роботи щодо яких набуте після 10 жовтня 2022 року, прямий перший продаж відбувається за договором купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості: його посвідчує нотаріус, а спеціальне майнове право покупця реєструють у ДРРП. Закон також передбачає фінансування через ФФБ та інші прямо названі механізми. Тому перевіряйте не назву документа, а норму закону, на якій продавець будує схему, і право конкретної компанії залучати кошти.

Для будинків, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте до 10 жовтня 2022 року, можуть діяти раніші моделі фінансування. Вимоги нового режиму не можна переносити на них механічно: спочатку встановіть дату й підставу права на будівельні роботи, а потім перевіряйте конкретну схему та ланцюг документів.

ЄДЕССБ: дозвіл, клас наслідків, ліцензія

Єдина державна електронна система у сфері будівництва працює на e-construction.gov.ua. Реєстр будівельної діяльності всередині неї містить дозвільні документи, а об'єкти й документи мають реєстраційні ідентифікатори. Шукайте за адресою, кадастровим номером або ідентифікатором, який надав забудовник. Після обмеження публічного доступу на початку повномасштабного вторгнення ДІАМ відновила його 12 квітня 2023 року; дані про критичну інфраструктуру залишаються закритими з міркувань безпеки. Порожній результат не є дозволом будувати: попросіть номер документа і перевірте його з ДІАМ або органом, який його видав.

Що має бути в картці об'єкта:

• Містобудівні умови та обмеження. Документ від уповноваженого органу містобудування та архітектури, який визначає параметри проєктування: поверховість, призначення, відступи. Закон передбачає окремі випадки, коли їх не надають, тому за відсутності документа попросіть назвати конкретну правову підставу.
• Дозвіл на виконання будівельних робіт. Багатоквартирний будинок належить до класу наслідків СС2 або СС3, і для нього потрібен саме дозвіл, а не повідомлення про початок робіт, яке достатнє для СС1. Перевірте дату видачі, замовника, адресу, і чи дозвіл не скасовано: розпорядження ДІАМ про анулювання теж є в реєстрі. Дозвіл на одну чергу не покриває другу.
• Право підрядника виконувати роботи. Для робіт на СС2 і СС3 перевірте стару чинну ліцензію або декларацію, подану на час воєнного стану за постановою Кабміну № 314. ДІАМ сама пояснювала, що після втрати чинності попередніми ліцензійними умовами у 2020 році нові ліцензії певний час не видавали, тому вимога показати лише «свіжу ліцензію ДІАМ» буде неправильною. Дані звіряйте у відомостях про учасників будівництва та переліку декларацій.
• Експертиза проєкту. Для СС2 і СС3 обов'язкова, її результат теж вноситься в систему.
• Сертифікат про прийняття в експлуатацію. Для об'єкта класу СС2 або СС3 це офіційний документ про прийняття завершеного будівництвом об'єкта в експлуатацію. Усна заява відділу продажів або готовність ремонту його не замінює.

Порівняйте те, що продають, із тим, що дозволено. Якщо поверховість, черга або призначення у рекламі не збігаються з документами, зупиніть оплату й попросіть письмове пояснення з посиланням на актуальні документи в ЄДЕССБ.

ДРРП: спеціальне майнове право і хто має право продавати

Реєстр речових прав відповідає на три питання. Інформаційну довідку з нього можна замовити через доступний державний сервіс; актуальну плату сервіс показує перед замовленням. Як це працює, розібрано в окремому матеріалі.

Перше: чи зареєстровано подільний об'єкт незавершеного будівництва і майбутні об'єкти в ньому. Просіть у забудовника реєстраційний номер майбутнього об'єкта нерухомості, тобто вашої квартири, і замовляйте довідку за ним. У ній має бути замовник будівництва або девелопер як суб'єкт спеціального майнового права, характеристики квартири (площа, поверх, номер) і відсутність обтяжень, окрім тих, що ви розумієте. Якщо квартира входить у гарантійну частку, це буде видно як обтяження, і купити її до введення будинку в експлуатацію не можна.

Друге: хто саме продає. Продавцем може бути замовник будівництва або девелопер, якщо між ними є договір, за яким девелопер отримав право продавати майбутні об'єкти. Компанія в договорі має збігатися з тією, на яку зареєстроване спеціальне майнове право. Якщо продає «дочірня» або «партнерська» структура, попросіть договір, з якого випливає її право.

Третє: земля. У тому ж реєстрі перевірте право замовника на земельну ділянку: власність або оренда, з яким строком. Оренда, що закінчується до планового введення в експлуатацію, це питання, на яке забудовник має дати документальну відповідь.

Після державної реєстрації замовте власну інформацію з ДРРП і перевірте спеціальне майнове право на своє ім'я, характеристики об'єкта та обтяження. Послідовність оплати, підписання актів і реєстрації має відповідати закону та вашому договору; не підтверджуйте повний розрахунок до фактичного платежу. Якщо купуєте не в забудовника, а в людини, яка вже придбала майбутню квартиру, це відступлення права або другий продаж майбутнього об'єкта залежно від режиму, і правила відрізняються; їх розібрано окремо.

Земельний кадастр: чия земля і що на ній дозволено

За кадастровим номером ділянки перевірте площу, форму власності й цільове призначення у відомостях Державного земельного кадастру. Код 02.03 прямо відповідає будівництву й обслуговуванню багатоквартирного житлового будинку. Інший код не означає автоматичну відмову у введенні в експлуатацію, але потребує звірки з містобудівною документацією, містобудівними умовами та дозволом: забудовник має документально пояснити, чому запроєктоване використання допустиме на цій ділянці.

Порівняйте контур ділянки з розташуванням будинку на майданчику. Якщо споруда виходить за межі ділянки або кадастровий номер у документах не збігається з картою, попросіть проєктну й землевпорядну документацію та оцінку незалежного фахівця. Сам вигляд публічної карти не замінює геодезичної перевірки.

ЄДР, суди, боржники: з ким ви маєте справу

Три реєстри, усі безкоштовні.

Єдиний державний реєстр юридичних осіб на usr.minjust.gov.ua за кодом ЄДРПОУ покаже дату реєстрації компанії, керівника, засновників, кінцевих бенефіціарів, види діяльності, стан. Якщо замовника створили недавно або він має невеликий статутний капітал, з'ясуйте його роль у групі, джерело фінансування, договір із девелопером і доступне покупцеві забезпечення. Подивіться також, чи не перебуває компанія в стані припинення або в процедурі банкрутства.

Єдиний державний реєстр судових рішень на reyestr.court.gov.ua за назвою компанії й за адресою будівництва. Шукайте позови покупців про повернення грошей, спори з міською радою про землю, справи про знесення, кримінальні провадження щодо посадових осіб. Оцінюйте предмет, дати, результат і повторюваність справ, а не лише їхню кількість. Реєстр працює в обмеженому режимі, частину відомостей знеособлюють, тому порожній результат тут нічого не доводить.

Єдиний реєстр боржників на erb.minjust.gov.ua покаже відкриті виконавчі провадження проти компанії. Сам запис не показує, на що використають ваш платіж, але дає підставу з'ясувати суму, стягувача, стан провадження і вплив арештів на проєкт.

Далі подивіться на попередні об'єкти того самого забудовника: чи введені в експлуатацію, коли і з якою затримкою проти заявленої дати. Це видно в ЄДЕССБ за сертифікатами прийняття в експлуатацію. Історія завершених проєктів є корисним показником виконання, але не замінює перевірку документів саме цього будинку.

Договір: що в ньому має бути і чого не має

Для об'єкта з дозволом після 10 жовтня 2022 року вам пропонують договір купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості. Він посвідчується нотаріально, і нотаріус сам перевірить реєстрацію спеціального майнового права продавця. У тексті мають бути: реєстраційний номер майбутнього об'єкта, його характеристики, ціна й порядок оплати, планова дата прийняття будинку в експлуатацію і відповідальність за її порушення, порядок передачі квартири і уточнення площі за результатами обмірів, підстава права продавця на землю та на об'єкт.

Ознаки, за яких варто зупинитися:

• будинок із дозволом після 10 жовтня 2022 року продають за попереднім, інвестиційним договором або через кооператив;
• продавець не називає реєстраційний номер майбутнього об'єкта або «ще реєструє»;
• квартира має обтяження гарантійної частки;
• ціна помітно нижча, ніж у сусідніх будинках на тому ж етапі, і пояснення до неї немає;
• повна оплата наперед за квартиру на етапі котловану без банківського супроводу;
• дозвіл є на першу чергу, а продають квартири в третій.

Для старих об'єктів із дозволами до жовтня 2022 року не ранжуйте схеми лише за їхньою назвою. Фонд фінансування будівництва має передбачений законом режим та управителя, але це не скасовує ризиків конкретного банку, забудовника, землі й договору. Інвестиційні, попередні та інші договори дають різний обсяг вимог і забезпечення, тому їх потрібно аналізувати разом з усім ланцюжком документів. Якщо ви купуєте таку квартиру в кредит за державною програмою, банк проведе власну перевірку забудовника, але вона не замінює вашу; що вимагає програма, розібрано в матеріалі про єОселю.

Порядок перевірки за один вечір

1. Попросіть ідентифікатор об'єкта в ЄДЕССБ і кадастровий номер ділянки та встановіть дату набуття права на будівельні роботи. Для нового режиму додайте реєстраційний номер майбутнього об'єкта; у старій схемі замість нього перевіряйте первісний договір та облік прав у забудовника або управителя.
2. У ЄДЕССБ знайдіть дозвіл на виконання будівельних робіт, його дату, замовника, чергу, чинність. Порівняйте поверховість із містобудівними умовами.
3. Для нового режиму замовте в ДРРП довідку за номером майбутнього об'єкта: суб'єкт права, характеристики, обтяження, гарантійна частка.
4. У кадастрі перевірте цільове призначення, а в ДРРП право власності або оренди та її строк. Якщо код не 02.03, звірте його з містобудівною документацією, умовами й дозволом.
5. В ЄДР подивіться вік компанії, бенефіціарів і стан. У реєстрі судових рішень і реєстрі боржників пошукайте назву компанії й адресу.
6. Перевірте попередні будинки цього забудовника за сертифікатами прийняття в експлуатацію.
7. Читайте договір з нотаріусом, якого обрали ви, а не відділ продажів.

На HataHub позначка «Перевірено» потребує зіставлення РНОКПП власника з Дії із записом у ДРРП про право на об'єкт. Оголошенням може керувати належно призначена довірена особа, а для законного піднайму автором може бути наймач, тому роль людини, яка веде комунікацію, перевіряють окремо. Позначка також не підтверджує дозвіл на будівництво, землю, судову історію забудовника чи цивільно-правові повноваження представника. Саме тому вище кілька реєстрів і документів, а не один сигнал.