Як купити квартиру на вторинному ринку у 2026 році: покроковий план покупця

Квартиру на вторинному ринку купують через нотаріуса: договір купівлі-продажу посвідчують нотаріально (ст. 657 ЦК), а без посвідчення він нікчемний (ч. 1 ст. 220 ЦК). До нотаріуса покупець рахує бюджет, перевіряє власника, обтяження і документи, оглядає квартиру і погоджує попередній договір та порядок розрахунку.

Право власності переходить до покупця з дня державної реєстрації, яку нотаріус проводить одразу після посвідчення. Нижче вісім кроків у тому порядку, в якому вони заощаджують гроші. Норми наведено за редакціями, чинними станом на жовтень 2026 року, а для кожного ризику є посилання на окремий детальний матеріал.

Крок 1. Гроші: скільки потрібно і звідки вони

Бюджет складається з ціни квартири і витрат покупця поверх неї. Поверх ціни лягають 1% збору на обов'язкове державне пенсійне страхування від суми в договорі, якщо у вас немає права на виняток (про нього в кроці 8), плата нотаріусу за домовленістю і адміністративний збір за реєстрацію права власності. У 2026 році цей збір становить 330 грн: 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (ч. 5 ст. 34 Закону № 1952-IV), який з 1 січня 2026 року дорівнює 3 328 грн, з округленням до 10 грн (ч. 8 тієї ж статті). Окремі категорії, зокрема особи з інвалідністю I та II груп, від нього звільнені (ч. 9 ст. 34).

Джерел грошей зазвичай чотири.

• Власні кошти. Найпростіший варіант, але суму понад 50 000 грн все одно проводять через рахунок, про це в кроці 7.
• Продаж іншої квартири. Тоді ваша угода залежить від чужої, і строк основного договору в попередньому договорі треба ставити з запасом.
• Іпотека, зокрема єОселя. Для вторинного ринку програма підходить не всім. Станом на жовтень 2026 року для більшості позичальників будинок має бути не старшим за 3 роки, для ВПО межа 20 років у всіх регіонах програми, а для військових, медиків, педагогів, науковців і ветеранів 20 років діють лише в Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій і Херсонській областях.
• Житловий сертифікат єВідновлення. Продавець має заздалегідь погодитися на оплату сертифікатом.

Крок 2. Пошук і ціна за квадратний метр

Порівнюйте ціну за метр, а не загальну суму. Відберіть квартири того самого району, типу будинку, поверху і стану ремонту, і тоді різниця в ціні стане зрозумілою. Станом на 28 вересня 2026 року медіанна ціна пропозиції квадратного метра в Києві становила 1 967 доларів, у Львові 1 724. Ця вибірка охоплює і новобудови, а розбивка за районами і типом житла є в огляді цін на квартири. Це ціни оголошень, а не договорів: скільки знімають на торгах, публічно не рахує ніхто.

Квартира помітно дешевша за сусідні може бути вигідною, а може мати причину: частку, іпотеку, спадщину з невизначеними спадкоємцями або перепланування. Кожну з цих причин видно на кроках 3 і 5.

Крок 3. Власник і обтяження в ДРРП

До будь-якої передоплати замовте інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав. Електронна довідка у 2026 році коштує 40 грн: 0,0125 прожиткового мінімуму з округленням до 10 грн (ч. 7 і 8 ст. 34 Закону № 1952-IV). У ній дивіться на чотири речі:

1. Хто записаний власником і чи збігається прізвище з паспортом людини, яка продає.
2. Скільки власників і які в них частки.
3. Чи є іпотека, арешт або заборона відчуження.
4. Підставу набуття права: купівля, дарування, спадщина, приватизація.

Якщо право виникло до 2013 року і в реєстр не переносилося, довідка може бути порожньою. Як замовити довідку за адресою і за даними людини і що робити, коли реєстр мовчить, описано в матеріалі як перевірити власника квартири.

Крок 4. Огляд квартири

Перший показ потрібен, щоб відсіяти квартиру. На другий приходьте вдень, з ліхтариком і списком:

• стояки, труби опалення і каналізації, сліди протікань на стелі та в санвузлі;
• електрощиток, проводка, кількість розеток на кухні;
• вікна, балкон, вологі кути і запах цвілі;
• лічильники: які є, чи повірені, де стоять;
• планування порівняно з техпаспортом, бо неузаконене перепланування після купівлі стає вашою проблемою;
• під'їзд, дах, підвал, укриття поруч;
• хто мешкає в квартирі зараз і коли звільнить її;
• квитанції за комунальні послуги за кілька місяців і довідки про відсутність боргу від постачальників або ОСББ.

Крок 5. Ризики в документах продавця

Друга половина перевірки стосується юридичної історії квартири. Частину цього нотаріус перевірить у день угоди, але дізнатися про ризик до завдатку дешевше, а фактичних мешканців чи невідомих спадкоємців реєстр не покаже.

Гортайте таблицю вбік

Окремо про спадщину. Спадкоємець, який пропустив шестимісячний строк, може подати заяву пізніше за письмовою згодою інших спадкоємців або отримати додатковий строк через суд, якщо причина пропуску поважна (ст. 1272 ЦК). Якщо спадщина відкрилася нещодавно, з'ясуйте в продавця, хто ще міг бути спадкоємцем, і чи всі вони подали заяви або відмовилися.

Про орендаря. При зміні власника житла до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 814 ЦК). Дата звільнення, записана в договорі купівлі-продажу, орендаря не зобов'язує, тож спершу подивіться договір найму і як його можна припинити.

Крок 6. Попередній договір і завдаток

Коли до угоди лишається кілька тижнів, домовленість закріплюють попереднім договором. Його укладають у формі основного (ч. 1 ст. 635 ЦК), тобто в нотаріуса, і записують у ньому ціну, строк основного договору і суму забезпечення.

Різниця між завдатком і авансом у наслідках. Завдаток лишається у продавця, якщо зобов'язання порушив покупець, а продавець-порушник повертає його подвійно (ч. 1 ст. 571 ЦК). Якщо не встановлено, що сума є завдатком, вона вважається авансом (ч. 2 ст. 570 ЦК). Платіж за попереднім договором суди часто визнають саме авансом, бо такий договір зобов'язує укласти основний, а не платити, і тоді за неукладення основного договору гроші повертають без подвоєння. Чому розписка без нотаріуса захищає менше, ніж здається, розібрано в матеріалі про попередній договір і завдаток.

Крок 7. Розрахунок

Ціну в договорі виражають у гривні, і виконують зобов'язання теж у гривнях. Сторони можуть визначити еквівалент в іноземній валюті, тоді суму рахують за офіційним курсом на день платежу, якщо договір не встановлює іншого (ст. 524 і 533 ЦК). Якщо платите частинами в різні дні, пропишіть курс у тексті.

Схему оплати погоджують до угоди: повна оплата до підпису, переказ у день підпису з датою зарахування або частина після реєстрації. Право власності виникає з дня державної реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦК), тож запишіть у договорі, коли саме гроші мають надійти продавцю відносно посвідчення і реєстрації.

Як купити квартиру за готівку

Готівкою фізичні особи можуть розрахуватися за договором, що підлягає нотаріальному посвідченню, лише на суму до 50 000 грн включно. Більшу суму платять переказом з рахунку на рахунок або внесенням коштів на рахунок продавця (підп. 2 п. 7 розділу II Положення про ведення касових операцій у національній валюті, постанова Правління НБУ № 148, зі змінами від 19.09.2022). Тобто готівку можна принести в банк і зарахувати на рахунок продавця, а передати 2 млн грн з рук у руки не можна.

Долари з рук у руки теж не варіант: використовувати іноземну валюту в розрахунках на території України можна лише у випадках, встановлених законом (ч. 3 ст. 533 ЦК). Нотаріус є суб'єктом первинного фінансового моніторингу (підп. «ґ» п. 7 ч. 2 ст. 6 Закону № 361-IX) і може попросити підтвердити, звідки гроші. Виписку з рахунку, договір про продаж попередньої квартири чи кредитний договір краще мати з собою.

Крок 8. День угоди в нотаріуса

Договір посвідчують за місцезнаходженням квартири або за зареєстрованим місцем проживання однієї зі сторін (ч. 6 ст. 55 Закону «Про нотаріат»). Проєкт договору попросіть за день або два, щоб встигнути внести правки. Що в ньому перевіряти, описано в тексті про договір купівлі-продажу квартири.

Покупцеві зазвичай потрібні паспорт або ID-картка, РНОКПП, квитанція про сплату 1% або документи на виняток і, якщо нотаріус попросить, документи про джерело коштів.

Гортайте таблицю вбік

Пенсійний збір не платять громадяни, які придбавають житло вперше або перебувають у черзі на одержання житла (п. 9 ст. 1 Закону № 400/97-ВР). Без квитанції про сплату або підтвердження винятку нотаріус договір не посвідчить. ПДФО і військовий збір сплачує продавець до посвідчення (п. 172.5 ПКУ), тож покупця вони не стосуються, хоча і впливають на те, за скільки продавець погоджується продати. Хто скільки платить, з прикладами, є в матеріалі про податки при купівлі-продажу квартири.

Право покупця реєструє той самий нотаріус одночасно з посвідченням (ч. 1 ст. 31-2 Закону № 1952-IV). Після підпису складіть з продавцем акт приймання-передачі з показниками лічильників і переліком переданих документів.

Після покупки

1. Задекларуйте або зареєструйте місце проживання протягом 30 календарних днів після переїзду (ч. 1 ст. 5 Закону № 1871-IX). Онлайн-декларування можливе для житла, внесеного до ДРРП (ч. 7 тієї ж статті), але послуга в Дії має власні умови. Якщо вона вам недоступна, зверніться до ЦНАП.
2. Переоформіть договори з постачальниками комунальних послуг і особові рахунки, порядок описано в матеріалі про переоформлення комунальних послуг.
3. Врахуйте податок на нерухоме майно: для нового власника його рахують з місяця, в якому він набув право власності (п. 266.8.1 ПКУ).
4. Зберігайте договір, квитанції і довідку з реєстру: вони знадобляться при наступному продажу.

Якщо квартира в новобудові, порядок інший. Попередній договір щодо майбутнього об'єкта нерухомості посвідчують нотаріально, а будь-які платежі на підтвердження зобов'язання за ним, крім штрафних санкцій, заборонені (ч. 1 і 5 ст. 635 ЦК). Почніть з перевірки забудовника.

Часті запитання

Що потрібно знати перед покупкою квартири?

Хто власник і чи є обтяження, за довідкою з ДРРП. Чи були шлюб, діти, частки або спадщина, бо від цього залежать згоди і дозволи. І скільки вам коштуватиме угода поверх ціни: 1% пенсійного збору, нотаріус і 330 грн за реєстрацію.

Який перший внесок за квартиру?

Для звичайної іпотеки внесок визначає банк. За єОселею мінімальний внесок становить 10% вартості житла для позичальників віком до 25 років включно і 20% для старших (умови програми за постановою КМУ № 856, станом на жовтень 2026 року). Банк може вимагати більше, а внесок можна покрити житловим сертифікатом.

Як купити квартиру з єОселею?

Подати заявку в Дії, обрати банк з тих, що надіслали пропозицію, і шукати квартиру, яка проходить за площею, віком будинку і граничною ціною метра. На вторинному ринку саме вік будинку відсіює більшість варіантів.

Як повернути 1 відсоток від купівлі квартири?

Повернути можна той збір, який сплатила людина з правом на виняток, тобто той, хто купував житло вперше або перебував у черзі. На практиці до органу Пенсійного фонду подають заяву з договором, квитанцією і документами, що підтверджують право на виняток, а якщо фонд відмовляє, спір вирішує суд. Це довго, тому документи на виняток краще погодити з нотаріусом до угоди.

Як оцінюється квартира?

Для угоди важать дві оцінки. Податок продавця рахують від ціни договору, але не нижче оціночної вартості з Єдиної бази даних звітів про оцінку або ринкової вартості у звіті оцінювача (п. 172.3 ПКУ). Для іпотеки вимоги до оцінки ставить банк, а за єОселею її може провести суб'єкт оціночної діяльності або працівник банку з кваліфікаційним свідоцтвом оцінювача. Ринкову ціну сторони визначають самі.

Чи потрібна згода чоловіка або дружини покупця?

Квартира, куплена в шлюбі, за загальним правилом стає спільною сумісною власністю подружжя, навіть якщо в реєстрі одне прізвище (ст. 60 СК). Платити спільними грошима означає розпоряджатися спільним майном, тому на договір, що потребує нотаріального посвідчення, потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (ч. 1 і 3 ст. 65 СК), і Об'єднана палата Касаційного цивільного суду підтвердила, що це правило стосується і купівлі (справа № 712/3590/22). Якщо купуєте за особисті кошти, наприклад від продажу дошлюбної квартири, квартира може бути вашою особистою власністю (п. 3 ч. 1 ст. 57 СК), і документи про це варто заздалегідь показати нотаріусу. Згоду другого з подружжя, записану в договорі, суд вважає доказом купівлі за спільні кошти (там само).

Де шукати квартиру з перевіреним власником

На HataHub власник, який сам публікує оголошення про продаж, входить через Дію, а його право власності звіряється із записом у ДРРП, після чого оголошення отримує позначку «Перевірено». У каталозі є й оголошення Агрегатора, зібрані з інших сайтів, і вони не перевірені, тож у фільтрі варто увімкнути «Лише перевірені оголошення». Станом на середину жовтня 2026 року перевірених оголошень про продаж у Києві одиниці, тому для решти варіантів перевірку з кроку 3 доведеться робити самостійно. В оголошеннях власників покупець пише в чаті сервісу і бронює перегляд в одному з вільних слотів, які відкрив власник. Позначка не охоплює іпотеку, арешти і зареєстрованих осіб, а саму угоду, як і завжди, посвідчує нотаріус особисто. Квартири на продаж у Києві зібрані у розділі продажу.