Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком в 2026 году

Для продажи дома нужны документы о праве собственности на дом и на земельный участок под ним (или запись об этом праве в Государственном реестре вещных прав), кадастровый номер участка, паспорт и РНУКПН продавца, согласие второго из супругов на продажу общего имущества и справка об оценочной стоимости или отчет оценщика. Если участок принадлежит продавцу, его продают вместе с домом по одному договору: этого требуют ч. 16 ст. 120 Земельного кодекса и ст. 377 Гражданского кодекса.

Выписки из ДРРП и Государственного земельного кадастра нотариус получает сам. Остальное готовит продавец, а пробелы в документах, например незарегистрированное старое право, участок без кадастрового номера или пристройка, которой нет в реестре, устраняют до сделки. Ниже приведен перечень по состоянию на октябрь 2026 года со ссылками на нормы.

Дом и земля под ним продаются вместе

Когда право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного) переходит к покупателю, одновременно к нему переходит право собственности на земельный участок под ним без изменения его целевого назначения (ч. 1 ст. 120 ЗК). Предметом договора должны быть и дом, и участок, а одновременный переход права на участок является существенным условием договора (ч. 16 ст. 120 ЗК, ч. 1 ст. 377 ГК). Продать дом отдельно, а участок оставить себе, когда оба объекта принадлежат одному лицу, закон не позволяет.

Еще одно существенное условие: кадастровый номер участка (ч. 8 ст. 120 ЗК). Если дом стоит на части участка, эту часть сначала выделяют в отдельный участок с собственным номером.

Другие варианты также описаны в ст. 120 ЗК:

• участок находится в аренде, на праве суперфиция или эмфитевзиса: к покупателю переходит соответствующее право на тех же условиях, согласие арендодателя и изменения в договор аренды не нужны (ч. 4);
• участок государственный или коммунальный и никому не передан: покупатель в течение 30 дней после регистрации своего права на дом обращается в совет или орган власти с заявлением о передаче ему земли (ч. 11), а пропуск срока не является основанием для отказа.

Договор удостоверяет нотариус (ч. 1 ст. 657 ГК), он же разъясняет сторонам эти правила (подп. 3.4 п. 3 гл. 2 разд. II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины).

Документы на дом

Право собственности на дом подтверждают договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о праве на наследство или о праве собственности, решение суда либо дубликат такого документа (подп. 1.2 п. 1 гл. 2 разд. II Порядка). Если право зарегистрировали без выдачи документа, нотариус подтверждает его по данным ДРРП.

Права, зарегистрированные в БТИ до 1 января 2013 года, действительны (ч. 3 ст. 3 Закона № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»), но перед продажей старую запись переносят в ДРРП (ч. 4 ст. 3). Если сведения есть в архивном Реестре прав собственности на недвижимое имущество, отдельный документ БТИ о регистрации не нужен (подп. 1.6 Порядка).

Для дома, построенного после 5 августа 1992 года, право регистрируют по документу о принятии в эксплуатацию. Для индивидуального жилого дома, строительство которого завершили до этой даты, такой документ не требуется (п. 78 Порядка государственной регистрации вещных прав, постановление Кабинета Министров № 1127). Как ввести дом в эксплуатацию и что делать с самостроем, разобрано в материале о введении дома в эксплуатацию.

Технический паспорт для продажи дома Порядок отдельно не требует, но нотариус может запросить дополнительные документы, если представленные документы неполные или противоречат друг другу (абз. 2 подп. 1.6 Порядка). Площадь и состав строений в реестре должны совпадать с тем, что находится на участке. Если пристройки или мансарды нет в документах, причину выясняют до продажи: самовольное строительство не создает права собственности (ч. 2 ст. 376 ГК), поэтому такую часть, возможно, придется оформить отдельно.

Документы на земельный участок

Право собственности на участок возникает с момента его государственной регистрации (ст. 125 ЗК). Участок может быть объектом гражданских прав, то есть продаваться, только после формирования и регистрации права на него (ч. 9 ст. 79-1 ЗК), а сформированным он считается с момента присвоения кадастрового номера (ч. 4 ст. 79-1 ЗК).

Старые государственные акты девяностых годов часто не содержат кадастрового номера. Тогда участок сначала вносят в кадастр: инженер-землеустроитель составляет техническую документацию по землеустройству относительно установления (восстановления) границ участка в натуре (ст. 55 Закона «О землеустройстве»). Участки, права на которые возникли до 2004 года, закон считает сформированными и без номера (п. 2 разд. VII Закона «О Государственном земельном кадастре»), но для договора номер все равно нужен (ч. 8 ст. 120 ЗК). Срок и стоимость работ указывают в договоре с землеустроителем, причем срок не может превышать шести месяцев (п. «г» ч. 2 ст. 28 Закона «О землеустройстве»).

Выписку из Государственного земельного кадастра нотариус при сделке с участком получает обязательно (ч. 4 ст. 38 Закона «О Государственном земельном кадастре») и переносит ее сведения в текст договора (подп. 3.3 п. 3 гл. 2 разд. II Порядка). Владельцу стоит заказать ее заранее и сверить площадь, назначение и ограничения: выписка стоит 166,40 грн в 2026 году, то есть 0,05 прожиточного минимума (ст. 41 того же закона), и формируется в тот же день. Как ее читать, описано в материале о выписке из ДЗК.

Целевое назначение при продаже не меняется. Жилой дом обычно стоит на участке для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (ст. 40 ЗК), садовый дом может стоять на участке для садоводства (ч. 3 ст. 35 ЗК). Участок для личного крестьянского хозяйства относится к землям сельскохозяйственного назначения (глава 5 ЗК), и для него действуют ограничения по покупателям: приобретать такую землю могут, в частности, граждане Украины (ч. 1 ст. 130 ЗК). Как проверить и изменить назначение, рассказано в материале о целевом назначении земельного участка.

Старый сельский дом: похозяйственная книга

Многие сельские дома, построенные до 1992 года, записаны только в похозяйственной книге сельсовета. Для них закон предусматривает отдельный путь регистрации (ст. 31 Закона № 1952-IV, п. 80 Порядка № 1127). Он действует, если одновременно выполнены три условия:

1. Дом или хозяйственная постройка завершены строительством до 5 августа 1992 года.
2. Он расположен на территории совета, где велся похозяйственный учет.
3. Право собственности на него ранее не регистрировали.

Для регистрации подают выписку из похозяйственной книги, которую выдает исполнительный орган совета или архивное учреждение, и документ о праве на земельный участок под домом. Вместо документа на землю подходит решение совета о передаче участка в собственность или пользование, а если право на участок уже есть в ДРРП, документ не нужен. Техническая инвентаризация в этом случае необязательна (ч. 2 ст. 31 Закона).

Документы подают через ЦНАП или нотариусу: нотариус также является государственным регистратором (ст. 10 Закона № 1952-IV). Административный сбор за регистрацию права собственности составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц, в 2026 году это 330 грн (ч. 1 ст. 34). Пристройки, возведенные после 1992 года, это исключение не охватывает, их оформляют отдельно.

Согласия: супруги, дети, банк

Имущество, приобретенное в браке, считается общей совместной собственностью супругов (ст. 60 Семейного кодекса), а согласие второго из супругов на договор, требующий нотариального удостоверения, должно быть нотариально удостоверено (ч. 3 ст. 65 СК). Участок, приватизированный в браке или полученный бесплатно в пределах норм, является личной собственностью того, кто его получил (п. 5 ч. 1 ст. 57 СК). Исключение составляют участки, полученные таким образом с 8 февраля 2011 до 12 июня 2012 года включительно: тогда действовала ч. 5 ст. 61 СК, и такие участки общие, а полученные до или после этого периода личные (постановление Верховного Суда от 19 февраля 2025 года по делу № 761/17817/19). Дом, построенный в браке, считается общим, если не доказано иное, поэтому согласие обычно требуется даже тогда, когда земля является личной.

Если собственником или пользователем дома либо участка под ним является ребенок, требуется разрешение органа опеки и попечительства (п. 3 ч. 2 ст. 177 СК в редакции Закона № 4824-IX от 25.03.2026). Для ребенка от 14 до 18 лет действует то же правило: родители дают ему согласие на сделку только с таким разрешением (ч. 3 ст. 177 СК). Проверка перед выдачей разрешения длится до одного месяца (ч. 4 ст. 177 СК). Продавец также подает нотариусу заявление о том, имеют ли дети, недееспособные или ограниченно дееспособные лица право пользования домом и участком (подп. 1.7 п. 1 гл. 2 разд. II Порядка).

Дом в ипотеке продают только с согласия ипотекодержателя (ч. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке»), и нотариус удостоверяет такой договор только с согласия кредитора (ст. 55 Закона «О нотариате»).

Если собственник не может прийти к нотариусу сам, продажу подписывает представитель по нотариальной доверенности (ч. 1 ст. 245 ГК). В селе без нотариуса должностное лицо совета не может удостоверить доверенность на распоряжение недвижимостью (абз. 4 ч. 3 ст. 245 ГК). Что указать в доверенности, разобрано в материале о доверенности на продажу.

Что платит продавец

Для налогообложения дом и участок под ним являются одним объектом. П. 172.1 НКУ освобождает от НДФЛ продажу жилого дома вместе с участком под ним и хозяйственными постройками, если это первая такая продажа за год и имущество находилось в собственности более трех лет. Для унаследованного имущества условия о трех годах нет. Если дом и участок оформили в разные годы, срок владения стоит сверить с нотариусом до сделки. Таблица касается налоговых резидентов Украины; для нерезидента облагаемая продажа идет по ставке 18% (п. 172.9 НКУ).

Прокрутите таблицу вбок

Ставки устанавливают п. 172.2 и ст. 167 НКУ, военный сбор 5% устанавливает пп. 1.3 п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НКУ. Если доход освобожден от НДФЛ, военный сбор также не уплачивают (пп. 1.7 того же пункта). Базой является цена договора, но не ниже оценочной стоимости из Единой базы данных отчетов об оценке или из зарегистрированного в ней отчета оценщика (п. 172.3 НКУ). С третьей продажи за год доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы на приобретение, но тогда придется подать декларацию обо всех продажах за год (п. 172.2 НКУ). Налог уплачивают до нотариального удостоверения (п. 172.5 НКУ). Нотариус удостоверяет продажу между физическими лицами только при наличии электронной справки или зарегистрированного отчета об оценке, а если продажа облагается налогом, еще и документа об уплате (п. 172.4 НКУ). Как получить справку и когда нужен оценщик, описано в материале об оценке недвижимости.

Пример с условной ценой: резидент впервые за год продает дом с участком за 1 800 000 грн, купленный два года назад, оценочная стоимость не выше цены. НДФЛ 5% составляет 90 000 грн, военный сбор еще 90 000 грн, всего 180 000 грн. Подробнее о расчете рассказано в материале о налогах при продаже.

Что платит покупатель и сколько стоит нотариус

Покупатель уплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование: 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре (п. 9 ст. 1, п. 8 ст. 2, п. 10 ст. 4 Закона № 400/97-ВР). Закон относит к недвижимому имуществу для этого сбора дома, другие здания и объекты группы 3 основных средств по НКУ, а земельные участки в НКУ относятся к группе 1 (пп. 138.3.3). Поэтому сбор рассчитывают от стоимости дома, а цены дома и участка в договоре стоит указать отдельно. Граждане, которые впервые покупают жилье или находятся в очереди на получение жилья, сбор не уплачивают.

Частный нотариус берет плату по договоренности (ст. 31 Закона «О нотариате»), поэтому сумму и плательщика согласуют заранее. В государственной нотариальной конторе за удостоверение взимают государственную пошлину: 1% суммы договора отдельно за дом и за участок, но не менее одного необлагаемого минимума (пп. «а» и «б» п. 3 ст. 3 Декрета «О государственной пошлине»). За регистрацию права покупателя, которую нотариус проводит одновременно с удостоверением, в 2026 году взимают 330 грн административного сбора (ч. 5 ст. 34 Закона № 1952-IV).

Порядок действий и чеклист документов

1. Закажите информационную справку из ДРРП и выписку из ДЗК и сравните их между собой и с тем, что находится на участке.
2. Устраните пробелы: зарегистрируйте старое право, получите кадастровый номер, оформите пристройки.
3. Соберите согласия: второго из супругов, органа опеки, банка.
4. Сформируйте справку об оценочной стоимости ближе к сделке, поскольку она действительна 30 дней.
5. Уплатите НДФЛ и военный сбор, если они предусмотрены, и передайте квитанции нотариусу.
6. Подпишите договор у нотариуса по месту нахождения дома или по зарегистрированному месту жительства одной из сторон (ст. 55 Закона «О нотариате»).

Прокрутите таблицу вбок

Частые вопросы

Сколько стоит договор купли-продажи дома у нотариуса?

Плата частному нотариусу договорная. К ней добавляются административный сбор за регистрацию права, 330 грн в 2026 году, налоги продавца, если они предусмотрены, и 1% пенсионного сбора покупателя от стоимости дома. В государственной нотариальной конторе вместо платы взимают государственную пошлину 1% суммы договора.

Что нужно для оформления договора купли-продажи дома?

Документы на дом и участок или записи в ДРРП, кадастровый номер, паспорта и РНУКПН сторон, справка об оценке и согласия: второго из супругов, а при необходимости органа опеки и банка.

Что уплачивает продавец при продаже дома?

Если это первая за год продажа такого объекта и дом с участком находится в собственности более трех лет или является унаследованным, НДФЛ и военный сбор не уплачивают. В остальных случаях резидент платит НДФЛ 5% или 18% и 5% военного сбора от цены, но не ниже оценочной стоимости, до подписания договора. Свою часть расходов на нотариуса и документы продавец в любом случае несет по договоренности.

Нужен ли кадастровый номер при продаже дома?

Да, если вместе с домом переходит право собственности или аренды на участок: кадастровый номер является существенным условием договора (ч. 8 ст. 120 ЗК). Если у продавца не было на землю ни права собственности, ни аренды, ни суперфиция или эмфитевзиса, это требование не действует (ч. 9 ст. 120 ЗК). Старый участок, права на который возникли до 2004 года, закон считает сформированным и без номера, но перед продажей его все равно вносят в кадастр.

Продажа дома через HataHub

Разместить дом на продажу на HataHub можно бесплатно. Владелец входит через Дію, а право собственности сверяется с записью в ДРРП, после чего объявление получает отметку «Проверено». Поэтому дом, право на который еще не зарегистрировано, стоит сначала внести в реестр. Покупатели пишут владельцу в чате сервиса и бронируют просмотр на часы, которые он открыл. Договор, как и всегда, удостоверяет нотариус. Добавить дом можно в кабинете, а как выглядят объявления, видно в разделе продажи домов.