Довіреність на продаж квартири 2026: зразок, що в ній вказати і як перевірити

Довіреність на продаж квартири оформлюють у нотаріуса: форма довіреності має відповідати формі правочину (ч. 1 ст. 245 ЦК), а договір купівлі-продажу квартири посвідчується нотаріально (ст. 657 ЦК). У довіреності називають конкретну квартиру, ціну або її нижню межу, хто отримує гроші, чи може представник підписати попередній договір, замовляти документи і сплачувати податки, а також строк дії, записаний словами. Покупець перевіряє довіреність через нотаріуса за Єдиним реєстром довіреностей.

Остаточний текст складає і посвідчує нотаріус, а зразок показує, з яких пунктів складається довіреність і які рішення власник має ухвалити заздалегідь. Де в дужках кілька варіантів через скісну риску, у довіреності лишається один, наприклад, чи отримує представник гроші сам, чи покупець перераховує їх на рахунок власника (п. 2.2). Принесіть заповнені поля нотаріусу як перелік того, що ви хочете доручити.

Що закон каже про довіреність

Правила представництва зібрані в ст. 237-250 Цивільного кодексу. Довіреність є письмовим документом, який одна особа видає іншій для представництва перед третіми особами (ч. 3 ст. 244 ЦК). Угода, яку представник уклав у межах повноважень, створює права й обов'язки для власника, а не для представника (ст. 239 ЦК).

Гортайте таблицю вбік

Порядок вчинення нотаріальних дій додає до цього вимоги до тексту. Дії представника мають бути чітко визначеними, правомірними, конкретними і здійсненними. У довіреності вказують місце і дату її складання, ПІБ і місце проживання обох осіб, а в довіреності на розпорядження майном ще й РНОКПП довірителя. Строк пишуть словами, у роках, місяцях, тижнях чи днях, і його не можна прив'язати до події на кшталт «до продажу квартири» (пп. 2.1, 2.5, 3.2 глави 4 розділу II Порядку, наказ Мін'юсту № 296/5).

Що вказати в довіреності на продаж квартири

Нотаріус, який посвідчуватиме продаж, перевіряє, чи охоплює довіреність саме цей продаж на цих умовах. Тому пункти варто продумати до візиту.

1. Квартира: адреса з номером квартири, площа і реєстраційний номер об'єкта в ДРРП, підстава права власності.
2. Ціна і розрахунок: фіксована сума або мінімальна сума, а також чи може представник погодити відстрочення оплати. Мінімальна ціна захищає власника і лишає місце для торгу. Формула «за ціною на власний розсуд» дозволяє представнику продати дешевше, ніж розраховує власник, і така угода буде в межах повноважень.
3. Гроші: чи має представник право їх отримувати. Якщо ні, у довіреності вказують рахунок власника, і покупець платить на нього.
4. Попередній договір: прямо вкажіть, чи може представник його укласти, яку суму забезпечення погодити і на чий рахунок її платять. Про різницю між завдатком і авансом є окремий матеріал.
5. Документи: право замовляти довідки з ДРРП, технічний паспорт, звіт про оцінку, довідки з ЦНАП і від ОСББ чи управителя.
6. Податки і платежі: право сплачувати від імені власника податки, збори і плату нотаріусу. Якщо покупець фізична особа, ПДФО з продажу, коли він виникає, продавець сплачує до нотаріального посвідчення договору (пп. «а» п. 172.5 ПКУ). Коли власник за кордоном, сплачувати зазвичай доручають представнику, і для цього потрібне таке повноваження. Розрахунок податку розібрано в матеріалі про податки при продажу квартири.
7. Передання квартири: акт приймання-передачі, показники лічильників, ключі.
8. Строк і передоручення: реальний строк угоди з запасом і, як правило, без права передоручення.

Одне обмеження закон ставить сам: представник не може укласти угоду від імені власника у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, яку він теж представляє (ч. 3 ст. 238 ЦК). Продати квартиру самому собі за довіреністю не можна.

Довіреність не замінює згоди другого з подружжя. Якщо квартира є спільною сумісною власністю подружжя, а право зареєстроване на одного з них, нотаріусу подають нотаріально посвідчену згоду другого (ч. 3 ст. 65 СК, пп. 4.2 глави 1 розділу II Порядку). Квартира, отримана в шлюбі в дар чи у спадщину, є особистою власністю, і згода не потрібна (пп. 4.4 там само). Власник, який не перебуває в шлюбі, подає заяву, що квартира не є спільною власністю подружжя, а через представника лише тоді, коли довіреність дає на це право (пп. 4.5 там само). Повний перелік документів для угоди є в матеріалі про документи для продажу квартири.

«Генеральна довіреність»: чого вона не дає

У Цивільному кодексі немає поняття «генеральна довіреність». Так зазвичай називають довіреність з широкими повноваженнями на управління і розпорядження майном. Юридично це звичайна довіреність, і на неї поширюються ті самі правила.

Власником квартири лишається довіритель. Право покупця виникає лише з договору і з дня державної реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦК), а не з видачі довіреності. Широка довіреність скасовується так само в будь-який час (ст. 249 ЦК) і припиняється зі смертю довірителя (ст. 248 ЦК). Тому «купівля за генеральною довіреністю» без договору не робить людину власником.

Безвідкличні довіреності закон допускає лише там, де їх прямо встановлює окремий закон, наприклад для корпоративних прав (ч. 4 ст. 249 ЦК). Довіреність на продаж квартири до таких не належить.

Як оформити довіреність, якщо власник за кордоном

Є два шляхи. У консульство довіритель приходить особисто, а порядок у місцевого нотаріуса визначає право країни перебування.

У консульстві України. Консульські установи посвідчують довіреності (п. 1 ч. 1 ст. 38 Закону «Про нотаріат»). Заборона для консула стосується самих договорів відчуження нерухомості в Україні, а не довіреності на продаж. За роз'ясненням Мін'юсту від 23 жовтня 2025 року на прийом записуються через сервіс «е-Консул», заздалегідь готують проєкт довіреності, приходять з паспортом, РНОКПП, копією паспорта представника і документами про законне перебування в країні та сплачують консульський збір. Довіреність, посвідчена консулом, діє в Україні без легалізації і перекладу. Якщо консульство не має доступу до Єдиного реєстру довіреностей, її реєструє нотаріус в Україні за заявою довірителя, підпис на якій засвідчує консул (п. 2.2 Положення № 111/5). Цю заяву варто оформити в консульстві разом із довіреністю.

У місцевого нотаріуса. Документ, складений за кордоном, український нотаріус приймає після легалізації, а без неї лише тоді, коли це передбачає закон або міжнародний договір (ст. 100 Закону «Про нотаріат»). Для країн, що приєдналися до Гаазької конвенції 1961 року (Україна приєдналася Законом № 2933-III), достатньо апостиля. З Польщею і Чехією, за роз'ясненням Мін'юсту, легалізація не потрібна через двосторонні договори. Документ іноземною мовою в Україні перекладають українською, і переклад засвідчує нотаріус. Маршрут варто заздалегідь погодити з нотаріусом, який посвідчуватиме продаж. Як розподілити ролі між власником і представником на відстані, описано в матеріалі про здачу квартири з-за кордону.

Посадова особа органу місцевого самоврядування в населеному пункті без нотаріуса довіреність на розпорядження нерухомим майном посвідчити не може (ч. 3 ст. 245 ЦК, ст. 40 Закону «Про нотаріат»). Для військовослужбовців закон дозволяє посвідчення довіреності командиром частини (ч. 3 ст. 245 ЦК). Але порядок воєнного стану, за яким командири посвідчують довіреності й передають їх для реєстрації через Генштаб чи відповідний орган, прямо виключає довіреності на право розпорядження нерухомим майном (п. 4 постанови КМУ № 164 від 28.02.2022). Тому довіреність на продаж квартири військовослужбовцю надійніше оформити в нотаріуса.

Як перевірити довіреність

Нотаріально посвідчені довіреності та їх припинення реєструються в Єдиному реєстрі довіреностей (п. 7 глави 4 розділу II Порядку). Станом на жовтень 2026 року його ведуть за Положенням, затвердженим наказом Мін'юсту № 111/5 від 28.12.2006. Нове Положення, затверджене постановою КМУ № 972 від 13.08.2025, запрацює після запуску системи е-нотаріату: сама постанова набрала чинності лише частково.

Що може зробити покупець:

1. Попросити в представника оригінал довіреності і переписати серію та номер спеціального бланка або дату і номер запису в реєстрі нотаріальних дій.
2. Звернутися до будь-якого нотаріуса з письмовим запитом про скорочений витяг з Єдиного реєстру довіреностей. Його видають будь-якій фізичній чи юридичній особі (п. 3.2 Положення № 111/5). У витягу є дата посвідчення, строк дії, хто посвідчив і чи припинено дію довіреності. Плата до бюджету за скорочений витяг, не пов'язаний з нотаріальною дією, за п. 4 наказу № 111/5 становить 25,50 грн.
3. Якщо на довіреності є QR-код системи е-нотаріату, через сканер у Дії запитують її електронну копію, а запит підтверджує довіритель або представник. Мінцифри описує цей сервіс для банків та інших установ, тож для покупця основним способом лишається витяг.
4. Якщо довіреність посвідчена в період воєнного стану на білому аркуші без спеціального бланка, з її копією звертаються до нотаріуса, який її посвідчив. Він протягом двох робочих днів видає довідку, що підтверджує або спростовує посвідчення (пп. 3 п. 1 постанови КМУ № 164).
5. Зіставити довіреність з ДРРП: власник у реєстрі має бути тією самою особою, що й довіритель, а квартира та сама. Як отримати довідку, описано в матеріалі про перевірку власника квартири.

У день угоди нотаріус перевіряє довіреність сам. Він встановлює особу представника, обсяг його повноважень і дійсність довіреності за Єдиним реєстром довіреностей, а з червня 2026 року ще й відсутність факту смерті довірителя за Державним реєстром актів цивільного стану (п. 4 глави 4 розділу I Порядку в редакції наказу Мін'юсту № 1483/5 від 05.06.2026). Довіреності, посвідчені іноземними органами, за українським реєстром не перевіряються. Апостиль чи легалізація підтверджують походження документа, а не те, що довіреність не скасована, тому з такою довіреністю розмова з власником перед угодою важить ще більше.

Ризики для покупця

Купівля у представника законна, але покупцю важче переконатися, що власник хоче продати квартиру зараз і за цією ціною.

Довіреність могли скасувати. Довіритель має негайно повідомити про скасування представника і відомих йому третіх осіб (ч. 2 ст. 249 ЦК). Угода, укладена до того, як представник дізнався чи міг дізнатися про скасування, зберігає силу для власника, але не тоді, коли покупець знав або міг знати, що довіреність припинилася (ч. 3 ст. 249 ЦК). За відсутності доступу до реєстру в умовах воєнного стану нотаріус вносить відомості протягом п'яти робочих днів після відновлення доступу (п. 7 глави 4 розділу II Порядку), тож реєстр може відставати.

Довіритель міг померти. Тоді представництво припиняється (п. 6 ч. 1 ст. 248 ЦК). За представником лишаються лише невідкладні справи і дії, без яких виникнуть збитки, і звичайний продаж квартири за такою довіреністю продовжувати не варто. Перевірка нотаріуса за реєстром актів цивільного стану цей ризик зменшує, але не замінює розмови з власником.

Представник міг вийти за межі повноважень. Угода з перевищенням повноважень створює права для власника лише після його схвалення (ст. 241 ЦК). Звірте ціну в договорі з мінімальною ціною в довіреності, а рахунок для оплати з тим, що в ній записано.

Що варто зробити покупцю:

• попросити відеодзвінок з власником незадовго до угоди, щоб він підтвердив продаж, ціну і рахунок;
• платити на рахунок власника, а не представника, якщо довіреність прямо не дає права отримувати гроші; розрахунок між фізичними особами за нотаріальним договором купівлі-продажу понад 50 000 грн проводять лише безготівково (пп. 2 п. 7 розділу II Положення, постанова Правління НБУ № 148);
• вимагати нотаріальну згоду другого з подружжя, якщо квартира є спільною сумісною власністю подружжя;
• переглянути проєкт договору заздалегідь; що в ньому має бути, розібрано в матеріалі про договір купівлі-продажу квартири.

Часті запитання

Що потрібно, щоб зробити довіреність?

Особиста присутність власника в нотаріуса або консульстві, паспорт і РНОКПП. Знадобляться дані представника: ПІБ, дата народження, РНОКПП, паспорт і місце проживання. Документи на квартиру краще мати із собою, щоб нотаріус точно описав об'єкт. Плату приватний нотаріус встановлює за домовленістю (ст. 31 Закону «Про нотаріат»).

Скільки діє довіреність на продаж квартири?

Стільки, скільки записано в ній. Якщо строк не вказаний, довіреність діє до припинення (ч. 1 ст. 247 ЦК). Строк зазвичай ставлять з запасом на збір документів, але не на роки: що довша довіреність, то більше часу, коли обставини власника можуть змінитися.

Які документи потрібні для продажу квартири за довіреністю?

Ті самі, що й без неї, плюс оригінал довіреності, паспорт і РНОКПП представника. Нотаріус додатково перевіряє довіреність за реєстром. Якщо квартира в спільній сумісній власності подружжя, потрібна нотаріальна згода другого з подружжя.

Що перевіряє нотаріус при продажу за довіреністю?

Особу і дієздатність представника, обсяг повноважень, дійсність довіреності за Єдиним реєстром довіреностей і відсутність факту смерті довірителя за реєстром актів цивільного стану. Далі він перевіряє все, що й при звичайному продажу: право власності в ДРРП, заборони, арешти, іпотеку, сплату податку продавцем.

Чи можна скасувати довіреність, якщо представник уже домовився з покупцем?

Так. Довіритель може скасувати довіреність у будь-який час (ч. 1 ст. 249 ЦК), звернувшись до нотаріуса, і має повідомити представника. Але попередній договір, який представник уже уклав, зобов'язує самого власника (ст. 239 ЦК), і скасування довіреності його не припиняє. Чи повертаються гроші і в якому розмірі, залежить від договору: сума, яку не визнано завдатком, вважається авансом (ч. 2 ст. 570 ЦК).

Продаж через представника і HataHub

Якщо власник продає квартиру на відстані, оголошення на HataHub можна розмістити безкоштовно у кабінеті. Власник входить через Дію, право власності перевіряється за ДРРП, і таке оголошення отримує позначку «Перевірено». У розділі «Довірені особи» власник може запросити людину, яка відповідатиме покупцям у чаті і керуватиме переглядами. Ця роль діє лише всередині сервісу: підписувати договори вона не дає і нотаріальну довіреність не замінює, а сама угода відбувається в нотаріуса. Покупцям у каталозі продажу квартир у Києві варто знати, що поряд є оголошення «Агрегатор», зібрані з інших сайтів, які такої перевірки не проходили; у фільтрі можна залишити лише перевірені оголошення.