Налог на недвижимое имущество в 2026 году: кто платит, сколько и когда

Налог на недвижимое имущество платит владелец жилья за площадь свыше 60 м² для квартир, 120 м² для домов или 180 м², если у человека есть и квартира, и дом (п.п. 266.4.1 НК Украины). Ставку устанавливает местный совет в пределах 1,5% минимальной зарплаты на 1 января за 1 м², налоговая направляет физическому лицу налоговое уведомление-решение до 1 июля следующего года, а уплатить налог нужно в течение 60 дней со дня вручения.

Уменьшение площади не действует для жилья, которое сдается в аренду, и когда площадь превышает пятикратную норму (п.п. 266.4.3 НК Украины). Правила ниже сверены с редакцией Налогового кодекса от 17 сентября 2026 года. Минимальная зарплата на 1 января 2025 года составляла 8 000 грн, на 1 января 2026 года составляет 8 647 грн.

Кто платит налог и с чего его считают

Плательщиками являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые владеют жилой или нежилой недвижимостью (п.п. 266.1.1 НК Украины). Арендатор его не платит, даже если договор возлагает на него все остальные платежи. Объектом налогообложения является сама недвижимость или доля в ней (п.п. 266.2.1 НК Украины).

Базой является общая площадь объекта (п.п. 266.3.1 НК Украины), а не жилая площадь комнат. Для физических лиц налоговая берет площадь из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, данные которого органы регистрации бесплатно передают налоговым органам, или из оригиналов документов владельца (п.п. 266.3.2 НК Украины). Если сумма кажется странной, начните со своей записи в реестре, об этом есть материал о ДРРП и выписке из него.

Некоторые объекты налогом вообще не облагаются (п.п. 266.2.2 НК Украины). Среди тех, которые относятся к частным владельцам:

• жилье, признанное непригодным для проживания, в частности из-за аварийного состояния, решением сельского, поселкового или городского совета;
• общежития и здания детских домов семейного типа;
• жилье детей-сирот, детей, лишенных родительской опеки, и детей с инвалидностью, которых воспитывают одинокие матери (отцы), но не более одного объекта на ребенка;
• жилье многодетных или приемных семей, в которых воспитывается пять и более детей;
• недвижимость в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения.

Необлагаемая площадь: 60, 120 и 180 м²

Для физического лица база уменьшается:

Прокрутите таблицу вбок

Уменьшение предоставляется один раз в год, независимо от количества объектов (п.п. 266.4.1 НК Украины). 60 м² вычитают из суммарной площади всех квартир, а не из каждой.

Есть два случая, когда уменьшение вообще не применяется (п.п. 266.4.3 НК Украины). Первый: площадь объекта или объектов превышает пятикратную необлагаемую площадь, то есть 300 м² для квартир, 600 м² для домов и 900 м² для разных типов жилья. Второй: владелец использует жилье для получения дохода, то есть сдает его в аренду, лизинг, безвозмездное пользование или использует в предпринимательской деятельности. Квартира, которую вы сдаете, облагается налогом со всей площади. Другие налоговые последствия аренды описаны в материале как официально сдать квартиру в аренду.

Отдельно действует надбавка за большую площадь. Если общая площадь квартиры превышает 300 м² или дома 500 м², сумма налога увеличивается на 25 000 грн в год за каждый такой объект или долю в нем (п.п. 266.7.1-1 НК Украины). Надбавку считают по каждому объекту отдельно: две квартиры по 200 м² под нее не подпадают, хотя уменьшение на 60 м² для них уже не действует, поскольку вместе это 400 м².

Ставка в 2026 году и кто ее устанавливает

Ставку для жилой и нежилой недвижимости устанавливает сельский, поселковый или городской совет в зависимости от зоны и типа объекта. Верхний предел один для всей страны: 1,5% минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного года, за 1 м² базы (п.п. 266.5.1 НК Украины).

Налог начисляют за прошлый год, поэтому в 2026 году люди получают уведомления за 2025 год:

Прокрутите таблицу вбок

По общему правилу совет принимает решение о ставках до 15 июля и обнародует его до 25 июля года, предшествующего тому, в котором они будут действовать (п.п. 12.3.4 и 12.3.5 НК Украины). Если решение до 15 июля не принято, действуют ставки, которые были установлены до 31 декабря предыдущего года. На время военного положения и до 31 декабря года, в котором его прекратят, срок обнародования до 25 июля и правило о применении только с нового бюджетного года к решениям о ставках и льготах не применяются (п.п. 12.3.4, 12.4.3, п. 12.5 НК Украины, п.п. 69.34 подраздела 10 раздела XX НК Украины). Поэтому совет может изменить ставки или льготы посреди года, и такое решение действует со дня официального обнародования, а если в нем указана более поздняя дата, то с нее (ч. 5 ст. 59 Закона «О местном самоуправлении в Украине»; так это разъясняет и ГНС). Смотрите именно решение своего совета, изменения к нему и дату, с которой оно действует.

Пример расчета

Все суммы ниже условные. Предположение: совет установил для квартир ставку 1% минимальной заработной платы за 1 м², квартиры не сдаются в аренду, владелец один. Тогда для 2026 года ставка составляет 86,47 грн за 1 м² (1% от 8 647 грн).

1. Квартира 85 м². База: 85 - 60 = 25 м². Налог за 2026 год: 25 × 86,47 = 2 161,75 грн. За 2025 год: 25 × 80 = 2 000 грн.
2. Две квартиры, 70 м² и 50 м². Суммарная площадь 120 м², база 120 - 60 = 60 м², налог 60 × 86,47 = 5 188,20 грн. Налоговая распределяет его пропорционально площади каждой квартиры (п.п. 266.7.1 НК Украины, подпункт «г»): 3 026,45 грн за первую и 2 161,75 грн за вторую, поскольку платить его нужно по месту расположения каждого объекта.
3. Квартира 55 м² и дом 110 м². Суммарная площадь 165 м², и это меньше 180 м², поэтому налога нет.
4. Квартира 85 м², которую владелец сдает в аренду. Уменьшение не действует, база 85 м², налог 85 × 86,47 = 7 349,95 грн.
5. Квартира 320 м². Уменьшение не действует, поскольку площадь больше 300 м², и добавляется 25 000 грн: 320 × 86,47 + 25 000 = 52 670,40 грн.

Если ваш совет установил максимальные 1,5%, первая квартира из примера будет стоить за 2026 год 25 × 129,705, то есть около 3 243 грн.

Совместная собственность и несколько объектов

Кто платит за квартиру, которая принадлежит нескольким людям, зависит от вида общей собственности (п.п. 266.1.2 НК Украины):

• общая долевая собственность: каждый совладелец платит за свою долю;
• общая совместная собственность, не разделенная в натуре, например квартира супругов без определенных долей: платит один из совладельцев, которого определили по их согласию, если иное не установил суд;
• общая совместная собственность, разделенная в натуре: каждый платит за свою долю.

Доля входит в базу того совладельца, которому она принадлежит, и уменьшение на 60 м² применяется к его базе. Если квартира 80 м² принадлежит двум людям по 1/2, на каждого приходится 40 м², и при наличии только этой доли налога нет ни у кого. Если же у одного из совладельцев есть еще своя квартира, его долю добавят к площади этой квартиры.

Если квартиру продали или купили в середине года, предыдущий владелец платит с 1 января до начала месяца, в котором его право прекратилось, а новый владелец с месяца, в котором приобрел право (п.п. 266.8.1 НК Украины). За вновь построенный объект налог считают с месяца, в котором возникло право собственности (п.п. 266.7.2 НК Украины). Налоги, которые уплачивают в самой сделке купли-продажи, разобраны в материале о налогах при продаже квартиры.

Кто считает, когда приходит уведомление и сколько времени на оплату

Физическое лицо декларацию не подает. Сумму считает налоговая по налоговому адресу владельца, то есть по месту регистрации, а налог уплачивается по месту расположения каждого объекта (п.п. 266.7.1 и 266.9.1 НК Украины). Для нерезидентов начисление проводят налоговые органы по местонахождению недвижимости.

Налоговое уведомление-решение вместе с подробным расчетом и платежными реквизитами направляют до 1 июля года, следующего за налоговым годом (п.п. 266.7.2 НК Украины). В уведомлении должны быть адрес каждого объекта, его площадь, ставка и предоставленные льготы. Если вы подали заявление о получении документов через электронный кабинет, уведомление поступает туда, и датой вручения считается дата из квитанции о доставке, а при доставке после 18:00 или в выходной день датой вручения считается следующий рабочий день (п. 42.4 НК Украины). В противном случае его направляют заказным письмом с уведомлением о вручении или вручают лично. Если почта не смогла вручить письмо, например из-за отказа его принять, документ считается врученным в день, указанный почтой в уведомлении о невручении (п. 42.5 НК Украины).

Уплатить налог нужно в течение 60 дней со дня вручения уведомления (п.п. 266.10.1 НК Украины). Срок считают от вручения, а не от даты в документе. Реквизиты у каждой общины свои, берите их из самого уведомления.

Если уведомление не пришло

Если налоговая не направила уведомление до 1 июля, физическое лицо освобождается от ответственности за несвоевременную уплату (п.п. 266.10.2 НК Украины). Сам налог от этого не исчезает. Начислить его могут за прошлые годы в пределах 1095 дней (п.п. 266.10.3 и п. 102.1 НК Украины), и тогда уведомление может прийти сразу за несколько лет. Этот срок считают с учетом приостановлений, которые действовали во время карантина и военного положения, поэтому он не всегда равен трем последним календарным годам.

Если площадь ваших квартир больше 60 м², а уведомления нет, подайте в налоговую по своему налоговому адресу письменное заявление о сверке данных. Сверить можно перечень объектов, их площадь, право на льготу, ставку и начисленную сумму (п.п. 266.7.3 НК Украины). Если данные налоговой расходятся с вашими документами, она делает перерасчет и направляет новое уведомление, а предыдущее считается отмененным. Пошагово, где смотреть начисления и как оформить сверку, разобрано в материале как проверить налог на недвижимость.

Если вашей недвижимости вообще нет в базах налоговой, например право оформлено давно и не перенесено в реестр, налог уплачивают на основании поданных вами правоустанавливающих документов (п.п. 266.7.4 НК Украины).

Нежилая недвижимость и гаражи

Офис, магазин, склад или гараж являются нежилой недвижимостью. Гаражи, наземные и подземные, и крытые автостоянки Налоговый кодекс прямо относит к нежилым объектам, так же как хозяйственные приусадебные постройки: сараи, летние кухни, мастерские, погреба (п.п. 14.1.129-1 НК Украины).

Уменьшение на 60, 120 или 180 м² касается только жилья. Поэтому для физического лица налог с нежилого объекта считают со всей общей площади каждого объекта по ставке, которую совет установил для этого типа (п.п. 266.7.1 НК Украины). Совет может установить для гаражей отдельную, более низкую ставку и может ввести льготы по нежилой недвижимости в зависимости от имущества, которое является объектом налогообложения (п.п. 266.4.2 НК Украины). Есть ли такая льгота для гаража в вашем городе, видно только из решения совета.

Юридические лица считают налог сами по состоянию на 1 января, подают декларацию до 20 февраля и уплачивают его авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за кварталом (п.п. 266.7.5 и 266.10.1 НК Украины).

Военное положение: разрушенное, поврежденное и оккупированное жилье

На период военного положения и до 31 декабря года, в котором его прекратят или отменят, действуют особые правила (п.п. 69.22 п. 69 подраздела 10 раздела XX НК Украины). Налог не начисляется на недвижимость на территориях активных боевых действий и временно оккупированных территориях из Перечня территорий, на которых ведутся (велись) боевые действия или временно оккупированных Российской Федерацией, за период с первого числа месяца, в котором для территории определено начало боевых действий или оккупации, до последнего числа месяца, в котором они завершились. С 1 января 2025 года такие объекты физических лиц не учитываются и в базе, поэтому площадь квартиры на оккупированной территории не добавляется к площади вашей квартиры в другом городе.

Налог не начисляется и на уничтоженные объекты, а также на поврежденные, которые требуют капитального ремонта, реконструкции или реставрации, если данные об этом внесены в Государственный реестр имущества, поврежденного и уничтоженного в результате боевых действий. Для повреждений с 2023 года налог не считают с первого числа месяца, в котором повреждение зафиксировано в реестре, а начисление возобновляют с месяца, следующего за тем, в котором реестр показывает, что объект отремонтирован и пригоден для использования. Для недвижимости с незначительными повреждениями, которую можно восстановить текущим ремонтом, совет или военная администрация может своим решением снизить ставку или освободить от налога. Кто еще освобожден от налога и какие льготы могут устанавливать общины, разобрано в материале о льготах по налогу на недвижимость.

Частые вопросы

Кто платит налог на коммерческую недвижимость?

Владелец: физическое или юридическое лицо. Физическому лицу сумму считает налоговая со всей площади объекта без уменьшения на 60 м², юридическое лицо считает и декларирует налог самостоятельно до 20 февраля.

Как проверить свой налог на недвижимость?

Сравните площадь и перечень объектов в налоговом уведомлении-решении со своей записью в ДРРП, а ставку с решением совета. Если что-то не совпадает, подайте заявление о сверке (п.п. 266.7.3 НК Украины). Подробно этот путь описан в материале как проверить налог на недвижимость.

Как облагается налогом гараж?

Как нежилая недвижимость: со всей общей площади, без необлагаемых метров, по ставке, которую совет установил для гаражей. Ставка не может превышать 1,5% минимальной зарплаты за 1 м², а совет может установить более низкую ставку или льготу.

Освобождаются ли лица с инвалидностью 2 группы?

Налоговый кодекс такого освобождения не содержит. Ст. 266 исключает из налогообложения жилье детей с инвалидностью, которых воспитывают одинокие матери (отцы), не более одного объекта на ребенка. Местный совет может установить льготы для физических лиц с учетом имущественного положения и уровня доходов (п.п. 266.4.2 НК Украины), но они не действуют для жилья, которое сдается в аренду, и для площади свыше пятикратной нормы.

Как считать, если две квартиры?

Площади складывают, из суммы один раз вычитают 60 м², а налог распределяют между квартирами пропорционально площади. Если одну из квартир вы сдаете в аренду, уменьшение на нее не распространяется (п.п. 266.4.3 НК Украины).

Какая ставка в 2026 году?

Ставку устанавливает ваш совет. В 2026 году приходят уведомления за 2025 год, где потолок составляет 120 грн за 1 м². Для 2026 года потолок составляет 129,705 грн за 1 м², эти суммы поступят в уведомлениях 2027 года.

Для владельцев, которые сдают или продают жилье

HataHub не считает и не уплачивает налог на недвижимое имущество: сумму исчисляет налоговая, а владелец уплачивает ее по уведомлению-решению. Но если вы сдаете квартиру, учтите, что она теряет необлагаемые 60 м², и заложите это в стоимость аренды. На HataHub договор аренды и акт приема-передачи подписывают онлайн через Дія.Підпис или КЭП, поэтому дата, с которой квартира сдается, зафиксирована документом. Если вы продаете квартиру, налог с 1 января до месяца продажи остается вашим, а сама сделка проходит у нотариуса.

Разместить объявление можно бесплатно в кабинете. Владелец входит через Дію, право собственности сверяется с записью в ДРРП, и объявление получает отметку «Проверено». Арендаторы и покупатели пишут в чате и бронируют просмотр в часы, которые вы открыли. Как это устроено, описано на странице для владельцев, а примеры объявлений есть в разделе аренды квартир в Киеве.