Как официально сдать квартиру в аренду: договор и налоги

Типичная история звучит так. Квартира освободилась, арендатора посоветовали знакомые, деньги договорились передавать наличными первого числа. Через год арендатор съезжает, вместе с ним исчезает стиральная машина, и предъявить нечего: договора нет, описи имущества нет, депозит нигде не зафиксирован. Вторая часть истории наступает еще позже, когда сосед пишет жалобу и налоговая просит объяснить, откуда поступления на карту.

Официально сдать квартиру в аренду означает письменный договор, зафиксированное состояние имущества и уплаченный налог. Юрист для этого не нужен. Нужны решения, которые лучше принять до первого показа, а не после него.

Что подготовить, прежде чем сдать квартиру в аренду

Начните с документов на саму квартиру. Выписка из Государственного реестра вещных прав подтверждает, что право собственности зарегистрировано именно на вас и что на объекте нет ареста или ипотеки, которая ограничивает распоряжение. Как ее заказать, разобрано в отдельном материале о ДРРП и выписке о недвижимости.

Если собственников несколько, подписи одного из них мало. Общим имуществом совладельцы владеют, пользуются и распоряжаются по общему согласию (ст. 358, 369 Гражданского кодекса). С супругами тоньше: закон исходит из того, что один из супругов действует по согласию второго, но для договоров относительно ценного имущества это согласие должно быть письменным (ст. 65 Семейного кодекса). Именно на него смотрит суд, когда договор оспаривают, а оспаривает его обычно не арендатор, а родственник. Поэтому письменное согласие берите сразу.

Дальше бытовое, из которого потом и вырастают споры. Погасите долги за коммунальные услуги и зафиксируйте показания всех счетчиков на день передачи. Решите, кто платит за что: по общему правилу наниматель вносит плату за жилье и оплачивает коммунальные услуги (ст. 815 ГКУ), текущий ремонт делает наниматель, а капитальный остается за собственником (ст. 819 ГКУ), и оба правила действуют, пока договор не установил иное. Уберите из квартиры то, что вам дорого как память. Вещи, которые остаются, придется описывать поштучно.

Цену сверяйте с рынком, а не с собственными ожиданиями. Посмотрите, за сколько сейчас предлагают похожие по площади и состоянию квартиры в вашем районе, например среди объявлений об аренде квартир в Киеве. Комиссию риелтора закон не регулирует: ее считают как долю месячной арендной платы и договариваются отдельно. Платит тот, кто риелтора нанял. Если ищете арендатора сами, этой статьи расходов нет вообще. На HataHub объявление получает отметку «Проверено» только после того, как РНОКПП собственника совпал с записью в ДРРП, поэтому арендатор видит, что квартиру показывает именно собственник.

Налог с аренды квартиры: 18% НДФЛ и 5% военного сбора

Доход от сдачи жилья облагается как обычный доход физического лица: 18% налога на доходы физических лиц (ст. 167.1 Налогового кодекса) плюс военный сбор, ставку которого подняли до 5% с 1 декабря 2024 года (Закон № 4015-IX). Вместе 23% от арендной платы.

Кто именно перечисляет эти деньги, зависит от арендатора. Если квартиру снимает юридическое лицо или самозанятое лицо, то есть ФОП или лицо с независимой профессиональной деятельностью, арендатор является налоговым агентом и удерживает налог во время выплаты (пп. 170.1.2 и 170.1.4 НКУ). Если квартиру снимает физическое лицо, которое самозанятым не является, налогового агента нет вообще, и собственник считает и платит все сам (пп. 170.1.5 НКУ). Для аренды жилья это почти всегда второй случай.

База считается не с той суммы, которую вы фактически получили, а с той, что указана в договоре, и не меньше минимальной суммы арендного платежа (пп. 170.1.2 НКУ). Ее определяют по Методике, утвержденной постановлением Кабинета Министров № 1253 от 29 декабря 2010 года, исходя из минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра, которую устанавливает местный совет. Если совет эту стоимость не установил или не обнародовал до начала года, базой остается сумма из договора. Ответственности за более низкую цену в договоре закон не предусматривает, но там, где минимум установлен, налоговая считает от него, поэтому занижать цену «на бумаге» смысла мало.

Есть еще один счет, о котором вспоминают редко. Льгота по налогу на недвижимое имущество, которая уменьшает базу на первые 60 кв. м квартиры и 120 кв. м дома (п. 266.4.1 НКУ), не применяется к жилью, которое собственник использует для получения дохода, в частности сдает в аренду (п. 266.4.3 НКУ). Ставку устанавливает местный совет в пределах 1,5% минимальной зарплаты за квадратный метр (ст. 266.5.1 НКУ), поэтому итоговую сумму смотрите в решении своего совета.

ФОП на едином налоге: когда 6% плюс ЕСВ дешевле, чем 23%

Есть и второй законный вариант: зарегистрироваться предпринимателем. Третья группа платит 5% дохода без регистрации плательщиком НДС или 3% с НДС (ст. 293.3 НКУ), плюс военный сбор 1% полученного дохода, плюс единый социальный взнос, минимум которого в 2026 году составляет 1 902,34 грн в месяц. Годовой лимит дохода третьей группы на 2026 год составляет 10 091 049 грн, и для одной квартиры это не ограничение.

Но здесь есть два условия, которые легко упустить. В реестре должен быть КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества»: доход по незарегистрированному виду деятельности налоговая расценивает как обычный доход физлица, то есть те же 23%. И площадь должна укладываться в лимиты пп. 291.5.3 НКУ: плательщиком единого налога не может быть тот, кто сдает в аренду жилые помещения общей площадью более 400 кв. м, нежилые более 900 кв. м или земельные участки более 0,2 га. Лимит считается совокупно по всем объектам, а не по одному.

Вторая группа дешевле по самому налогу, но сужает круг арендаторов: услуги на ней можно предоставлять только плательщикам единого налога и населению (ст. 291.4 НКУ), поэтому юрлицам и предпринимателям на общей системе сдавать нельзя. Первая группа сдавать недвижимость не может вообще.

Посчитайте собственную границу. ЕСВ фиксированный, поэтому чем выше арендная плата, тем выгоднее ФОП. Скажем, с платы 18 000 грн в месяц физическое лицо отдаст 4 140 грн, а ФОП третьей группы 1 080 грн единого налога с военным сбором плюс 1 902,34 грн ЕСВ, вместе около 2 982 грн. Варианты сравниваются примерно на 11 200 грн арендной платы: ниже проще остаться физическим лицом, выше начинает экономить ФОП. Только добавьте в расчет то, что ЕСВ платится и в месяцы, когда квартира стоит пустой, а еще квартальную отчетность и процедуру закрытия ФОП, когда сдавать перестанете.

Квартальные авансовые взносы и годовая декларация

Это та часть, из-за которой чаще всего набегают штрафы, ведь о ней вспоминают в апреле, когда сроки уже прошли.

Собственник, чей арендатор не является налоговым агентом, начисляет и уплачивает НДФЛ и военный сбор самостоятельно ежеквартально, в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала (пп. 170.1.5 НКУ). Четыре платежа в год, по реквизитам налоговой по вашему налоговому адресу. Потом, до 1 мая следующего года, вы подаете годовую декларацию об имущественном состоянии и доходах, а если по итогам года возникла разница, доплачиваете ее до 1 августа. Декларация не заменяет авансовые взносы, она их суммирует.

ФОП живет по другому календарю: третья группа подает квартальную декларацию и уплачивает единый налог и военный сбор в течение 10 календарных дней после предельного срока ее подачи (ст. 295.3 НКУ), а ЕСВ вносит до 20 числа месяца, следующего за кварталом.

Договор найма: срок, плата, депозит и акт описи

Договор найма жилья заключается в письменной форме (ст. 811 ГКУ). Это минимум. Дальше начинаются решения, которые определят, что вы сможете сделать, когда что-то пойдет не так. Полный разбор условий есть в материале о договоре аренды квартиры, а здесь четыре вещи, которые собственники пропускают чаще всего.

Срок имеет величину по умолчанию: не указали в договоре, значит он заключен на пять лет (ст. 821 ГКУ). Договор до одного года считается краткосрочным наймом, и к нему не применяются ч. 1 ст. 816, ст. 818 и ст. 822-824 ГКУ. Простым языком: в краткосрочном договоре наниматель не имеет преимущественного права на возобновление и не может сдавать жилье в поднаем. Договор на три года и больше может требовать нотариального удостоверения, об этом ниже.

Размер платы устанавливается договором, и одностороннее изменение не допускается, если иное не установлено договором или законом (ст. 820 ГКУ). Хотите пересматривать цену, пропишите формулу и периодичность пересмотра, иначе поднять плату посреди срока вы не сможете.

Депозит по закону чаще всего не является задатком, хотя все называют его именно так. Задаток (ст. 570-571 ГКУ) работает жестко: кто его дал и нарушил, тот его теряет, кто получил и нарушил, возвращает двойную сумму. Если вы имеете в виду деньги на покрытие убытков, назовите их обеспечительным платежом и распишите, за что вы вправе удержать, как фиксируется сумма убытка и в какой срок вы возвращаете остаток после выезда.

Акт приема-передачи описывает все, что остается в квартире, с моделями и состоянием, показания счетчиков на дату передачи и фотографии как приложение. Без акта спор о стиральной машине сводится к слову против слова.

Подписать договор можно и на бумаге, и в электронной форме. На HataHub весь этот шаг цифровой: договор формируется в кабинете из данных, которыми стороны делятся из Дії, подписывается через Дія.Підпис или КЕП вместе с актом приема-передачи и остается в аккаунтах обеих сторон; интеграция описана на портале Дія, а сам процесс подписания разобран в гайде о Дія.Підпис.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры

Отдельного государственного реестра договоров найма жилья в Украине нет, и в налоговой договор тоже не регистрируют. Вопрос на самом деле сводится к нотариусу.

Минюст пояснял, что договор найма жилья не требует обязательного нотариального удостоверения: достаточно письменной формы по ст. 811 ГКУ, а к нотариусу стороны идут по желанию. Отдельно стоит договор аренды жилья с выкупом, который удостоверяется обязательно (ч. 2 ст. 811 ГКУ).

Сложнее со сроком. Ст. 793 и 794 ГКУ требуют нотариального удостоверения договора найма здания или другого капитального сооружения либо их отдельной части на срок три года и больше, а право пользования подлежит государственной регистрации. Распространяется ли это правило на квартиру, юристы трактуют по-разному, поэтому устоявшаяся практика проста: договоры на жилье заключают на срок до трех лет и вопрос снимается. Если вам нужен более долгий срок, идите к нотариусу, ведь несоблюдение формы дает основание оспорить договор.

Когда договор удостоверяет нотариус, информация о нем доходит до налоговой без вашего участия. Нотариус обязан направить уведомление об удостоверенном договоре аренды недвижимости контролирующему органу по вашему налоговому адресу, по форме и способом, которые устанавливает Кабинет Министров, и за нарушение срока отвечает сам (пп. «б» пп. 170.1.5 НКУ). От вашей обязанности считать и платить налог это не освобождает.

Еще один сюжет, который собственники путают с регистрацией договора, это декларирование места проживания арендатора. Договор найма относится к документам, подтверждающим право на проживание, но задекларировать место проживания в чужом жилье можно только с согласия собственника (Закон № 1871-IX). Свое решение по этому поводу зафиксируйте в договоре отдельным пунктом.

Что изменится с 1 января 2027 года

9 июня 2026 года Верховная Рада приняла законопроект № 15111-д, который снижает НДФЛ с дохода от сдачи жилой и нежилой недвижимости другому физическому лицу с 18% до 5%. Сниженная ставка касается именно того случая, который сейчас описывает пп. 170.1.5 НКУ: арендатор является физическим лицом и не является самозанятым. Условие одно, и оно существенное: договор должен быть удостоверен нотариально, ведь именно нотариус сообщает о нем налоговой. Изменения должны вступить в силу с 1 января 2027 года, но голосование в зале это еще не конец пути, потому что закон работает после подписи Президента и официального опубликования. Прежде чем строить на новой ставке расчет, сверяйте окончательный текст.

Военный сбор остается на уровне 5%. Годовую декларацию подавать все равно придется. Льгота по налогу на недвижимость для жилья, которое сдается, не возвращается. Детали и оговорки разобраны в отдельном материале о налоге с аренды 5% с 2027 года.

Если вы ищете арендатора прямо сейчас, расчет на 2026 год делайте по действующим ставкам: 23% для физического лица или 6% плюс ЕСВ для ФОП третьей группы. А если договор заходит в 2027 год, посчитайте оба сценария заранее. На той же плате 18 000 грн ставка 5% вместо 18% дала бы 1 800 грн налогов в месяц против нынешних 4 140 грн, и ФОП на такой сумме перестал бы быть выгодным.