ДРРП: что такое реестр вещных прав и как получить выписку

Самый распространенный способ «проверить» квартиру перед арендой или покупкой выглядит так. Продавец присылает фото свидетельства о праве собственности, вы видите на нем нужную фамилию и успокаиваетесь. Но бумага показывает момент в прошлом. Свидетельство могли отменить судом, квартиру могли продать через неделю после того, как сделали это фото, на ней может висеть ипотека или арест. Положение дел на сегодня показывает только государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Реестр ведет Министерство юстиции, а записи в него вносят государственные регистраторы и нотариусы. По ст. 32 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (№ 1952-IV) информация из реестра открыта, общедоступна и платна. Из этого следуют две вещи, которые обычно удивляют. Заказать справку о чужой квартире можно, и согласие собственника для этого не нужно. Но открытый реестр не означает бесплатный поиск: страницы, где вы вводите адрес и сразу видите фамилию собственника, не существует, каждый запрос оплачивается отдельно.

ДРРП работает с 2013 года и ищет сразу по четырем реестрам

ДРРП заработал 1 января 2013 года. Эта дата объясняет половину проблем, с которыми сталкиваются покупатели, и к ней мы еще вернемся.

Сегодня один запрос проходит сразу по четырем массивам данных:

• собственно Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, куда с 2013 года вносят все новые записи;
• Реестр прав собственности на недвижимое имущество, архивная составляющая с данными бюро технической инвентаризации;
• Государственный реестр ипотек;
• Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Поэтому в одном PDF вы видите и действующую запись о собственнике, и старую ипотеку, и запрет отчуждения, наложенный нотариусом десять лет назад. Отдельного «реестра обременений», куда надо идти вторым шагом, искать не нужно.

Что записано в реестре, а чего в нем нет

Запись об объекте состоит из нескольких блоков:

• объект: тип (квартира, жилой дом, земельный участок, гараж), адрес, площадь, регистрационный номер объекта недвижимого имущества;
• вещные права: право собственности или право доверительной собственности как способ обеспечения исполнения обязательства, вид собственности (частная, общая совместная, общая долевая), размер доли, основание возникновения с датой и номером документа;
• субъекты: собственники с ФИО и РНОКПП либо названием юрлица и кодом ЕГРПОУ;
• обременения: ипотека, арест, налоговый залог, запрет отчуждения и пользования;
• другие вещные права, производные от права собственности: сервитут, эмфитевзис, суперфиций, право пользования;
• история регистрационных действий: кто, когда и на каком основании менял записи.

Теперь о том, чего там нет. Обычный договор найма жилья в реестре не появляется: по ст. 4 Закона право пользования зданием или его отдельной частью регистрируют только тогда, когда договор найма заключен на срок не менее трех лет, а жилье сдают преимущественно на год или два. Пустой раздел с обременениями не означает, что квартира свободна: в ней вполне может жить семья по действующему двухлетнему договору. Это проверяют иначе, и лучше до того, как вы внесете задаток. Остальные проверки мы разобрали отдельно, в материале о проверке собственника квартиры перед арендой или покупкой.

Новостройка до ввода в эксплуатацию тоже выглядит в реестре не так, как ожидает покупатель. Вместо права собственности там регистрируют специальное имущественное право на будущий объект недвижимости по Закону «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» (№ 2518-IX от 15 августа 2022 года). Право собственности появляется уже после ввода дома в эксплуатацию, а специальное имущественное право в тот момент прекращается.

Выписка или информационная справка: в чем разница

В быту «выпиской из ДРРП» называют любой документ из реестра. Формально сведения выдают в двух разных формах, и путаница между ними стоит денег.

Выписка о проведенной государственной регистрации прав формируется по результату регистрационного действия. Ее получает тот, чье право только что зарегистрировали: покупатель после удостоверения договора, наследник после оформления наследства, банк после регистрации ипотеки. Выписка фиксирует факт на дату этого действия и дальше не обновляется.

Информационная справка доступна любому и показывает состояние записей на момент формирования, с точностью до минуты.

Поэтому если продавец показывает вам выписку, сначала смотрите на дату. Выписка, выданная три года назад, честно описывает ситуацию трехлетней давности и ничего не говорит о сегодняшнем дне. Справку заказывайте сами, в день просмотра или в день сделки.

Как получить выписку из ДРРП онлайн

Рабочих онлайн-каналов два, и оба государственные.

Портал Дія. Понадобится квалифицированная электронная подпись: ею вы входите и подписываете заявление. Дальше услуга «Информация из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество». Искать можно по объекту, то есть по адресу или регистрационному номеру, либо по данным человека: ФИО, РНОКПП, номер паспорта. Оплата картой на портале, готовый PDF появляется в кабинете среди полученных документов. Дія обещает его в течение часа.

Кабинет электронных сервисов Минюста, kap.minjust.gov.ua. Тот же запрос, вход по электронной подписи или через BankID. Здесь же свой объект можно поставить на мониторинг регистрационных действий и получать уведомления, как только с квартирой кто-то начнет что-то делать. Услуга платная, оплата помесячная, тариф смотрите на сайте.

Офлайн остаются ЦНАП и нотариус. В ЦНАП подаете заявление с паспортом и документом об оплате, бумажную справку выдают до одного дня. Нотариус проверяет реестр сам, когда удостоверяет сделку: по ст. 32 Закона нотариусы получают информацию бесплатно в пределах своих полномочий. Право покупателя нотариус регистрирует в ДРРП в день удостоверения договора купли-продажи, а налоги и другие расходы на сделке считаются отдельно.

Сколько стоит и можно ли получить выписку бесплатно

Размер платы задан формулой в ст. 34 Закона, а не фиксированной суммой. Электронная форма стоит 0,0125 прожиточного минимума для трудоспособных лиц, бумажная 0,025. Берется прожиточный минимум, установленный законом на 1 января того календарного года, когда вы подаете документы, а результат округляют до ближайших 10 гривен.

В 2026 году прожиточный минимум для трудоспособных лиц составляет 3 328 грн. Подставьте его в формулу и получите 40 грн за электронную справку и 80 грн за бумажную. Ту же сумму, 40 грн, показывает Дія на странице услуги. Плату берут за каждые 25 страниц, поэтому документ на объект с длинной историей переходов выйдет дороже минимального.

Бесплатно информацию из реестра получают суды, полиция, прокуратура, нотариусы, адвокаты, частные исполнители и другие субъекты из перечня в ст. 32 Закона, когда действуют в пределах своих полномочий. Частного покупателя или арендатора в этом перечне нет. Сайты, которые обещают «выписку из реестра недвижимого имущества бесплатно», либо показывают сокращенную выборку без юридической силы, либо перепродают ту же государственную услугу дороже. За такие деньги обходные пути не окупаются.

Прав, оформленных до 2013 года, в реестре может не быть

Это поправка ко всему написанному выше, и пропускают ее чаще всего.

Если человек купил или унаследовал квартиру до 1 января 2013 года и с тех пор не делал с ней ни одного регистрационного действия, в ДРРП об этом объекте может не быть ничего. Право при этом никуда не исчезло: оно возникло законно и было оформлено по правилам, которые действовали тогда, через БТИ. Просто электронной записи нет, и повторно подтверждать такое право закон не заставляет.

Отсюда несколько последствий, с которыми приходится считаться на практике.

Пустая справка на старый дом не означает «объект ничей». Она означает, что проверку надо продолжить бумажными документами и запросом в архив БТИ, который может сделать государственный регистратор или нотариус по территориальности. Что именно должно быть в этих бумагах, мы разобрали в материале о документах, которые подтверждают право собственности на квартиру.

Собственнику старого жилья свое право лучше внести в реестр заранее, не под давлением обстоятельств. За государственную регистрацию права, которое возникло и было оформлено до введения нынешней системы, административный сбор не уплачивается (ч. 9 ст. 34 Закона). Без записи в ДРРП сложнее продать квартиру, оформить наследство, взять кредит под залог и подать заявление на компенсацию за поврежденное жилье.

Последнее последствие касается уже нас. HataHub сверяет РНОКПП собственника с записью в ДРРП, и отметку «Проверено» объявление получает только тогда, когда эти данные совпали. Если право оформлено до 2013 года и в реестре его нет, сверять не с чем: автоматическая проверка не сработает, пока собственник не зарегистрирует право. Это ограничение механизма, а не сбой.

Что читать в справке первым

Справка выглядит как несколько страниц сухих таблиц. Смотрите на них в таком порядке.

1. Дата и время формирования. Все остальное имеет смысл только относительно этой отметки.
2. Собственник. ФИО и РНОКПП. Сверьте с документом, который человек показывает лично, а не с фото в мессенджере.
3. Вид собственности и доля. Общая совместная означает, что для продажи нужно согласие второго совладельца, чаще всего второго из супругов. Общая долевая означает, что другие совладельцы имеют преимущественное право покупки доли (ст. 362 Гражданского кодекса).
4. Основание возникновения права. Договор, свидетельство о наследстве, решение суда, с датой и номером. Если право возникло по решению суда, отдельно выясните, не идет ли обжалование.
5. Обременения. Ипотека с названием банка, арест, налоговый залог, запрет отчуждения. Сама по себе ипотека не делает сделку невозможной, но тогда сценарий расчета другой, и его надо проговорить с нотариусом до внесения денег.
6. История регистрационных действий. Если право трижды переходило за полтора года, это не запрет покупать, это повод спросить, что там произошло.
7. Адрес и площадь. Сверьте с тем, что вам показывают. Разница в букве корпуса или десяти квадратных метрах означает, что вы смотрите справку на другой объект.

Если вы только начинаете перебирать варианты, скажем квартиры в Киеве, заложите эту справку в бюджет сразу. Сорок гривен и час перед задатком дешевле любого из сценариев, в которых об аресте вы узнаете после перевода.