Оценка квартиры в 2026 году: когда нужна, кто проводит и как узнать оценочную стоимость

Оценочную стоимость квартиры для сделки подтверждает бесплатная электронная справка из Единой базы данных отчетов об оценке Фонда государственного имущества или платный отчет субъекта оценочной деятельности, зарегистрированный в той же базе (п. 172.3 НК Украины). Обязательной оценка квартиры становится прежде всего для налогообложения: при продаже между физическими лицами, а также при дарении и наследовании, если они облагаются налогом.

Ниже приведены правила по состоянию на октябрь 2026 года: Налоговый кодекс в редакции от 17.09.2026, Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» № 2658-III и Порядок ведения Единой базы данных отчетов об оценке (приказ ФГИУ № 658).

Рыночная стоимость, оценочная стоимость и цена в договоре

Под словом «оценка» скрываются три разные цифры, и путаница между ними стоит денег.

Прокрутите таблицу вбок

Национальный стандарт № 1, утвержденный постановлением Кабинета Министров № 1440, определяет рыночную стоимость как сумму, за которую объект можно продать на рынке подобного имущества на дату оценки, когда каждая сторона действует со знанием дела, разумно и без принуждения. Оценочную стоимость тот же стандарт определяет через установленные алгоритм и состав исходных данных. Для электронной справки ее автоматически рассчитывает модуль Единой базы (п. 172.3 НК Украины).

Цену в договоре стороны назначают сами, но налог продавца зависит от нее только частично. Доход от продажи определяют по цене договора, но не ниже оценочной стоимости из электронной справки или рыночной стоимости из отчета, зарегистрированного в Единой базе (п. 172.3 НК Украины). Если в договоре указано 2 000 000 грн, а справка показала 2 300 000 грн, налог рассчитывают с большей суммы. Как именно, разобрано в материале о налогах при продаже квартиры.

Цены в объявлениях не относятся ни к одной из трех категорий. Это суммы, которые запрашивают продавцы, и цена сделки может от них отличаться. Медианы запрашиваемых цен по городам собраны в отчете о ценах на квартиры за сентябрь 2026 года, но оценкой в юридическом смысле они не являются.

Когда оценка квартиры обязательна

Закон № 2658-III в ст. 7 перечисляет случаи обязательной оценки. Для частной квартиры из них важны три: налогообложение имущества согласно закону, определение убытков или размера возмещения в случаях, установленных законом, и случаи по решению суда. Остальная часть перечня в основном касается государственного и коммунального имущества, переоценки основных фондов для бухгалтерского учета и защиты общественных интересов.

Прокрутите таблицу вбок

О продаже стоит сказать отдельно. Нотариус удостоверяет договор купли-продажи между физическими лицами при наличии электронной справки или отчета об оценке и документа об уплате налога (п. 172.4 НК Украины). Исключения для продажи, с которой налог не уплачивается, эта норма не содержит, поэтому справку готовят и тогда, когда квартира находится в собственности более трех лет и продается первой за год.

Членами семьи первой степени родства НК Украины считает родителей, мужа или жену и детей, в том числе усыновленных; второй степени, родных братьев и сестер, бабушек и дедушек, внуков (пп. 14.1.263 НК Украины). Для них дарение и наследование облагаются по нулевой ставке, и рыночную стоимость для целей налогообложения не определяют (п. 174.8 НК Украины). Нулевая ставка действует и для недвижимости, которую получает лицо с инвалидностью I группы, ребенок-сирота, ребенок, лишенный родительской опеки, или ребенок с инвалидностью (пп. «б» пп. 174.2.1). Если даритель или наследодатель является нерезидентом либо нерезидент получает имущество от резидента, ставка НДФЛ составляет 18% (пп. 174.2.3), и налоговая служба применяет ее даже к близким родственникам. В остальных случаях между резидентами ставка НДФЛ составляет 5% (пп. 174.2.2) плюс 5% военного сбора. Когда ставка не нулевая, базой является оценочная или рыночная стоимость по п. 172.3. Подробности есть в статьях о договоре дарения квартиры и о налоге на наследство.

Как узнать оценочную стоимость квартиры онлайн

Электронную справку об оценочной стоимости формирует сама Единая база по запросу физического или юридического лица. Оценщик для этого не нужен, и ни доступ к базе, ни формирование справки ничего не стоят (п. 172.3 НК Украины). Сервис работает на сайте Фонда государственного имущества evaluation.spfu.gov.ua.

1. Войдите в сервис электронного определения оценочной стоимости с электронной подписью.
2. Выберите вид объекта, например квартиру, и внесите обязательные данные из перечня ФГИУ. Они должны совпадать с официальными документами на квартиру, поэтому держите под рукой документ о праве собственности, техпаспорт и информационную справку из ДРРП.
3. Модуль рассчитает оценочную стоимость и сформирует справку с уникальным регистрационным номером (п. 172.3 НК Украины). Сохраните ее и передайте нотариусу.

Справка действительна 30 календарных дней со дня формирования (п. 172.3 НК Украины). На дату сделки ей должно быть не более 30 дней, иначе нотариус попросит новую (п. 2 разд. VI Порядка). Поэтому формировать ее за два месяца до сделки нет смысла.

Справка предусмотрена НК Украины для налогообложения, поэтому рассчитывать на нее для банка или суда не стоит. Нотариус сверяет внесенные данные с документами на квартиру (п. 2 разд. VI Порядка), и ошибка в площади или этаже стоит как минимум новой справки.

Для квартир на территориях боевых действий или временно оккупированных территориях, для которых не определена дата окончания боевых действий или оккупации, база справок не формирует и отчеты не регистрирует. Тогда нотариусу подают отчет оценщика вместе с положительной рецензией, которую ФГИУ предоставляет бесплатно (п. 2 приказа ФГИУ № 1422 от 06.07.2026).

Тем же приказом Порядок изложили в новой редакции, с новыми формами справки и перечнем данных. Большинство его норм начнет действовать со дня, когда ФГИУ отдельно сообщит о запуске обновленной базы; по состоянию на 20 октября 2026 года такого сообщения в разделе новостей Фонда нет.

Когда нужен отчет оценщика и кто имеет право его составлять

Если лицо не согласно с автоматической оценкой, оно имеет право обратиться к субъекту оценочной деятельности, чтобы определить рыночную стоимость (п. 172.3 НК Украины). Это имеет смысл, когда модуль выдал сумму, заметно превышающую реальную цену квартиры в плохом состоянии, или когда оценка нужна не для налогообложения, а для банка, суда или раздела имущества.

Субъектом оценочной деятельности может быть физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо, в составе которого работает хотя бы один оценщик и которое имеет сертификат субъекта оценочной деятельности (ст. 5 Закона № 2658-III). Оценщик должен сдать квалификационный экзамен и получить квалификационное свидетельство (ст. 6). Сертификат выдает Фонд государственного имущества сроком на три года, а оценка, проведенная субъектом без действующего сертификата, недействительна (ст. 19). Проверить обоих можно в Государственном реестре оценщиков и субъектов оценочной деятельности, который ведет ФГИУ (ст. 22).

Закон запрещает оценивать имущество, принадлежащее самому оценщику, и имущество заказчика, с которым оценщик состоит в родственных отношениях (ст. 8). Знакомый оценщик в семье для такой работы не подходит.

Отчет, составленный для налогообложения, оценщик регистрирует в Единой базе своей квалифицированной электронной подписью. База автоматически регистрирует отчет, если рыночная стоимость в нем укладывается в 25-процентный диапазон цен на сопоставимые объекты и с даты отчета прошло не более пяти рабочих дней. Если стоимость вышла за диапазон и база отказала, в течение пяти рабочих дней можно подать в ФГИУ заявление о рецензировании, и Фонд рассматривает его не дольше пяти рабочих дней. По результатам рецензирования отчет можно зарегистрировать, и тогда пять рабочих дней считают с момента завершения рецензирования (п. 172.3 НК Украины).

Сколько стоит оценка квартиры, закон не устанавливает. Размер и порядок оплаты определяют по соглашению сторон, а устанавливать оплату как долю стоимости имущества запрещено (ст. 11 Закона № 2658-III). Цену согласовывают с оценщиком до подписания договора, поэтому запросите расчет у двух или трех.

Как проводится оценка и что подготовить

Оценку проводят на основании письменного договора заказчика с субъектом оценочной деятельности, который имеет действующий сертификат, или на основании определения суда (ст. 10, 11 Закона № 2658-III). Заказчиком может быть лицо, которому имущество принадлежит на законных основаниях или у которого оно на законных основаниях находится, либо тот, кто действует по его поручению.

1. Заключите договор. Среди его существенных условий закон называет имущество, цель оценки, вид стоимости, дату оценки, срок выполнения работ, размер и порядок оплаты (ст. 11).
2. Обеспечьте доступ к квартире и передайте документы. Заказчик обязан предоставить оценщику доступ к имуществу и достоверную информацию о нем (ст. 11).
3. Оценщик анализирует рынок и составляет отчет. Отчет подписывают оценщики, проводившие оценку, и руководитель субъекта оценочной деятельности (ст. 12).
4. Для налогообложения оценщик регистрирует отчет в Единой базе, а к отчету прилагается справка о внесении информации с его регистрационным номером, по которому нотариус найдет отчет (п. 3 разд. VI Порядка).

Единого перечня документов для оценщика закон не устанавливает. Ориентировочный набор такой, а точный согласуйте с оценщиком:

• документ, на основании которого возникло право собственности, или другой документ на квартиру;
• технический паспорт;
• информационная справка из ДРРП;
• паспорт и РНУКПН заказчика.

Полный набор документов для самой сделки описан в материале о документах для продажи квартиры.

Сколько действует оценка и как ее проверяет нотариус

Прокрутите таблицу вбок

Отчет, не зарегистрированный в Единой базе или с даты регистрации которого прошло более шести месяцев, для налогообложения не применяют (п. 172.3 НК Украины). Общий срок действия для любой оценки закон не устанавливает.

Нотариус проверяет справку или отчет при продаже и обмене, а также при облагаемых налогом дарении и наследовании (п. 1 разд. VI Порядка). Он находит документ в базе по регистрационному номеру, проверяет дату, сверяет данные о квартире с официальными документами, а для отчета дополнительно сведения об оценщике. При купле-продаже или обмене он также вносит в базу цену из договора, а выписку из Единой базы приобщает к нотариальному делу. Доступ нотариуса к базе для этого бесплатный (п. 172.3 НК Украины).

14 октября 2026 года Верховная Рада приняла в целом новый закон об оценке имущества (законопроект № 13435), который должен заменить Закон № 2658-III. По состоянию на 20 октября 2026 года действующим остается Закон № 2658-III, а правила электронной справки записаны в НК Украины и Порядке ведения Единой базы. 19 октября закон направили на подпись Президенту. Что изменится для налоговой оценки, будет видно из текста после публикации закона.

Часто задаваемые вопросы

Как узнать оценочную стоимость квартиры?

Сформируйте электронную справку на evaluation.spfu.gov.ua: войдите с электронной подписью, внесите данные из документов на квартиру, и модуль Единой базы рассчитает стоимость. Справка бесплатная и действует 30 календарных дней. Рыночную стоимость определит только оценщик в отчете.

Сколько стоит оценка квартиры?

Электронная справка бесплатна согласно п. 172.3 НК Украины. Цену отчета оценщика закон не устанавливает: ее согласовывают в договоре, и привязывать ее к проценту от стоимости квартиры запрещено (ст. 11 Закона № 2658-III).

Как проводится оценка квартиры?

Заказчик заключает письменный договор с субъектом оценочной деятельности, предоставляет доступ к квартире и документы. Оценщик составляет отчет, а если он нужен для налогообложения, регистрирует его в Единой базе не позднее пяти рабочих дней с даты отчета. Нотариус находит отчет в базе по регистрационному номеру.

Когда оценка обязательна?

Для частной квартиры прежде всего тогда, когда от ее стоимости зависит налог: при продаже между физическими лицами, а также при дарении или наследовании, которые облагаются не по нулевой ставке. Еще оценку назначает суд, а для ипотеки ее требует закон или договор.

Нужна ли оценка, если квартиру дарит мама?

Нет, если мать и вы являетесь налоговыми резидентами Украины. Тогда дарение облагается по нулевой ставке, и рыночную стоимость для целей налогообложения не определяют (п. 174.8 НК Украины). Если мать является нерезидентом или вы получаете дарение как нерезидент от матери-резидентки, ставка составляет 18% (пп. 174.2.3 НК Украины), и оценка нужна.

Что делать, если электронная справка завысила стоимость?

Закажите отчет у оценщика: закон прямо дает такое право тому, кто не согласен с автоматической оценкой (п. 172.3 НК Украины). Если стоимость в отчете выходит за 25-процентный диапазон и база отказывает в регистрации, можно в течение пяти рабочих дней подать в ФГИУ заявление о рецензировании, и по его результатам отчет могут зарегистрировать.

Где посмотреть цены перед оценкой

HataHub не проводит оценку и не формирует справки об оценочной стоимости. Но чтобы понять, похожа ли сумма из справки на рыночную, полезно видеть, за сколько предлагают подобные квартиры поблизости. В каталоге продажи квартир в Киеве и других городах в фильтре можно оставить только объявления с отметкой «Проверено»: их владельцы вошли через Дію, а право собственности сверено с ДРРП. Это запрашиваемые цены, а не оценка, и они подскажут, с какой суммой обращаться к оценщику или начинать переговоры.

Если продаете сами, добавьте квартиру бесплатно: покупатели напишут вам в чате HataHub и забронируют просмотр на доступные для записи слоты. Саму сделку, включая проверку справки или отчета об оценке, все равно лично удостоверяет нотариус.