Як офіційно здати квартиру в оренду: договір і податки

Типова історія звучить так. Квартира звільнилася, орендаря порадили знайомі, гроші домовилися передавати готівкою першого числа. Через рік орендар з'їжджає, разом із ним зникає пральна машина, і пред'явити нема чого: договору немає, опису майна немає, депозит ніде не зафіксований. Друга частина історії настає ще пізніше, коли сусід пише скаргу і податкова просить пояснити, звідки надходження на картку.

Офіційно здати квартиру в оренду означає письмовий договір, зафіксований стан майна і сплачений податок. Юрист для цього не потрібен. Потрібні рішення, які краще ухвалити до першого показу, а не після нього.

Що підготувати, перш ніж здати квартиру в оренду

Почніть із документів на саму квартиру. Витяг з Державного реєстру речових прав підтверджує, що право власності зареєстроване саме на вас і що на об'єкті немає арешту чи іпотеки, яка обмежує розпорядження. Як його замовити, розібрано в окремому матеріалі про ДРРП і витяг про нерухомість.

Якщо власників кілька, підпису одного з них замало. Спільним майном співвласники володіють, користуються і розпоряджаються за спільною згодою (ст. 358, 369 Цивільного кодексу). З подружжям тонше: закон виходить із того, що один із подружжя діє за згодою другого, але для договорів щодо цінного майна ця згода має бути письмовою (ст. 65 Сімейного кодексу). Саме на неї дивиться суд, коли договір оспорюють, а оспорює його зазвичай не орендар, а родич. Тож письмову згоду беріть одразу.

Далі побутове, з якого потім і виростають суперечки. Погасіть борги за комуналку і зафіксуйте показники всіх лічильників на день передачі. Вирішіть, хто платить за що: за загальним правилом наймач вносить плату за житло і сплачує комунальні послуги (ст. 815 ЦКУ), поточний ремонт робить наймач, а капітальний власник (ст. 819 ЦКУ), і обидва правила діють, доки договір не встановив інше. Приберіть із квартири те, що вам дороге як пам'ять. Речі, які лишаються, доведеться описувати поштучно.

Ціну звіряйте з ринком, а не з власними очікуваннями. Подивіться, за скільки зараз пропонують схожі за площею і станом квартири у вашому районі, наприклад серед оголошень про оренду квартир у Києві. Комісію рієлтора закон не регулює: її рахують як частку місячної орендної плати і домовляються окремо. Платить той, хто рієлтора найняв. Якщо шукаєте орендаря самі, цієї статті витрат немає взагалі. На HataHub оголошення отримує позначку «Перевірено» лише після того, як РНОКПП власника збігся із записом у ДРРП, тож орендар бачить, що квартиру показує саме власник.

Податок з оренди квартири: 18% ПДФО і 5% військового збору

Дохід від здавання житла оподатковується як звичайний дохід фізичної особи: 18% податку на доходи фізичних осіб (ст. 167.1 Податкового кодексу) плюс військовий збір, ставку якого підняли до 5% з 1 грудня 2024 року (Закон № 4015-IX). Разом 23% від орендної плати.

Хто саме перераховує ці гроші, залежить від орендаря. Якщо квартиру знімає юридична особа або самозайнята особа, тобто ФОП чи особа з незалежною професійною діяльністю, орендар є податковим агентом і утримує податок під час виплати (пп. 170.1.2 і 170.1.4 ПКУ). Якщо квартиру знімає фізична особа, яка самозайнятою не є, податкового агента немає взагалі, і власник рахує та платить усе сам (пп. 170.1.5 ПКУ). Для оренди житла це майже завжди другий випадок.

База рахується не з тієї суми, яку ви фактично отримали, а з тієї, що вказана в договорі, і не менше мінімальної суми орендного платежу (пп. 170.1.2 ПКУ). Її визначають за Методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів № 1253 від 29 грудня 2010 року, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра, яку встановлює місцева рада. Якщо рада цю вартість не встановила або не оприлюднила до початку року, базою лишається сума з договору. Відповідальності за нижчу ціну в договорі закон не передбачає, але там, де мінімум встановлений, податкова рахує від нього, тож занижувати ціну «на папері» сенсу мало.

Є ще один рахунок, про який згадують рідко. Пільга з податку на нерухоме майно, яка зменшує базу на перші 60 кв. м квартири і 120 кв. м будинку (п. 266.4.1 ПКУ), не застосовується до житла, що використовується власником для одержання доходу, зокрема здається в оренду (п. 266.4.3 ПКУ). Ставку встановлює місцева рада в межах 1,5% мінімальної зарплати за квадратний метр (ст. 266.5.1 ПКУ), тому підсумкову суму дивіться в рішенні своєї ради.

ФОП на єдиному податку: коли 6% плюс ЄСВ дешевше за 23%

Є і другий законний варіант: зареєструватися підприємцем. Третя група платить 5% доходу без реєстрації платником ПДВ або 3% із ПДВ (ст. 293.3 ПКУ), плюс військовий збір 1% отриманого доходу, плюс єдиний соціальний внесок, мінімум якого у 2026 році становить 1 902,34 грн на місяць. Річний ліміт доходу третьої групи на 2026 рік становить 10 091 049 грн, і для однієї квартири це не обмеження.

Але тут є дві умови, які легко проґавити. У реєстрі має бути КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»: дохід за незареєстрованим видом діяльності податкова розцінює як звичайний дохід фізособи, тобто ті самі 23%. І площа має вкладатися в ліміти пп. 291.5.3 ПКУ: платником єдиного податку не може бути той, хто здає в оренду житлові приміщення загальною площею понад 400 кв. м, нежитлові понад 900 кв. м або земельні ділянки понад 0,2 га. Ліміт рахується сукупно по всіх об'єктах, а не по одному.

Друга група дешевша за самим податком, але звужує коло орендарів: послуги на ній можна надавати лише платникам єдиного податку та населенню (ст. 291.4 ПКУ), тож юрособам і підприємцям на загальній системі здавати не можна. Перша група здавати нерухомість не може взагалі.

Порахуйте власну межу. ЄСВ фіксований, тому чим вища орендна плата, тим вигідніший ФОП. Скажімо, з плати 18 000 грн на місяць фізична особа віддасть 4 140 грн, а ФОП третьої групи 1 080 грн єдиного податку з військовим збором плюс 1 902,34 грн ЄСВ, разом близько 2 982 грн. Варіанти зрівнюються приблизно на 11 200 грн орендної плати: нижче простіше лишитися фізичною особою, вище починає економити ФОП. Тільки додайте до розрахунку те, що ЄСВ платиться і в місяці, коли квартира стоїть порожня, а ще квартальну звітність і процедуру закриття ФОП, коли здавати перестанете.

Квартальні авансові внески і річна декларація

Це та частина, через яку найчастіше набігають штрафи, бо про неї згадують у квітні, коли строки вже минули.

Власник, чий орендар не є податковим агентом, нараховує і сплачує ПДФО та військовий збір самостійно щокварталу, протягом 40 календарних днів після останнього дня звітного кварталу (пп. 170.1.5 ПКУ). Чотири платежі на рік, за реквізитами податкової за вашою податковою адресою. Потім, до 1 травня наступного року, ви подаєте річну декларацію про майновий стан і доходи, а якщо за підсумками року виникла різниця, доплачуєте її до 1 серпня. Декларація не замінює авансові внески, вона їх підсумовує.

ФОП живе за іншим календарем: третя група подає квартальну декларацію і сплачує єдиний податок та військовий збір протягом 10 календарних днів після граничного строку її подання (ст. 295.3 ПКУ), а ЄСВ вносить до 20 числа місяця, наступного за кварталом.

Договір найму: строк, плата, депозит і акт опису

Договір найму житла укладається в письмовій формі (ст. 811 ЦКУ). Це мінімум. Далі починаються рішення, які визначать, що ви зможете зробити, коли щось піде не так. Повний розбір умов є в матеріалі про договір оренди квартири, а тут чотири речі, які власники пропускають найчастіше.

Строк має величину за замовчуванням: не вказали в договорі, отже він укладений на п'ять років (ст. 821 ЦКУ). Договір до одного року вважається короткостроковим наймом, і до нього не застосовуються ч. 1 ст. 816, ст. 818 та ст. 822-824 ЦКУ. Простою мовою: у короткостроковому договорі наймач не має переважного права на поновлення і не може здавати житло в піднайм. Договір на три роки і більше може потребувати нотаріального посвідчення, про це нижче.

Розмір плати встановлюється договором, і одностороння зміна не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 820 ЦКУ). Хочете переглядати ціну, пропишіть формулу і періодичність перегляду, інакше підняти плату посеред строку ви не зможете.

Депозит за законом найчастіше не є завдатком, хоч усі називають його саме так. Завдаток (ст. 570-571 ЦКУ) працює жорстко: хто його дав і порушив, той його втрачає, хто отримав і порушив, повертає подвійну суму. Якщо ви маєте на увазі гроші на покриття збитків, назвіть їх забезпечувальним платежем і випишіть, за що ви маєте право утримати, як фіксується сума збитку і в який строк ви повертаєте залишок після виїзду.

Акт приймання-передачі описує все, що лишається в квартирі, з моделями і станом, показники лічильників на дату передачі та фотографії як додаток. Без акта суперечка про пральну машину зводиться до слова проти слова.

Підписати договір можна і на папері, і в електронній формі. На HataHub увесь цей крок цифровий: договір формується в кабінеті з даних, які сторони шерять з Дії, підписується через Дія.Підпис або КЕП разом з актом приймання-передачі і лишається в акаунтах обох сторін; інтеграцію описано на порталі Дія, а сам процес підписання розібрано в гайді про Дія.Підпис.

Чи потрібно реєструвати договір оренди квартири

Окремого державного реєстру договорів найму житла в Україні немає, і в податковій договір теж не реєструють. Питання насправді зводиться до нотаріуса.

Мін'юст пояснював, що договір найму житла не потребує обов'язкового нотаріального посвідчення: достатньо письмової форми за ст. 811 ЦКУ, а до нотаріуса сторони йдуть за бажанням. Окремо стоїть договір оренди житла з викупом, який посвідчується обов'язково (ч. 2 ст. 811 ЦКУ).

Складніше зі строком. Ст. 793 і 794 ЦКУ вимагають нотаріального посвідчення договору найму будівлі або іншої капітальної споруди чи їх окремої частини на строк три роки і більше, а право користування підлягає державній реєстрації. Чи поширюється це правило на квартиру, юристи трактують по-різному, тому усталена практика проста: договори на житло укладають на строк до трьох років і питання знімається. Якщо вам потрібен довший строк, ідіть до нотаріуса, бо недотримання форми дає підставу оспорити договір.

Коли договір посвідчує нотаріус, інформація про нього доходить до податкової без вашої участі. Нотаріус зобов'язаний надіслати повідомлення про посвідчений договір оренди нерухомості контролюючому органу за вашою податковою адресою, за формою і в спосіб, які встановлює Кабінет Міністрів, і за порушення строку відповідає сам (пп. «б» пп. 170.1.5 ПКУ). Від вашого обов'язку рахувати і платити податок це не звільняє.

Ще один сюжет, який власники плутають із реєстрацією договору, це декларування місця проживання орендаря. Договір найму належить до документів, що підтверджують право на проживання, але задекларувати місце проживання в чужому житлі можна лише за згодою власника (Закон № 1871-IX). Своє рішення з цього приводу зафіксуйте в договорі окремим пунктом.

Що зміниться з 1 січня 2027 року

9 червня 2026 року Верховна Рада ухвалила законопроєкт № 15111-д, який знижує ПДФО з доходу від здавання житлової та нежитлової нерухомості іншій фізичній особі з 18% до 5%. Знижена ставка стосується саме того випадку, який зараз описує пп. 170.1.5 ПКУ: орендар є фізичною особою і не є самозайнятою. Умова одна, і вона суттєва: договір має бути посвідчений нотаріально, бо саме нотаріус повідомляє про нього податкову. Зміни мають набрати чинності з 1 січня 2027 року, але голосування в залі це ще не кінець шляху, бо закон працює після підпису Президента і офіційного опублікування. Перед тим як будувати на новій ставці розрахунок, звіряйте остаточний текст.

Військовий збір лишається на рівні 5%. Річну декларацію подавати все одно доведеться. Пільга з податку на нерухомість для житла, що здається, не повертається. Деталі і застереження розібрано в окремому матеріалі про податок з оренди 5% із 2027 року.

Якщо ви шукаєте орендаря просто зараз, рахунок на 2026 рік робіть за чинними ставками: 23% для фізичної особи або 6% плюс ЄСВ для ФОП третьої групи. А якщо договір заходить у 2027 рік, порахуйте обидва сценарії заздалегідь. На тій самій платі 18 000 грн ставка 5% замість 18% дала б 1 800 грн податків на місяць проти нинішніх 4 140 грн, і ФОП на такій сумі перестав би бути вигідним.