Чи платять пенсіонери податок на нерухомість: пільги і звільнення у 2026 році

Пенсіонери платять податок на нерухомість на загальних підставах: стаття 266 Податкового кодексу не звільняє людину від податку через вік чи статус пенсіонера. Від платежу пенсіонера захищає те саме, що й будь-яку фізичну особу: перші 60 м² квартир і 120 м² будинків не оподатковуються, а додаткову пільгу може дати лише рішення громади (пп. 266.4.2 ПКУ).

Норми наведено за редакцією ПКУ станом на 17 вересня 2026 року. Загальні правила податку, ставки й строки розібрано в окремій статті про податок на нерухоме майно.

Чому статус пенсіонера сам по собі не звільняє

Платником податку ПКУ називає кожного власника житлової або нежитлової нерухомості, фізичну чи юридичну особу (пп. 266.1.1). У переліку того, що не є об'єктом оподаткування (пп. 266.2.2), пенсіонерів немає. Статус особи з інвалідністю, ветерана чи учасника бойових дій теж не звільняє. Виняток є лише для житла дітей з інвалідністю (про нього нижче).

Плутанина виникає через землю: від земельного податку пенсіонерів за віком звільняє ст. 281 ПКУ. Для житла такої норми немає.

Захищає площа, а не статус: якщо у людини одна квартира до 60 м² і її не здають в оренду, лізинг чи позичку і не використовують у бізнесі, податку за неї немає.

Неоподатковувана площа: 60, 120 і 180 м²

Базою податку є загальна площа житла (пп. 266.3.1). Для фізичної особи її зменшують за пп. 266.4.1 ПКУ:

Гортайте таблицю вбік

Зменшення надають один раз на рік на людину, а не на кожен об'єкт. Якщо квартир кілька, їхні площі додають, віднімають 60 м² і рахують податок з решти. Отриману суму податкова розподіляє між об'єктами пропорційно до площі кожного (пп. 266.7.1). Частка рахується так само, як ціла квартира: власник половини квартири на 80 м² має у власності 40 м².

У цього правила є дві межі. Перша: якщо загальна площа перевищує п'ятикратну неоподатковувану, тобто 300 м² квартир, 600 м² будинків або 900 м² для змішаного випадку, зменшення не надають зовсім (пп. 266.4.3). Друга: за квартиру понад 300 м² або будинок понад 500 м² податок збільшується ще на 25 000 грн на рік за кожен такий об'єкт (пп. 266.7.1-1).

Ставку встановлює місцева рада, і вона не може перевищувати 1,5% мінімальної зарплати на 1 січня звітного року за 1 м² (пп. 266.5.1). У 2026 році приходять повідомлення-рішення за 2025 рік, коли мінімальна зарплата становила 8000 грн (ст. 8 Закону № 4059-IX), тож стеля ставки дорівнює 120 грн за 1 м². За 2026 рік мінімальна зарплата 8647 грн (ст. 8 Закону № 4695-IX), стеля становить 129,705 грн за 1 м², і ці повідомлення надійдуть у 2027 році.

Приклад розрахунку

Ставку беремо умовну: припустімо, що рада встановила для квартир 1% мінімальної зарплати, тобто 80 грн за 1 м² за 2025 рік.

1. Квартира 58 м². Площа менша за 60 м², база нульова, податку немає.
2. Квартира 48 м² і половина сільського будинку на 140 м². Це різні типи житла, тому зменшення становить 180 м². Разом 48 + 70 = 118 м², податку немає.
3. Дві квартири, 52 і 44 м². Разом 96 м², до оподаткування 36 м². Податок за 2025 рік: 36 × 80 = 2880 грн. Податкова розподілить його так: 1560 грн за першу квартиру і 1320 грн за другу.

Якщо в третьому прикладі одну з квартир здають в оренду, зменшення на 60 м² і місцеві пільги до неї не застосовуються (пп. 266.4.3). Як оформити таку оренду і які податки вона додає, розказано в статті про офіційну здачу квартири в оренду.

Місцеві пільги: що може вирішити громада

Сільські, селищні й міські ради встановлюють пільги з податку на своїй території (пп. 266.4.2 ПКУ), а там, де рада тимчасово не працює, це може зробити військова адміністрація (п. 12.3). Саме тут з'являються пенсіонери: чи буде для них пільга і на яких умовах, вирішує кожна рада окремо.

Закон ставить місцевим пільгам рамки:

• пільги для фізичних осіб визначаються виходячи з їхнього майнового стану та рівня доходів (пп. 266.4.2), тому в рішенні шукайте не лише перелік категорій, а й умови: кількість об'єктів, площу, документи;
• місцева пільга не діє для житла, яке здають в оренду, лізинг, позичку або використовують у підприємницькій діяльності, і для площ понад п'ятикратну неоподатковувану (пп. 266.4.3).

За загальним правилом рішення про пільги ухвалюють до 15 липня, оприлюднюють до 25 липня і застосовують з 1 січня наступного року (п. 12.3, пп. 12.3.4 ПКУ). Але на час воєнного стану і до 31 грудня року його припинення вимоги про оприлюднення і набрання чинності з нового бюджетного року (пп. 12.3.4, 12.4.3), а також заборона індивідуальних пільг (пп. 12.3.7) до таких рішень не застосовуються (пп. 69.34 підрозділу 10 розділу XX). Таке рішення діє з дня офіційного оприлюднення, а якщо в ньому названо пізнішу дату, то з неї (ч. 5 ст. 59 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні»; так це пояснює і ДПС). Тому з якого періоду діє пільга, дивіться в самому рішенні. Діє рішення громади, де розташоване житло: податок сплачують за місцем розташування об'єкта (пп. 266.9.1), навіть якщо ви зареєстровані деінде.

Як знайти рішення своєї громади

1. На сайті ради знайдіть рішення про встановлення ставок і пільг з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, на потрібний рік. Рада зобов'язана його офіційно оприлюднити.
2. Перевірте зведену інформацію про ставки й пільги місцевих податків по громадах на сайті ДПС (tax.gov.ua). За загальним правилом її публікують не пізніше 25 вересня (пп. 12.3.3), але рішення воєнного часу можуть з'явитися там пізніше, тож першоджерелом лишається рішення ради.
3. Подивіться саме повідомлення-рішення. За кожним об'єктом у ньому мають бути адреса, площа, ставка і надані пільги (пп. 266.7.2).

Хто звільнений від податку самим законом

Перелік у пп. 266.2.2 ПКУ стосується переважно державного майна, бізнесу й організацій. Для житла людей і сімей у ньому важливі такі пункти:

• житло в зонах відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення після Чорнобильської катастрофи;
• гуртожитки;
• житло, яке рада своїм рішенням визнала непридатним для проживання, зокрема через аварійний стан;
• житло, що належить дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, і особам з їх числа, а також дітям з інвалідністю, яких виховують одинокі матері або батьки, але не більше одного об'єкта на дитину;
• житло багатодітних або прийомних сімей, у яких виховується п'ять і більше дітей;
• будівлі дитячих будинків сімейного типу.

Податку за таке житло немає взагалі. Але податкова може не знати, наприклад, скільки дітей у сім'ї, тож якщо нарахування все ж прийшло, його виправляють через звірку з документами, про яку нижче.

Зруйноване, пошкоджене або окуповане житло

Окремі правила на час війни записані в пп. 69.22 підрозділу 10 розділу XX ПКУ. Вони діють на період воєнного стану і до 31 грудня року, у якому його припинять або скасують. Підставою для розрахунку є дані Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, і Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих.

Гортайте таблицю вбік

З 1 січня 2025 року податкова не враховує житло на окупованих територіях і територіях активних бойових дій під час обчислення бази (Закон № 4698-IX від 03.12.2025). Площа такої квартири не додається до площі ваших інших квартир.

Для знищеного і пошкодженого житла умовою є запис у Реєстрі майна, для окупованих територій і територій бойових дій включення території до Переліку. Без запису в Реєстрі звільнення за пп. 69.22 не буде, але окремою підставою лишається рішення ради про непридатність житла для проживання (пп. «ґ» пп. 266.2.2). Про виплати і житлові програми для тих, хто втратив житло, є окремий матеріал про житло для ВПО.

Земельний податок для пенсіонерів

З землею ситуація протилежна: тут пенсіонери за віком звільнені прямо законом (пп. 281.1.3 ПКУ). У тому самому пункті названі особи з інвалідністю першої і другої групи, люди, які виховують трьох і більше дітей до 18 років, ветерани війни та особи, на яких поширюється Закон «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту», і постраждалі внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Звільнення діє за кожним видом використання землі в межах норм (п. 281.2):

Гортайте таблицю вбік

Що варто знати пенсіонеру, у якого є земля:

1. Якщо на 1 січня у вас кілька ділянок одного виду і разом вони більші за норму, до 1 травня подайте до податкової за місцем будь-якої з ділянок заяву в довільній формі і оберіть, до яких ділянок застосувати пільгу. Після 1 травня пільга почне діяти лише з наступного року (п. 281.4).
2. Якщо право на пільгу з'явилося посеред року, наприклад ви вийшли на пенсію за віком, податок не сплачують з місяця, що настає за місяцем виникнення права (п. 284.2). Якщо ж ділянок одного виду кілька або пільговик набуває нову ділянку, заяву про вибір ділянок треба подати протягом 30 календарних днів, інакше пільга запрацює лише з наступного року (п. 281.5).
3. Якщо ділянку здаєте в оренду, податок за неї сплачують на загальних підставах (п. 284.3). Виняток: землю передано платнику єдиного податку четвертої групи, тоді власник звільнений на період дії цього податку (п. 281.3).
4. Повідомлення-рішення про плату за землю податкова надсилає до 1 липня, а сплатити треба протягом 60 днів з дня його вручення (п. 286.5, п. 287.5).

Крім цього переліку, місцеві ради можуть встановлювати й власні пільги з земельного податку (п. 284.1).

Як отримати пільгу і що робити, якщо її не врахували

Податок фізичним особам рахує податкова, але про ваш статус вона може не знати. Тому перевірте пільги в повідомленні-рішенні і за потреби подайте заяву про звірку.

1. Дочекайтеся повідомлення-рішення. За нерухомість його надсилають до 1 липня року, що настає за звітним (пп. 266.7.2). Як перевірити нарахування і борг онлайн, описано в статті як перевірити податок на нерухомість.
2. Звірте площу і власника з Державним реєстром речових прав: податкова бере дані саме звідти (пп. 266.3.2). Як отримати витяг, пояснено в матеріалі про ДРРП.
3. Якщо пільгу не враховано, подайте письмову заяву про звірку до податкової за своєю податковою адресою. Звірка охоплює об'єкти, площу, право на пільгу, ставку і суму податку (пп. 266.7.3). Звірку проводять за оригіналами документів: візьміть документ, на якому ґрунтується пільга, наприклад пенсійне посвідчення, і документ на право власності. Якщо дані розходяться, податкова перераховує податок і надсилає нове повідомлення, а попереднє вважається відкликаним.
4. За землю заяву про звірку можна подати письмово або електронно, а перерахунок податкова робить протягом десяти робочих днів (п. 286.5).
5. Сплатіть податок протягом 60 днів з дня вручення повідомлення (пп. 266.10.1). Якщо податкова не надіслала його вчасно, відповідальності за несвоєчасну сплату не буде (пп. 266.10.2).

Часті запитання

Хто звільнений від сплати податку за нерухоме майно?

За законом це житло з пп. 266.2.2 ПКУ: у чорнобильських зонах, гуртожитки, визнане непридатним, житло дітей-сиріт і дітей з інвалідністю, яких виховують одинокі батьки, і сімей з п'ятьма і більше дітьми. На час воєнного стану додаються знищене, пошкоджене та окуповане житло за пп. 69.22. Усі інші пільги, зокрема для пенсіонерів, встановлює місцева рада.

Чи повинні пенсіонери сплачувати земельний податок?

Пенсіонери за віком звільнені від земельного податку (пп. 281.1.3 ПКУ), але лише в межах норм п. 281.2: наприклад, присадибна ділянка в місті до 0,10 га. За площу понад норму і за ділянки, здані в оренду, податок сплачують на загальних підставах, крім оренди платнику єдиного податку четвертої групи (п. 281.3). Від орендної плати за державну чи комунальну землю ця пільга не звільняє.

Як розрахувати податок на нерухомість для фізичних осіб?

Складіть площу всіх квартир або будинків, відніміть 60, 120 або 180 м² і помножте решту на ставку громади. Детальніше в статті про податок на нерухоме майно.

Чи звільняються від податку особи з інвалідністю 2 групи?

Від податку на нерухомість ПКУ їх не звільняє, тож пільга можлива лише за рішенням місцевої ради. Від земельного податку особи з інвалідністю першої і другої групи звільнені прямо законом (пп. 281.1.1) у межах тих самих норм, що й пенсіонери.

Чи зберігається пільга, якщо квартиру здавати в оренду?

Ні. До житла, яке здають в оренду, лізинг чи позичку або використовують у бізнесі, не застосовуються ні зменшення на 60 чи 120 м², ні місцеві пільги (пп. 266.4.3 ПКУ).

Хто сплачує податок на комерційну нерухомість?

Власник нежитлового приміщення, будь то фізична чи юридична особа (пп. 266.1.1). Неоподатковуваних 60 чи 120 м² для нежитлової нерухомості немає: податок рахують із загальної площі кожного об'єкта. Пільги для нежитлових приміщень рада може встановлювати залежно від самого майна (пп. 266.4.2).

Якщо житло, яке не потрібне, вирішили здати або продати

Друга квартира, у якій ніхто не живе, легко виводить сумарну площу за 60 м², як у третьому прикладі вище. Якщо її здавати, пільги до неї не застосовуються, зате з'являється дохід. На HataHub власник розміщує оголошення безкоштовно через кабінет власника після входу через Дію, а після звірки права власності з ДРРП оголошення отримує позначку «Перевірено». Договір оренди та акт приймання-передачі підписують онлайн через Дія.Підпис або КЕП, а продаж, як і завжди, посвідчує нотаріус. Податок HataHub не рахує і не сплачує, це лишається за власником. Деталі на сторінці для власників.