Как подарить квартиру: договор дарения, образец, налог и сколько стоит дарственная

Подарить квартиру можно только письменным договором дарения, который удостоверяет нотариус (ч. 2 ст. 719 Гражданского кодекса), а собственником одаряемый становится с момента государственной регистрации права, которую проводит тот же нотариус. Налог платит тот, кто получает квартиру: 0% для членов семьи первой и второй степени родства, 5% НДФЛ и 5% военного сбора для других резидентов. Если даритель или одаряемый нерезидент, налоговая служба применяет 18% НДФЛ и 5% сбора даже к близким родственникам.

Договор, подписанный без нотариуса, ничтожен, и зарегистрировать право по нему не получится. Дальше о том, что именно считается дарением, чье согласие нужно, из чего складывается цена дарственной и что с такой квартирой делать покупателю.

Шаблон на украинском языке. Окончательный текст составляет и удостоверяет нотариус, а образец показывает, как выглядит дарственная и что в ней должно быть. На последней странице перечень документов, которые попросит нотариус.

Что считается дарением, а что нет

По договору дарения одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать в будущем другой стороне имущество в собственность (ч. 1 ст. 717 ГК). Ключевое слово здесь безвозмездно. Если договор обязывает одаряемого что-то сделать в пользу дарителя, например ухаживать за ним или выплачивать ему деньги, это уже не дарение (ч. 2 ст. 717 ГК). Для обмена квартиры на уход существует отдельный договор пожизненного содержания (ст. 744 ГК).

Обязанность в пользу третьего лица закон допускает. Даритель может записать в договоре, что одаряемый предоставляет кому-то право пожизненного пользования квартирой или ее частью, выплачивает ренту или не будет требовать чьего-то выселения (ч. 1 ст. 725 ГК). Исполнения такой обязанности может требовать даритель, а после его смерти само третье лицо.

Можно подарить квартиру и с отсрочкой: договор устанавливает, что ее передадут через определенный срок или после наступления определенного обстоятельства (ст. 723 ГК). Если даритель или одаряемый умрет раньше, такой договор прекращается. Поэтому как способ передать жилье «после смерти» эта конструкция не работает, для этого есть завещание и наследственный договор. Подробнее о выборе между ними в материале что лучше, дарственная или завещание.

Еще два ограничения касаются сторон. Родители и опекуны не могут дарить имущество детей и подопечных (ч. 2 ст. 720 ГК). Дарителя может представлять доверенное лицо, но доверенность на дарение, в которой не назван одаряемый, ничтожна (ч. 4 ст. 720 ГК).

Чье согласие нужно до подписания

Квартира, купленная в браке, считается общей совместной собственностью супругов, даже если в реестре записан один из них (ст. 60 Семейного кодекса). Для договора, требующего нотариального удостоверения, согласие второго супруга должно быть письменным и нотариально удостоверенным (ч. 3 ст. 65 СК). Если квартиру приобрели до брака, получили в дар или в наследство либо приватизировали, она личная (ч. 1 ст. 57 СК), и согласие не нужно. Нотариус проверяет это по документу о приобретении.

Если квартира в общей долевой собственности, каждый может подарить свою долю без согласия остальных. Преимущественное право совладельцев на покупку действует только при продаже доли (ст. 362 ГК). Но когда «дарение» маскирует продажу, например за долю на самом деле заплатили, суд может признать сделку притворной и применить правила купли-продажи (ст. 235 ГК). Как работает преимущественное право, разобрано в материале о согласии совладельцев.

Если собственником или пользователем квартиры является малолетний или несовершеннолетний ребенок дарителя, на дарение нужно разрешение органа опеки и попечительства (ч. 2, 3 ст. 177 СК, ч. 4 ст. 12 Закона «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей»). Орган опеки рассматривает заявление в течение месяца (ч. 4 ст. 177 СК), поэтому обращаться стоит до записи к нотариусу. Когда квартиру дарят самому ребенку, разрешение не нужно: сделка, по которой ребенок безвозмездно приобретает имущество, его не требует.

Как оформляют дарственную у нотариуса

Список документов нотариус уточняет под конкретную квартиру, но обычно просит следующее:

1. Паспорта и РНОКПП дарителя и одаряемого.
2. Документ, на основании которого даритель стал собственником: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, решение суда.
3. Технический паспорт на квартиру.
4. Нотариальное согласие второго супруга или документы о том, что квартира является личной собственностью.
5. Разрешение органа опеки, если в квартире есть права ребенка.
6. Отчет или справку об оценочной стоимости, если дар облагается налогом.

Нотариус проверяет право дарителя и отсутствие арестов и запретов в Государственном реестре вещных прав, удостоверяет договор и сразу регистрирует право собственности одаряемого. Права на недвижимость возникают со дня такой регистрации (ч. 4 ст. 334, ст. 182 ГК). Отдельно идти в ЦНАП не нужно.

Приняли ли дар, в случае с квартирой вопрос не стоит: одаряемый подписывает договор сам, а принятие документов на вещь закон прямо считает принятием дара (ч. 4 ст. 722 ГК).

Налог с дарения квартиры

Дар от физического лица облагают по тем же правилам, что и наследство (п. 174.6 Налогового кодекса). Ставку определяет степень родства между дарителем и одаряемым и их налоговый статус.

Кто получает квартиру	НДФЛ	Военный сбор
Родители, дети, в том числе усыновленные, муж или жена дарителя	0%	0%
Родные братья и сестры, бабушка и дедушка с обеих сторон, внуки	0%	0%
Лицо с инвалидностью I группы, ребенок-сирота, ребенок, лишенный родительской опеки, ребенок с инвалидностью	0%	0%
Другие резиденты: зять, невестка, племянники, тетя, отчим, партнер без брака	5%	5%
Даритель или одаряемый является нерезидентом, по позиции ГНС независимо от родства	18%	5%

Круг родственников первой и второй степени закрыт, его дает пп. 14.1.263 НКУ. Нулевую ставку устанавливает пп. 174.2.1, 5% пп. 174.2.2, 18% пп. 174.2.3. Для третьей строки нулевая ставка касается именно недвижимости и отдельных видов имущества, перечисленных в пп. «б» пп. 174.2.1.

Последняя строка требует уточнения. Пп. 174.2.3 применяет 18% к «любому объекту», если одна из сторон нерезидент, и прямо не говорит, имеет ли преимущество нулевая ставка для родственников. Налоговая служба в разъяснениях 2026 года считает 18% и 5% сбора без исключения для семьи. Если кто-то из вас живет за границей, налоговый статус и расчет стоит сверить с нотариусом до подписания.

Военный сбор не начисляют на доходы, облагаемые по нулевой ставке (пп. 1.7 п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НКУ). Для остальных ставка составляет 5% с 1 декабря 2024 года (Закон № 4015-IX). Закон № 4835-IX от 7 апреля 2026 года продлил действие этой ставки для физических лиц до конца третьего календарного года после года, в котором прекратят или отменят военное положение. Только после этого сбор снизится до 1,5%.

Для нулевой ставки рыночную стоимость квартиры с целью налогообложения не определяют (п. 174.8 НКУ). В остальных случаях базой является оценочная стоимость по правилам п. 172.3 НКУ, то есть справка из Единой базы отчетов об оценке или отчет оценщика, зарегистрированный в ней.

Уплатить налог одаряемый может двумя способами (п. 174.3 и 174.6 НКУ). Первый: до нотариального удостоверения договора, тогда декларацию не подают. Второй: задекларировать доход в годовой декларации до 1 мая следующего года (пп. 49.18.4 НКУ) и уплатить до 1 августа (п. 179.7 НКУ). Одаряемый-нерезидент такого выбора не имеет и платит до нотариального оформления.

Пример. Тетя дарит племяннику квартиру с оценочной стоимостью 1 800 000 грн. Племянник не входит в первую и вторую степень, поэтому уплатит 90 000 грн НДФЛ и 90 000 грн военного сбора, вместе 180 000 грн. Если бы ту же квартиру подарила мать, налога не было бы вовсе.

Сколько стоит дарственная на квартиру

Цена дарственной складывается из нескольких платежей, и фиксирована лишь часть из них.

Работу частного нотариуса оплачивают по договоренности с ним (ст. 31 Закона «О нотариате»), поэтому цена у разных нотариусов отличается. В государственной нотариальной конторе вместо этой платы взимают государственную пошлину: за удостоверение договора отчуждения квартиры это 1% суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан (пп. «а» п. 3 ст. 3 Декрета «О государственной пошлине»). Частный нотариус госпошлину не взимает, так что «1% пошлины» в его счете является ценой услуги, а не обязательным платежом.

За регистрацию права, которую нотариус проводит вместе с удостоверением, платят административный сбор: 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц, округленный до 10 грн (ч. 5 и 8 ст. 34 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Прожиточный минимум для трудоспособных лиц с 1 января 2026 года составляет 3 328 грн (ст. 7 Закона «О Государственном бюджете Украины на 2026 год»), поэтому по состоянию на сентябрь 2026 года сбор равен 330 грн.

Отчет оценщика или справку об оценочной стоимости оплачивают отдельно, и нужны они тогда, когда дар облагается налогом. Налог для родственников первой и второй степени нулевой, для других резидентов вместе с военным сбором составляет 10% оценочной стоимости, для нерезидентов 23%.

Сбор 1% на обязательное государственное пенсионное страхование платит покупатель недвижимости, и считают его от цены в договоре купли-продажи (п. 9 ст. 1, п. 8 ст. 2 Закона «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование»). При дарении его нет. Прежде чем выбирать нотариуса, попросите у двух или трех письменный расчет, который уже включает регистрацию, выписки и оценку.

Можно ли отменить дарение

Передумать даритель не может. Расторгнуть договор дарения недвижимости по его требованию можно только по основаниям ст. 727 ГК: одаряемый умышленно совершил уголовное правонарушение против жизни, здоровья или собственности дарителя, его родителей, мужа или жены либо детей; создает угрозу безвозвратной утраты дара, имеющего для дарителя большую неимущественную ценность. Если одаряемый умышленно убил дарителя, расторжения могут требовать наследники.

Два условия ограничивают эту возможность. Расторгнуть договор можно, только если на момент требования дар сохранен (ч. 4 ст. 727 ГК). Исковая давность для таких требований составляет один год (ст. 728 ГК).

Отдельная тема: недействительность. Дарение, заключенное одним из супругов без согласия другого, тот может оспорить в суде (ч. 2 ст. 65 СК, ч. 4 ст. 369 ГК). Дарение, совершенное только для того, чтобы спрятать квартиру от кредиторов, суд может признать фиктивным (ст. 234 ГК).

Что проверить, если покупаете подаренную квартиру

В справке из ДРРП основанием приобретения будет договор дарения. Само по себе это не недостаток, но стоит проверить несколько вещей.

Первая касается налога продавца. Нулевая ставка НДФЛ при продаже требует, чтобы квартира была в собственности более трех лет. Для унаследованного имущества это условие не применяют (п. 172.1 НКУ), для подаренного оно действует. Если продавец получил квартиру менее трех лет назад, он уплатит 5% НДФЛ и 5% военного сбора, и у него может появиться соблазн занизить цену в договоре. Покупателю это невыгодно: в случае спора вернуть можно только сумму, записанную в договоре. Расчет налогов есть в материале о налогах при продаже квартиры.

Вторая касается согласия супруга дарителя на момент дарения. Если квартиру подарили из общего имущества без нотариального согласия, второй супруг может оспорить договор, а с ним и последующую продажу.

Третья касается самого продавца. Подаренная квартира является его личной собственностью (п. 2 ч. 1 ст. 57 СК), так что согласие его мужа или жены на продажу обычно не нужно. Исключение возникает, если за время брака стоимость квартиры существенно выросла благодаря общим средствам или труду супругов: тогда в случае спора суд может признать ее общей (ч. 1 ст. 62 СК).

Похожие проверки для унаследованного жилья собраны в материале о рисках квартиры в наследство.

Проверить собственника до просмотра

После дарения новый собственник появляется в Государственном реестре вещных прав в день регистрации. На HataHub владельца объявления идентифицируют через Дію, и его РНОКПП сверяют с записью в ДРРП, прежде чем объявление получит отметку «Проверено». Посмотреть такие квартиры можно в разделе продажа квартир в Киеве и написать владельцу напрямую. Саму сделку купли-продажи, как и дарственную, удостоверяет нотариус, и основание приобретения права продавцом он проверяет отдельно.