Платят ли пенсионеры налог на недвижимость: льготы и освобождение в 2026 году

Пенсионеры платят налог на недвижимость на общих основаниях: статья 266 Налогового кодекса Украины не освобождает человека от налога из-за возраста или статуса пенсионера. От платежа пенсионера защищает то же, что и любое физическое лицо: первые 60 м² квартир и 120 м² домов не облагаются налогом, а дополнительную льготу может дать только решение громады (пп. 266.4.2 НК Украины).

Нормы приведены по редакции НК Украины по состоянию на 17 сентября 2026 года. Общие правила налога, ставки и сроки разобраны в отдельной статье о налоге на недвижимое имущество.

Почему статус пенсионера сам по себе не освобождает

Плательщиком налога НК Украины называет каждого владельца жилой или нежилой недвижимости, физическое или юридическое лицо (пп. 266.1.1). В перечне того, что не является объектом налогообложения (пп. 266.2.2), пенсионеров нет. Статус лица с инвалидностью, ветерана или участника боевых действий тоже не освобождает. Исключение есть только для жилья детей с инвалидностью (о нем ниже).

Путаница возникает из-за земли: от земельного налога пенсионеров по возрасту освобождает ст. 281 НК Украины. Для жилья такой нормы нет.

Защищает площадь, а не статус: если у человека одна квартира до 60 м² и ее не сдают в аренду, лизинг или ссуду и не используют в бизнесе, налога за нее нет.

Необлагаемая площадь: 60, 120 и 180 м²

Базой налога является общая площадь жилья (пп. 266.3.1). Для физического лица ее уменьшают по пп. 266.4.1 НК Украины:

Прокрутите таблицу вбок

Уменьшение предоставляют один раз в год на человека, а не на каждый объект. Если квартир несколько, их площади складывают, вычитают 60 м² и считают налог с остатка. Полученную сумму налоговая распределяет между объектами пропорционально площади каждого (пп. 266.7.1). Доля считается так же, как целая квартира: владелец половины квартиры на 80 м² имеет в собственности 40 м².

У этого правила есть два предела. Первый: если общая площадь превышает пятикратную необлагаемую, то есть 300 м² квартир, 600 м² домов или 900 м² в смешанном случае, уменьшение не предоставляют вовсе (пп. 266.4.3). Второй: за квартиру больше 300 м² или дом больше 500 м² налог увеличивается еще на 25 000 грн в год за каждый такой объект (пп. 266.7.1-1).

Ставку устанавливает местный совет, и она не может превышать 1,5% минимальной зарплаты на 1 января отчетного года за 1 м² (пп. 266.5.1). В 2026 году приходят уведомления-решения за 2025 год, когда минимальная зарплата составляла 8000 грн (ст. 8 Закона № 4059-IX), поэтому потолок ставки равен 120 грн за 1 м². За 2026 год минимальная зарплата 8647 грн (ст. 8 Закона № 4695-IX), потолок составляет 129,705 грн за 1 м², и эти уведомления поступят в 2027 году.

Пример расчета

Ставку берем условную: допустим, что совет установил для квартир 1% минимальной зарплаты, то есть 80 грн за 1 м² за 2025 год.

1. Квартира 58 м². Площадь меньше 60 м², база нулевая, налога нет.
2. Квартира 48 м² и половина сельского дома на 140 м². Это разные типы жилья, поэтому уменьшение составляет 180 м². Всего 48 + 70 = 118 м², налога нет.
3. Две квартиры, 52 и 44 м². Всего 96 м², к налогообложению 36 м². Налог за 2025 год: 36 × 80 = 2880 грн. Налоговая распределит его так: 1560 грн за первую квартиру и 1320 грн за вторую.

Если в третьем примере одну из квартир сдают в аренду, уменьшение на 60 м² и местные льготы к ней не применяются (пп. 266.4.3). Как оформить такую аренду и какие налоги она добавляет, рассказано в статье об официальной сдаче квартиры в аренду.

Местные льготы: что может решить громада

Сельские, поселковые и городские советы устанавливают льготы по налогу на своей территории (пп. 266.4.2 НК Украины), а там, где совет временно не работает, это может сделать военная администрация (п. 12.3). Именно здесь появляются пенсионеры: будет ли для них льгота и на каких условиях, решает каждый совет отдельно.

Закон ставит местным льготам рамки:

• льготы для физических лиц определяются исходя из их имущественного положения и уровня доходов (пп. 266.4.2), поэтому в решении ищите не только перечень категорий, но и условия: количество объектов, площадь, документы;
• местная льгота не действует для жилья, которое сдают в аренду, лизинг, ссуду или используют в предпринимательской деятельности, и для площади сверх пятикратной необлагаемой (пп. 266.4.3).

По общему правилу решения о льготах принимают до 15 июля, обнародуют до 25 июля и применяют с 1 января следующего года (п. 12.3, пп. 12.3.4 НК Украины). Но на время военного положения и до 31 декабря года его прекращения требования об обнародовании и вступлении в силу с нового бюджетного года (пп. 12.3.4, 12.4.3), а также запрет индивидуальных льгот (пп. 12.3.7) к таким решениям не применяются (пп. 69.34 подраздела 10 раздела XX). Такое решение действует со дня официального обнародования, а если в нем указана более поздняя дата, то с нее (ч. 5 ст. 59 Закона «О местном самоуправлении в Украине»; так это разъясняет и ГНС). Поэтому с какого периода действует льгота, смотрите в самом решении. Действует решение громады, где расположено жилье: налог платят по месту расположения объекта (пп. 266.9.1), даже если вы зарегистрированы в другом месте.

Как найти решение своей громады

1. На сайте совета найдите решение об установлении ставок и льгот по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, на нужный год. Совет обязан его официально обнародовать.
2. Проверьте сводную информацию о ставках и льготах местных налогов по громадам на сайте ГНС Украины (tax.gov.ua). По общему правилу ее публикуют не позднее 25 сентября (пп. 12.3.3), но решения военного времени могут появиться там позже, поэтому первоисточником остается решение совета.
3. Посмотрите само уведомление-решение. По каждому объекту в нем должны быть адрес, площадь, ставка и предоставленные льготы (пп. 266.7.2).

Кто освобожден от налога самим законом

Перечень в пп. 266.2.2 НК Украины касается в основном государственного имущества, бизнеса и организаций. Для жилья людей и семей в нем важны такие пункты:

• жилье в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения после Чернобыльской катастрофы;
• общежития;
• жилье, которое совет своим решением признал непригодным для проживания, в том числе из-за аварийного состояния;
• жилье, принадлежащее детям-сиротам, детям, лишенным родительского попечения, и лицам из их числа, а также детям с инвалидностью, которых воспитывают одинокие матери или отцы, но не более одного объекта на ребенка;
• жилье многодетных или приемных семей, в которых воспитываются пять и более детей;
• здания детских домов семейного типа.

Налога за такое жилье нет вообще. Но налоговая может не знать, например, сколько детей в семье, поэтому если начисление все же пришло, его исправляют через сверку с документами, о которой ниже.

Разрушенное, поврежденное или оккупированное жилье

Отдельные правила на время войны записаны в пп. 69.22 подраздела 10 раздела XX НК Украины. Они действуют на период военного положения и до 31 декабря года, в котором его прекратят или отменят. Основанием для расчета являются данные Государственного реестра имущества, поврежденного и уничтоженного в результате боевых действий, и Перечня территорий, на которых ведутся (велись) боевые действия или которые временно оккупированы.

Прокрутите таблицу вбок

С 1 января 2025 года налоговая не учитывает жилье на оккупированных территориях и территориях активных боевых действий при расчете базы (Закон № 4698-IX от 03.12.2025). Площадь такой квартиры не добавляется к площади ваших других квартир.

Для уничтоженного и поврежденного жилья условием является запись в Реестре имущества, для оккупированных территорий и территорий боевых действий, включение территории в Перечень. Без записи в Реестре освобождения по пп. 69.22 не будет, но отдельным основанием остается решение совета о непригодности жилья для проживания (пп. «ґ» пп. 266.2.2). О выплатах и жилищных программах для тех, кто потерял жилье, есть отдельный материал о жилье для ВПЛ.

Земельный налог для пенсионеров

С землей ситуация противоположная: здесь пенсионеры по возрасту освобождены прямо законом (пп. 281.1.3 НК Украины). В том же пункте названы лица с инвалидностью первой и второй групп, люди, воспитывающие трех и более детей до 18 лет, ветераны войны и лица, на которых распространяется Закон «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты», и пострадавшие в результате Чернобыльской катастрофы.

Освобождение действует по каждому виду использования земли в пределах норм (п. 281.2):

Прокрутите таблицу вбок

Что важно знать пенсионеру, у которого есть земля:

1. Если на 1 января у вас несколько участков одного вида и вместе они больше нормы, до 1 мая подайте в налоговую по месту любого из участков заявление в свободной форме и выберите, к каким участкам применить льготу. После 1 мая льгота начнет действовать только со следующего года (п. 281.4).
2. Если право на льготу возникло в течение года, например вы вышли на пенсию по возрасту, налог не платят с месяца, следующего за месяцем возникновения права (п. 284.2). Если же участков одного вида несколько или льготник приобретает новый участок, заявление о выборе участков нужно подать в течение 30 календарных дней, иначе льгота заработает только со следующего года (п. 281.5).
3. Если участок сдаете в аренду, налог за него платят на общих основаниях (п. 284.3). Исключение: землю передали плательщику единого налога четвертой группы, тогда собственник освобожден на период действия этого налога (п. 281.3).
4. Уведомление-решение о плате за землю налоговая направляет до 1 июля, а уплатить нужно в течение 60 дней со дня его вручения (п. 286.5, п. 287.5).

Помимо этого перечня, местные советы могут устанавливать собственные льготы по земельному налогу (п. 284.1).

Как получить льготу и что делать, если ее не учли

Налог с физических лиц начисляет налоговая, но о вашем статусе она может не знать. Поэтому проверьте льготы в уведомлении-решении и при необходимости подайте заявление о сверке.

1. Дождитесь уведомления-решения. По недвижимости его направляют до 1 июля года, следующего за отчетным (пп. 266.7.2). Как проверить начисление и долг онлайн, описано в статье как проверить налог на недвижимость.
2. Сверьте площадь и собственника с Государственным реестром вещных прав: налоговая берет данные именно оттуда (пп. 266.3.2). Как получить выписку, объяснено в материале о ДРРП.
3. Если льгота не учтена, подайте письменное заявление о сверке в налоговую по своему налоговому адресу. Сверка охватывает объекты, площадь, право на льготу, ставку и сумму налога (пп. 266.7.3). Сверку проводят по оригиналам документов: возьмите документ, на котором основана льгота, например пенсионное удостоверение, и документ на право собственности. Если данные расходятся, налоговая пересчитывает налог и направляет новое уведомление, а предыдущее считается отозванным.
4. За землю заявление о сверке можно подать письменно или в электронном виде, а перерасчет налоговая делает в течение десяти рабочих дней (п. 286.5).
5. Уплатите налог в течение 60 дней со дня вручения уведомления (пп. 266.10.1). Если налоговая не направила его вовремя, ответственности за несвоевременную уплату не будет (пп. 266.10.2).

Частые вопросы

Кто освобожден от уплаты налога на недвижимое имущество?

По закону это жилье из пп. 266.2.2 НК Украины: в чернобыльских зонах, общежития, признанное непригодным, жилье детей-сирот и детей с инвалидностью, которых воспитывают одинокие родители, и семей с пятью и более детьми. На время военного положения добавляются уничтоженное, поврежденное и оккупированное жилье по пп. 69.22. Все остальные льготы, в том числе для пенсионеров, устанавливает местный совет.

Должны ли пенсионеры платить земельный налог?

Пенсионеры по возрасту освобождены от земельного налога (пп. 281.1.3 НК Украины), но только в пределах норм п. 281.2: например, приусадебный участок в городе до 0,10 га. За площадь сверх нормы и за участки, сданные в аренду, налог платят на общих основаниях, кроме аренды у плательщика единого налога четвертой группы (п. 281.3). От арендной платы за государственную или коммунальную землю эта льгота не освобождает.

Как рассчитать налог на недвижимость для физических лиц?

Сложите площадь всех квартир или домов, вычтите 60, 120 или 180 м² и умножьте остаток на ставку громады. Подробнее в статье о налоге на недвижимое имущество.

Освобождаются ли от налога лица с инвалидностью 2 группы?

От налога на недвижимость НК Украины их не освобождает, поэтому льгота возможна только по решению местного совета. От земельного налога лица с инвалидностью первой и второй групп освобождены прямо законом (пп. 281.1.1) в пределах тех же норм, что и пенсионеры.

Сохраняется ли льгота, если квартиру сдавать в аренду?

Нет. К жилью, которое сдают в аренду, лизинг или ссуду либо используют в бизнесе, не применяются ни уменьшение на 60 или 120 м², ни местные льготы (пп. 266.4.3 НК Украины).

Кто платит налог на коммерческую недвижимость?

Владелец нежилого помещения, будь то физическое или юридическое лицо (пп. 266.1.1). Необлагаемых 60 или 120 м² для нежилой недвижимости нет: налог считают из общей площади каждого объекта. Льготы для нежилых помещений совет может устанавливать в зависимости от самого имущества (пп. 266.4.2).

Если ненужное жилье решили сдать или продать

Вторая квартира, в которой никто не живет, легко выводит суммарную площадь за 60 м², как в третьем примере выше. Если ее сдавать, льготы к ней не применяются, зато появляется доход. На HataHub владелец размещает объявление бесплатно через кабинет владельца после входа через Дію, а после сверки права собственности с ДРРП объявление получает отметку «Проверено». Договор аренды и акт приема-передачи подписывают онлайн через Дія.Підпис или КЭП, а продажу, как всегда, удостоверяет нотариус. Налог HataHub не рассчитывает и не платит, это остается за владельцем. Подробности на странице для владельцев.