Можно ли приватизировать землю во время войны и как оформить участок под домом

Получить новый участок бесплатно, как раньше в пределах норм для огорода, садоводства или строительства, во время военного положения нельзя: это прямо запрещает подпункт 5 пункта 27 раздела X «Переходные положения» Земельного кодекса. Самое широкое исключение сделано для владельцев домов: землю под домом, право на который принадлежит вам, можно приватизировать и в сентябре 2026 года.

Еще два исключения касаются участков, которые граждане получили в пользование до 2002 года, и бывших владельцев имущества, уничтоженного вследствие вооруженной агрессии РФ. Дальше о каждом исключении, о порядке оформления и о том, что это означает для покупателя дома.

Что именно запрещено

Запрет ввел Закон № 2145-IX от 24 марта 2022 года. Действующий текст подпункта 5 пункта 27 звучит так: «бесплатная передача земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность, предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству с целью такой бесплатной передачи, разработка такой документации запрещается».

Запрет широкий. Под него попадает не только само решение совета о передаче земли, но и разрешение на проект и даже работа землеустроителя над ним. Поэтому разрешение на проект для ведения личного крестьянского хозяйства площадью 2 га совет сейчас дать не может, даже если заявление подали до войны: закон запрещает именно выдачу таких разрешений. Отдельного исключения для участников боевых действий в тексте подпункта нет.

Особенности пункта 27 действуют там, где введено военное положение (пп. 23 п. 27). Военное положение действует на всей территории Украины. Последнее продление, Указ Президента № 596/2026, утвержденный Законом № 4928-IX от 14 июля 2026 года, действует со 2 августа 2026 года на 90 суток, то есть до 31 октября 2026 года. Так что запрет общий, и с каждым новым продлением военного положения он продлевается автоматически.

Две вещи под запрет не попадают. Первая: платное приобретение коммунальной земли, в частности выкуп участка под собственным зданием (ст. 128 ЗКУ), потому что подпункт 5 говорит только о бесплатной передаче. Вторая: аренда. Для владельца здания земля под ним не продается на торгах и не передается в аренду через торги (ч. 2 ст. 134 ЗКУ).

Три исключения, действующие на сентябрь 2026 года

Запрет не распространяется на бесплатную передачу участков:

1. владельцам расположенных на них объектов недвижимого имущества, то есть зданий и сооружений;
2. гражданам Украины, которым участки передали в пользование до вступления в силу Земельного кодекса, то есть до 1 января 2002 года;
3. бывшим владельцам недвижимого имущества, уничтоженного вследствие обстоятельств, вызванных вооруженной агрессией РФ, если право собственности на это имущество прекращено в Государственном реестре вещных прав в связи с уничтожением.

Первые два исключения добавил Закон № 2698-IX от 19 октября 2022 года, он вступил в силу 19 ноября 2022 года. Третье добавил Закон № 4625-IX от 8 октября 2025 года, действующий с 19 декабря 2025 года.

Первое исключение работает только тогда, когда дом или другое здание действительно ваши в юридическом смысле, то есть право собственности на них зарегистрировано. Если оно возникло до 1 января 2013 года и записано только в БТИ, закон признает его действительным (ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»), но для большинства действий с имуществом запись все равно придется перенести в ДРРП (ч. 4 ст. 3 того же закона). Почему старое право не видно в реестре и как это исправить, объяснено в материале ДРРП о квартире молчит. Дом, построенный без документов, основанием для исключения не является, пока его не узаконили и право на него не зарегистрировали. Как это сделать, рассказано в материале как ввести дом в эксплуатацию.

Как оформить участок под домом: порядок по ст. 118 ЗКУ

Самый частый случай: дом ваш, земля под ним коммунальная и уже в вашем пользовании, или границы участка когда-то определяли по старым документам. Здесь действуют ч. 1 и 2 ст. 118 ЗКУ.

1. Закажите у сертифицированного инженера-землеустроителя техническую документацию по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре. Разрешение совета на ее разработку не нужно.
2. Землеустроитель формирует участок, он получает кадастровый номер, сведения вносят в Государственный земельный кадастр.
3. Подайте заявление о приватизации в сельский, поселковый или городской совет, на территории которого расположен участок (ч. 1 ст. 122 ЗКУ), и приложите техническую документацию.
4. Совет в течение месяца со дня получения документации принимает решение о ее утверждении и передаче участка в собственность или мотивированное решение об отказе (ч. 2 ст. 118 ЗКУ).
5. Зарегистрируйте право собственности на участок в Государственном реестре вещных прав. Административный сбор составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц с округлением до 10 грн (ч. 1 и 8 ст. 34 закона о регистрации). При минимуме 3 328 грн в 2026 году это 330 грн по состоянию на сентябрь 2026 года.

Если участок еще не сформирован и в вашем пользовании не находился, путь длиннее. Подается заявление о разрешении на разработку проекта землеустройства по отводу (ч. 6 ст. 118 ЗКУ). Для владельца дома закон предусматривает предохранитель: если совет в течение месяца не дал ни разрешения, ни мотивированного отказа, владелец имеет право в течение следующего месяца заказать проект без разрешения (ч. 7 ст. 118 ЗКУ). Готовый проект совет утверждает в двухнедельный срок (ч. 9). Отказ или бездействие можно обжаловать в суде (ч. 11, 12).

Размер участка определяют нормы ст. 121 ЗКУ: для строительства и обслуживания жилого дома не более 0,25 га в селе, 0,15 га в поселке и 0,10 га в городе. Для владельца дома есть важное уточнение: участок, который передают в связи с приобретением права на дом, не может быть меньше максимальной нормы, если только фактический участок под домом сам не меньше (ч. 3 ст. 121 ЗКУ).

Бесплатно получить землю одного вида целевого назначения можно только один раз (ч. 4 ст. 116 ЗКУ). Если вы уже приватизировали приусадебный участок в другом месте, участок под новым домом придется выкупать или брать в аренду. Что такое целевое назначение и чем код 02.01 отличается от огорода, разобрано в материале о целевом назначении участка.

Если вы покупаете дом без приватизированной земли

Дом, под которым земля коммунальная, продать можно, но земля при этом не становится вашей автоматически. Если участок ни у кого не находится в пользовании, покупатель после регистрации права на дом обязан в течение 30 дней обратиться в совет с заявлением о передаче ему участка в собственность или пользование в порядке ст. 118, 123 или 128 ЗКУ (ч. 11 ст. 120 ЗКУ). Пропуск этого срока не может быть основанием для отказа, так что паники он не требует, но и откладывать не стоит.

Когда земля под домом уже частная, она переходит к покупателю вместе с домом и без изменения целевого назначения (ч. 1 ст. 120 ЗКУ). Когда участок в аренде, эмфитевзисе или суперфиции у продавца, к покупателю переходит именно это право на тех же условиях (ч. 4). В обоих случаях кадастровый номер участка является существенным условием договора купли-продажи дома (ч. 8 ст. 120 ЗКУ).

Перед авансом за такой дом стоит выяснить:

• сформирован ли участок и есть ли у него кадастровый номер, или землю под домом еще нужно формировать с нуля;
• на каком праве продавец пользуется землей и есть ли решение совета или договор аренды;
• не использовал ли продавец уже свое право на бесплатную приватизацию именно этого участка, и есть ли это право у вас;
• совпадают ли фактические заборы с границами по кадастру, потому что соседские споры о границе решают годами.

Оформление земли после покупки занимает время и стоит денег, поэтому это законный аргумент в торге о цене. Как читать документ из реестра и что в нем искать для дома и земли, объяснено в материале о выписке из ДРРП, а разница между свидетельством, договором и записью в реестре описана в материале о документах на право собственности. Подробнее об участке как отдельном объекте покупки есть в материале как купить земельный участок.

Дома в зоне боевых действий и на деоккупированных территориях

Для территорий, где велись или ведутся боевые действия, и временно оккупированных территорий закон предусмотрел упрощенное формирование и регистрацию участков под жилыми домами, кроме многоквартирных (пп. 26 п. 27 раздела X ЗКУ). Техническую документацию по инвентаризации разрабатывают без геодезических измерений на местности, на основе имеющихся планов и карт, по заказу владельца участка или владельца дома и без решения совета о разработке. Документацию согласовывает совет или военная администрация, а утверждает сам заказчик. Норма не действует, если боевые действия на территории завершены или их возможность прекращена.

Цена упрощения в ограничениях. В отношении такого участка запрещены раздел, объединение, изменение целевого назначения и любые сделки, в кадастре и в выписке делается отметка об особом порядке регистрации. В течение года после прекращения военного положения владелец должен заказать документацию с измерениями на местности, иначе доступ к сведениям об участке в кадастре ограничат до внесения изменений.

Для бывших владельцев уничтоженных домов действует отдельное исключение из запрета приватизации, описанное выше. Оно привязано к записи в ДРРП о прекращении права собственности в связи с уничтожением имущества, так что первым шагом является именно эта запись. Административный сбор за такую регистрацию граждане не платят (п. 6-1 ч. 9 ст. 34 закона о регистрации).

Тот же Закон № 4625-IX дал таким владельцам еще две возможности. Землю под уничтоженным домом им могут продать или передать в аренду без земельных торгов (ч. 2 ст. 134 ЗКУ). А целевое назначение участка можно установить по назначению уничтоженного объекта, даже если оно не совпадает с функциональной зоной по градостроительной документации (пп. 11-1 п. 27 раздела X ЗКУ). Это правило будет действовать еще пять лет после прекращения военного положения (п. 28 раздела X ЗКУ).

Дом с землей от проверенного владельца

Покупая дом, проверяйте землю так же тщательно, как сам дом. На HataHub владелец каждого объявления идентифицирован через «Дію», а его право собственности сверено с ДРРП. В разделе продажи домов можно сразу спросить у продавца кадастровый номер участка и основание, на котором он им пользуется. Статус проверки касается права на объект, а не оформления земли, поэтому участок вы проверяете отдельно, а договор купли-продажи удостоверяет нотариус.