Хто платить комунальні послуги в орендованій квартирі: орендар чи власник

Комунальні послуги в орендованій квартирі оплачує орендар, якщо договір найму не встановлює іншого: так прямо сказано в ч. 3 ст. 815 Цивільного кодексу. Утримання будинку і внески до ОСББ під це правило не підпадають: їх оплачує власник, а орендар компенсує лише тоді, коли це записано в договорі.

Податок на нерухомість теж сплачує власник, і договір цього не змінює. Опалення закон відносить до комунальних послуг, тож за загальним правилом його оплачує орендар. Але з опаленням є кілька практичних питань: як рахувати, коли лічильника немає, хто платить влітку і що робити, якщо орендар заїхав у жовтні, а виїде в березні. Нижче розбір кожного платежу і формулювання, які варто мати в договорі. Норми звірено з текстами законів станом на 20 жовтня 2026 року.

Що каже закон

Цивільний кодекс регулює стосунки власника й орендаря. Частина 3 ст. 815 ЦК: наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за найм житла і самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. Окремо ст. 820 ЦК каже, що розмір плати за найм встановлює договір, а одностороння зміна плати не допускається, якщо договір або закон не дозволяє іншого. Отже, сторони можуть домовитися як завгодно: орендар платить усе сам, власник включає комунальні в орендну плату, частину платежів ділять. Закон лише підказує відповідь на випадок, коли договір мовчить.

Що саме вважається комунальною послугою, визначає Закон «Про житлово-комунальні послуги» № 2189-VIII (ст. 5). Комунальні послуги: постачання і розподіл природного газу, постачання і розподіл електроенергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізоване водопостачання і водовідведення, управління побутовими відходами. Окремо від них стоїть житлова послуга, тобто управління багатоквартирним будинком: прибирання, обслуговування внутрішньобудинкових систем, утримання ліфтів, поточний ремонт спільного майна.

Ця межа і розводить обов'язки. Ч. 3 ст. 815 ЦК говорить про комунальні послуги, а витрати на утримання будинку лежать на власнику як на співвласнику: ст. 322 ЦК покладає на власника тягар утримання майна, ст. 7 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417-VIII зобов'язує співвласників утримувати і ремонтувати спільне майно, а ст. 15 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» вимагає від співвласника своєчасно сплачувати внески і платежі. Невикористання квартири від цих витрат не звільняє (ч. 3 ст. 12 Закону № 417-VIII).

Інтернет, телебачення і подібні послуги до житлово-комунальних не належать. Їх оплачує той, хто уклав договір з провайдером, або той, на кого це поклав договір найму.

Хто що платить: таблиця

Гортайте таблицю вбік

Кілька рядків потребують пояснень. Плата виконавцю комунальної послуги за індивідуальним договором складається з плати за саму послугу і плати за абонентське обслуговування, граничний розмір якої визначає Кабінет Міністрів (ч. 5 ст. 13 Закону № 2189-VIII). Для газу й електроенергії абонплати в цьому сенсі немає. Абонплата покриває витрати виконавця на укладення договору, розподіл обсягів і нарахування плати (п. 11 ч. 1 ст. 1 того самого закону), а не спожиту послугу, тому вона може прийти і за місяць, коли в квартирі ніхто не жив.

Розподіл газу оплачують інакше, ніж сам газ. За Кодексом газорозподільних систем (розд. VI, гл. 6, п. 1) плату рахують від річної замовленої потужності і вносять рівними частками протягом календарного року. За замовчуванням цю потужність визначають за фактичним споживанням попереднього газового року. Орендар, який заїхав у жовтні, платить за розподіл суму, що залежить від того, скільки газу квартира спожила до нього. Це не помилка в рахунку, і краще пояснити це до підписання.

Внески ОСББ і утримання будинку власник може попросити компенсувати разом із комунальними. Так можна, але це умова договору, а не обов'язок орендаря за законом. Порядок, перелік і розміри внесків, зокрема до ремонтного фонду, встановлюють загальні збори ОСББ (ст. 21 Закону про ОСББ), тож у договорі краще назвати конкретну суму або написати, що орендар компенсує внесок на утримання за рахунком ОСББ, без ремонтного фонду. Як рахувати внески на генератор чи акумулятори будинку, розібрано в матеріалі про оренду під час відключень світла.

Опалення: за площею, за лічильником і влітку

Хто платить за опалення в орендованій квартирі, вирішує те саме правило ч. 3 ст. 815 ЦК: орендар, якщо договір не каже інше. Складніше з тим, скільки платити. Відповідь залежить від того, як облік влаштований у будинку.

Без квартирного лічильника

Тепло, яке будинок спожив за будинковим лічильником, розподіляють між квартирами. Якщо в квартирах немає вузлів розподільного обліку або приладів-розподілювачів, розподіл іде пропорційно опалюваній площі (п. 24 Правил надання послуги з постачання теплової енергії, затверджених постановою КМУ № 830). Опалювана площа це загальна площа без лоджій, балконів і терас. На практиці це означає, що закручений радіатор рахунок не зменшить: квартира платить свою частку за площею, хоч би як нею користувалися.

У рахунку також є частка тепла на опалення місць загального користування і роботу внутрішньобудинкових систем. Її платять навіть квартири, від'єднані від центрального опалення (п. 38 тих самих Правил).

З лічильником або розподілювачами

Якщо в квартирі є вузол розподільного обліку, частку квартири рахують за його показаннями, але не менше мінімальної частки, яку визначає методика розподілу. Розподілювачі на батареях враховують, лише коли ними оснащено не менш як 50% опалювальних приладів будівлі (пп. 3-5 ч. 2 ст. 10 Закону «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання»). Тоді показники на день заселення й виїзду так само обов'язкові, як і для води. Споживач зобов'язаний надавати показання таких приладів у строки, визначені договором з виконавцем (п. 12 ч. 2 ст. 7 Закону № 2189-VIII), тому в договорі найму варто записати, хто їх передає.

Оснастити приміщення вузлами розподільного обліку закон зобов'язує власника, з винятками, зокрема коли встановлення технічно неможливе (ч. 2 і 5-7 ст. 4 того самого закону). Якщо орендар хоче платити за фактом, а лічильника немає, встановлення погоджують з власником і окремо домовляються, хто його оплачує.

Літні рахунки і рівні платежі

Розрахунковий період за теплову енергію це календарний місяць, а сплатити його треба не пізніше останнього дня наступного місяця, якщо договір з виконавцем не встановлює іншого (п. 35 Правил № 830). Тобто за замовчуванням опалення оплачують у ті місяці, коли воно було. Якщо застосовують двоставковий тариф, умовно-постійну частину нараховують протягом усього року (п. 32), і тоді рахунок за тепло приходить і влітку. Абонплата за договором теплопостачання теж щомісячна.

Права рівномірно розкласти опалення на дванадцять місяців у Правилах № 830 немає. Є право вносити авансові платежі (ч. 2 ст. 9 Закону № 2189-VIII і той самий п. 35), але це передоплата, а не усереднення. Якщо сторони хочуть рівний щомісячний платіж, це домовленість між ними: орендар щомісяця компенсує фіксовану суму, а раз на рік або при виїзді сторони звіряють її з фактичними рахунками і доплачують різницю. Без такої звірки орендар, який прожив лише зиму, недоплатить, а той, хто прожив лише літо, переплатить.

Чий договір із постачальником

Договір найму розподіляє витрати між власником і орендарем. Стосунки з постачальником він не змінює. Індивідуальним споживачем Закон № 2189-VIII називає власника або, за його згодою, іншу особу, яка користується приміщенням і з якою укладено договір про надання послуги (п. 6 ч. 1 ст. 1). Тому рахунки можна переоформити на орендаря, але лише за згодою власника і за правилами конкретного постачальника.

Якщо рахунки лишаються на власнику, борг перед постачальником є боргом власника, а вимогу до орендаря він пред'являє вже за договором найму. Закон додає ще одну обставину: дієздатні особи, які проживають або зареєстровані в житлі споживача, користуються послугами нарівні з ним і несуть солідарну відповідальність за зобов'язаннями з їх оплати (ч. 3 ст. 9 Закону № 2189-VIII).

Ще два практичні моменти. Споживач повідомляє виконавця про фактичну кількість осіб, які постійно проживають у житлі, у випадках і порядку, передбачених договором (п. 11 ч. 2 ст. 7). Для послуг, які рахують на мешканця, заселення трьох людей замість однієї змінить суму. А коли послугу не надавали або надавали неякісно, споживач має право на зменшення плати (п. 5 ч. 1 ст. 7). Претензію подає той, на кого оформлено договір, тому домовтеся, що перерахунок за період проживання орендаря переходить до нього.

Показники, квитанції і останній місяць

Щоб розрахунок спирався на документи, а не на пам'ять, у договорі і довкола нього потрібні чотири речі.

1. Показники всіх лічильників на день заселення в акті приймання-передачі, з номером кожного лічильника. Що і як записати, пояснено в матеріалі про акт приймання-передачі квартири.
2. Перелік послуг поіменно і спосіб оплати: орендар платить постачальникам сам і надсилає підтвердження або власник платить і виставляє орендарю суму за квитанціями. Загальні вимоги до цього розділу є в статті про договір оренди квартири.
3. Строк, до якого орендар передає показники і компенсує рахунки, і що відбувається при простроченні.
4. Порядок останнього місяця: показники на день виїзду в акті повернення і сума, яку тимчасово утримують із гарантійного внеску до надходження останніх рахунків.

Рахунок за останній місяць виконавець формує після його завершення, тобто вже після виїзду. Якщо вони лишилися неоплаченими, порядок дій описано в матеріалі про борги орендаря за комуналку. Борги за період до заселення новий орендар не компенсує, і про це теж варто мати рядок у договорі.

Часті запитання

Хто платить за опалення в орендованій квартирі?

Орендар, якщо договір не встановлює іншого, бо опалення є комунальною послугою (ч. 3 ст. 815 ЦК, ст. 5 Закону № 2189-VIII). Без квартирного лічильника частку рахують за опалюваною площею, з лічильником за його показаннями. Чи платити рівними частинами протягом року, сторони вирішують самі.

Чи зобов'язаний орендар платити внески ОСББ?

За законом ні: внески і платежі до ОСББ сплачує співвласник, тобто власник квартири (ст. 15 Закону про ОСББ). Орендар компенсує їх лише тоді, коли це прямо записано в договорі. Краще вказати суму або перелік внесків, які він компенсує.

Чи можна переоформити рахунки на орендаря?

Так, за згодою власника орендар може стати індивідуальним споживачем і укласти договір з постачальником на себе (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 2189-VIII). Порядок і документи визначає конкретний постачальник. Перед переоформленням домовтеся, як договір закриють після виїзду.

Як оподатковується компенсація комунальних послуг?

Якщо рахунки оплачує власник, а орендар йому їх відшкодовує, таке відшкодування витрат ПКУ включає до оподатковуваного доходу (пп. «г» пп. 164.2.17), і окремий рядок у договорі цього не змінює. Ставки ті самі, що й для орендної плати: ПДФО 18% (п. 167.1) і військовий збір 5% (п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX). Якщо орендар звичайна фізична особа, власник декларує ці доходи і сплачує податок сам (пп. 168.2.1, 170.1.5). Відповідь для свого випадку можна отримати в безоплатній індивідуальній податковій консультації (ст. 52 ПКУ).

Хто має платити за ремонт техніки в орендованій квартирі?

Ст. 819 ЦК покладає поточний ремонт житла на наймача, капітальний на наймодавця, якщо договір не встановлює іншого, але про побутову техніку окремо не говорить. Відповідь залежить від причини поломки, віку техніки й умов договору. Докладно це розібрано в матеріалі про ремонт в орендованій квартирі.

Орендар поїхав на місяць. Чи платити за комунальні?

За опалення так: тимчасова відсутність від оплати теплової енергії не звільняє (п. 37 Правил № 830). Інші комунальні послуги можна не оплачувати, лише якщо приладів обліку немає, у квартирі понад 30 календарних днів не було ні споживача, ні інших мешканців і це підтверджено документами за умовами договору з постачальником (п. 6 ч. 1 ст. 7 Закону № 2189-VIII). Де стоять лічильники, спожите рахують за показаннями, але абонплата і плата за розподіл газу нараховуються далі.

Як це оформлюється на HataHub

Договір оренди на HataHub підписують онлайн Дія.Підписом або КЕП. Пункт 2.4 договору встановлює, що комунальні послуги орендар відшкодовує окремо на підставі рахунків орендодавця, а власні умови, наприклад про внески ОСББ чи рівні платежі за опалення, сторони дописують наступними пунктами того самого розділу.

Після того як обидві сторони підпишуть акт приймання-передачі, у договорі відкривається розділ «Комунальні». Лічильники з акта стають початком обліку, власник задає тарифи і фіксовані щомісячні суми, наприклад внесок ОСББ чи інтернет, орендар передає показники з 25 числа до 1 числа наступного місяця, а сервіс рахує суму. Строк оплати комунальних за місяць у сервісі 5 число наступного місяця. Гроші HataHub не переказує: орендар платить звичайним банківським переказом, а власник позначає рахунок сплаченим, і цю позначку бачать обидві сторони.

Шукати квартиру можна в каталозі оренди в Києві: у фільтрі можна залишити лише оголошення з позначкою «Перевірено», де власника ідентифіковано через Дію, а право власності звірено з ДРРП. Питання про комунальні варто поставити власнику в чаті ще до перегляду.