Как проверить земельный участок по кадастровому номеру перед покупкой

Земельный участок по кадастровому номеру проверяют в двух государственных источниках. Выписка из Государственного земельного кадастра показывает, что это за участок, а информационная справка из ДРРП показывает, кому он принадлежит и что его обременяет. Оба документа заказываются онлайн, вместе стоят 206,40 грн по состоянию на сентябрь 2026 года, и оба стоит иметь на руках до того, как вы передадите продавцу хотя бы гривну аванса.

Привычный раньше способ «посмотреть на карте» сейчас не работает как проверка. На время военного положения требования обнародовать сведения ГЗК через Публичную кадастровую карту не применяются, а координаты границ видят только государственные кадастровые регистраторы и сертифицированные инженеры-землеустроители и инженеры-геодезисты (пп. 4, 5 п. 1 постановления КМУ № 564 от 07.05.2022 в редакции от 22.05.2026). Неофициальные сервисы показывают копии данных без юридической силы. Дальше о том, что именно читать в каждом документе и чего реестры не покажут вообще.

Что означает кадастровый номер

Кадастровый номер состоит из 19 цифр в четырех группах через двоеточие, например 3222482400:07:012:0020. Первые двенадцать цифр, записанные как десять и две, составляют номер кадастровой зоны, дальше три цифры кадастрового квартала и четыре цифры самого участка в квартале. Структуру номера определяет Кабинет Министров (ч. 4 ст. 16 Закона «О Государственном земельном кадастре»), и сейчас она закреплена в пунктах 30 и 34 Порядка ведения ГЗК, утвержденного постановлением КМУ № 1051 от 17.10.2012. Исторически первые десять цифр совпадали с кодом КОАТУУ, но Порядок прямо говорит, что номер не отражает принадлежности участка к административно-территориальной единице (п. 26). Поэтому определять по номеру громаду или район не стоит.

Номер является идентификатором участка в кадастре (ч. 2 ст. 16). От смены собственника он не меняется, а отменяется только вместе с государственной регистрацией участка, и отмененный номер никогда не получит другой участок (ч. 6, 7 ст. 16). Отсюда практическая проверка. Если участок делили или объединяли, он как объект гражданских прав прекратился (ч. 13 ст. 79-1 Земельного кодекса), а новые части получили новые номера. Продавец, который показывает номер из старого государственного акта, может продавать то, чего в кадастре уже нет.

По той же статье ЗКУ участок считается сформированным с момента присвоения кадастрового номера (ч. 4 ст. 79-1) и может быть объектом гражданских прав только после формирования и государственной регистрации права собственности на него (ч. 9). Кадастровый номер является обязательным условием договора о переходе права собственности на участок (п. «ж» ч. 2 ст. 132 ЗКУ), поэтому участок без него продать нельзя. «Пай, который еще не выделили, но уже можно оформить на вас» является предложением другой сделки с другими рисками.

Где взять номер, если продавец называет только адрес

Проще всего попросить номер у продавца. Он есть в государственном акте на право собственности на землю, в договоре, по которому продавец приобрел участок, и в информационной справке из ДРРП. Продавец, который не хочет называть номер до внесения аванса, сам по себе является сигналом.

Если известны данные собственника, поможет ДРРП. По Порядку предоставления информации из Государственного реестра вещных прав, утвержденному постановлением КМУ № 1127 от 25.12.2015, поиск по субъекту права формирует перечень записей об имуществе, где для земельных участков указан кадастровый номер (п. 5 Порядка). Есть исключение военного времени: в электронной информации из реестра кадастровые номера участков, принадлежащих юридическим лицам, скрыты (п. 16 Порядка в редакции постановления № 1737 от 24.12.2025). Искать по адресу сложнее, потому что данные Государственного адресного реестра вносят в ГЗК только при их наличии (ст. 15 Закона о ГЗК), и у многих участков за городом адреса в кадастре нет.

Неофициальные карты и сервисы, которые показывают границы по номеру, удобны для первого ориентира. Но они отображают архивные или собранные ими данные, не несут ответственности за точность и не заменяют выписку, которую нотариус все равно получит перед сделкой.

Выписка из ГЗК: что это за участок

Выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке содержит все сведения из Поземельной книги и кадастровый план участка (ч. 4 ст. 38 Закона о ГЗК). Административный сбор составляет 0,05 прожиточного минимума для трудоспособных лиц на 1 января (ч. 2 ст. 41), то есть 166,40 грн по состоянию на сентябрь 2026 года при прожиточном минимуме 3 328 грн. Электронная выписка формируется в режиме реального времени, бумажную выдают в день обращения. Как ее заказать и как читать каждую строку, мы разобрали в материале о выписке из Государственного земельного кадастра. Для проверки перед покупкой важны пять вещей.

Площадь. Сравните ее с тем, что продавец показывает на местности. Расхождение в несколько соток часто означает, что забор стоит не там, где граница в кадастре, и кто-то, вы или сосед, пользуется чужой землей.

Целевое назначение. В выписке указана категория земель и вид использования с кодом. Для жилого дома нужен код 02.01, «для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок)». Код 01.03 означает личное крестьянское хозяйство, 01.05 индивидуальное садоводство. Что разрешено на каждом виде и как назначение меняют, объясняем в материале о целевом назначении земельного участка.

Ограничения в использовании. Охранные зоны линий электропередачи, газопроводов, санитарные зоны, прибрежные защитные полосы. Последняя часто удивляет покупателей участков у воды. По ст. 88 Водного кодекса полоса составляет 25 метров для малых рек и прудов до 3 га, 50 метров для средних рек и прудов более 3 га, 100 метров для больших рек, водохранилищ на них и озер. Если крутизна склонов превышает три градуса, ширина удваивается. В полосе запрещено любое строительство, кроме перечисленных в ст. 89 сооружений, в частности баз отдыха, дач и гаражей.

Нормативная денежная оценка. От нее будут считать ваш земельный налог (пп. 271.1.1 Налогового кодекса), поэтому цифра полезна еще до сделки.

Отметки военного времени. Кадастр содержит сведения об участках, загрязненных взрывоопасными предметами (ст. 15 Закона о ГЗК). Отдельно смотрите, не указано ли, что государственная регистрация проведена с учетом особенностей пп. 26 п. 27 раздела X Земельного кодекса. Так упрощенно регистрируют участки под частными домами на территориях, где велись боевые действия, и на временно оккупированных территориях. В отношении таких участков запрещены любые сделки, раздел, объединение и изменение целевого назначения (пп. «г» того же подпункта).

Одна техническая деталь. Во время военного положения выписки выдают без координат поворотных точек границ (пп. 6 п. 1 постановления КМУ № 564). Кадастровый план в выписке есть, но точное положение границ на местности по нему не установишь.

Справка из ДРРП: кто собственник и что обременяет

Обычная выписка из ГЗК не показывает вещных прав, возникших после 1 января 2013 года, если вы отдельно не заказали сведения из ДРРП (ч. 4 ст. 38 Закона о ГЗК). Поэтому собственника проверяют информационной справкой из Государственного реестра вещных прав. Ее можно заказать по кадастровому номеру, в электронной форме она стоит 40 грн по состоянию на сентябрь 2026 года. Порядок заказа тот же, что для квартиры, и описан в материале о ДРРП и выписке из него.

Распределение между реестрами задает ст. 111 Земельного кодекса. Обременения прав на участок, то есть запреты, аресты, ипотеку, регистрируют в ДРРП (ч. 3), а ограничения в использовании земель в ГЗК (ч. 4). Отсюда порядок чтения справки:

1. Собственник совпадает с продавцом, доли и форма собственности соответствуют тому, что вам сказали. Если участок купили в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса). Участок, полученный одним из супругов путем приватизации, является его личной собственностью (п. 5 ч. 1 ст. 57 СК).
2. Нет ареста, запрета отчуждения, ипотеки. Участок в ипотеке нотариус удостоверит только с согласия банка (ст. 55 Закона «О нотариате»).
3. Нет зарегистрированной аренды, эмфитевзиса или суперфиция. Покупка не прекращает этих прав. К новому собственнику переходят обязанности прежнего по действующим договорам (ч. 1 ст. 148-1 ЗКУ), поэтому вы получите участок вместе с арендатором. Чем эти права отличаются, рассказываем в материале о суперфиции и эмфитевзисе.
4. Для сельскохозяйственной земли выясните, есть ли арендатор. Он имеет преимущественное право покупки, поэтому собственник обязан зарегистрировать в ДРРП намерение продажи минимум за два месяца до договора, если арендатор не подал нотариально засвидетельствованный отказ (ч. 1, 3 ст. 130-1 ЗКУ).

Бывает, что справка пустая, а продавец показывает государственный акт 2005 года. Право, которое возникло до 2013 года и было зарегистрировано по тогдашним правилам, действует (ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Но для продажи его сначала придется внести в ДРРП (ч. 4 ст. 3 того же Закона), и выяснить, кто и когда это сделает, лучше до аванса. Почему реестр молчит и что с этим делать, объясняем в материале о пустой справке из ДРРП.

Что реестры не покажут

Реестр описывает право, а не местность. Несколько вещей приходится проверять ногами и запросами в громаду.

Фактические границы. Забор соседа мог стоять на вашей земле десятилетиями. Когда координат в выписке нет, остается один надежный способ. Сертифицированный инженер-землеустроитель выносит границы в натуру, и вы видите, где ложатся колышки.

Подъезд и коммуникации. У участка может не быть выхода на дорогу общего пользования, если его окружают чужие участки. Свет, газ и вода тоже не записаны в кадастре. Спросите у операторов сетей о технической возможности подключения до сделки.

Градостроительная документация. Даже код 02.01 не гарантирует, что вы построите то, что задумали. Этажность, отступы от красных линий и соседних домов устанавливает градостроительная документация громады (ч. 2 ст. 111 ЗКУ). Генеральный план и план зонирования обычно можно получить в местном совете.

Территория. Во время военного положения кадастровые регистраторы и ЦНАП предоставляют сведения из ГЗК только в пределах громад, которые не входят в перечень территорий активных боевых действий или временно оккупированных, который ведет Министерство развития громад и территорий (пп. 1, 2 п. 1 постановления КМУ № 564). Исключение сделано для территорий, где работают информационные системы. Получить выписку на участок в громаде из перечня может не получиться, а без выписки нотариус не удостоверит сделку, потому что получение выписки для него обязательно (ч. 4 ст. 38 Закона о ГЗК). Отдельно запрещено отчуждение паев и участков, выделенных собственникам паев, на временно оккупированных территориях Донецкой и Луганской областей, Крыма и Севастополя (п. 14-1 раздела X ЗКУ).

Перечень перед авансом

1. Кадастровый номер из документов продавца, а не только с его слов.
2. Выписка из ГЗК: площадь, код целевого назначения, ограничения, НДО, отметки военного времени.
3. Справка из ДРРП по кадастровому номеру: собственник, доли, аресты, ипотека, аренда, намерение продажи.
4. Для права до 2013 года: государственный акт и план продавца зарегистрировать его в ДРРП.
5. Осмотр на местности с инженером-землеустроителем, если границы под сомнением.
6. Подъезд, сети, градостроительные ограничения громады.
7. Только после этого аванс или предварительный договор. Как его оформить, чтобы деньги не зависли, есть в материале о предварительном договоре и задатке.

Дальше сама сделка. Как покупают участок у нотариуса, какие документы собирает каждая сторона и что обязательно должно быть в договоре, разобрано в пошаговом материале о покупке земельного участка.

Где искать участок, собственника которого уже сверили с реестром

В разделе продажи земли на HataHub собственник проходит идентификацию через Дію, а отметка «Проверено» появляется только тогда, когда его РНОКПП совпадает с записью в ДРРП. Объявления с отметкой «Агрегатор» собраны с других сайтов, и собственника там нужно проверять самостоятельно. Отметка снимает вопрос «тот ли это собственник», но не заменяет выписку из ГЗК. Целевое назначение, ограничения и границы проверяйте по перечню выше. Сделка купли-продажи заключается у нотариуса, HataHub дает прямой контакт с собственником и проверенное объявление до нее.