Суперфіцій і емфітевзис: що це і чим вони відрізняються від оренди землі

Емфітевзис це право користуватися чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, а суперфіцій це право користуватися чужою ділянкою для забудови, при якому будівлі належать тому, хто їх звів. Обидва є речовими правами на чуже майно (ст. 395 Цивільного кодексу), і закон прямо дозволяє їх продавати та передавати у спадщину, а для державної і комунальної землі встановлює обмеження.

Правила для обох прав записані в ст. 407 до 417 ЦК і в ст. 102-1 Земельного кодексу. Нижче розібрано, як кожне з них працює, де проходить межа з орендою і що варто перевірити, якщо купуєте ділянку або будинок, обтяжені таким правом.

Емфітевзис: чужа земля для сільського господарства

Право виникає з договору між власником ділянки і землекористувачем, якого називають емфітевтом (ч. 1 ст. 407 ЦК, ч. 1 ст. 102-1 ЗКУ). Типова ситуація: власник кількох гектарів не хоче продавати землю, а фермер хоче вкласти гроші в сад чи виноградник на десятиліття і мати гарантію, що право не зникне зі зміною настрою власника.

Строк емфітевзису встановлюють договором, і він не може перевищувати 50 років (ст. 408 ЦК). Земельний кодекс застосовує ту саму межу до землі будь-якої форми власності (ч. 6 ст. 102-1 ЗКУ).

Власник має право на плату, а її розмір, форму і строки визначає договір (ч. 2 ст. 409 ЦК). Він також може вимагати, щоб ділянку використовували за призначенням, встановленим у договорі (ч. 1 ст. 409 ЦК).

Емфітевт володіє і користується ділянкою в повному обсязі відповідно до договору і може передати її в оренду на строк, що не перевищує строк емфітевзису (ст. 410 ЦК, ч. 4 ст. 102-1 ЗКУ). Договір може заборонити таку передачу, і тоді заборону реєструють як обтяження.

Продаж самого права Цивільний кодекс врегулював детально (ст. 411 ЦК):

• власник землі має переважне право купити право користування за оголошеною ціною і на інших рівних умовах;
• продавець зобов'язаний письмово повідомити власника, і лише якщо той протягом місяця не надішле письмової згоди на купівлю, право можна продати іншій особі;
• власник має право на відсотки від ціни продажу, і їхній розмір та порядок сплати є істотною умовою договору емфітевзису;
• новий емфітевт отримує всі права та обов'язки з дня державної реєстрації переходу права.

Емфітевзис також переходить у спадщину (ч. 2 ст. 407 ЦК). Припиняється він при поєднанні власника і користувача в одній особі, зі спливом строку, при викупі ділянки для суспільних потреб і за рішенням суду у випадках, передбачених законом (ст. 412 ЦК). Земельний кодекс додає до цього припинення за згодою сторін (ч. 9 ст. 102-1 ЗКУ).

Суперфіцій: право забудувати чужу ділянку

Власник ділянки може надати її іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших будівель і споруд (ч. 1 ст. 413 ЦК). Такого користувача називають суперфіціарієм. Право виникає з договору або із заповіту (ч. 1 ст. 413 ЦК, ч. 1 ст. 102-1 ЗКУ). Емфітевзис заповітом не встановлюють, тільки договором.

Строк суперфіцію на приватній землі може бути визначеним або невизначеним (ч. 4 ст. 413 ЦК). Для землі державної чи комунальної власності він не може перевищувати 50 років (ч. 5 ст. 413 ЦК, ч. 6 ст. 102-1 ЗКУ).

Головне в суперфіції полягає в тому, кому належить збудоване. Будівлі, зведені на ділянці, належать суперфіціарію (ч. 2 ст. 415 ЦК). Той, хто купує такий будинок, набуває право користування землею на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що й попередній власник (ч. 3 ст. 415 ЦК, ч. 4 ст. 120 ЗКУ). А продаж самої ділянки іншому власнику не зменшує права власника будівлі щодо користування нею (ч. 2 ст. 414 ЦК).

Право можна продати і передати у спадщину (ч. 2 ст. 413 ЦК). Для державної і комунальної землі діє обмеження: суперфіцій не можна відчужити, внести до статутного капіталу чи передати в заставу, крім випадків переходу права на будівлю або коли право набуто на земельних торгах (ч. 5 ст. 102-1 ЗКУ).

Суперфіцій припиняється, серед іншого, якщо землекористувач не використовує ділянку для забудови протягом трьох років підряд (п. 4 ч. 1 ст. 416 ЦК). Це запобіжник для власника землі, який не хоче роками чекати початку будівництва.

Що буде з будинком, коли суперфіцій закінчиться, визначає ст. 417 ЦК. Власник землі і власник будівлі домовляються самі. Якщо згоди немає, власник землі може вимагати знесення і повернення ділянки в попередній стан. Але коли знесення заборонене законом, як для житлових будинків, або явно недоцільне, бо будівля коштує значно більше за землю, суд може зобов'язати одну сторону викупити об'єкт іншої або встановити умови користування на новий строк. Саме тому умови на кінець строку краще прописати в договорі одразу.

Чим обидва права відрізняються від оренди землі

Оренда землі регулюється ст. 93 ЗКУ і Законом «Про оренду землі». Це строкове платне володіння і користування ділянкою для підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 ЗКУ).

Ознака	Емфітевзис	Суперфіцій	Оренда
Мета	Сільськогосподарські потреби	Забудова	Будь-яка діяльність за цільовим призначенням
Підстава	Договір	Договір або заповіт	Договір
Максимальний строк	50 років	Для приватної землі без обмеження, для державної і комунальної 50 років	50 років
Мінімальний строк	Не встановлений	Не встановлений	7 років для товарного виробництва, фермерства, ОСГ; 25 років для багаторічних насаджень
Продаж права	Так, з переважним правом власника; для державної і комунальної землі з обмеженнями	Так; для державної і комунальної землі з обмеженнями	Для сільськогосподарської землі без погодження з власником
Будівлі	У межах цільового призначення ділянки	Належать суперфіціарію	Тільки за письмовою згодою орендодавця

Мінімальні строки оренди встановлені ч. 11 ст. 93 ЗКУ і ст. 19 Закону «Про оренду землі», максимальний у ч. 4 ст. 93 ЗКУ. Для меліорованих земель, на яких проводиться гідротехнічна меліорація, мінімум становить 10 років (ч. 12 ст. 93 ЗКУ). Право оренди сільськогосподарської ділянки користувач може відчужити або передати в заставу без погодження з власником, крім окремих випадків для державної і комунальної землі (ч. 5 ст. 93 ЗКУ). Орендар зводить будівлі лише за письмовою згодою орендодавця (ст. 25 Закону «Про оренду землі»).

Одне правило пов'язує всі три права: ділянку, яка вже перебуває в оренді, власник не може передати іншій особі на праві емфітевзису чи суперфіцію (ч. 3 ст. 102-1 ЗКУ).

Детальніше про сам договір оренди, його строк, реєстрацію і розірвання, розказано в матеріалі про договір оренди земельної ділянки.

Як укласти і зареєструвати договір

Договори емфітевзису і суперфіцію укладають у письмовій формі. Сторони можуть підписати їх власноручно або кваліфікованим електронним підписом (ч. 8 ст. 102-1 ЗКУ). Нотаріальне посвідчення обов'язкове лише тоді, коли сторони про це домовилися або коли власник ділянки заздалегідь встановив і зареєстрував таку вимогу як обтяження.

Право виникає не з підписання, а з державної реєстрації (ч. 2 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Емфітевзис і суперфіцій закон прямо називає серед похідних речових прав, що підлягають реєстрації (ст. 4). Адміністративний збір за реєстрацію похідного права становить 0,05 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (ч. 3 ст. 34 того ж закону), тобто 170 грн станом на вересень 2026 року.

У договорі варто окремо прописати:

• строк і умови його продовження;
• розмір плати, спосіб її перегляду і строки сплати;
• для емфітевзису відсоток від ціни продажу права, бо без нього договір не містить істотної умови;
• для суперфіцію, що стається з будівлями після закінчення строку: викуп, продовження чи знесення;
• дозвіл або заборону передавати ділянку в оренду третім особам.

Окремо про податок. Для власника сільськогосподарської землі, який отримує плату за емфітевзис, податковим агентом є землекористувач: він утримує ПДФО під час виплати (пп. 170.1.1 ПКУ) за ставкою 18% (п. 167.1 ПКУ), а також військовий збір 5% (пп. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ). Обидві ставки наведено станом на вересень 2026 року. Про те, як оподатковують продаж нерухомості, ідеться в матеріалі про податки при продажу.

Що перевірити, якщо купуєте ділянку або будинок

Суперфіцій переживає продаж землі. Тому, купуючи ділянку, дивіться в Державному реєстрі речових прав не лише хто власник, а й чи зареєстровані на ній похідні права: емфітевзис, суперфіцій, оренда. Купивши ділянку з чинним суперфіцієм, ви отримуєте плату за користування, але розпоряджатися землею на власний розсуд не зможете, поки право користувача не припиниться. Як замовити і читати документ з реєстру, пояснено в матеріалі про витяг з ДРРП.

Купуючи будинок на чужій землі, з'ясуйте, на якому праві продавець нею користується. Якщо це суперфіцій, до вас перейде саме він, з тим самим строком і тією самою платою. Перевірте, скільки років лишилося, що договір передбачає на кінець строку і чи має власник землі до продавця претензії через несплату. Для договору купівлі-продажу такого будинку кадастровий номер ділянки є істотною умовою (ч. 8 ст. 120 ЗКУ). Різниця між записом у реєстрі і документом, на підставі якого його внесено, розібрана в матеріалі про документи на право власності.

Якщо ж ви власник землі і вам пропонують емфітевзис замість оренди, пам'ятайте про компроміс. Ви отримуєте довший і стабільніший дохід і відсоток від перепродажу права, але повернути ділянку достроково буде складніше, бо право користувача можна продати і успадкувати без вашої згоди, лише з вашим переважним правом купівлі.

Ділянки з перевіреним власником

На HataHub власник кожного оголошення ідентифікований через «Дію», а його право звірене з ДРРП. У розділі продажу землі можна зв'язатися з власником напряму і до угоди запитати кадастровий номер, щоб перевірити в реєстрі похідні права на ділянку. Договір купівлі-продажу землі посвідчує нотаріус, а договір емфітевзису чи суперфіцію сторони укладають і реєструють окремо.