Как принять квартиру в новостройке: что проверить и как записать недостатки в акт

Квартиру в новостройке принимают после того, как дом принят в эксплуатацию: вы осматриваете ее вместе с представителем продавца и до подписания акта приема-передачи записываете все недостатки письменно. Если договор заключен по Закону № 2518-IX, сроки устанавливает сам закон: продавец должен уведомить вас в течение 30 календарных дней после ввода дома, у вас есть 15 дней со дня получения акта, чтобы подписать его или подать обоснованные замечания, а продавец должен бесплатно устранить недостатки за 15 дней, если вы не договорились о другом сроке (ст. 17 закона).

Ниже порядок действий по состоянию на октябрь 2026 года: от проверки документа о вводе дома до регистрации права собственности и договоров на коммунальные услуги.

Когда начинать и от чего зависят ваши права

Приемка начинается не со звонка отдела продаж. Для многоквартирного дома класса СС2 или СС3 основанием является сертификат о принятии в эксплуатацию, который выдает орган архитектурно-строительного контроля (ч. 2 ст. 39 Закона «О регулировании градостроительной деятельности»). Сведения о принятии в эксплуатацию есть в Единой государственной электронной системе в сфере строительства, ЕГЭССС, и проверить их можно самостоятельно по адресу или идентификатору объекта. Как искать документы дома в этой системе, разобрано в материале о проверке застройщика.

Дальше все зависит от того, какой договор вы подписали. Закон № 2518-IX вступил в силу 10 октября 2022 года и действует для домов, право на строительные работы в отношении которых приобретено после этой даты (ч. 2 ст. 21). Для более старых проектов закон применяют, только если так решил заказчик строительства.

Прокрутите таблицу вбок

По договору первой продажи риск случайного уничтожения или повреждения квартиры до подписания акта несет продавец (ст. 19). Для старого ФФБ действует еще одно правило: если вы выполнили все обязательства, но в течение двух месяцев после ввода дома без уважительных причин не подписали акт и не подали письменных замечаний, управление имуществом по договору об участии в фонде прекращается (ст. 20 Закона № 978-IV). В других старых схемах перечитайте договор до осмотра: в нем должен быть раздел о передаче квартиры, сроке для замечаний и порядке перерасчета площади. Если вы купили квартиру не у застройщика, а путем уступки права, к вам перешли права первоначального покупателя. Как это работает для разных схем, описано отдельно.

Что взять с собой

Запланируйте на осмотр столько времени, чтобы не спешить, и приходите днем, потому что при искусственном свете неровности стен и царапины на стеклопакетах почти не видны. Возьмите:

• строительный уровень или двухметровую рейку для стен, пола и откосов;
• рулетку и, если есть, лазерный дальномер для измерения комнат;
• тестер розеток для уже установленных розеток;
• фонарик для углов, стыков и ниш со стояками;
• копию договора с планом квартиры и спецификацией отделки;
• малярный скотч и маркер, чтобы обозначать дефекты на месте;
• полоску тонкой бумаги для проверки вытяжки в вентиляции;
• телефон со свободной памятью для фото и видео.

Если в договоре есть перечень оборудования, например счетчики, котел или кондиционер, сверяйте его на месте. Согласно ч. 2 ст. 17 Закона № 2518-IX квартиру передают вместе с паспортами, сертификатами и гарантийными документами на установленное оборудование, а в акте должен быть перечень этого оборудования.

Что проверить: осмотр по системам

Идите по комнатам по кругу и в каждой проверяйте системы в одном порядке. Допустимые отклонения устанавливают строительные нормы и проект, поэтому, если сомневаетесь, записывайте измерение и просите продавца письменно объяснить, на какую норму он ссылается.

Окна и балконные двери

Откройте каждую створку во всех режимах и закройте ее. Ручка должна двигаться без усилий, уплотнитель должен прилегать по всему периметру. Осмотрите стеклопакеты под углом к свету на наличие царапин и трещин. Посмотрите монтажный шов со стороны комнаты и, где возможно, с балкона, а также отлив и подоконник. Открытая пена, щели или следы воды на откосе вносятся в перечень.

Стены, потолок, пол

Прикладывайте рейку к стенам вертикально и горизонтально в нескольких местах, измеряйте зазор под ней. Проверьте углы угольником, особенно там, где будут стоять кухня и шкафы. Простучите стяжку и отметьте участки, где звук отличается: причину должен объяснить продавец или специалист. Трещины в штукатурке и стяжке записывайте с указанием длины и места.

Водоснабжение и канализация

Найдите стояки, краны на ответвлениях и места под счетчики. Осмотрите соединения фонариком: следы протекания на бетоне видны даже тогда, когда вода еще не подана. Проверьте, закрыты ли канализационные выводы заглушками и имеют ли они уклон. Если вода в доме уже есть, откройте краны и подождите несколько минут.

Электрика

Посмотрите квартирный щиток: автоматы должны быть подписаны, а набор защитных устройств должен соответствовать проекту. Тестером проверьте только установленные розетки, согласно инструкции к нему. Простой тестер не заменяет проверку заземления и всей проводки. Проверку щитка, защитных устройств и выводов под светильники лучше поручить квалифицированному электрику. Если дом еще не подключен к сети, запишите в акт, что электричество не проверяли из-за отсутствия напряжения, а не оставляйте строку пустой.

Отопление и вентиляция

Осмотрите радиаторы, краны и соединения. Вне отопительного сезона систему часто нельзя проверить под нагрузкой, и это тоже стоит записать. Для вентиляции приоткройте окно и поднесите полоску бумаги к решетке на кухне и в ванной: она должна притягиваться к ней. Если бумага не притягивается, запишите результат и условия проверки, в частности погоду и открытое окно, и потребуйте проверки вентиляции специалистом.

Входная дверь и балкон

Дверь должна закрываться без усилий, замки должны работать, полотно и коробка должны быть без вмятин. На балконе или лоджии проверьте остекление, гидроизоляцию, плиту на наличие трещин и отвод воды.

Площадь: обмер и перерасчет

Общую площадь определяет техническая инвентаризация, и именно ее результат сравнивают с площадью в договоре. Собственная рулетка не заменяет инвентаризацию, но показывает, стоит ли задавать вопросы. Измерьте комнаты по полу, подсчитайте площадь и сверьте с планом в договоре. Как устроен техпаспорт и что в нем записывают, объяснено в материале о техпаспорте на квартиру.

По договору первой продажи правила перерасчета устанавливает закон. Если фактическая площадь меньше, продавец должен вернуть переплату в течение 60 календарных дней со дня ввода дома в эксплуатацию, а отказ от этого права или его ограничение в договоре ничтожны (ч. 9 ст. 17 Закона № 2518-IX). Если площадь больше, вы доплачиваете в срок, определенный договором, на основании расчета продавца (ч. 10 ст. 17). В обоих случаях считают по цене одного квадратного метра из договора. Для возврата денег закон допускает иной порядок расчета, если он установлен договором, поэтому заранее перечитайте этот пункт.

В старых схемах перерасчет зависит от договора. Бывает, что договор предусматривает доплату за увеличение площади, но не предусматривает возврат за уменьшение. Такое условие лучше увидеть до осмотра, а не после.

Как записать недостатки в акт

Главное правило: не подписывайте акт с формулировкой «претензий не имею», пока недостатки не записаны. Согласно ч. 3 ст. 17 Закона № 2518-IX вы можете либо подписать акт без претензий, либо подать письменные обоснованные замечания. Замечания могут отклонить, если они основаны на недостоверной информации или не соответствуют законодательству или договору (ч. 4 ст. 17), поэтому каждый пункт привязывайте к месту, измерению и, где возможно, к условию договора или спецификации.

1. Составьте перечень замечаний отдельным документом. Для каждого пункта укажите комнату, место, измерение и что именно не так. «Стена кривовата» не работает, «спальня, стена с окном, зазор под двухметровой рейкой 8 мм посередине» работает.
2. Сфотографируйте каждый дефект дважды: общим планом, чтобы было видно место, и крупным планом с рулеткой или уровнем в кадре. Пронумеруйте фотографии в соответствии с пунктами перечня.
3. Передайте перечень продавцу так, чтобы у вас было доказательство даты: под подпись на вашем экземпляре или по почте с описью вложения. Этот день открывает 15-дневный срок на устранение.
4. Не подписывайте акт приема-передачи, пока недостатки не устранены, даже если продавец предлагает дописать замечания в бланк. Перечень дефектов является отдельным документом, а подписанный акт означает передачу квартиры, и вместе с ней на вас переходит риск ее случайного повреждения (ст. 19).
5. После устранения пройдите перечень на повторном осмотре и только тогда подписывайте акт.

Пока продавец устраняет недостатки, течение сроков ваших обязательств по договору приостанавливается (ч. 5 ст. 17). Уклоняться от подписания без причин не стоит: после двух письменных предупреждений с перерывом не менее 10 рабочих дней квартира считается переданной на десятый рабочий день после второго предупреждения (ч. 6 ст. 17). Если согласия нет, спор решает суд (ч. 7 ст. 17).

Недостатки, которые проявились после подписания акта, тоже можно заявить. Общие нормы ГК о купле-продаже дают покупателю выбор: уменьшение цены, бесплатное устранение в разумный срок или возмещение расходов на устранение (ч. 1 ст. 678 ГК). Если гарантийный срок не установлен, недостатки недвижимости должны быть выявлены в течение разумного срока, но не позднее трех лет со дня передачи, если договор или закон не дают большего срока (ч. 2 ст. 680 ГК). Продавца нужно уведомить в срок, установленный договором, а если его нет, в разумный срок (ст. 688 ГК), а для обращения в суд после выявления недостатка есть год (ст. 681 ГК). Для отделки, которую вы заказали по отдельному договору подряда, действует ст. 858 ГК об ответственности подрядчика.

Право собственности после приемки

Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента этой регистрации (ч. 2 ст. 331 ГК). Акт приема-передачи сам по себе не делает вас собственником.

Для квартир по Закону № 2518-IX право собственности регистрируется автоматически на основании уже зарегистрированного специального имущественного права, в день, когда ДРРП получает из ЕГЭССС сведения о вводе дома в эксплуатацию (ст. 16). Право собственности получит тот, за кем на этот день записано специальное имущественное право. Если вы платите частями, оно до полной оплаты остается у продавца, если договор не предусматривает иное (ч. 4 ст. 13). Поэтому заранее проверьте, за кем записано специальное имущественное право, и учитывайте, что право собственности может появиться в реестре еще до подписания акта. Проверьте запись, заказав информационную справку из ДРРП, и сверьте ФИО, адрес, номер квартиры и обременения. Как это сделать, описано в материале о ДРРП. После окончательных расчетов, включая доплату за площадь, продавец выдает справку об этом, и она является основанием для снятия обременения, предусмотренного ст. 27-2 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (ч. 11 ст. 17 Закона № 2518-IX).

В старом ФФБ вы передаете справку управляющего о праве на приобретение квартиры в собственность застройщику, и тот регистрирует право на жилье сам и за свой счет после подписания акта (ст. 19 Закона № 978-IV). В других старых схемах заявление подают государственному регистратору в ЦНАП или нотариусу, который также является государственным регистратором (ч. 1 ст. 10 Закона «О государственной регистрации вещных прав»). Регистратору подают договор, по которому вы приобретаете квартиру, а если он заключен не с заказчиком строительства, то все договоры, показывающие, как права переходили от заказчика к вам. Член кооператива подает справку о членстве и полном паевом взносе (п. 81 Порядка государственной регистрации вещных прав, постановление Кабмина № 1127 от 25.12.2015). Для домов, право на работы в отношении которых приобретено с 10 октября 2022 года, регистрация по этому пункту запрещена.

Коммунальные услуги после акта

Договоры с поставщиками заключайте, когда квартира передана, а право собственности зарегистрировано: поставщики и управляющий дома обычно просят документ, подтверждающий право. Запишите в акт номера и показания счетчиков на дату передачи, чтобы потребление до этой даты не стало вашим. Как переоформить каждую услугу и что делать, если в доме еще нет ОСМД, разобрано в материале о переоформлении коммунальных услуг.

Частые вопросы

Сколько времени дается на приемку квартиры?

По договору первой продажи по Закону № 2518-IX у покупателя есть 15 дней со дня получения акта, чтобы подписать его или подать письменные замечания (ч. 3 ст. 17). Продавец должен уведомить о вводе дома в эксплуатацию в течение 30 календарных дней. В старом ФФБ срок такой же, 15 дней, по ст. 19 Закона № 978-IV. В других старых схемах срок определяет договор, а если его там нет, о недостатках нужно сообщить в разумный срок (ст. 688 ГК).

Какие недостатки считаются существенными?

Гражданский кодекс называет существенными недостатки, которые нельзя устранить, устранение которых требует несоразмерных расходов или времени, а также те, которые выявлялись неоднократно или появились снова после устранения (ч. 2 ст. 678 ГК). Именно такое нарушение требований к качеству дает покупателю право отказаться от договора с возвратом денег или потребовать замены. Другие основания расторжения могут быть в законе или договоре. При обычных недостатках покупатель сам выбирает между уменьшением цены, бесплатным устранением в разумный срок и возмещением расходов на устранение (ч. 1 ст. 678 ГК). Для приемки по Закону № 2518-IX сначала действует порядок ст. 17.

Сколько стоит приемка со специалистом?

Ст. 17 Закона № 2518-IX не обязывает покупателя привлекать специалиста, но вы можете это сделать: объем проверки и цену согласовывают в договоре с исполнителем. Перед заказом выясните, что входит в услугу, составляет ли специалист письменный перечень замечаний и придет ли он на повторный осмотр.

Можно ли требовать ремонта после подписания акта без замечаний?

Можно, но доказывать будет сложнее. При отсутствии гарантийного срока продавец отвечает за недостатки, если покупатель докажет, что они возникли до передачи или по причинам, существовавшим до нее (ч. 1 ст. 679 ГК). Если продавец дал гарантию, бремя доказывания переходит на него (ч. 2 ст. 679 ГК).

Что дальше с квартирой

Когда право собственности зарегистрировано в ДРРП, квартиру можно добавить в кабинете HataHub бесплатно. Владелец входит через Дію, право собственности сверяется с ДРРП, и объявление получает отметку «Проверено». Если после ремонта вы планируете сдавать квартиру, договор аренды и акт приема-передачи с арендатором подписывают онлайн через Дія.Підпис или КЭП. Что записать в такой акт, объяснено в отдельном материале. Если же вы еще ищете квартиру, в каталоге продаж в Киеве можно оставить в фильтре только проверенные объявления.