Як прийняти квартиру в новобудові: що перевірити і як записати недоліки в акт

Квартиру в новобудові приймають після того, як будинок прийнято в експлуатацію: ви оглядаєте її разом із представником продавця і до підпису акта приймання-передачі записуєте всі недоліки письмово. Якщо договір укладено за Законом № 2518-IX, строки встановлює сам закон: продавець має повідомити вас протягом 30 календарних днів після введення будинку, у вас є 15 днів з дня отримання акта, щоб підписати його або подати обґрунтовані зауваження, а продавець має безоплатно усунути недоліки за 15 днів, якщо ви не домовилися про інший строк (ст. 17 закону).

Нижче порядок дій станом на жовтень 2026 року: від перевірки документа про введення будинку до реєстрації права власності і комунальних договорів.

Коли починати і від чого залежать ваші права

Приймання не починається з дзвінка відділу продажів. Для багатоквартирного будинку класу СС2 або СС3 підставою є сертифікат про прийняття в експлуатацію, який видає орган архітектурно-будівельного контролю (ч. 2 ст. 39 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). Відомості про прийняття в експлуатацію є в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, ЄДЕССБ, і перевірити їх можна самостійно за адресою або ідентифікатором об'єкта. Як шукати документи будинку в цій системі, розібрано в матеріалі про перевірку забудовника.

Далі все залежить від того, який договір ви підписали. Закон № 2518-IX набрав чинності 10 жовтня 2022 року і діє для будинків, право на будівельні роботи щодо яких набуте після цієї дати (ч. 2 ст. 21). Для старіших проєктів закон застосовують, лише якщо так вирішив замовник будівництва.

Гортайте таблицю вбік

За договором першого продажу ризик випадкового знищення або пошкодження квартири до підписання акта несе продавець (ст. 19). Для старого ФФБ діє ще одне правило: якщо ви виконали всі зобов'язання, але протягом двох місяців після введення будинку без поважних причин не підписали акт і не подали письмових зауважень, управління майном за договором про участь у фонді припиняється (ст. 20 Закону № 978-IV). В інших старих схемах перечитайте договір до огляду: там має бути розділ про передачу квартири, строк на зауваження і порядок перерахунку площі. Якщо ви купили квартиру не в забудовника, а відступленням права, до вас перейшли права первісного покупця; як це працює для різних схем, описано окремо.

Що взяти з собою

Закладіть на огляд стільки часу, щоб не поспішати, і приходьте вдень, бо при штучному світлі нерівності стін і подряпини на склопакетах майже не видно. Візьміть:

• будівельний рівень або двометрову рейку для стін, підлоги й укосів;
• рулетку і, якщо є, лазерний далекомір для обміру кімнат;
• тестер розеток для вже змонтованих розеток;
• ліхтарик для кутів, стиків і ніш зі стояками;
• копію договору з планом квартири і специфікацією оздоблення;
• малярний скотч і маркер, щоб позначати дефекти на місці;
• смужку тонкого паперу для перевірки витяжки у вентиляції;
• телефон із вільною пам'яттю для фото і відео.

Якщо в договорі є перелік обладнання, наприклад лічильники, котел чи кондиціонер, звіряйте його на місці. За ч. 2 ст. 17 Закону № 2518-IX квартиру передають разом із паспортами, сертифікатами і гарантійними документами на встановлене обладнання, а в акті має бути перелік цього обладнання.

Що перевірити: огляд по системах

Ідіть кімнатами по колу і в кожній перевіряйте системи в одному порядку. Допустимі відхилення встановлюють будівельні норми і проєкт, тому, якщо сумніваєтеся, записуйте вимір і просіть продавця письмово пояснити, на яку норму він посилається.

Вікна і балконні двері

Відкрийте кожну стулку в усіх режимах і закрийте її. Ручка має ходити без зусиль, ущільнювач має прилягати по всьому периметру. Огляньте склопакети під кутом до світла на подряпини і тріщини. Подивіться монтажний шов із боку кімнати і, де можна, з балкона, а також відлив і підвіконня. Відкрита піна, щілини чи сліди води на укосі йдуть у перелік.

Стіни, стеля, підлога

Прикладайте рейку до стін вертикально і горизонтально в кількох місцях, міряйте зазор під нею. Перевірте кути кутником, особливо там, де стоятимуть кухня і шафи. Простукайте стяжку і позначте ділянки, де звук відрізняється: причину має пояснити продавець або фахівець. Тріщини в штукатурці й стяжці записуйте з довжиною і місцем.

Водопостачання і каналізація

Знайдіть стояки, крани на відгалуженнях і місця під лічильники. Огляньте з'єднання ліхтариком: сліди підтікання на бетоні видно навіть тоді, коли воду ще не подано. Перевірте, чи каналізаційні виводи закриті заглушками і мають ухил. Якщо вода в будинку вже є, відкрийте крани і зачекайте кілька хвилин.

Електрика

Подивіться квартирний щиток: автомати мають бути підписані, а набір захисних пристроїв має відповідати проєкту. Тестером перевірте лише змонтовані розетки, за інструкцією до нього; простий тестер не замінює перевірки заземлення і всієї проводки. Щиток, захисні пристрої і виводи під світильники краще доручити кваліфікованому електрику. Якщо будинок ще не підключено до мережі, запишіть в акт, що електрику не перевіряли через відсутність напруги, а не залишайте рядок порожнім.

Опалення і вентиляція

Огляньте радіатори, крани і з'єднання. Поза опалювальним сезоном систему часто не можна перевірити під навантаженням, і це теж варто записати. Для вентиляції прочиніть вікно і піднесіть смужку паперу до решітки на кухні та у ванній: вона має притягуватися до неї. Якщо папір не притягується, запишіть результат і умови перевірки, зокрема погоду і відчинене вікно, і вимагайте перевірки вентиляції фахівцем.

Вхідні двері і балкон

Двері мають закриватися без зусиль, замки мають працювати, полотно і коробка без вм'ятин. На балконі чи лоджії перевірте скління, гідроізоляцію, плиту на тріщини і відведення води.

Площа: обмір і перерахунок

Загальну площу визначає технічна інвентаризація, і саме її результат порівнюють із площею в договорі. Власна рулетка не замінює інвентаризацію, але показує, чи варто ставити запитання. Обміряйте кімнати по підлозі, порахуйте площу і звірте з планом у договорі. Як влаштований техпаспорт і що в ньому записують, пояснено в матеріалі про техпаспорт на квартиру.

За договором першого продажу правила перерахунку встановлює закон. Якщо фактична площа менша, продавець має повернути переплату протягом 60 календарних днів з дня введення будинку в експлуатацію, а відмова від цього права чи його обмеження в договорі нікчемні (ч. 9 ст. 17 Закону № 2518-IX). Якщо площа більша, ви доплачуєте у строк, визначений договором, на підставі розрахунку продавця (ч. 10 ст. 17). В обох випадках рахують за ціною одного квадратного метра з договору. Для повернення грошей закон допускає інший порядок розрахунку, якщо його встановлено договором, тож перечитайте цей пункт заздалегідь.

У старих схемах перерахунок залежить від договору. Буває, що договір передбачає доплату за збільшення площі, але не передбачає повернення за зменшення. Таку умову краще побачити до огляду, а не після.

Як записати недоліки в акт

Головне правило: не підписуйте акт з формулюванням «претензій не маю», поки недоліки не записані. За ч. 3 ст. 17 Закону № 2518-IX ви можете або підписати акт без претензій, або подати письмові обґрунтовані зауваження. Зауваження можуть відхилити, якщо вони ґрунтуються на недостовірній інформації або не відповідають законодавству чи договору (ч. 4 ст. 17), тому кожен пункт прив'язуйте до місця, виміру і, де можливо, до умови договору чи специфікації.

1. Складіть перелік зауважень окремим документом. Для кожного пункту вкажіть кімнату, місце, вимір і що саме не так. «Стіна кривувата» не працює, «спальня, стіна з вікном, зазор під двометровою рейкою 8 мм посередині» працює.
2. Сфотографуйте кожен дефект двічі: загальним планом, щоб було видно місце, і крупно з рулеткою чи рівнем у кадрі. Пронумеруйте фото відповідно до пунктів переліку.
3. Передайте перелік продавцю так, щоб мати доказ дати: під підпис на вашому примірнику або поштою з описом вкладення. Цей день відкриває 15-денний строк на усунення.
4. Не підписуйте акт приймання-передачі, поки недоліки не усунуто, навіть якщо продавець пропонує дописати зауваження в бланк. Перелік дефектів є окремим документом, а підписаний акт означає передачу квартири, і з нею на вас переходить ризик її випадкового пошкодження (ст. 19).
5. Після усунення пройдіть перелік на повторному огляді і тільки тоді підписуйте акт.

Поки продавець усуває недоліки, перебіг строків ваших зобов'язань за договором зупиняється (ч. 5 ст. 17). Ухилятися від підписання без причин не варто: після двох письмових попереджень з перервою не менше 10 робочих днів квартира вважається переданою на десятий робочий день після другого попередження (ч. 6 ст. 17). Якщо згоди немає, спір вирішує суд (ч. 7 ст. 17).

Недоліки, які проявилися після підписання акта, теж можна заявити. Загальні норми ЦК про купівлю-продаж дають покупцю вибір: зменшення ціни, безоплатне усунення в розумний строк або відшкодування витрат на усунення (ч. 1 ст. 678 ЦК). Якщо гарантійний строк не встановлено, недоліки нерухомості мають бути виявлені протягом розумного строку, але не пізніше трьох років від дня передання, якщо договір чи закон не дають більше (ч. 2 ст. 680 ЦК). Продавця треба повідомити в строк, встановлений договором, а якщо його немає, у розумний строк (ст. 688 ЦК), а до суду після виявлення недоліку є рік (ст. 681 ЦК). Для оздоблення, яке ви замовили окремим договором підряду, діє ст. 858 ЦК про відповідальність підрядника.

Право власності після приймання

Право власності на новостворене нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникає з моменту цієї реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК). Акт приймання-передачі сам по собі вас власником не робить.

Для квартир за Законом № 2518-IX право власності реєструється автоматично на основі вже зареєстрованого спеціального майнового права, у день, коли ДРРП отримує з ЄДЕССБ відомості про введення будинку в експлуатацію (ст. 16). Право власності отримає той, за ким на цей день записане спеціальне майнове право. Якщо ви платите частинами, воно до повної оплати залишається у продавця, якщо договір не передбачає іншого (ч. 4 ст. 13). Тож заздалегідь перевірте, за ким записане спеціальне майнове право, і врахуйте, що право власності може з'явитися в реєстрі ще до підписання акта. Перевірте запис, замовивши інформаційну довідку з ДРРП, і звірте ПІБ, адресу, номер квартири і обтяження; як це зробити, описано в матеріалі про ДРРП. Після остаточних розрахунків, зокрема доплати за площу, продавець видає довідку про це, і вона є підставою для зняття обтяження, передбаченого ст. 27-2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ч. 11 ст. 17 Закону № 2518-IX).

У старому ФФБ ви передаєте довідку управителя про право на набуття квартири у власність забудовнику, і той реєструє право на житло сам і за власний рахунок після підписання акта (ст. 19 Закону № 978-IV). В інших старих схемах заяву подають державному реєстратору в ЦНАП або нотаріусу, який теж є державним реєстратором (ч. 1 ст. 10 Закону «Про державну реєстрацію речових прав»). Реєстратору подають договір, за яким ви набуваєте квартиру, а якщо він укладений не із замовником будівництва, то всі договори, що показують, як права переходили від замовника до вас; член кооперативу подає довідку про членство і повний пайовий внесок (п. 81 Порядку державної реєстрації речових прав, постанова Кабміну № 1127 від 25.12.2015). Для будинків, право на роботи щодо яких набуте з 10 жовтня 2022 року, реєстрація за цим пунктом заборонена.

Комунальні послуги після акта

Договори з постачальниками укладайте, коли квартира передана, а право власності зареєстроване: постачальники й управитель будинку зазвичай просять документ, що підтверджує право. Запишіть в акт номери і показники лічильників на дату передачі, щоб споживання до цієї дати не стало вашим. Як переоформити кожну послугу і що робити, якщо в будинку ще немає ОСББ, розібрано в матеріалі про переоформлення комунальних послуг.

Часті запитання

Скільки часу дається на приймання квартири?

За договором першого продажу за Законом № 2518-IX у покупця є 15 днів з дня отримання акта, щоб підписати його або подати письмові зауваження (ч. 3 ст. 17). Продавець має повідомити про введення будинку в експлуатацію протягом 30 календарних днів. У старому ФФБ строк такий самий, 15 днів, за ст. 19 Закону № 978-IV. В інших старих схемах строк визначає договір, а якщо його там немає, про недоліки треба повідомити в розумний строк (ст. 688 ЦК).

Які недоліки вважаються суттєвими?

Цивільний кодекс називає істотними недоліки, які не можна усунути, усунення яких потребує непропорційних витрат або часу, а також ті, що виявлялися неодноразово або з'явилися знову після усунення (ч. 2 ст. 678 ЦК). Саме таке порушення вимог щодо якості дає покупцю право відмовитися від договору з поверненням грошей або вимагати заміни; інші підстави розірвання можуть бути в законі чи договорі. За звичайних недоліків покупець сам обирає між зменшенням ціни, безоплатним усуненням у розумний строк і відшкодуванням витрат на усунення (ч. 1 ст. 678 ЦК). Для приймання за Законом № 2518-IX спершу діє порядок ст. 17.

Скільки коштує приймання з фахівцем?

Ст. 17 Закону № 2518-IX не зобов'язує покупця залучати фахівця, але ви можете це зробити: обсяг перевірки і ціну погоджують у договорі з виконавцем. Перед замовленням з'ясуйте, що входить у послугу, чи складає фахівець письмовий перелік зауважень і чи прийде він на повторний огляд.

Чи можна вимагати ремонту після підписання акта без зауважень?

Можна, але доводити буде складніше. Без гарантійного строку продавець відповідає за недоліки, якщо покупець доведе, що вони виникли до передання або з причин, які існували до нього (ч. 1 ст. 679 ЦК). Якщо продавець дав гарантію, тягар доведення переходить на нього (ч. 2 ст. 679 ЦК).

Що далі з квартирою

Коли право власності зареєстроване в ДРРП, квартиру можна додати в кабінеті HataHub безкоштовно. Власник входить через Дію, право власності звіряється з ДРРП, і оголошення отримує позначку «Перевірено». Якщо після ремонту ви плануєте здавати квартиру, договір оренди й акт приймання-передачі з орендарем підписують онлайн через Дія.Підпис або КЕП; що записати в такий акт, пояснено в окремому матеріалі. Якщо ж ви ще шукаєте квартиру, у каталозі продажу в Києві можна залишити у фільтрі лише перевірені оголошення.