Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Отзывы не заменяют проверку застройщика по государственным данным. ЄДЕССБ помогает сверить разрешительные документы конкретного дома; ДРРП показывает зарегистрированные права и обременения на будущий объект; кадастр показывает сведения о земельном участке; ЄДР показывает состояние и участников компаний. Судебные решения и реестр должников добавляют контекст, но записи в них нужно идентифицировать по номеру дела, коду ЄДРПОУ и другим точным данным. Время проверки зависит от структуры проекта и доступности сведений.

Главное правило с 10 октября 2022 года: для дома, право на выполнение строительных работ по которому приобретено после этой даты, Закон № 2518-IX ограничивает способы привлечения средств. Основной прямой вариант: нотариальный договор первой продажи будущего объекта с регистрацией специального имущественного права; закон также сохраняет финансирование через ФФБ и прямо предусмотренные инструменты. Предварительный или «инвестиционный» договор либо участие в кооперативе вместо предусмотренной законом формы требуют письменного объяснения продавца и проверки независимым юристом до любой оплаты.

Что изменил закон о гарантировании вещных прав

До 2022 года для финансирования новостроек использовали разные конструкции: фонд финансирования строительства, инвестиционный или предварительный договор, форвардный контракт, жилищно-строительный кооператив, облигации. Объем прав покупателя, контроль за средствами и последствия проблем застройщика отличались в зависимости от схемы и документов. Единого реестрового права на конкретный будущий объект, которое ввел Закон № 2518-IX, эти конструкции не давали.

Закон № 2518-IX «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем» вступил в силу 10 октября 2022 года и ввел три вещи.

Специальное имущественное право. В новом режиме заказчик строительства или девелопер регистрирует в ДРРП делимый объект незавершенного строительства и будущие объекты в нем, в частности квартиры, парковочные места и кладовые. При прямой первой продаже предметом договора является будущий объект, а специальное имущественное право покупателя регистрируют в ДРРП. После принятия дома в эксплуатацию право собственности на готовый объект регистрируют в предусмотренном законом порядке. Запись о будущем объекте отличается от права собственности на готовую квартиру, поэтому в выписке проверяйте именно вид права, субъекта и обременения.

Гарантийная доля. Совокупность будущих объектов, которые заказчик не вправе продавать до принятия дома в эксплуатацию (ст. 9 закона). Минимальный размер установил Кабмин постановлением № 8 от 3 января 2023 года: 10% для Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова, 5% для остальных населенных пунктов. Квартиры из гарантийной доли отмечены обременением в реестре. Если вам продают именно такую, продавец нарушает закон.

Определенные законом способы финансирования. Для объектов, право на строительные работы по которым приобретено после 10 октября 2022 года, прямая первая продажа происходит по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости: его удостоверяет нотариус, а специальное имущественное право покупателя регистрируют в ДРРП. Закон также предусматривает финансирование через ФФБ и другие прямо названные механизмы. Поэтому проверяйте не название документа, а норму закона, на которой продавец строит схему, и право конкретной компании привлекать средства.

Для домов, право на выполнение строительных работ по которым приобретено до 10 октября 2022 года, могут действовать более ранние модели финансирования. Требования нового режима нельзя переносить на них механически: сначала установите дату и основание права на строительные работы, а потом проверяйте конкретную схему и цепочку документов.

ЄДЕССБ: разрешение, класс последствий, лицензия

Единая государственная электронная система в сфере строительства работает на e-construction.gov.ua. Реестр строительной деятельности внутри нее содержит разрешительные документы, а объекты и документы имеют регистрационные идентификаторы. Ищите по адресу, кадастровому номеру или идентификатору, который предоставил застройщик. После ограничения публичного доступа в начале полномасштабного вторжения ДІАМ восстановила его 12 апреля 2023 года; данные о критической инфраструктуре остаются закрытыми из соображений безопасности. Пустой результат не является разрешением строить: попросите номер документа и проверьте его в ДІАМ или в органе, который его выдал.

Что должно быть в карточке объекта:

• Градостроительные условия и ограничения. Документ от уполномоченного органа градостроительства и архитектуры, который определяет параметры проектирования: этажность, назначение, отступы. Закон предусматривает отдельные случаи, когда их не предоставляют, поэтому при отсутствии документа попросите назвать конкретное правовое основание.
• Разрешение на выполнение строительных работ. Многоквартирный дом относится к классу последствий СС2 или СС3, и для него нужно именно разрешение, а не уведомление о начале работ, которого достаточно для СС1. Проверьте дату выдачи, заказчика, адрес, и не отменено ли разрешение: распоряжения ДІАМ об аннулировании тоже есть в реестре. Разрешение на одну очередь не покрывает вторую.
• Право подрядчика выполнять работы. Для работ на СС2 и СС3 проверьте старую действующую лицензию или декларацию, поданную на время военного положения по постановлению Кабмина № 314. ДІАМ сама поясняла, что после утраты силы прежними лицензионными условиями в 2020 году новые лицензии некоторое время не выдавали, поэтому требование показать только «свежую лицензию ДІАМ» будет неправильным. Данные сверяйте в сведениях об участниках строительства и в перечне деклараций.
• Экспертиза проекта. Для СС2 и СС3 обязательна, ее результат тоже вносится в систему.
• Сертификат о принятии в эксплуатацию. Для объекта класса СС2 или СС3 это официальный документ о принятии завершенного строительством объекта в эксплуатацию. Устное заявление отдела продаж или готовность ремонта его не заменяет.

Сравните то, что продают, с тем, что разрешено. Если этажность, очередь или назначение в рекламе не совпадают с документами, остановите оплату и попросите письменное объяснение со ссылкой на актуальные документы в ЄДЕССБ.

ДРРП: специальное имущественное право и кто вправе продавать

Реестр вещных прав отвечает на три вопроса. Информационную справку из него можно заказать через доступный государственный сервис; актуальную плату сервис показывает перед заказом. Как это работает, разобрано в отдельном материале.

Первое: зарегистрирован ли делимый объект незавершенного строительства и будущие объекты в нем. Просите у застройщика регистрационный номер будущего объекта недвижимости, то есть вашей квартиры, и заказывайте справку по нему. В ней должны быть заказчик строительства или девелопер как субъект специального имущественного права, характеристики квартиры (площадь, этаж, номер) и отсутствие обременений, кроме тех, которые вы понимаете. Если квартира входит в гарантийную долю, это будет видно как обременение, и купить ее до ввода дома в эксплуатацию нельзя.

Второе: кто именно продает. Продавцом может быть заказчик строительства или девелопер, если между ними есть договор, по которому девелопер получил право продавать будущие объекты. Компания в договоре должна совпадать с той, на которую зарегистрировано специальное имущественное право. Если продает «дочерняя» или «партнерская» структура, попросите договор, из которого следует ее право.

Третье: земля. В том же реестре проверьте право заказчика на земельный участок: собственность или аренда, с каким сроком. Аренда, которая заканчивается до планового ввода в эксплуатацию, это вопрос, на который застройщик должен дать документальный ответ.

После государственной регистрации закажите собственную информацию из ДРРП и проверьте специальное имущественное право на свое имя, характеристики объекта и обременения. Последовательность оплаты, подписания актов и регистрации должна соответствовать закону и вашему договору; не подтверждайте полный расчет до фактического платежа. Если покупаете не у застройщика, а у человека, который уже приобрел будущую квартиру, это уступка права или вторая продажа будущего объекта в зависимости от режима, и правила отличаются; их разобрали отдельно.

Земельный кадастр: чья земля и что на ней разрешено

По кадастровому номеру участка проверьте площадь, форму собственности и целевое назначение в сведениях Государственного земельного кадастра. Код 02.03 прямо соответствует строительству и обслуживанию многоквартирного жилого дома. Другой код не означает автоматический отказ во вводе в эксплуатацию, но требует сверки с градостроительной документацией, градостроительными условиями и разрешением: застройщик должен документально объяснить, почему запроектированное использование допустимо на этом участке.

Сравните контур участка с расположением дома на площадке. Если сооружение выходит за границы участка или кадастровый номер в документах не совпадает с картой, попросите проектную и землеустроительную документацию и оценку независимого специалиста. Сам вид публичной карты не заменяет геодезической проверки.

ЄДР, суды, должники: с кем вы имеете дело

Три реестра, все бесплатные.

Единый государственный реестр юридических лиц на usr.minjust.gov.ua по коду ЄДРПОУ покажет дату регистрации компании, руководителя, учредителей, конечных бенефициаров, виды деятельности, состояние. Если заказчика создали недавно или у него небольшой уставный капитал, выясните его роль в группе, источник финансирования, договор с девелопером и доступное покупателю обеспечение. Посмотрите также, не находится ли компания в состоянии прекращения или в процедуре банкротства.

Единый государственный реестр судебных решений на reyestr.court.gov.ua по названию компании и по адресу строительства. Ищите иски покупателей о возврате денег, споры с городским советом о земле, дела о сносе, уголовные производства в отношении должностных лиц. Оценивайте предмет, даты, результат и повторяемость дел, а не только их количество. Реестр работает в ограниченном режиме, часть сведений обезличивают, поэтому пустой результат здесь ничего не доказывает.

Единый реестр должников на erb.minjust.gov.ua покажет открытые исполнительные производства против компании. Сама запись не показывает, на что используют ваш платеж, но дает основание выяснить сумму, взыскателя, состояние производства и влияние арестов на проект.

Дальше посмотрите на предыдущие объекты того же застройщика: введены ли в эксплуатацию, когда и с какой задержкой против заявленной даты. Это видно в ЄДЕССБ по сертификатам принятия в эксплуатацию. История завершенных проектов является полезным показателем исполнения, но не заменяет проверку документов именно этого дома.

Договор: что в нем должно быть и чего быть не должно

Для объекта с разрешением после 10 октября 2022 года вам предлагают договор купли-продажи будущего объекта недвижимости. Он удостоверяется нотариально, и нотариус сам проверит регистрацию специального имущественного права продавца. В тексте должны быть: регистрационный номер будущего объекта, его характеристики, цена и порядок оплаты, плановая дата принятия дома в эксплуатацию и ответственность за ее нарушение, порядок передачи квартиры и уточнение площади по результатам обмеров, основание права продавца на землю и на объект.

Признаки, при которых стоит остановиться:

• дом с разрешением после 10 октября 2022 года продают по предварительному, инвестиционному договору или через кооператив;
• продавец не называет регистрационный номер будущего объекта или «еще регистрирует»;
• квартира имеет обременение гарантийной доли;
• цена заметно ниже, чем в соседних домах на том же этапе, и объяснения к ней нет;
• полная оплата вперед за квартиру на этапе котлована без банковского сопровождения;
• разрешение есть на первую очередь, а продают квартиры в третьей.

Для старых объектов с разрешениями до октября 2022 года не ранжируйте схемы только по их названию. Фонд финансирования строительства имеет предусмотренный законом режим и управителя, но это не отменяет рисков конкретного банка, застройщика, земли и договора. Инвестиционные, предварительные и другие договоры дают разный объем требований и обеспечения, поэтому их нужно анализировать вместе со всей цепочкой документов. Если вы покупаете такую квартиру в кредит по государственной программе, банк проведет собственную проверку застройщика, но она не заменяет вашу; что требует программа, разобрано в материале про єОселю.

Порядок проверки за один вечер

1. Попросите идентификатор объекта в ЄДЕССБ и кадастровый номер участка и установите дату приобретения права на строительные работы. Для нового режима добавьте регистрационный номер будущего объекта; в старой схеме вместо него проверяйте первоначальный договор и учет прав у застройщика или управителя.
2. В ЄДЕССБ найдите разрешение на выполнение строительных работ, его дату, заказчика, очередь, действительность. Сравните этажность с градостроительными условиями.
3. Для нового режима закажите в ДРРП справку по номеру будущего объекта: субъект права, характеристики, обременения, гарантийная доля.
4. В кадастре проверьте целевое назначение, а в ДРРП право собственности или аренды и ее срок. Если код не 02.03, сверьте его с градостроительной документацией, условиями и разрешением.
5. В ЄДР посмотрите возраст компании, бенефициаров и состояние. В реестре судебных решений и реестре должников поищите название компании и адрес.
6. Проверьте предыдущие дома этого застройщика по сертификатам принятия в эксплуатацию.
7. Читайте договор с нотариусом, которого выбрали вы, а не отдел продаж.

На HataHub отметка «Проверено» требует сопоставления РНОКПП собственника из Дії с записью в ДРРП о праве на объект. Объявлением может управлять надлежаще назначенное доверенное лицо, а для законного поднайма автором может быть наниматель, поэтому роль человека, который ведет коммуникацию, проверяют отдельно. Отметка также не подтверждает разрешение на строительство, землю, судебную историю застройщика или гражданско-правовые полномочия представителя. Именно поэтому выше несколько реестров и документов, а не один сигнал.