Техпаспорт на квартиру: коли він потрібен, де замовити і скільки коштує

Техпаспорт на квартиру потрібен не для кожної угоди. Нотаріус, який посвідчує продаж квартири з записом у Державному реєстрі речових прав, бере її характеристики з реєстру, і в переліку документів для такого договору техпаспорта немає. Обов'язковим він стає при приватизації, після реконструкції чи капітального ремонту, при поділі або об'єднанні квартир, а на практиці його часто просять банк і покупець.

Виготовляє техпаспорт компанія або ФОП, у складі яких працює інженер із кваліфікаційним сертифікатом на технічну інвентаризацію. З 1 серпня 2021 року результати інвентаризації вносять до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, тож новий техпаспорт має реєстраційний номер, за яким його можна знайти онлайн. Державного тарифу немає: строк і ціну визначає договір з виконавцем.

Що таке техпаспорт і чого він не доводить

Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» визначає технічну інвентаризацію як комплекс робіт, що встановлює склад, фактичну площу, об'єм і технічний стан об'єкта, а також зміни цих характеристик за певний час (ч. 1 ст. 39-3). Результат оформлюють як інвентаризаційну справу, матеріали інвентаризації і технічний паспорт (ч. 4 ст. 39-3).

Зміст техпаспорта визначає Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений постановою Кабміну від 12 травня 2023 року № 488. За п. 11 Порядку в ньому є дані про замовника і виконавця, реєстраційний номер у Реєстрі будівельної діяльності, ідентифікатор об'єкта, адреса, опис основних конструкцій, технічного стану та інженерних систем, рік будівництва, графічні матеріали й експлікація до них.

Порядок визначає техпаспорт як документ про склад, площу, об'єм і технічний стан об'єкта на дату інвентаризації (п. 2). Звідси два висновки. Перший: техпаспорт не є документом про право власності і не замінює ні договору, ні свідоцтва, ні запису в ДРРП. Чим відрізняються підстава права і запис у реєстрі, розібрано в матеріалі про документи на квартиру. Другий: закон не встановлює строку дії техпаспорта. Старий документ лишається точним, доки в квартирі нічого не змінювали, і застаріває в день, коли прибрали перегородку.

Коли техпаспорт обов'язковий, а коли його просять за звичкою

Частина друга ст. 39-3 перелічує випадки, коли технічну інвентаризацію проводять обов'язково:

• перед прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, зокрема після реконструкції чи капітального ремонту;
• перед реєстрацією права власності на об'єкт незавершеного будівництва;
• перед реєстрацією права на об'єкт, зокрема квартиру, що утворився внаслідок поділу, об'єднання або виділу частки, якщо його не приймали в експлуатацію після реконструкції;
• на підставі рішення суду.

В інших випадках інвентаризацію проводять за бажанням власника. Для приватизації техпаспорт прямо вимагає п. 18 Положення про порядок передачі квартир у власність громадян, затвердженого наказом від 16 грудня 2009 року № 396. Як проходить сама приватизація, описано в матеріалі про приватизацію квартири.

Для продажу, дарування чи міни картина інша. Порядок вчинення нотаріальних дій, затверджений наказом Мін'юсту від 22 лютого 2012 року № 296/5, у главі 2 розділу II вимагає документ про право власності, а якщо право вже зареєстроване в ДРРП, нотаріус перевіряє його за реєстром. Техпаспорта в цьому переліку немає. Водночас нотаріус має право витребувати відомості й документи, потрібні для нотаріальної дії (ст. 46 Закону «Про нотаріат», глава 7 розділу I Порядку № 296/5). Тому, якщо площа у старому договорі не збігається з реєстром або квартиру перепланували, нотаріус може попросити свіжий техпаспорт.

Банки при іпотеці, зокрема за програмою єОселя, зазвичай хочуть бачити техпаспорт, бо за ним оцінювач звіряє планування. Покупці просять його з тієї ж причини. Закон цього не вимагає, але умови кредиту визначає банк, і без техпаспорта заявку можуть не розглянути.

Паперовий техпаспорт і ЄДЕССБ

З 1 серпня 2021 року виконавці технічної інвентаризації вносять її результати до електронного кабінету Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а державні реєстратори використовують дані про об'єкт саме звідти (п. 9 постанови Кабміну від 23 червня 2021 року № 681). Порядок № 488 закріпив електронну форму як основну: паперовий техпаспорт виготовляють лише за бажанням замовника.

Техпаспорт містить реєстраційний номер у Реєстрі будівельної діяльності (п. 11 Порядку № 488). Портал ЄДЕССБ e-construction.gov.ua за Порядком ведення системи забезпечує відкритий доступ до відомостей і документів цього реєстру, крім персональних даних (пп. 4 п. 179 Порядку, затвердженого постановою № 681). За номером документ можна знайти і звірити адресу, площу та виконавця.

Паперові техпаспорти, зроблені до 2021 року, закон недійсними не оголошував. Проблема з ними практична: реєстратор чи нотаріус, якому потрібні дані технічної інвентаризації для реєстраційної дії, шукатиме їх в ЄДЕССБ. Постанова № 488 зобов'язує виконавців вносити до системи інвентаризаційні справи, створені до запуску ЄДЕССБ (пп. 2 п. 3), але якщо вашої справи там немає, простіше замовити нову інвентаризацію, ніж з'ясовувати, де лежить архів.

Як замовити техпаспорт

1. Перевірте виконавця. Кваліфікаційний сертифікат на технічну інвентаризацію видають за Законом «Про архітектурну діяльність». Попросіть номер сертифіката інженера, який виїде на обмір, і перевірте його в реєстрі атестованих осіб.
2. Укладіть договір. Строк, розмір і порядок оплати визначають у договорі за домовленістю сторін, його можна підписати й електронно через кабінет (ч. 3 ст. 39-3).
3. Підготуйте документи: паспорт і РНОКПП власника, документ про право власності або довідку з ДРРП, попередній техпаспорт, якщо він є, і документи на перепланування, якщо його робили за проєктом.
4. Забезпечте доступ до квартири. Інженер обмірює всі приміщення, лоджії й балкони, фіксує конструкції та інженерні системи.
5. Отримайте техпаспорт з реєстраційним номером і знайдіть його на порталі ЄДЕССБ.

Інвентаризацію можна замовити не тільки власнику, а й уповноваженій ним особі. Для квартири державної чи комунальної власності договір укладає підприємство, яке управляє цим житлом, і саме так працює схема при приватизації.

Скільки коштує техпаспорт у 2026 році

Єдиного тарифу немає: строк, розмір і порядок оплати визначають у договорі за домовленістю сторін (ч. 3 ст. 39-3). Один орієнтир для Києва: за даними видання «Знай.ua» від 31 липня 2026 року, яке посилалося на перелік послуг комунального Київського міського БТІ, техпаспорт на квартиру там коштував 1 800 грн, а внесення даних до ЄДЕССБ ще 480 грн. У приватних виконавців ціни різні і залежать від площі, кількості кімнат, терміновості і того, чи квартиру перепланували.

Просіть у виконавця підсумкову суму з внесенням до ЄДЕССБ і виїздом інженера. Ціна без внесення до системи неповна: без цього кроку реєстратор і нотаріус не знайдуть техпаспорт за номером.

Строк виготовлення теж визначає договір. Узгодьте його письмово, особливо якщо техпаспорт потрібен до конкретної дати угоди.

Довідка БТІ і техпаспорт на будинок

Техпаспорт часто плутають з інформаційною довідкою БТІ, хоча це різні документи. До 1 січня 2013 року право власності на квартири реєстрували бюро технічної інвентаризації, і для права, яке так і не потрапило до ДРРП, нотаріус вимагає документ про цю реєстрацію. Виняток діє, коли відомості вже є в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, архівній частині ДРРП (п. 1.6 глави 2 розділу II Порядку № 296/5). Таку довідку видають з архіву БТІ, і вона стосується права, а не планування. Архівна інформаційна довідка Київського міського БТІ, за тим самим повідомленням «Знай.ua» від 31 липня 2026 року, коштувала 452,88 грн. Спершу перевірте запис через довідку з ДРРП: якщо право вже там, довідка БТІ для угоди не знадобиться.

Техпаспорт на приватний будинок виготовляють за тим самим Порядком № 488, але обмірюють і будинок, і господарські будівлі на ділянці. Для садибного будинку він потрібен частіше, ніж для квартири: після добудови, при прийнятті в експлуатацію, поділі будинку між співвласниками. Якщо разом з будинком продають ділянку під ним, нотаріусу окремо подають витяг з Державного земельного кадастру (п. 3.3 глави 2 розділу II Порядку № 296/5).

Що покаже техпаспорт після перепланування

Техпаспорт фіксує квартиру такою, якою інженер її побачив. Якщо перегородку прибрали, на плані її вже не буде. Але цей документ нічого не легалізує: він показує факт зміни, а не її законність. Для робіт без втручання в несучі конструкції й спільні мережі нової інвентаризації достатньо. Якщо ж інженер виявить будівельні роботи, виконані з порушенням законодавства, він зобов'язаний внести про це відомості до Реєстру будівельної діяльності (п. 12 Порядку № 488). Як відрізнити одне від іншого і що робити в кожному випадку, пояснено в матеріалі про узаконення перепланування.

Перепланування змінює і площі. За п. 96 Порядку № 488, якщо знести перегородку між житловою кімнатою і кухнею, утворена кухня-їдальня рахується допоміжною площею. Житлова площа квартири зменшиться, і двокімнатна квартира на папері може стати однокімнатною з великою кухнею. Для однокімнатної квартири з електроплитою і кухнею-нішею Порядок відносить до допоміжної площі площу за проєктом, а без проєкту 5 квадратних метрів.

Що перевірити продавцю і покупцю

Продавцю варто замовити техпаспорт до того, як виставляти квартиру, і порівняти загальну площу з довідкою з ДРРП. Розбіжність у кілька квадратних метрів краще пояснити нотаріусу заздалегідь, ніж почути про неї в день угоди. Повний перелік документів для угоди є в матеріалі про документи для продажу квартири.

Покупцю варто перевірити таке:

• техпаспорт знаходиться на порталі ЄДЕССБ за реєстраційним номером, адреса і площа збігаються з документом;
• загальна площа в техпаспорті відповідає запису в ДРРП;
• план відповідає тому, що ви бачите в квартирі, включно з лоджіями і дверними прорізами;
• дата інвентаризації пізніша за останній ремонт, про який розповідає продавець;
• виконавець має чинний сертифікат.

Якщо план і квартира різняться, розпитайте, що саме змінювали і чи є документи на ці роботи. Відповідь визначає, чи це формальність на тиждень, чи проблема, яку ви купуєте разом із квартирою.

Квартири з перевіреним власником на HataHub

Техпаспорт не входить до перевірки на HataHub. Позначка «Перевірено» означає, що власника, який увійшов через «Дію», зіставлено з записом у ДРРП, тож ви знаєте, з ким говорите, ще до першого перегляду. Техпаспорт, план і документи на ремонт попросіть у власника напряму в чаті, а договір купівлі-продажу підпише нотаріус. Оголошення від перевірених власників зібрано у добірці продажу квартир у Києві.